基于層次分析法的寫字樓投資策略

韋鑄娥

摘要：南寧五象新區(qū)，作為以北部灣為核心的全新城區(qū)，在寫字樓項(xiàng)目方面越來越受到投資者的歡迎。投資者在投資時通?？紤]資金、地段、價格、公攤面積等因素，為了能進(jìn)行定量化，本文基于層次分析法構(gòu)建合理的寫字樓投資策略，使得投資決策更具有層次性、科學(xué)性、可行性。

Abstract： The Wuxiang New District of Nanning， as a new urban area with Beibu Gulf as the core， is increasingly welcomed by investors in office building projects. Investors usually consider factors such as capital， location， price， and pool area when investing. In order to quantify， this paper builds a reasonable office building investment strategy based on AHP， making investment decisions more hierarchical， scientific and feasible.

關(guān)鍵詞：層次分析法;投資策略;評價指標(biāo)

Key words： analytic hierarchy process; investment strategy; evaluation index

0? 引言

隨著我國的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，以及北部灣城市群發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略的提出，五象新區(qū)作為未來新南寧市中心，按照高效、宜居、低碳的要求，科學(xué)布局，全力推進(jìn)以金融、商務(wù)辦公、總部辦公、行政辦公等為重點(diǎn)的總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以總部基地金融街為載體，加快企業(yè)總部集聚區(qū)建設(shè)。為了適應(yīng)人們生活、工作的需求，寫字樓投資項(xiàng)目越來越受到投資者的歡迎。目前，五象新區(qū)擁有150多個寫字樓，著名的有：五象綠地中心、寶能環(huán)球金融中心、五象總部大廈、南寧龍光國際、南寧萬科大廈等。作為投資者，通常會考慮資金、地段、價格、公攤面積等因素。為了能夠?qū)⑦@些因素進(jìn)行定量分析，合理投資，本文將基于層次分析法構(gòu)建合理的寫字樓投資策略，使得投資決策更具有層次性、科學(xué)性、可行性。相關(guān)研究有：莫小泉等人在文[1]中基于層次分析法構(gòu)建民辦高校教學(xué)管理評價指標(biāo)并進(jìn)行應(yīng)用，霍海峰等人在文[2]中基于層次分析法討論了市民購房策略，山軍等人在文[3]中討論了層次分析法在投資方案選擇的應(yīng)用等。

1? 基于層次分析法的寫字樓投資決策

1.1 層次分析法簡介

層次分析法（簡稱AHP）是Saaty教授于20世紀(jì)70年代提出的一種簡便、靈活、實(shí)用的多準(zhǔn)則決策方法[4]。該方法特別適用于那些難于完全定量化的問題，它將復(fù)雜決策問題分解為若干與決策相關(guān)的因素，并把這些因素層次化、條理化、數(shù)量化。AHP主要是把各個因素進(jìn)行成對比較、判斷、計(jì)算，并給出不同方案的權(quán)重，為最佳方案的選擇提供理論依據(jù)。具體步驟可以分為建立問題的遞階層次結(jié)構(gòu)、構(gòu)造成對比較矩陣、計(jì)算層次單排序的權(quán)向量、計(jì)算層次總排序的權(quán)向量、一致性檢驗(yàn)等5個步驟[5]。

1.2 建立寫字樓投資決策模型

1.2.1 構(gòu)建遞階層次結(jié)構(gòu)

以五象綠地中心、五象總部大廈、南寧龍光國際為評價對象，投資者為評價主體，遵循科學(xué)性、全面性等原則，為了能更好的選擇寫字樓投資，構(gòu)建寫字樓投資遞階層次結(jié)構(gòu)。

1.2.2 構(gòu)造成對比較矩陣

根據(jù)Saaty等人引入1～9及其倒數(shù)為標(biāo)度（見表1），邀請專家、投資者等群體對指標(biāo)體系進(jìn)行成對比較打分，根據(jù)打分結(jié)果來計(jì)算平均分，然后構(gòu)造準(zhǔn)則層C對目標(biāo)層O、方案層P對準(zhǔn)則層C的成對比較矩陣，

2? 結(jié)論

本文建立了基于層次分析法的寫字樓投資決策模型，以資金、地段、價格、公攤面積等因素為準(zhǔn)則建立遞階層次結(jié)構(gòu)，由表3可知，這些影響因素排序如下：價格（C3）>公攤面積（C4）>資金（C1）>地段（C2），這表明：價格（C3）因素將是投資者對寫字樓投資的主要影響因素;由表3的總排序組合權(quán)向量知，五象綠地中心、五象總部大廈、南寧龍光國際的寫字樓投資決策權(quán)重分別是0.3087，0.2308，0.4605，

可見，在對寫字樓投資時，投資者可優(yōu)先考慮投資南寧龍光國際，其次是五象綠地中心、五象總部大廈。本文采用層次分析法，以南寧五象新區(qū)部分寫字樓為例，綜合考慮投資者較為關(guān)注的因素，通過定量分析，為投資者提供寫字樓投資決策方案，使投資決策更科學(xué)、理性。

參考文獻(xiàn)：

[1]莫小泉，何家文，何月霓.基于層次分析法的教學(xué)管理評價指標(biāo)構(gòu)建與應(yīng)用[J].高教論壇，2016（07）：100-103，119.

[2]霍海峰，溫鮮，黃秋和.基于層次分析法的購房策略[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2013（15）：194-195.

[3]山軍，夏婧.投資方案選擇的層次分析模型[J].中國管理信息化，2018，21（13）：104-105.

[4]夏冰.基于數(shù)學(xué)建模評價方法研究[M].北京大學(xué)出版社，2017.

[5]李潔，張成鳳.鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略背景下大學(xué)生農(nóng)村就業(yè)影響因素評價研究[J].數(shù)學(xué)的實(shí)踐與認(rèn)識，2019，49（11）：313-320.

[6]張定坤，王旭.基于層次分析法的網(wǎng)購茶葉消費(fèi)者購前選擇研究[J].云南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)），2019（03）：81-87.