房地產(chǎn)開發(fā)全過程風(fēng)險分析及防控

陳賀

摘 ?要：房地產(chǎn)作為一項綜合性的產(chǎn)業(yè)，涵蓋了項目投資、財務(wù)稅收、工程建設(shè)、設(shè)計研發(fā)、招標(biāo)采購、營銷等多個專業(yè)和領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對項目進(jìn)行整體操盤過程中，需要及時了解和評估各主要環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的風(fēng)險，在開發(fā)過程中進(jìn)行規(guī)避或降低影響。本文以房地產(chǎn)開發(fā)全過程為切入點(diǎn)，對房地產(chǎn)企業(yè)在全過程面臨的風(fēng)險進(jìn)行分析，并提出風(fēng)險防控建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);風(fēng)險分析;風(fēng)險防控

房地產(chǎn)全過程風(fēng)險伴隨整個項目開發(fā)過程，需要對各個階段的風(fēng)險進(jìn)行分析，必須對其成因有完整、清晰的認(rèn)識，房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險防控不僅可以幫助開發(fā)企業(yè)降低經(jīng)營風(fēng)險，減少因風(fēng)險帶來的損失，還可以有效防范和化解房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險，維護(hù)社會穩(wěn)定。

一、房地產(chǎn)開發(fā)全過程風(fēng)險分析

（一） 投資拓展風(fēng)險

此項風(fēng)險在房地產(chǎn)獲取土地過程中出現(xiàn)，如在項目一級整理過程中，拆遷安置補(bǔ)償方案無法與原住民達(dá)成一致，將直接影響拆遷進(jìn)度;若地塊內(nèi)涉及農(nóng)用地等非建設(shè)用地，還涉及農(nóng)用地指標(biāo)置換、土地變性等煩瑣流程;周邊四鄰對用地紅線范圍若存在爭議，還需進(jìn)行大量的前期溝通和測繪;合作方、項目地塊是否存在法律糾紛等等，都可能存在較大的不確定性和機(jī)會成本。在土地招拍掛環(huán)節(jié)還會面臨其他房企的競價，能否在多輪競爭摘得土地，獲取土地后能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤，都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資拓展中需要面對的風(fēng)險。

（二） 開發(fā)報建風(fēng)險

開發(fā)報建風(fēng)險與政府的行政效率以及相關(guān)審批政策密切相關(guān)，在項目取得土地后，房地產(chǎn)企業(yè)往往通過貸款等方式支付了巨額的前期開發(fā)費(fèi)用（土地出讓金、拆遷費(fèi)用等），財務(wù)成本壓力較大，因此需要盡快開工、預(yù)售，完成資金回籠。因此，在土地、規(guī)劃、開工、預(yù)售手續(xù)辦理過程中就存在相應(yīng)風(fēng)險，行政效率與審批政策直接影響各項開發(fā)手續(xù)辦理，且各地區(qū)情況不盡相同，會存在因?qū)徟屎驼咦儎涌赡軒淼拈_發(fā)報建成果延誤。

（三） 設(shè)計施工風(fēng)險

包含圖紙設(shè)計和施工建設(shè)兩項風(fēng)險，如施工圖設(shè)計不規(guī)范，在審查過程中反復(fù)修改，進(jìn)行設(shè)計變更;在施工過程中未嚴(yán)格按照圖紙施工，導(dǎo)致返工并影響最后驗收，或從縮減建安成本考慮，開發(fā)商或總包企業(yè)擅自改變使用材料、降低標(biāo)準(zhǔn);加之可能存在的不可抗力因素，如安全事故、重污染天氣的停工等，都會影響項目工期，造成工期延誤風(fēng)險，最終會影響房地產(chǎn)開發(fā)項目最終建成和使用。

（四） 資金成本風(fēng)險

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍保持高位，通過抵押貸款、拆借、發(fā)行公司債券等途徑獲取融資，在取得預(yù)售許可進(jìn)行銷售之前，開發(fā)項目近乎沒有任何進(jìn)項收入，財務(wù)成本較高，同時還要支付管理費(fèi)用，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來資金成本風(fēng)險，此環(huán)節(jié)關(guān)乎企業(yè)生死存亡。

