公司解散后的不動產(chǎn)登記淺析

李煒

摘要：長期以來，由于股東的思維和企業(yè)管理的問題，實踐中存在著大量的企業(yè)清算后，企業(yè)的不動產(chǎn)仍然登記在原企業(yè)名下，并未辦理相應(yīng)的轉(zhuǎn)移登記，導(dǎo)致其后續(xù)登記困難，處理問題時，應(yīng)分類處理，區(qū)別對待。

關(guān)鍵詞：案例;合同備案;注銷

中圖分類號：F293_33

文獻標識碼：C

文章編號：1001-9138-（ 2019）04-0063-65

收稿日期：2019-03-25

長期以來，實踐中存在著大量的企業(yè)清算后，企業(yè)的不動產(chǎn)仍然登記在原企業(yè)名下，并未辦理相應(yīng)的轉(zhuǎn)移登記，導(dǎo)致其后續(xù)登記困難。本文對此類不動產(chǎn)的登記處理，進行簡要分析。

1 公司主體消滅的途徑

《公司法》第180條規(guī)定：“公司因下列原因解散：（一）公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿或者公司章程規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn);（二）股東會或者股東大會決議解散;（三）因公司合并或者分立需要解散;（四）依法被吊銷營業(yè)執(zhí)照、責令關(guān)閉或者被撤銷;（五）人民法院依照本法第182條的規(guī)定予以解散。

《公司法》第182條和《最高人民法院關(guān)于適用（中華人民共和國公司法）若干問題的規(guī)定（二）》（簡稱《公司法解釋二》）第2條規(guī)定：“股東提起解散公司訴訟，同時又申請人民法院對公司進行清算的，人民法院對其提出的清算申請不予受理。人民法院可以告知原告，在人民法院判決解散公司后，依據(jù)《公司法》第183條和本規(guī)定第7條的規(guī)定，自行組織清算或者另行申請人民法院對公司進行清算?！?/p>

《公司法解釋二》第7條規(guī)定：“公司應(yīng)當依照《公司法》第183條的規(guī)定，在解散事由出現(xiàn)之日起15日內(nèi)成立清算組，開始自行清算。

有下列情形之一，債權(quán)人申請人民法院指定清算組進行清算的，人民法院應(yīng)予受理：（一）公司解散逾期不成立清算組進行清算的;（二）雖然成立清算組但故意拖延清算的;（三）違法清算可能嚴重損害債權(quán)人或者股東利益的。

具有本條第2款所列情形，而債權(quán)人未提起清算申請，公司股東申請人民法院指定清算組對公司進行清算的，人民法院應(yīng)予受理。”

《公司法》第187條規(guī)定：“清算組在清理公司財產(chǎn)、編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單后，發(fā)現(xiàn)公司財產(chǎn)不足清償債務(wù)的，應(yīng)當依法向人民法院申請宣告破產(chǎn)。公司經(jīng)人民法院裁定宣告破產(chǎn)后，清算組應(yīng)當將清算事務(wù)移交給人民法院?！?/p>

由以上法條可以看出，公司解散可以分為公司自行清算和法院強制清算;而在資不抵債的情況下則必須通過法院的破產(chǎn)程序來處理債權(quán)債務(wù)。因此，原企業(yè)的不動產(chǎn)權(quán)屬登記問題也應(yīng)該按照不同的程序來對應(yīng)處理。

2 公司自行清算的不動產(chǎn)登記程序

根據(jù)《公司法》第183、184條規(guī)定，公司解散的應(yīng)該在15日內(nèi)成立清算組進行清算活動，清算組的主要職責是清理債權(quán)債務(wù)和處理公司清償債務(wù)后的剩余財產(chǎn)等。目前實務(wù)中遇到最多的問題是公司清算并注銷了，但其在注銷前并未按照法律規(guī)定履行義務(wù)或者完成不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記程序。

根據(jù)《公司法》第186條規(guī)定：“清算組在清理公司財產(chǎn)、編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單后，應(yīng)當制定清算方案，并報股東會、股東大會或者人民法院確認。公司財產(chǎn)在分別支付清算費用、職工的工資、社會保險費用和法定補償金，繳納所欠稅款，清償公司債務(wù)后的剩余財產(chǎn)，有限責任公司按照股東的出資比例分配，股份有限公司按照股東持有的股份比例分配。清算期間，公司存續(xù)，但不得開展與清算無關(guān)的經(jīng)營活動。公司財產(chǎn)在未依照前款規(guī)定清償前，不得分配給股東?！?/p>

《公司法》第188條規(guī)定：“司清算結(jié)束后，清算組應(yīng)當制作清算報告，報股東會、股東大會或者人民法院確認，并報送公司登記機關(guān)，申請注銷公司登記，公告公司終止。”

