做好住宅設(shè)備管理　促進(jìn)房地產(chǎn)升值

黃永發(fā)

摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效運(yùn)行依賴(lài)于配套的住宅設(shè)備，做好住宅設(shè)備管理可提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)行效率，增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的舒適度，而要做好住宅設(shè)備管理應(yīng)從建立規(guī)范的住宅設(shè)備管理體系做起，以此來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的升值。

關(guān)鍵詞：住宅設(shè)備;有效管理;精心維護(hù);物業(yè)升值

中圖分類(lèi)號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（ 2019） 04-0076-79

收稿日期：2019一03一01

住宅設(shè)備是住宅重要的配套，住宅設(shè)備是否正常運(yùn)轉(zhuǎn)，關(guān)系到住宅的正常使用。良好的住宅設(shè)備管理將使住宅功能充分體現(xiàn)，提高住宅居住的舒適度，增加業(yè)主的滿(mǎn)意度，提高住宅價(jià)值。住宅小區(qū)投入使用后，住宅配套的設(shè)備就進(jìn)入永久性的運(yùn)行，作為以服務(wù)住宅小區(qū)為主要業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，住宅設(shè)備管理應(yīng)將其作為管理過(guò)程重點(diǎn)工作來(lái)抓。住宅小區(qū)物業(yè)管理的最高境界是通過(guò)有效管理實(shí)現(xiàn)業(yè)主住宅的保值增值。做好住宅小區(qū)設(shè)備的有效管理，尤其是做好住宅設(shè)備管理的工作細(xì)節(jié)，確保住宅設(shè)備高效運(yùn)行，將有效地延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命，促使住宅設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命大于使用壽命，以實(shí)現(xiàn)住宅的保值、增值。住宅設(shè)備管理是物業(yè)管理的重要內(nèi)容.住宅設(shè)備管理技術(shù)難度大、科技含較高，物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)性最終體現(xiàn)在對(duì)設(shè)備的有效管理上。住宅小區(qū)高效運(yùn)轉(zhuǎn)依賴(lài)于設(shè)備管理的有效管理，設(shè)備正常運(yùn)行將會(huì)給業(yè)主工作、生活提供穩(wěn)定的保障。住宅設(shè)備管理的有效性與物業(yè)管理企業(yè)的利益緊密相關(guān)，住宅設(shè)備管理中的維修養(yǎng)護(hù)成本所占的支出在物業(yè)服務(wù)成本中占有較大的比例，搞好住宅設(shè)備管理就是創(chuàng)造企業(yè)效益。

1 建立規(guī)范的住宅設(shè)備管理體系是確保住宅設(shè)備有效運(yùn)行的基礎(chǔ)

做好住宅設(shè)備管理，首要環(huán)節(jié)是建立住宅設(shè)備管理制度，通過(guò)建立有效的管理制度，形成一套完善的住宅設(shè)備管理與操作體系。通過(guò)日常的設(shè)備巡檢，對(duì)住宅設(shè)備進(jìn)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、專(zhuān)業(yè)化的管理，以此來(lái)體現(xiàn)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)性。

其一，建立規(guī)范的住宅設(shè)備管理質(zhì)量體系。住宅設(shè)備管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期性、綜合性工作，對(duì)住宅設(shè)備管理引入IS09001質(zhì)量管理體系，通過(guò)建立機(jī)房管理制度，供、配電管理制度，住宅設(shè)備維修制度等，對(duì)住宅設(shè)備進(jìn)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理操作并嚴(yán)格執(zhí)行，做到責(zé)任到崗、任務(wù)到人，用科學(xué)化的管理來(lái)提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平。

其二，建立合理的住宅設(shè)備管理績(jī)效考核機(jī)制。為了提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，建立住宅設(shè)備管理考核與督查機(jī)制，制定住宅設(shè)備管理考核標(biāo)準(zhǔn)，如住宅設(shè)備管理上要有設(shè)備卡、設(shè)備臺(tái)賬，水泵閥門(mén)開(kāi)啟必須靈活不得滲漏，住宅設(shè)備房要保持清潔不得堆放雜物等，定期或不定期對(duì)各物業(yè)管理項(xiàng)目的住宅設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查、考核，做到賞罰分明，以此調(diào)動(dòng)住宅設(shè)備管理員工的工作積極性，提高住宅設(shè)備管理的有效性。

