房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制的重要性及實(shí)施探析

黃艷蓓

摘要：作為近些年投資熱點(diǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)，已由前期的暴利時(shí)期逐步轉(zhuǎn)入低利潤(rùn)階段，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來越大的成本危機(jī)，要想降低成本，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，就必須要進(jìn)行有效的成本控制。本文針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施成本控制的重要性和意義做出論述，并從不同角度提出其進(jìn)行有效成本控制的具體措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目 成本控制 重要性 實(shí)施途徑

房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本控制，指的是通過對(duì)開發(fā)中的投資政策、設(shè)計(jì)、承包、施工及竣工等各項(xiàng)日中包含的各階段的成本實(shí)行管控，從而確保項(xiàng)目實(shí)施中的整體成本控制目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。實(shí)施成本控制是一項(xiàng)復(fù)雜的管理活動(dòng)，所需時(shí)間長(zhǎng)，范圍廣，且需要考慮諸多因素，其實(shí)際管理質(zhì)量與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，如果管理效率過丁低下，質(zhì)量控制不達(dá)標(biāo)，很有可能影響企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)管理，為其發(fā)展帶來更多不穩(wěn)定因素。隨著當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展和完善，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控也不斷加強(qiáng)，這樣也對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)日的成本控制工作提出了更高要求。只有不斷改進(jìn)企業(yè)的成本控制于段，建立更為完善的成本管理體系，才能保證企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的健康可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施成本控制的重要性及意義

（一）增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益

現(xiàn)階段，大部分企業(yè)仍將傳統(tǒng)的成本管理方式運(yùn)用丁房地產(chǎn)項(xiàng)日管理工作中。與過去的暴利時(shí)期不同，如今的消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的了解越來越深，在考慮買房時(shí)會(huì)針對(duì)產(chǎn)品的知名度、房屋質(zhì)量和物業(yè)管理等方面作更為細(xì)致的檢驗(yàn)和考察。因此，企業(yè)在開展房地產(chǎn)項(xiàng)日工作時(shí)必須要更為細(xì)致，采取更加精確的成本管控。通過分析項(xiàng)日成本，可以看到企業(yè)獲益所需要保證的最大收益及如何降低和節(jié)約成本，包括在采購(gòu)過程和原材料使用過程中合理控制成本和利用資源等方面，對(duì)丁市場(chǎng)份額的控制，更要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高自身的成本控制能力和自身管理水平，這樣的成本控制工作能夠有效保障企業(yè)收益最大化和成本合理化，降低管理投入，并進(jìn)一步保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

（二）提升企業(yè)管理水平

項(xiàng)日成本控制是企業(yè)管理的重要組成部分之一，能夠有效反映出企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況。通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制研究，可以不斷改進(jìn)和提高企業(yè)的管理水平，提升其管理效率，最終達(dá)到優(yōu)化項(xiàng)目資源配置的日的?；〕杀竟芾斫嵌榷?，具體的成本控制工作包括嚴(yán)格審查施工組織設(shè)計(jì)，采取擇優(yōu)原則選擇最佳施工方案，嚴(yán)格控制施T進(jìn)度以及注重施工順序的合理性，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施具體項(xiàng)目時(shí)，需要采用行之有效的成本控制方案來控制整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度和成本，在保障產(chǎn)品銷售和質(zhì)量的基礎(chǔ)上事先做好設(shè)計(jì)研究，規(guī)范項(xiàng)目中的各項(xiàng)成本預(yù)算，做好參與項(xiàng)日員工的培訓(xùn)和審查工作。這樣一系列的規(guī)范管理能確保項(xiàng)日實(shí)施嚴(yán)格按照日標(biāo)成本和規(guī)劃進(jìn)行，從而更好地滿足企業(yè)的管理需求并提升其管理水平。

（三）推動(dòng)企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)

