房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算問題探析

張茜 向璐

摘 ?要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的騰飛，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有了一定的變化，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為了我國的經(jīng)濟(jì)支柱，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展帶動(dòng)了我國一些邊緣行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了一定的便利。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要性以及房地產(chǎn)企業(yè)的特色也給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算問題分析帶來了一定的難題。文章從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算問題探析的研究出發(fā)，并且根據(jù)一系列的法律法規(guī)，探討了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算問題進(jìn)行改善的措施，希望能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定夯實(shí)的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);成本會(huì)計(jì);經(jīng)濟(jì)發(fā)展;產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)

基金項(xiàng)目：2018安徽省人文社科一般項(xiàng)目《宏觀經(jīng)濟(jì)條件下的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制研究》（項(xiàng)目編號(hào)：2018sk10）;安徽工業(yè)經(jīng)濟(jì)職業(yè)技術(shù)學(xué)院卓越人才培養(yǎng)計(jì)劃《卓越會(huì)計(jì)技能型人才教育培養(yǎng)計(jì)劃》項(xiàng)目（項(xiàng)目編號(hào)：2017YZRJ01）。

一、引言

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的指數(shù)態(tài)勢發(fā)展，迅速促進(jìn)了我國房價(jià)水平的提升。因此，國家出臺(tái)了有關(guān)調(diào)控房價(jià)的相關(guān)措施，雖然大大地提升了我國人民的幸福生活指數(shù)，但是也對(duì)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤進(jìn)行了壓縮。所以，房地產(chǎn)企業(yè)為了保持企業(yè)的良好發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)企業(yè)的成本核算管理的要求越來越嚴(yán)格。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的回款周期比較長，容易出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?；诖吮尘?，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對(duì)政策和市場的不斷變化提高企業(yè)的整體財(cái)務(wù)管理水平，應(yīng)該針對(duì)目前的成本核算問題進(jìn)行研究，尋求出更加適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的成本會(huì)計(jì)管理方法。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本會(huì)計(jì)的主要構(gòu)成

在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算問題探析這一問題的研究之前，我們必須了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本會(huì)計(jì)的主要構(gòu)成。根據(jù)會(huì)計(jì)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該將“開發(fā)成本”設(shè)置為一級(jí)科目，再在這個(gè)科目下進(jìn)行成本明細(xì)核算。具體分為以下六點(diǎn)：

第一，土地成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)作離不開土地，因此土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)過程中占比最大的開發(fā)成本，具體包括：土地交易費(fèi)、土地補(bǔ)償款、土地契稅以及土地出讓金等等項(xiàng)目。

第二，前期工程費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行建設(shè)之前，必須要對(duì)土地進(jìn)行勘測、規(guī)劃設(shè)計(jì)以及三平一通等措施，這些費(fèi)用都包含在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期工程費(fèi)用里，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要開發(fā)成本。

第三，建筑安裝工程成本。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，建筑安裝是一個(gè)非常重要的過程，前幾年，工程項(xiàng)目頻頻出發(fā)，引起了國家的重視，因此，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工地安全是非常重要的。所以在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本中，建筑安裝工程成本也占了較大的比重，具體分為安裝工程費(fèi)用以及土建工程費(fèi)用。

第四，市政基礎(chǔ)費(fèi)用，是指在項(xiàng)目建設(shè)的過程中，一些基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用占比，包括：燃?xì)夤艿?、排污管道、道路以及供水管道等?/p>

第五，公共配套設(shè)施費(fèi)。隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的提升，人們的對(duì)日常生活的要求也越來越高，為了提升人們的生活幸福感，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，都要將幼兒園、休閑會(huì)所以及體育設(shè)施等項(xiàng)目的構(gòu)建考慮在小區(qū)的建設(shè)過程中來，也屬于開發(fā)成本。

第六，開發(fā)間接費(fèi)用。在開發(fā)過程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)都要向銀行貸款，租用辦公室，聘用參公人員，這些屬于開發(fā)連接費(fèi)用，計(jì)入開發(fā)成本。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算過程中存在的問題