其三，建立完善的住宅設(shè)備檔案體系。技術(shù)資料文件及住宅設(shè)備管理記錄文件就像是住宅設(shè)備的健康檔案，該技術(shù)文件全面而詳細(xì)地記錄住宅設(shè)備從誕生到使用的具體情況，給住宅設(shè)備的管理帶來(lái)便利。做好技術(shù)資料文件和住宅設(shè)備管理記錄文件的收集和保管在住宅設(shè)備管理中扮演著重要的角色。在實(shí)際工作中，經(jīng)常容易發(fā)生住宅設(shè)備到貨時(shí)開(kāi)箱文件、安裝記錄文件的丟失，一旦設(shè)備發(fā)生故障而缺失相應(yīng)的技術(shù)圖紙，而對(duì)故障維修無(wú)從下手，造成直接經(jīng)濟(jì)損失。因此，物業(yè)管理單位應(yīng)從物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)就必須重視住宅設(shè)備技術(shù)資料的收集與整理，甚至提前介入到項(xiàng)目的施工環(huán)節(jié)，協(xié)助做好相關(guān)資料的收集及保管，在住宅小區(qū)交接時(shí)，才能做到全面的移交，避免物業(yè)管理單位與施工單位倉(cāng)促交接而缺少規(guī)范化的住宅小區(qū)設(shè)備技術(shù)資料的移交。住宅設(shè)備眾多、復(fù)雜，對(duì)住宅設(shè)備原始檔案要進(jìn)行歸檔、匯總、登記造冊(cè)，對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的資料，如設(shè)備重要圖紙等進(jìn)行保管，對(duì)設(shè)備中一些常出現(xiàn)問(wèn)題的重點(diǎn)部位進(jìn)行拍照并在資料中予以注釋?zhuān)瑸橐院蠼鉀Q出現(xiàn)的問(wèn)題提供依據(jù)。如發(fā)電機(jī)等一些重大設(shè)備發(fā)生故障需原生產(chǎn)廠家維修時(shí)，通過(guò)設(shè)備臺(tái)賬及時(shí)與生產(chǎn)廠家或聯(lián)絡(luò)人取得聯(lián)系，為設(shè)備及時(shí)維修贏得寶貴時(shí)間。必須強(qiáng)調(diào)對(duì)設(shè)備建立設(shè)備卡、設(shè)備臺(tái)賬、技術(shù)檔案等管理，按照檔案管理要求，實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、科學(xué)化管理，使住宅設(shè)備管理適應(yīng)現(xiàn)代化管理需求，同時(shí)為設(shè)備的及時(shí)維修，確保設(shè)備的完好與使用安全提供科學(xué)依據(jù)。

其四，建立住宅設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)體系。物業(yè)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)性體現(xiàn)在技術(shù)的廣泛性上，各類(lèi)不同的住宅配套設(shè)備不盡相同且技術(shù)的使用也各有差異，這就需要物業(yè)管理人員具備足夠的專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)及學(xué)習(xí)能力。住宅小區(qū)智能化設(shè)備逐步增多，對(duì)設(shè)備人員的專(zhuān)業(yè)技術(shù)與技能提出了更高要求，因此，住宅設(shè)備人員應(yīng)加強(qiáng)學(xué)習(xí)、系統(tǒng)培訓(xùn)、提高技能，以適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的對(duì)住宅設(shè)備管理、維修人員的要求。

2 注重住宅設(shè)備運(yùn)行現(xiàn)場(chǎng)管理是確保設(shè)備有效運(yùn)行的關(guān)鍵

其一，首先應(yīng)針對(duì)物業(yè)承接驗(yàn)收容易出現(xiàn)的住宅設(shè)備移交真空這個(gè)薄弱環(huán)節(jié)，做好住宅設(shè)備移交，同時(shí)注意敦促開(kāi)發(fā)建設(shè)單位組織設(shè)備生產(chǎn)廠家或者施工單位對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行住宅設(shè)備合理使用的基礎(chǔ)性培訓(xùn)，將培訓(xùn)作為移交驗(yàn)收的一個(gè)重要內(nèi)容。使物業(yè)設(shè)備人員能夠更好、更快地熟悉設(shè)備的日常管理與現(xiàn)場(chǎng)維修，減少住宅設(shè)備人員白行摸索設(shè)備性能、熟悉設(shè)備使用與維修的時(shí)間。

