不動產(chǎn)抵押擔(dān)保范圍登記不明確的優(yōu)先受償范圍問題

摘 要 不動產(chǎn)抵押是十分常見的金融交易擔(dān)保方式，不動產(chǎn)抵押權(quán)的取得需要辦理抵押登記。然而在實務(wù)操作中，因相關(guān)部門法規(guī)并不詳盡，抵押登記信息不明確的現(xiàn)象已成常態(tài)?！暗盅簱?dān)保范圍”作為《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》規(guī)定的抵押合同應(yīng)有內(nèi)容，卻并非不動產(chǎn)登記簿必須記載的事項。一般來說，不動產(chǎn)抵押登記僅會記載被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額，在部分地區(qū)甚至有將債權(quán)數(shù)額與擔(dān)保范圍等同記載的情況。在如此登記現(xiàn)狀下，抵押權(quán)人利益與其他債權(quán)人信賴?yán)嬷g的沖突日趨激烈，如何認(rèn)定抵押權(quán)人的優(yōu)先受償范圍，抵押權(quán)人主張就抵押物價值超出抵押登記的部分優(yōu)先受償是否能得到支持，成為了各地司法裁判部門不斷研究的課題。本文將結(jié)合各高院對該長期存在的爭議問題的態(tài)度，從平衡各方利益及促進(jìn)登記記載問題解決的角度出發(fā)，來說明優(yōu)先受償范圍應(yīng)以登記記載內(nèi)容為限。

關(guān)鍵詞 不動產(chǎn)抵押 登記公示 意思自治 擔(dān)保范圍 優(yōu)先受償

作者簡介：吳怡辰，江蘇瑞萊律師事務(wù)所，研究方向：公司法、行政法。

中圖分類號：D920.4 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.07.263

一、 問題的提出

不動產(chǎn)抵押登記中，除登記機(jī)關(guān)自身原因致使登記簿記載錯誤，現(xiàn)實中很少發(fā)生債權(quán)數(shù)額登記錯誤的情況。造成抵押權(quán)人會超出抵押登記數(shù)額主張就抵押物價值優(yōu)先受償?shù)脑?，主要是不動產(chǎn)抵押登記中缺失“擔(dān)保范圍”這一登記項目。

“債權(quán)數(shù)額”與“擔(dān)保范圍”在《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定中，皆為抵押合同中應(yīng)包含的內(nèi)容，且分列于不同條款作以規(guī)定。 以此可見，兩者并非同一概念，更無法相互替代。然而《房屋登記辦法》及《房屋權(quán)屬證書、登記證明填寫說明》并未將“擔(dān)保范圍”列為登記機(jī)關(guān)應(yīng)于登記簿上記載的項目 ，雖然《房屋登記簿管理試行辦法》將“擔(dān)保范圍”列入應(yīng)記載事項 ，但絕大部分地區(qū)的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)并未遵循該規(guī)定，且該辦法現(xiàn)已失效 ，不再具有參考適用價值。

故抵押權(quán)人辦理抵押登記時，登記信息頁中往往僅有“擔(dān)保數(shù)額”一欄，而并無“擔(dān)保范圍”的欄目。即使部分地區(qū)設(shè)有“擔(dān)保范圍”一欄，其所填寫的內(nèi)容也難以詳盡、明確地記載“擔(dān)保范圍”，并不能反映債權(quán)的真實情況。

由于我國采用不動產(chǎn)物權(quán)登記公示制度，抵押登記中“擔(dān)保范圍”的缺失，使得各地司法部門在抵押權(quán)優(yōu)先受償范圍的認(rèn)定中存有很大差異，比如江蘇省高級人民法院便以登記記載的“債權(quán)數(shù)額”為限認(rèn)定優(yōu)先受償范圍，而上海市高級人民法院、重慶市高級人民法院、浙江省高級人民法院、四川省高級人民法院則以抵押合同記載的“擔(dān)保范圍”為準(zhǔn)認(rèn)定優(yōu)先受償范圍。

二、問題解決各路徑的形成解析與評價

（一） 以登記記載的“債權(quán)數(shù)額”為限認(rèn)定優(yōu)先受償范圍

江蘇省高級人民法院在2013年07月31日發(fā)布的《關(guān)于當(dāng)前商事審判若干問題的解答》第6問中答復(fù)，不動產(chǎn)抵押權(quán)系物權(quán)，根據(jù)《物權(quán)法》第十六條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬及內(nèi)容的根據(jù)，除有證據(jù)表明登記錯誤，抵押權(quán)人不得主張超出登記部分優(yōu)先受償。