作為我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中必不可少的重要推動(dòng)力，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)我國(guó)社會(huì)和民生發(fā)展具有十分重要的意義。分析和研究房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制，即能通過優(yōu)化資源配置促進(jìn)企業(yè)南傳統(tǒng)的粗放型生產(chǎn)管理向集約型方向發(fā)展。目前的房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)難以維持在IO%以上，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，由于土地和資本在市場(chǎng)化進(jìn)程中欠缺規(guī)范操作，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)普遍存在粗放式經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象，隨著國(guó)家對(duì)非法競(jìng)爭(zhēng)的深入管理，企業(yè)必須遵從市場(chǎng)規(guī)范才能獲得土地出讓權(quán)，而這也帶來了更加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此，企業(yè)只有保持良好的成本控制，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏取最大優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)轉(zhuǎn)型。反之，則會(huì)面臨被市場(chǎng)淘汰的尷尬境地。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制的具體措施

（一）做好成本預(yù)測(cè)管理

成本預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段成本控制的重要基礎(chǔ)，基于企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)際且科學(xué)合理的預(yù)測(cè)能夠有效提高施工階段成本控制的合理性和完整性，更有助丁提升房地產(chǎn)項(xiàng)日的開發(fā)效益。在成本預(yù)測(cè)中，應(yīng)當(dāng)綜合考慮中標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)公司背景、機(jī)械設(shè)備租用、施工條件和進(jìn)度以及項(xiàng)目人員的執(zhí)行力度等多方面情況，同時(shí)，要考慮施工方案對(duì)成本費(fèi)用可能產(chǎn)牛的影響和風(fēng)險(xiǎn)要起訴，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)日實(shí)施地的實(shí)際情況正確預(yù)測(cè)施工方案所帶來的成本支出變化。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金的全面預(yù)算管理，追蹤和監(jiān)督各個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)牛的各項(xiàng)支出，以保證預(yù)算部門把握整個(gè)項(xiàng)目預(yù)算的進(jìn)展和執(zhí)行情況。

其次，對(duì)丁施工設(shè)計(jì)圖紙中未確認(rèn)或工程量清單中沒有明確指明的潛在成本部分，也要結(jié)合施工組織設(shè)計(jì)作出具體的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，從而提前預(yù)期成本失控風(fēng)險(xiǎn)。在這一階段，房地產(chǎn)企業(yè)及其相關(guān)投資者也要充分考慮自身所處市場(chǎng)環(huán)境和地理位置，有效論證項(xiàng)目的可行性方案，做好資金流量及銷售計(jì)劃，對(duì)開發(fā)項(xiàng)日進(jìn)行科學(xué)的財(cái)務(wù)分析，從而盡可能減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入和資金成本。

（二）建立更為完善的項(xiàng)目成本控制體系

實(shí)施全過程的項(xiàng)日成本控制體系主要包括決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)以及施T階段。在決策階段，先對(duì)整個(gè)項(xiàng)日投資過程進(jìn)行分析，作出充分結(jié)論和判斷，包括土地開發(fā)支出、工程造價(jià)成本、建筑安裝工程、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、前期工程預(yù)算以及各類不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)的成本預(yù)算等多個(gè)環(huán)節(jié)，策劃書的內(nèi)容就是整體的項(xiàng)日成本控制方案;設(shè)計(jì)部分，需要相關(guān)人員做好工程項(xiàng)日設(shè)計(jì)的招投標(biāo)體系設(shè)計(jì)，加強(qiáng)技術(shù)方面的溝通交流，進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，比如規(guī)定好主戶型為50-60平米的一居室、75-125平米的二居室和130-140平米的三居室，從而有效控制建筑安裝成本。

對(duì)丁招投標(biāo)階段，項(xiàng)日參與人員必須加強(qiáng)對(duì)招投標(biāo)工作各部分內(nèi)容的監(jiān)控，嚴(yán)格審核參與項(xiàng)日單位的信用度和經(jīng)濟(jì)狀況，規(guī)范對(duì)標(biāo)底的審查，合理規(guī)避投標(biāo)單位盲日低價(jià)給工程結(jié)算帶來的困難，以及決策失誤帶來的風(fēng)險(xiǎn);最后在施T部分，建設(shè)單位的成本控制和工程部門要同監(jiān)管單位共同完成與施工單位的項(xiàng)日合同條件、承包方式、承包內(nèi)容、合同總價(jià)及預(yù)測(cè)供應(yīng)單價(jià)等各類注意事項(xiàng)的交接工作，按設(shè)計(jì)規(guī)定和技術(shù)規(guī)范嚴(yán)格進(jìn)行施工，確保建設(shè)單位造價(jià)人員定期到施工現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督工程進(jìn)展?fàn)顩r，及時(shí)掌握施工單位的合約旅行情況，控制好建筑材料和施工設(shè)備的使用成本，從而把控好該階段的成本預(yù)算。

