住房儲蓄發(fā)展前景及對住房公積金制度借鑒意義淺析

劉澤

摘 ?要：解決住房問題離不開住房金融的支持，住房儲蓄和住房公積金均是我國住房金融制度的重要組成部分。本文從剖析住房儲蓄模式發(fā)展前景入手，提出住房公積金制度可著力發(fā)展自愿住房儲蓄，在支持廣大人民群眾住房消費方面發(fā)揮更大的作用。

關(guān)鍵詞：住房儲蓄;住房公積金;借鑒意義

住房問題的解決離不開住房金融的支持，各國住房金融制度歸納起來主要包括三種類型：商業(yè)按揭模式、自愿儲蓄模制和強制儲蓄模制。三種類型的住房金融制度在我國均有體現(xiàn)：分別為商業(yè)銀行住房抵押貸款、中德住房儲蓄貸款和住房公積金貸款。三種住房金融制度既相對獨立，又互相融合，共同構(gòu)建了我國的住房金融體系。

一、住房儲蓄發(fā)展前景分析

（一）住房儲蓄基本情況

1.住房儲蓄定義

住房儲蓄是購房者為了獲得低利率住房消費貸款而進(jìn)行的有目的、有計劃的一種專項儲蓄，購房者自愿與住房儲蓄銀行締結(jié)合同，定期存入存款，達(dá)到規(guī)定時間和數(shù)量后，按照約定獲得一定額度低利率的住房貸款。

2.住房儲蓄業(yè)務(wù)開展情況

（1）國外開展情況

①以德國為代表的封閉式住房儲蓄制度

20世紀(jì)20年代，德國建立了封閉的住房儲蓄制度，二戰(zhàn)結(jié)束至今，住房儲蓄為德國提供了超萬億歐元的住房融資，支持了1300萬套住房購建，住房儲蓄成為居民習(xí)慣使用的住房融資工具，在住房金融市場占據(jù)四分之一的份額。

②以法國為代表的住房儲蓄賬戶制度

法國住房儲蓄制度是在德國基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，法國政府支持力度較大，法國一般銀行儲蓄賬戶不計息，但住房儲蓄可以獲得銀行4%的利息和國家建立1%，因此住房儲蓄制度受到普通法國居民的歡迎。

（2）國內(nèi)開展情況

①發(fā)展初期

1987年，我國曾成立過兩家專門的“住房儲蓄銀行”，即煙臺住房儲蓄銀行和蚌埠住房儲蓄銀行。發(fā)展后期由于商業(yè)銀行陸續(xù)放開個人房貸業(yè)務(wù)，住房公積金制度全面推廣，住房儲蓄銀行發(fā)展面臨諸多困境，兩家銀行均脫離了住房儲蓄的范疇，成為全面開展業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。

②發(fā)展中期

2004年，由中國建設(shè)銀行與德國施威比豪爾銀行共同出資的中德住房儲蓄銀行在天津試點成立，是迄今為止國內(nèi)唯一一家開辦住房儲蓄的專業(yè)銀行，其特點主要是“先存后貸、利率固定、?？顚Ｓ谩⒎忾]運作”。截至2017年底，中德銀行累計締結(jié)住房儲蓄合同金額達(dá)到1016億元，發(fā)放住房儲蓄貸款98億，惠及26萬戶居民，但與中國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展相比，仍呈現(xiàn)出業(yè)務(wù)規(guī)模不高、市場影響較小、服務(wù)范圍偏窄、業(yè)務(wù)增長乏力等問題。

（3）運行環(huán)境要求

回顧發(fā)展歷程，住房儲蓄對運行環(huán)境的要求較高，一是需要相對穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，住房儲蓄產(chǎn)品存儲期較長，在房價波動較大的國家對公眾吸引力較弱。二是公眾需要具有較強的契約精神;三是居民住房消費較為理性，有長期住房消費計劃，并按照計劃逐步實施;四是需要政府大力支持，對住房儲蓄業(yè)務(wù)進(jìn)行補貼，并從監(jiān)管指標(biāo)上給予住房儲蓄銀行特殊規(guī)定，提高其資金流動性。

