不動產(chǎn)登記資料委托代理查詢簡析

湯晶 黃歡 聞曉鐘

摘要：不動產(chǎn)登記資料委托代理查詢一般有四種授權(quán)情形：自然人之間委托、法人委托自然人、自然人委托法人、法人之間委托。實踐中常見自然人委托其他自然人、法人委托自然人代理查詢兩種授權(quán)情形，結(jié)合實踐分析其特點并提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記;資料查詢;委托代理

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：C

文章編號：1001-9138-（2019）04-0033-35 收稿日期：2019-02-15

1不動產(chǎn)登記資料委托代理查詢現(xiàn)行主要規(guī)定

《民法通則》第63、64、68條規(guī)定，公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為。代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律規(guī)定或者按照雙方當(dāng)事人約定，應(yīng)當(dāng)由本人實施的民事法律行為，不得代理。委托代理人為被代理人的利益需要轉(zhuǎn)托他人代理的，應(yīng)當(dāng)事先取得被代理人的同意。事先沒有取得被代理人同意的，應(yīng)當(dāng)在事后及時告訴被代理人，如果被代理人不同意，由代理人對自己所轉(zhuǎn)托的人的行為負民事責(zé)任，但在緊急情況下，為了保護被代理人的利益而轉(zhuǎn)托他人代理的除外。《民法總則》第163、165條規(guī)定，代理包括委托代理和法定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理權(quán)。委托代理授權(quán)采用書面形式的，授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、權(quán)限和期間，并由被代理人簽名或蓋章。在國家法律層面對委托代理行為作出基本規(guī)定，且未規(guī)定授權(quán)委托書必須經(jīng)過公證。

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第98條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人委托他人代為查詢的，還應(yīng)當(dāng)提交代理人的身份證明材料、授權(quán)委托書。在部門規(guī)章層面對委托代理查詢行為作出具體規(guī)定，也未規(guī)定授權(quán)委托書必須經(jīng)過公證、授權(quán)委托書的簽訂地點等。這樣就涉及如何認定委托代理查詢的授權(quán)委托書是否合法、真實、有效，授權(quán)委托行為是否為雙方真實意思表示的問題。另外，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》規(guī)定，經(jīng)公證的授權(quán)委托書可以代為申請不動產(chǎn)登記;未經(jīng)過公證，而由自然人和代理人共同到不動產(chǎn)登記機構(gòu)現(xiàn)場簽訂授權(quán)委托書，也是可以代為申請不動產(chǎn)登記的，這是以不動產(chǎn)登記機構(gòu)和不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員的公信力擔(dān)保不動產(chǎn)代理申請登記行為的合法、真實、有效。

國土資源部《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》對委托代理查詢行為作出細化規(guī)定，其中第4條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人可以委托律師或者其他代理人查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料。該規(guī)定中，仍未規(guī)定授權(quán)委托書是否必須經(jīng)過公證、是否必須在不動產(chǎn)登記機構(gòu)現(xiàn)場簽訂;其中規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人委托代理人代為申請查詢不動產(chǎn)資料的，被委托人應(yīng)當(dāng)提交雙方身份證明原件和授權(quán)委托書。授權(quán)委托書中應(yīng)當(dāng)注明雙方姓名或者名稱、公民身份號碼或者統(tǒng)一信用代碼、委托事項、委托時限、法律義務(wù)、委托日期等內(nèi)容，雙方簽字或者蓋章。代理人受委托查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料的，其查詢、復(fù)制范圍由授權(quán)委托書確定。同樣也未對授權(quán)委托書是否必須經(jīng)過公證、簽訂授權(quán)委托書是否必須在不動產(chǎn)登記機構(gòu)現(xiàn)場進行明確。

2不動產(chǎn)登記資料委托代理查詢實務(wù)案例分析

案例1：某不動產(chǎn)所有權(quán)人擬將其不動產(chǎn)抵押給銀行，銀行需要其放款當(dāng)日的不動產(chǎn)登記結(jié)果證明，因其放款當(dāng)日不能親自到不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請查詢并復(fù)制相關(guān)證明，故咨詢可否由其兄弟姐妹持與其親屬關(guān)系證明前來代理。就此案例，可參照《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第12條規(guī)定，應(yīng)告知其由雙方提前到不動產(chǎn)登記機構(gòu)在查詢受理人員面前簽訂授權(quán)委托書，同時將該授權(quán)委托書、雙方身份證件復(fù)印存留，在受托人來代理查詢之時對照相關(guān)原件和復(fù)印件無誤后即可辦理。