（三）對(duì)主要費(fèi)用采取積極有效的成本控制措施

首先，材料費(fèi)用的控制。對(duì)于材料部分雖然提前作出預(yù)測(cè)，實(shí)際施工過程中仍要根據(jù)具體情況確定合理的材料用量，按照定額檢測(cè)材料的消耗量并嚴(yán)格執(zhí)行物料的限額領(lǐng)取，盡可能在該階段選擇相對(duì)節(jié)能和節(jié)約的施工材料，施工技術(shù)和施工工藝也要以耗材較少為標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行。同時(shí)，材料采購(gòu)單位要針對(duì)市場(chǎng)行情作出詳細(xì)調(diào)查和制定合理方案，在確保材料質(zhì)量良好的情況下對(duì)比和選擇性價(jià)比最高的材料供應(yīng)商進(jìn)行合作，并按照實(shí)際施工位置選取合適的運(yùn)輸交通工具，盡可能減少材料運(yùn)輸成本。

其次，人工費(fèi)用和機(jī)械費(fèi)用的把控。在成本控制過程中要合理考慮和控制施工階段的人員數(shù)量和質(zhì)量，確保每一位施工人員的勞動(dòng)價(jià)值能得到最大限度地發(fā)揮。不僅如此，還要更加合理地安排機(jī)械臺(tái)班量，通過施工調(diào)配和組織等方式適當(dāng)提高各種施工設(shè)備的實(shí)際利用效率，同時(shí)也要有目的性地針對(duì)一些施工工序縮短其相對(duì)應(yīng)的工日消耗，進(jìn)而降低房地產(chǎn)的整體投入成本。

（四）做好營(yíng)銷成本控制管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷過程是項(xiàng)日開發(fā)價(jià)值最終實(shí)現(xiàn)的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)。項(xiàng)日經(jīng)過前期規(guī)劃、施工建設(shè)和收工驗(yàn)收之后對(duì)樓盤的營(yíng)銷就成了體現(xiàn)其成本控制成果和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)日利潤(rùn)的最終部分，尤其就房地產(chǎn)銷售來說，前期階段廣告預(yù)算大致應(yīng)當(dāng)為樓盤銷售總金額的I %-3%。一般而言，企業(yè)在項(xiàng)目進(jìn)入銷售之前就需要聘請(qǐng)專業(yè)的營(yíng)銷策劃和廣告公司進(jìn)行宣傳，比如戶外宣傳活動(dòng)、電視廣播、報(bào)紙傳單等，這部分的成本控制就需要營(yíng)銷部門在精確市場(chǎng)調(diào)研后做好方案編制工作，從而提出最合理、最經(jīng)濟(jì)且成效顯著的營(yíng)銷策劃和廣告宣傳方案。

接著，建造售樓處和樣板間裝修這類的售樓成本比重也是需要好好考慮的一項(xiàng)重大投資，企業(yè)和策劃營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)在銷售環(huán)節(jié)中應(yīng)當(dāng)根據(jù)科學(xué)的方案編制出最合理的費(fèi)用預(yù)算，既要反映出銷售項(xiàng)目的文化內(nèi)涵和規(guī)模檔次，也要避免追求奢華而帶來的成本支出增加和利潤(rùn)空間縮小。

三、結(jié)束語

綜上所述，只有不斷改進(jìn)和完善房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)日成本控制于段，建立更為健全的成本控制體系，并在堅(jiān)持成本控制的原則下積極開展對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)日成本全程控制的策略研究，才能保證企業(yè)有效降低成本失控風(fēng)險(xiǎn)，并在保證項(xiàng)日質(zhì)量的前提下實(shí)現(xiàn)最佳成本控制T作。

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