江蘇高院嚴(yán)格遵守“物權(quán)法定”及“物權(quán)登記公示”原則，筆者認(rèn)為，該司法態(tài)度與《物權(quán)法》之立法本意最為接近。江蘇高院并未在解答中將“債權(quán)數(shù)額”與“擔(dān)保范圍”作概念混同，更未否認(rèn)《物權(quán)法》對一般抵押中擔(dān)保范圍的規(guī)定，未存在與現(xiàn)行法相沖突之處。其解答僅是在強(qiáng)調(diào)登記的公信力，即承認(rèn)公示物權(quán)的正確性推定原則 ，并依此作出裁判指引。

出于對抵押權(quán)人利益的保護(hù)，江蘇高院在解答中預(yù)留了一個“出口”，即“除非有證據(jù)表明登記簿的記載錯誤”。該“出口”的存在，使得整條解答所欲表達(dá)的裁判指引方向難言明確。如何定性“登記簿的記載錯誤”，將會直接影響到優(yōu)先受償范圍的認(rèn)定。登記簿記載過程中存在數(shù)額錯誤自應(yīng)屬于“記載錯誤”，而登記簿記載有缺漏或不明確的是否屬于“記載錯誤”呢？或者說，登記機(jī)關(guān)已嚴(yán)格按照行政法規(guī)、部門規(guī)定辦理登記手續(xù)，該行為能否被定性為“錯誤”呢？

然而，根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》 第六十一條，抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。故即使發(fā)生“登記簿的記載錯誤”，法院也無法支持抵押權(quán)人超出登記價值部分優(yōu)先受償?shù)闹鲝?。最高院在大慶市慶莎商城有限責(zé)任公司等與中國建設(shè)銀行大慶市分行借款抵押合同糾紛上訴案判決中，也表達(dá)出了同樣的裁判思路 。

實務(wù)中，江蘇省內(nèi)各級法院并未完全依照省高院關(guān)于抵押債權(quán)優(yōu)先受償范圍以抵押登記簿上或者他項權(quán)證上記載的債權(quán)數(shù)額為準(zhǔn)的規(guī)定，來進(jìn)行裁判。2015年11月24日，江蘇高院發(fā)《江蘇省高級人民法院執(zhí)行局關(guān)于抵押債權(quán)優(yōu)先受償范圍的補(bǔ)充解答》再次強(qiáng)調(diào)，鑒于權(quán)證登記的公示效力，應(yīng)以登記的內(nèi)容確定具體數(shù)額，但也明確了執(zhí)行法院的執(zhí)行依據(jù)是生效判決書、調(diào)解書、裁定書等，無需審查抵押債權(quán)人在他項權(quán)證上或登記簿上記載的優(yōu)先受償債權(quán)數(shù)額。

筆者基本認(rèn)同江蘇高院的司法態(tài)度，不動產(chǎn)抵押登記系可由外部辨認(rèn)的表征，是物權(quán)變動的公示方法 ，即使抵押登記與當(dāng)事人約定的擔(dān)保權(quán)利不符，對于信賴該登記之人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實物權(quán)狀態(tài)相同的法律效果，以為保護(hù)。 登記部門擅自規(guī)定登記期限或者不合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等現(xiàn)象，妨礙了抵押擔(dān)保行為的開展 ，因此《擔(dān)保法司法解釋》第五十九條規(guī)定了因登記部門原因未辦理抵押登記的抵押合同僅對合同雙方有效。同樣受制于不規(guī)范登記行為，擔(dān)保范圍登記不明確的情形，未嘗不可適用該條司法解釋。江蘇高院的解答中，還透露著一種解決問題的原則，即“誰污染誰治理”，不應(yīng)將不同階段的問題混淆在一起解決。法律問題的處理，應(yīng)權(quán)責(zé)分明，具有連續(xù)、明晰的邏輯性，行政部門的不規(guī)范登記行為不應(yīng)在民事審判階段予以評價，審判階段的認(rèn)定偏差不應(yīng)在執(zhí)行階段予以解決。

（二） 以抵押合同記載的“擔(dān)保范圍”為準(zhǔn)認(rèn)定優(yōu)先受償范圍

浙江省高級人民法院與江蘇高院持有截然不同的司法態(tài)度，其在《關(guān)于審理實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)案件若干問題的解答》 第11問中傾向性認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》第一百七十三條規(guī)定，擔(dān)保范圍不僅包括主債權(quán)（本金），不能因行政行為不規(guī)范而使當(dāng)事人實現(xiàn)權(quán)益受有影響，抵押登記效力理應(yīng)及于合理的利息、違約金等費(fèi)用，債權(quán)人有權(quán)以登記的擔(dān)保合同約定的范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。無獨有偶，重慶市高級人民法院有著完全相同的裁判思路，其同樣將行政行為的規(guī)范性作為以擔(dān)保合同認(rèn)定優(yōu)先受償范圍的前提。