其二，要熟悉住宅小區(qū)（商廈）各類(lèi)設(shè)備的原理、結(jié)構(gòu)等情況，還需熟悉住宅設(shè)備的工作方式，對(duì)各類(lèi)發(fā)電機(jī)組、變壓器、水泵等設(shè)備性能要做到了如指掌。對(duì)新接管的設(shè)備，要加強(qiáng)對(duì)設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)行跟蹤、監(jiān)測(cè)、記錄，消除設(shè)備存在的隱患，日常管理要根據(jù)物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的負(fù)載變化，如夏季為業(yè)主用水、用電的高峰期，夏季天黑較晚的特點(diǎn)，工程人員可對(duì)路燈進(jìn)行合理、適時(shí)調(diào)度，通過(guò)住宅設(shè)備負(fù)載能力和調(diào)配特點(diǎn)，發(fā)掘住宅設(shè)備潛能，做到物盡其用，充分發(fā)揮設(shè)備的使用價(jià)值。

其三，是住宅設(shè)備的維修保養(yǎng)要有計(jì)劃性，制定出明確的維修、養(yǎng)護(hù)、檢測(cè)計(jì)劃，并組織實(shí)施。住宅設(shè)備的定期維修、養(yǎng)護(hù)及檢測(cè)，能夠延長(zhǎng)使用壽命，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題，保證運(yùn)行的穩(wěn)定性，這需要根據(jù)技術(shù)資料編寫(xiě)年度養(yǎng)護(hù)、維修及檢測(cè)計(jì)劃，并嚴(yán)格按計(jì)劃組織實(shí)施。

其四，住宅設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)是設(shè)備管理的重要內(nèi)容，作為一種養(yǎng)護(hù)性質(zhì)的工作，其日的在于及時(shí)處理在運(yùn)轉(zhuǎn)使用過(guò)程中由于技術(shù)狀態(tài)變化而引起的問(wèn)題，隨時(shí)改善設(shè)備的使用條件與狀況，保證設(shè)備正常運(yùn)行，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命。在住宅設(shè)備運(yùn)行的管理上，通過(guò)有效維修養(yǎng)護(hù)，確保住宅小區(qū)不發(fā)生重大的設(shè)備責(zé)任事故。通過(guò)對(duì)細(xì)節(jié)的關(guān)注，促進(jìn)物業(yè)小區(qū)在水、電等資源上的節(jié)約，提高住宅設(shè)備維修的及時(shí)性。

其五，住宅設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)的主要內(nèi)容是設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、堅(jiān)固、調(diào)整、防腐、安全等工作。同時(shí)對(duì)于不同類(lèi)型的住宅設(shè)備，應(yīng)視其技術(shù)特點(diǎn)、使用條件等不同，分類(lèi)、分片采取不同的并有所側(cè)重的保養(yǎng)措施，如對(duì)供暖設(shè)備必須加強(qiáng)冬季之前的檢查、維護(hù)工作。

有效地進(jìn)行住宅設(shè)備管理是一門(mén)具有挑戰(zhàn)性的學(xué)問(wèn)，其關(guān)鍵在于熟悉住宅設(shè)備的工作性能與特點(diǎn)，如24小時(shí)運(yùn)行的生活水泵，為了避免設(shè)備長(zhǎng)期運(yùn)轉(zhuǎn)沒(méi)有休整時(shí)問(wèn)所帶來(lái)的問(wèn)題，就需要定期調(diào)整運(yùn)行機(jī)組，避免同一臺(tái)電機(jī)長(zhǎng)期性的運(yùn)行;消防水泵因?yàn)殚L(zhǎng)期不使用，可能會(huì)使軸承潤(rùn)滑液凝固或者生銹，為避免該問(wèn)題的發(fā)生，就需要定期進(jìn)行低轉(zhuǎn)速試運(yùn)行;為確保住宅小區(qū)供電的有效運(yùn)行，大多數(shù)物業(yè)小區(qū)現(xiàn)在都已經(jīng)做到雙回路供電。由于住宅小區(qū)停電的機(jī)率較少發(fā)生、造成備用發(fā)電機(jī)使用率小，但為了確保發(fā)電機(jī)在緊急情況時(shí)能有效啟用，就需要定期進(jìn)行空載運(yùn)行并進(jìn)行使用功能測(cè)試等。以上住宅設(shè)備管理問(wèn)題都必須制度化，且進(jìn)行有效地落實(shí)，才能使小區(qū)的設(shè)備時(shí)刻處于良好的工作狀態(tài)。

3 進(jìn)行有效地住宅設(shè)備維修保養(yǎng)是保障設(shè)備高效運(yùn)行的重要保障

在住宅沒(méi)備管理、運(yùn)行的管理上，確保小區(qū)沒(méi)有發(fā)生重大的設(shè)備責(zé)任事故是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)管理的最高準(zhǔn)則。為實(shí)現(xiàn)該日標(biāo)，必須注重住宅小區(qū)設(shè)備維修保養(yǎng)的及時(shí)性與管理措施的執(zhí)行力度，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備異常的維修監(jiān)督力度，減少設(shè)備異常發(fā)生而得不到及時(shí)維修情況的發(fā)生。