（一）成本類會(huì)計(jì)科目與預(yù)算部門編制的目標(biāo)成本科目不一致

如今，很多房地產(chǎn)企業(yè)在完成房地產(chǎn)的開發(fā)工程之后對(duì)完結(jié)工程產(chǎn)品進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)都會(huì)以設(shè)置的目標(biāo)成本作為依據(jù)。但是我們都知道，目標(biāo)成本只是預(yù)算部門做出的預(yù)算，具體的核算工作流程是預(yù)算部門做出預(yù)算，財(cái)務(wù)部門進(jìn)行審核。大部分企業(yè)預(yù)算部門與財(cái)務(wù)部門的目標(biāo)成本不一致的問題對(duì)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算問題造成了一定的影響。因此，預(yù)算部門與財(cái)務(wù)部門目標(biāo)成本科目的不一致的問題需要得到解決。

（二）成本費(fèi)用的歸集與分?jǐn)偳啡币?guī)范性與統(tǒng)一性

房地產(chǎn)成本會(huì)計(jì)的專業(yè)發(fā)展雖然有房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則作為引導(dǎo)，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算問題是非常復(fù)雜的，在工作過程中會(huì)遇到不斷出現(xiàn)的新問題，所以會(huì)出現(xiàn)多種成本分?jǐn)偡绞?。很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本分?jǐn)偣ぷ鲿r(shí)都沒有一定的規(guī)章制度，在進(jìn)行相關(guān)數(shù)據(jù)的處理時(shí)，沒有保持統(tǒng)一性，因此會(huì)造成成本信息的不穩(wěn)定。

（三）會(huì)計(jì)人員對(duì)于稅法中關(guān)于成本的規(guī)定不熟悉或者混淆，影響企業(yè)稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的成本會(huì)計(jì)核算問題比較難，很多會(huì)計(jì)人員在工作中都會(huì)出現(xiàn)誤差。而且成本核算對(duì)于稅收籌劃的作用是非常巨大的，因此，如果在成本核算工作上不夠精確會(huì)給企業(yè)帶來一定的稅收籌劃誤差。在這一層面上看來，成本核算問題的作用與稅收籌劃的作用是等同的。但是目前我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)這一部分財(cái)務(wù)工作都不是很了解，會(huì)造成多抵成本的情況。

四、解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算問題的對(duì)策

（一）實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本科目的統(tǒng)一化

在成本會(huì)計(jì)的核算工作中，對(duì)于成本的預(yù)算和審核是分為兩個(gè)部門，這兩個(gè)部門進(jìn)行合作工作才能推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本會(huì)計(jì)工作的有序進(jìn)行。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以召集有關(guān)部門進(jìn)行探討，將目標(biāo)成本科目進(jìn)行統(tǒng)一化，從而提高成本會(huì)計(jì)核算工作的準(zhǔn)確度與效率。

（二）制定統(tǒng)一的成本歸集與分?jǐn)傊贫?，保證成本數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)性

目前，我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本規(guī)集與分?jǐn)倖栴}都沒有制度化，而且國家法律對(duì)這類問題也只是有一個(gè)大范圍的要求，沒有細(xì)致的規(guī)定，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有統(tǒng)一的成本規(guī)集與分?jǐn)偝杀镜臉?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行企業(yè)成本的分?jǐn)?，?huì)造成成本數(shù)據(jù)的不精確性。

（三）督促會(huì)計(jì)人員對(duì)于稅法知識(shí)以及成本會(huì)計(jì)知識(shí)的更新學(xué)習(xí)，提升會(huì)計(jì)人員的工作能力

成本核算問題與稅收籌劃問題都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)工作內(nèi)容，應(yīng)該得到一定的重視，但是大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)這方面的知識(shí)掌握力度不夠，因此，企業(yè)為了保持良好的發(fā)展，應(yīng)該促進(jìn)財(cái)務(wù)人員隊(duì)員相關(guān)知識(shí)進(jìn)行學(xué)習(xí)，只有這樣才能為企業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

五、結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)為我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)，由于其復(fù)雜性，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算問題中存在一定的問題，應(yīng)該得到重視，從而促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的良好發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]閆淵.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算問題探析[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2014年23期.

[2]黃慧丹.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本會(huì)計(jì)核算[J].科技經(jīng)濟(jì)市場，2010.

[3]白玉紅.淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2013.