通過以上規(guī)定可以看出，無論是清償債務(wù)還是分配剩余財產(chǎn)，均屬于清算組的職責，其應(yīng)該在履行完畢之后方可制作清算報告，而后注銷公司登記。

因此，正常的不動產(chǎn)登記程序是清算組代表公司和債權(quán)人以及相關(guān)股東雙方申請來辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

3 法院強制清算不動產(chǎn)登記程序

根據(jù)《公司法解釋二》第15條規(guī)定：“公司白行清算的，清算方案應(yīng)當報股東會或者股東大會決議確認;人民法院組織清算的，清算方案應(yīng)當報人民法院確認。未經(jīng)確認的清算方案，清算組不得執(zhí)行?！?/p>

《公司法解釋二》第17條規(guī)定：“人民法院指定的清算組在清理公司財產(chǎn)、編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單時，發(fā)現(xiàn)公司財產(chǎn)不足清償債務(wù)的，可以與債權(quán)人協(xié)商制作有關(guān)債務(wù)清償方案。債務(wù)清償方案經(jīng)全體債權(quán)人確認且不損害其他利害關(guān)系人利益的，人民法院可依清算組的申請裁定予以認可。清算組依據(jù)該清償方案清償債務(wù)后，應(yīng)當向人民法院申請裁定終結(jié)清算程序。債權(quán)人對債務(wù)清償方案不予確認或者人民法院不予認可的，清算組應(yīng)當依法向人民法院申請宣告破產(chǎn)?！?/p>

兇此，如果是通過法院強制清算的，債權(quán)人和股東可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用（中華人民共和國物權(quán)法）若干問題的解釋（一）》第7條和《不動產(chǎn)登記暫行條例》第14條之規(guī)定，根據(jù)法院的生效裁定確定的清算方案單方提出申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

4 公司破產(chǎn)的不動產(chǎn)登記程序

根據(jù)《破產(chǎn)法》第2條和《公司法》第187條的規(guī)定：“公司在資不抵債或者明顯缺乏清償能力的可通過破產(chǎn)程序來清理債務(wù)?！?/p>

根據(jù)《破產(chǎn)法》第13條之規(guī)定，法院受理破產(chǎn)申請后要指定管理人，由管理人來管理和處理債務(wù)人的資產(chǎn)。而《破產(chǎn)法》第69條規(guī)定，管理人涉及土地、房屋等不動產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的應(yīng)及時報告給債權(quán)人委員會，如未成立債權(quán)人委員會的則應(yīng)報告給人民法院=

在實務(wù)中，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)該根據(jù)《破產(chǎn)法》第115、116條之規(guī)定，讓管理人提供經(jīng)人民法院裁定認可的破產(chǎn)財產(chǎn)分配方案來辦理相應(yīng)的登記，或者讓管理人提供已經(jīng)報告給債權(quán)人委員會或者人民法院的法院證明文件方可受理。

5 難點問題

一是公司注銷但未依法轉(zhuǎn)移的不動產(chǎn)登記問題，此時公司和清算組均已不存在，在實務(wù)中有地方讓申請人提供工商備案的清算報告來單方申請，此時就涉及到一個問題，清算報告是否屬于《物權(quán)法》第28條所述“人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權(quán)利的法律文書?！?/p>

筆者認為，清算報告不屬于此類法律文書，因此不能適用此款來單方申請，債權(quán)人和股東等相關(guān)權(quán)利人應(yīng)該按照《民訴法》和《公司法》等規(guī)定來進行確權(quán)訴訟后方可辦理相應(yīng)的不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。

二是清算或者破產(chǎn)期間的公章使用：我國對清算組到底使用公司公章還是清算組公章并未有明確的規(guī)定，而各地公安機關(guān)對此的規(guī)定也無統(tǒng)一的適用。但根據(jù)《公司法》《破產(chǎn)法》和《國務(wù)院關(guān)于國家行政機關(guān)和企業(yè)事業(yè)單位社會團體印章管理的規(guī)定》，公司注銷前公章仍然可以由清算組和管理人合法使用，而清算組公章只要是經(jīng)公安機關(guān)合法備案的也可以使用。

綜上所述，各地實務(wù)中大部分遇到的難點都是企業(yè)自行清算時未先行辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記就徑行注銷了公司而導(dǎo)致的，對于不動產(chǎn)登記機構(gòu)來說，依法辦理登記才是根本，當事人自身原兇導(dǎo)致的登記困難并不是登記機構(gòu)所需要去解決的問題。但從為民辦實事的角度來說，應(yīng)該告知其處理的途徑和所需要提交的相應(yīng)要件來達到依法辦理的根本目標。