其一，住宅設(shè)備的有效運(yùn)行在于科學(xué)、有效的管理。住宅設(shè)備若維修保養(yǎng)不力，就會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)故障，頻繁地設(shè)備故障將會(huì)大大縮短設(shè)備合理的使用年限。此情況是對(duì)社會(huì)資源是一種浪費(fèi)，對(duì)住宅小區(qū)業(yè)主是一種損失，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是一種管理缺失。作為負(fù)責(zé)任的物業(yè)管理企業(yè)，必須牢記對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)的信條。謹(jǐn)記對(duì)住宅設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)是保證設(shè)備運(yùn)行安全管理理念，做到以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與科學(xué)計(jì)劃維修相結(jié)合。

其二，住宅設(shè)備管理對(duì)服務(wù)成本的影響，除了表現(xiàn)在數(shù)量和質(zhì)量上外，還會(huì)體現(xiàn)在設(shè)備的投資效果、停工損失、維修費(fèi)用、能源和材料消耗等方面。加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)，能有效地延長(zhǎng)住宅設(shè)備的使用壽命和檢修周期，節(jié)省維修費(fèi)用和減少停工損失。要樹(shù)立經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的意識(shí)，注意節(jié)約運(yùn)行中的能耗、操作費(fèi)用，通過(guò)嚴(yán)格、規(guī)范的管理來(lái)減少日常物料的使用量，杜絕“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以減少相關(guān)費(fèi)用開(kāi)支，使設(shè)備持續(xù)處于最佳、最經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀態(tài)。

其三，住宅設(shè)備絕大多數(shù)均處于24小時(shí)不間斷運(yùn)行狀態(tài)，必須重視設(shè)備的有效巡檢。為保證運(yùn)行的穩(wěn)定性，減少事故發(fā)生的機(jī)率，必須進(jìn)行定時(shí)的巡檢，通過(guò)巡檢，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并進(jìn)行有效地處置，通過(guò)制定巡檢制度，嚴(yán)格履行日常巡查制度，安排專(zhuān)人負(fù)責(zé)巡檢來(lái)達(dá)到確保設(shè)備高效運(yùn)行的目的。

其四，在住宅設(shè)備巡檢的過(guò)程中，設(shè)備操作人員一定要做到“看、聽(tīng)、聞、摸”，全面了解設(shè)備的實(shí)時(shí)運(yùn)行狀態(tài)，并對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行如實(shí)的記錄，重視設(shè)備運(yùn)行工作記錄本的作用，注重值班記錄本的完整性與連續(xù)性，將其作為設(shè)備的“病歷本”進(jìn)行保存。及時(shí)、完整地做好設(shè)備維修保養(yǎng)記錄、設(shè)備運(yùn)行記錄，巡查記錄時(shí)應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)，避免出現(xiàn)字跡不清，專(zhuān)業(yè)用語(yǔ)錯(cuò)誤，填寫(xiě)不規(guī)范或不完整的情況發(fā)生，以免給日后管理帶來(lái)困難。

其五，在住宅設(shè)備的巡檢過(guò)程中，應(yīng)注重細(xì)節(jié)管理，特別是對(duì)設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)有重大變化或發(fā)生異常時(shí)，一定要及時(shí)進(jìn)行檢查，并對(duì)相應(yīng)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行排查，檢修。

隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，住宅小區(qū)相應(yīng)的配套設(shè)備將更加復(fù)雜，自動(dòng)化、智能化、信息化已走進(jìn)物業(yè)小區(qū)。房地產(chǎn)的價(jià)值除了區(qū)位、位置、建筑結(jié)構(gòu)、空間布局和室內(nèi)外裝璜，在更大程度上取決于配套設(shè)備的品質(zhì)與性能、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和運(yùn)行狀況的優(yōu)劣，而上述問(wèn)題與住宅設(shè)備的管理成效息息相關(guān)，住宅設(shè)備的復(fù)雜性與技術(shù)性也必然對(duì)住宅工程設(shè)備管理提出更高的要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須將住宅設(shè)備管理作為重點(diǎn)，通過(guò)有效地管理，來(lái)打造物業(yè)專(zhuān)業(yè)品牌，在為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值的同時(shí)，也促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。