四川省高級人民法院與浙江、重慶高院有著相似的裁判思路，其于《關(guān)于審理實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)案件若干問題的意見》 第19條中明確表述，僅登記主債權(quán)，擔(dān)保物權(quán)的范圍以當(dāng)事人約定為準(zhǔn)。省高院民二庭王玥法官在對前述《意見》的解讀中對當(dāng)事人約定作出了進(jìn)一步規(guī)范，根據(jù)《物權(quán)法》第一百七十三條及《擔(dān)保法司法解釋》第七十四條 ，可得出只要沒有明確約定擔(dān)保范圍不包括利息等其他費(fèi)用，擔(dān)保物權(quán)當(dāng)然及于主債權(quán)利息等其他費(fèi)用，主債權(quán)本金已合法登記的情況下，登記效力應(yīng)及于擔(dān)保合同約定的利息及其他費(fèi)用，抵押權(quán)人可在登記的擔(dān)保合同約定范圍內(nèi)優(yōu)先受償。

筆者認(rèn)為，浙江、重慶、四川高院依據(jù)登記的擔(dān)保合同認(rèn)定優(yōu)先受償范圍，是不合理的。三高院為保障抵押權(quán)人權(quán)益的實現(xiàn)不受影響，將登記的擔(dān)保合同約定范圍認(rèn)定為優(yōu)先受償范圍，不僅突破了“物權(quán)公示原則”，還損害了后順位債權(quán)人、一般債權(quán)人等其它交易相對人的信賴?yán)妗?dān)保合同的“登記”僅是得到了行政機(jī)關(guān)的固定，其內(nèi)容并未在登記簿中予以體現(xiàn)，不具有可由外部辨認(rèn)的表征，無法產(chǎn)生公示效力，更無從形成公信力，違反“物權(quán)公示公信”原則。直接以擔(dān)保合同確定優(yōu)先受償范圍，會使登記簿登記制度與他項權(quán)證制度流于形式。雖然浙江、重慶高院在各解答中指出了問題產(chǎn)生的原由，即登記部門作出了不規(guī)范的行政行為，但都未從根源處解決問題，反而使行政部門得以逃脫自身的責(zé)任。這種轉(zhuǎn)嫁行政部門責(zé)任的裁判指引，會向社會傳達(dá)著一種“登記機(jī)關(guān)可以作出不規(guī)范行政行為”及“交易相對人應(yīng)自行審慎選擇是否要發(fā)生法律關(guān)系”的司法態(tài)度，不僅于健全登記制度無益，還會使得交易市場因保守而變得缺乏活力。

與上述高院裁判思路略有不同的是，上海市高級人民法院在2018年7月25日發(fā)布的《關(guān)于行使擔(dān)保物權(quán)所得價款優(yōu)先受償范圍的統(tǒng)一裁判和執(zhí)行尺度的操作意見指引》第2、3條中闡述，如登記機(jī)關(guān)登記了明確的擔(dān)保范圍，則優(yōu)先受償范圍以登記范圍為準(zhǔn);如擔(dān)保范圍登記不明確或僅是形式上登記債權(quán)本金數(shù)額，優(yōu)先受償范圍以當(dāng)事人約定為準(zhǔn)，未約定的按《物權(quán)法》第一百七十三條確定擔(dān)保范圍并優(yōu)先受償。

筆者認(rèn)為，該裁判指引同樣存在著不當(dāng)之處。首先，登記擔(dān)保范圍是否“明確”未有一個清晰、客觀的標(biāo)準(zhǔn)。上海高院將“形式上登記債權(quán)本金數(shù)額”與“擔(dān)保范圍登記不明確”作相同處理，這對擔(dān)保合同外的第三人是不公平的，外部人員無從得知“僅登記債權(quán)本金額”是否為“形式上登記”。如對抵押登記內(nèi)容理解存在歧義，應(yīng)從不知情的社會第三人視角出發(fā)，來評價登記內(nèi)容是否明確，而不能以抵押權(quán)人如何理解為標(biāo)準(zhǔn)。 不動產(chǎn)抵押登記制度的設(shè)立，目的在于提示他人防范權(quán)利風(fēng)險，謹(jǐn)慎選擇與標(biāo)的物的所有人發(fā)生法律關(guān)系。 如從擔(dān)保當(dāng)事人的視角，來判斷登記是否“明確”及“僅登記債權(quán)本金額”是否屬于“形式上登記”，那便是與登記制度設(shè)立的目的相背離。其次，上海高院以當(dāng)事人約定來認(rèn)定優(yōu)先受償范圍，未有約定的按法定擔(dān)保范圍認(rèn)定優(yōu)先受償范圍。擔(dān)保范圍條款非抵押合同的必備條款 ，前述約定或法定范圍，無須記載于抵押合同向行政機(jī)關(guān)登記，就能直接產(chǎn)生擔(dān)保物權(quán)法律效力，是對“物權(quán)法定”原則的直接違反，將會擊破不動產(chǎn)抵押登記制度，使得不動產(chǎn)抵押喪失一切公示方式。