3、發(fā)展前景

從住房儲蓄制度發(fā)展所需運營環(huán)境來看，目前是難得的戰(zhàn)略機(jī)遇期。一方面黨中央抑制房價快速增長的決心很大，措施得力，可以預(yù)測未來相當(dāng)一段時間內(nèi)房價將基本穩(wěn)定，甚至穩(wěn)中有降。另一方面公眾對住房儲蓄產(chǎn)品的接納度不斷提高，目前主流市場首套房最低首付3成，二套房最低首付6成，已經(jīng)略接近甚至超過中德銀行主流產(chǎn)品存一貸一的要求。

但是，我們也應(yīng)該清醒的認(rèn)識到，住房儲蓄業(yè)務(wù)發(fā)展離不開政府的大力支持，離不開對自身缺陷的彌補和克服，需要不斷培養(yǎng)引導(dǎo)國人良性的住房消費習(xí)慣，也需要住房金融制度之間互相融合，優(yōu)勢互補。

二、住房公積金強制繳存優(yōu)劣勢分析

（一）主要優(yōu)勢

一是有利于資金籌集。住房公積金資金來源穩(wěn)定，成本較低（年息1.5%），可以適用較高的存貸款杠桿率，產(chǎn)品吸引力較強。二是有利于培養(yǎng)居民良好的住房消費習(xí)慣。住房特別是首套住房作為一種基本保障，應(yīng)當(dāng)由政府強制居民形成良好的儲蓄習(xí)慣，以應(yīng)對未來的大額住房消費，減輕政府壓力和負(fù)擔(dān)。三是有利于減輕財政負(fù)擔(dān)。2017年末，全國住房公積金行業(yè)累計從增值收益中支援地方財政公共租賃住房建設(shè)補充資金2905億元，大大減輕了財政負(fù)擔(dān)。四是有利于提高職工福利。無論是單位繳存還是職工個人繳存的住房公積金均屬于職工個人所有，是職工的合法福利。

（二）主要劣勢

1.存在利益錯配。繳存端強制，使用端設(shè)定條件必然產(chǎn)生利益錯配問題，中等收入群體是制度的最大獲益者。

2.增加企業(yè)負(fù)擔(dān)。企業(yè)為職工繳存住房公積金，雖然從成本中列支享受免稅政策，但也對企業(yè)造成一定的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

三、住房儲蓄對住房公積金制度發(fā)展的借鑒意義

住房公積金制度可在進(jìn)一步降低強制繳存門檻的基礎(chǔ)上，引入自愿繳存，取長補短克服制度固有弊端，更好的發(fā)揮政策性住房金融對中低收入群體的支持保障作用。具體而言借鑒意義有三：（一）引入自愿繳存，降低強制繳存門檻，可在一定程度消除部分企業(yè)和職工對繳存住房公積金的抵觸心理，減少利益錯配問題，同時在自愿繳存框架下，可以吸引效益較好的企業(yè)進(jìn)一步提高整體繳存水平，擴(kuò)大資金來源。（二）利用強制繳存強大的資金支持，可以克服自愿繳存資金來源匱乏，業(yè)務(wù)增長乏力，導(dǎo)致存貸杠桿率過低的弊端，提高產(chǎn)品吸引力。（三）自愿繳存有利于將最廣大的群體納入公積金制度覆蓋范圍，有利于擴(kuò)大政策性住房金融保障受益面。黨中央提出要加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，解決好“三個一億人”進(jìn)城問題，住房公積金制度應(yīng)順勢而為，擴(kuò)大制度覆蓋范圍，使更多的群眾享受到政策性住房金融普惠。

參考文獻(xiàn)：

[1]王洪章加快中德住房儲蓄銀行轉(zhuǎn)型發(fā)展[J]《中國企業(yè)家》2016年6月刊

[2]住建部公積金監(jiān)管司《政策性住房金融制度比較研究》[M]中國建筑工業(yè)出版社2018年8月版

作者簡介：

劉 ?澤（1967.08-）女，漢，廣西南寧人，法學(xué)碩士，現(xiàn)就職天津市住房公積金管理中心，研究方向：住房公積金歸集、提取業(yè)務(wù)管理、行政執(zhí)法、合規(guī)管理等。