（五） 營銷回款風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)周期的最后一個環(huán)節(jié)是銷售，前期的所有準(zhǔn)備都是為了通過銷售達(dá)到資金平衡，最終實(shí)現(xiàn)盈利，而房地產(chǎn)市場的景氣程度、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的業(yè)態(tài)產(chǎn)品是否符合市場預(yù)期，以及對標(biāo)競品的入市情況等因素，都會對銷售造成影響，回籠資金快慢直接影響項目整體預(yù)期營收和后續(xù)項目滾動開發(fā)，此項風(fēng)險不可忽視。

二、房地產(chǎn)開發(fā)全過程風(fēng)險防控

（一） 投資拓展角度

對意向投資地塊及合作主體進(jìn)行充分的盡職調(diào)查，摸清土地信息，系統(tǒng)分析項目可行性，全面了解合作主體的經(jīng)營情況，根據(jù)本公司的開發(fā)模式和計劃目標(biāo)成本，對地塊的貨值產(chǎn)出等進(jìn)行投資測算，分析預(yù)期收益能否滿足公司要求，為投資決策提供依據(jù)，最大程度化解投資拓展風(fēng)險。

（二） 開發(fā)報建角度

在項目落地后，開展制定開發(fā)節(jié)點(diǎn)計劃，根據(jù)重要節(jié)點(diǎn)倒排開發(fā)安排。維護(hù)好和區(qū)域內(nèi)土地、財稅、規(guī)劃、建設(shè)、房管、消防、審批等相關(guān)職能部門的關(guān)系，及時掌握獲取最新的報建流程信息，根據(jù)政策、制度要求靈活調(diào)整報建思路，協(xié)調(diào)各合作單位配合好開發(fā)報建工作，最大程度降低時間成本，研究相關(guān)優(yōu)惠政策，最大程度享受政策紅利，保證項目穩(wěn)步推進(jìn)。

（三） 設(shè)計施工角度

選擇合適的設(shè)計、施工單位，建立并完善屬于本公司的產(chǎn)品系，培育相對成熟的設(shè)計方案，提升設(shè)計質(zhì)量和效率，在項目落地初期提前介入設(shè)計，按圖施工，減少設(shè)計變更。要制定詳細(xì)的施工進(jìn)度計劃安排，合理安排各工種、工作面，責(zé)成工程部門、施工單位等各方主體優(yōu)化施工組織設(shè)計，合理調(diào)配人員、材料、機(jī)械等資源，加快施工進(jìn)度，保證按期完工。

（四） 資金成本角度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要強(qiáng)化成本控制，完善招標(biāo)采購制度，嚴(yán)格審查招投標(biāo)過程中的各項環(huán)節(jié)、文件，做好供應(yīng)商評審和考察，充分了解市場行情，國有資本投資的項目必要時可進(jìn)行黨員監(jiān)督。財務(wù)要積極拓寬企業(yè)融資渠道，可以通過銀行貸款、民間借貸、合作開發(fā)、發(fā)行公司債券等模式，分散降低資金風(fēng)險。

（五） 營銷推廣角度

在項目落地后，進(jìn)行市場調(diào)研，獲取域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口結(jié)構(gòu)、收入層次以及購房意愿等方面信息，充分了解周邊競品情況，結(jié)合自身產(chǎn)品特征明確市場定位，減少同質(zhì)化競爭，研究適合的定價策略，完善營銷推廣方案，可以通過網(wǎng)絡(luò)、自媒體等線上途徑進(jìn)行宣傳，逐步積累潛在購買客戶等措施，保證項目在取得預(yù)售許可后，以最短的時間完成去化，回籠資金。

三、結(jié)束語：

隨著我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)?；?、專業(yè)化程度日益提升，應(yīng)進(jìn)一步科學(xué)、系統(tǒng)地認(rèn)清房地產(chǎn)開發(fā)過程中可能會產(chǎn)生風(fēng)險，本文通過項目投資拓展決策、開發(fā)報建流程、設(shè)計施工要求、資金成本控制、銷售回款任務(wù)五個方面分析了房地產(chǎn)開發(fā)全過程中的風(fēng)險，提出了風(fēng)險防控措施，通過強(qiáng)化對房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的理解和認(rèn)識，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合開發(fā)實(shí)力。

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