三、 問題出路的新探索

（一） 從源頭探尋問題解決路徑，倒逼行政機(jī)關(guān)規(guī)范登記內(nèi)容

解決問題，不能僅探討怎么“治標(biāo)”，而不考慮如何“治本”。優(yōu)先受償范圍難以認(rèn)定的問題，源于抵押登記內(nèi)容的不規(guī)范，此已不用贅述。故想要“一勞永逸”地解決該問題，便應(yīng)從如何能加速完善不動產(chǎn)抵押登記制度的層面出發(fā)。

法院一概以當(dāng)事人約定為準(zhǔn)認(rèn)定優(yōu)先受償范圍，會使得不動產(chǎn)抵押登記制度的發(fā)展放緩腳步甚至倒退。登記事項不明確，登記行為不規(guī)范，其責(zé)任理應(yīng)由登記部門承擔(dān)。若抵押權(quán)人的利益得以充分保障，其便喪失了再向行政部門追究不規(guī)范登記責(zé)任的動機(jī)。行政部門未在該問題中受到影響，自然就缺乏了推動制度改革的動力。在該裁判思路的指引下，不動產(chǎn)抵押登記甚至可能淪為形式登記，即僅需登記“已抵押”，而不用公示任何抵押信息。這顯然與健全登記制度、要求登記機(jī)關(guān)謹(jǐn)慎盡職的思路是背道而馳的。

從行政訴訟的視角來看，抵押權(quán)人是唯一合理、適格的訴訟主體，其既有要求行政部門規(guī)范行政行為的訴權(quán)，也有要求行政部分賠償其損失的訴權(quán)。對行政行為的評價，還是應(yīng)該回歸到行政訴訟中去，這樣才能促進(jìn)問題從源頭處解決。

（二） 應(yīng)優(yōu)先保障其他交易相對人的利益

優(yōu)先受償范圍的認(rèn)定，直接影響的是抵押權(quán)人與其他交易相對人的利益分配，未有其他交易相對人主張抵押物價值，抵押權(quán)人利益便不會受優(yōu)先受償范圍的影響。故探尋問題的解決方式，還需從利益衡量的層面出發(fā)。

其他交易相對人分為兩類，后登記抵押權(quán)人及一般債權(quán)人。

后登記抵押權(quán)人在明知抵押物價值受限的情況下，選擇是否作出交易行為，需要對抵押物剩余價值作出評價。評價的主要信息來源，通常僅是國家機(jī)關(guān)的登記信息，登記抵押權(quán)人出于對公示制度的信任，會認(rèn)為登記內(nèi)容便是全部的抵押信息。如法院一概以當(dāng)事人約定為準(zhǔn)認(rèn)定優(yōu)先受償范圍，便會加大后登記抵押權(quán)人的風(fēng)險審查難度。此種要求后登記抵押權(quán)人審慎選擇、注意風(fēng)險的態(tài)度，也使后登記抵押權(quán)人喪失了向行政部門追責(zé)的立場。法律允許當(dāng)事人對擔(dān)保范圍進(jìn)行約定，也允許當(dāng)事人在擔(dān)保合同缺失擔(dān)保范圍時進(jìn)行事后補(bǔ)正，第三人無從知曉與預(yù)判約定的擔(dān)保范圍，故根本無法對抵押物價值作出評價。

如此，因再抵押的風(fēng)險難以評估，不動產(chǎn)的抵押價值便會被限制于僅能進(jìn)行一次抵押，這與抵押制度促進(jìn)交易發(fā)生的理念是相違背的。

實務(wù)界對此問題的探討，往往忽略了一般債權(quán)人所受到的影響。

首先，以當(dāng)事人約定為準(zhǔn)認(rèn)定優(yōu)先受償范圍，會影響一般債權(quán)人對債務(wù)人清償能力的判斷。

其次，一般債權(quán)人通過訴訟主張權(quán)利，對債務(wù)人進(jìn)行財產(chǎn)保全，便會涉及是否超額查封的問題。法院對不動產(chǎn)價值的判斷，僅能根據(jù)登記簿所記載的“債權(quán)金額”信息，如扣除“債權(quán)金額”不動產(chǎn)價值已能滿足債權(quán)人訴請，那法院為避免查封便不會對債務(wù)人其他財產(chǎn)再行使保全措施。然而，優(yōu)先受償范圍可能遠(yuǎn)大于登記記載的金額，便會使得一般債權(quán)人的利益無法得到保障。

抵押權(quán)人可以通過要求行政部門補(bǔ)正登記手續(xù)來避免問題的發(fā)生，也可以主張抵押人在抵押物價值的范圍內(nèi)對債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，來體現(xiàn)擔(dān)保合同當(dāng)事人之合意。 除前文第（一）點所述，抵押權(quán)人尚有其他權(quán)利主張路徑，而其他交易相對人的利益卻很難得到保障，故應(yīng)側(cè)重保護(hù)其他交易相對人，以平衡各方利益。

四、 結(jié)語

不動產(chǎn)抵押登記制度的設(shè)計，目的是使抵押行為外化出公示公信力，以促進(jìn)金融交易的發(fā)生。不動產(chǎn)抵押登記信息的缺漏，使得登記債權(quán)與債權(quán)人真實債權(quán)產(chǎn)生了差異，從而影響了登記的公示公信效力。司法裁判者雖能通過解釋法律，行使主觀能動性，對優(yōu)先受償范圍作出認(rèn)定，來追求個案中的公正。但這僅僅是缺漏產(chǎn)生的彌補(bǔ)措施，而非問題的解決之道。公示原則雖對交易安全起到一定保護(hù)作用，但也可能會對真實權(quán)利人利益有所損害，如登記制度尚無法規(guī)范，法律總體制度的平衡便會受到影響，故應(yīng)對登記手續(xù)持慎重態(tài)度。 欲從根本處改變不動產(chǎn)抵押登記的現(xiàn)狀，還應(yīng)從行政機(jī)關(guān)入手，完善相關(guān)登記制度，加快法規(guī)出臺。

注釋：

《中華人民共和國物權(quán)法》（主席令〔2007〕第62號）第一百七十三條、第一百八十五條;《中華人民共和國擔(dān)保法》（主席令第50號）第四十六條、第三十九條。

《房屋登記辦法》（建設(shè)部令第168號）第四十四條;《房屋權(quán)屬證書、登記證明填寫說明》（建辦住房〔2008〕36號）第二條《房屋他項權(quán)證》填寫說明。

《房屋登記簿管理試行辦法》（建住房〔2008〕84號）第九條第三款。

《關(guān)于宣布失效一批住房城鄉(xiāng)建設(shè)部文件的公告》（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公告第1765號）序號93。

崔建遠(yuǎn).物權(quán)法（第三版）.中國人民大學(xué)出版社，2014年版，第50-54頁，第450頁.

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》（法釋〔2000〕44號），于2000年9月29日由最高人民法院審判委員會第1133次會議通過，2000年12月08日公布，自2000年12月13日起施行。

最高人民法院民事審判第二庭編.《民事商事審判指導(dǎo)》2005年第1輯（總第7輯）.人民法院出版社，2005年版，第213頁.

王澤鑒.民法物權(quán)·通則·所有權(quán)（總第1冊）.三民書局，2003年8月增補(bǔ)版，第92頁.

謝在全.民法物權(quán)論（上冊）.北京：中國政法大學(xué)出版社，1999年修訂2版，第85頁.

曹士兵.中國擔(dān)保制度與擔(dān)保方法（第三版），中國法制出版社，2015年版，第227頁，第250頁.

浙高法〔2013〕152號，浙江省高級人民法院于2013年7月3日發(fā)布。

重慶市高級人民法院持有相同的裁判觀點，參見《重慶市高級人民法院關(guān)于辦理實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)案件若干問題的解答》（渝高法〔2015〕164號）第13問。

2017年2月23日四川省高級人民法院審判委員會第7次會議討論通過。

“抵押物折價或者拍賣、變賣所得的價款，當(dāng)事人沒有約定的，按下列順序清償：（一）實現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用;（二）主債權(quán)的利息;（三）主債權(quán)?！?/p>

最高人民法院（2017）最高法民申2274號民事裁定書。

最高人民法院（2015）民申字第3299號民事裁定書、最高人民法院（2015）民申字第2354號民事裁定書。

[日]我妻榮.日本物權(quán)法[M].有泉亨修訂.李宜芬校訂.五南圖書出版公司，1999年版，第42-43頁.