案例2：由于生產(chǎn)需要，某不動產(chǎn)承租人向某不動產(chǎn)權(quán)利人租賃幾間倉庫使用，因倉庫建成年代較為久遠，消防部門安全審核要求提供該庫房的竣工證明。但權(quán)利人事務(wù)繁多，無法親自到不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請查詢并復(fù)制該不動產(chǎn)登記資料中的相關(guān)竣工證明。根據(jù)《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第2條規(guī)定，本辦法所稱不動產(chǎn)登記資料，包括：（一）不動產(chǎn)登記簿等不動產(chǎn)登記結(jié)果;（二）不動產(chǎn)登記原始資料……;第19條規(guī)定，符合下列條件的利害關(guān)系人可以申請查詢有利害關(guān)系的不動產(chǎn)登記結(jié)果：（一）因買賣、互換、贈與、租賃、抵押不動產(chǎn)構(gòu)成利害關(guān)系的……。承租人因租賃而與該不動產(chǎn)權(quán)利人形成利害關(guān)系，只能查詢與該不動產(chǎn)有利害關(guān)系的不動產(chǎn)登記結(jié)果，而沒有權(quán)利查詢該不動產(chǎn)登記的原始資料。就此案例，應(yīng)告知該不動產(chǎn)權(quán)利人授權(quán)委托其不動產(chǎn)承租人前來查詢并復(fù)制該不動產(chǎn)登記資料中的相關(guān)竣工證明。

案例3：某老人生病臥床多年，不便下地行走，欲在生前為自己的不動產(chǎn)做遺囑繼承公證，某公證處要求該老人出具其不動產(chǎn)登記結(jié)果證明才能予以公證，而某不動產(chǎn)登記機構(gòu)要求該老人出具經(jīng)過公證的相關(guān)授權(quán)委托書才能出具相關(guān)證明，對老人私下與子女簽訂的不動產(chǎn)登記資料代理查詢的授權(quán)委托書不予認可。此案例已陷入一個邏輯怪圈，某公證處和某不動產(chǎn)登記機構(gòu)看似都依法依規(guī)履職，實則并未解決問題。部分不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理咨詢?nèi)藛T為規(guī)避風(fēng)險，片面以“法無禁止即可為，法無授權(quán)不可為”的邏輯處理問題，這樣有違《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第5條規(guī)定的依法、便民、高效的不動產(chǎn)登記資料查詢原則的初衷。對不經(jīng)公證且不在不動產(chǎn)登記機構(gòu)現(xiàn)場簽訂授權(quán)委托書的代理查詢不動產(chǎn)登記資料行為，現(xiàn)行法律法規(guī)既未明確規(guī)定也未禁止。遇到這樣的情況，不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理咨詢?nèi)藛T該如何處理比較妥善呢？本文認為，如老人確實無法親臨不動產(chǎn)登記機構(gòu)現(xiàn)場，而公證處確實需要不動產(chǎn)登記結(jié)果證明才能對授權(quán)委托書予以公證。首先，該老人可先在簽訂的授權(quán)委托書上簽字確認，由其不動產(chǎn)所在地的社區(qū)街道辦事處、居民委員會或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民委員會等法人組織或者其所在單位、工會、黨組織等予以見證。其次，該老人的代理人須在不動產(chǎn)登記機構(gòu)現(xiàn)場簽名，并作出代理行為的法律義務(wù)書面承諾。最后，不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理咨詢?nèi)藛T對授權(quán)委托書的簽名和不動產(chǎn)登記資料中的簽名加以筆跡比對，看是否是委托人本人簽名，同時可充分運用“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)，即視頻對話方式，手持授權(quán)委托書合照、拍攝視頻等方式加以佐證確認，亦可為不動產(chǎn)登記機構(gòu)降低一定程度的法律風(fēng)險。也許會有人提出質(zhì)疑：不動產(chǎn)登記機構(gòu)不具備筆跡鑒定的資質(zhì)，無權(quán)對未在現(xiàn)場簽訂的授權(quán)委托書的真實性加以認定。筆者認為，沒有必要糾結(jié)于這一問題，筆跡比對只是其中一種驗證手段，而結(jié)合多種驗證手段，嚴格審核相關(guān)材料，可判斷授權(quán)委托代理查詢行為的真實性。

案例4：不動產(chǎn)登記資料查詢實務(wù)中，經(jīng)?？梢越佑|到律師作為代理人調(diào)查取證的情形，律師憑不動產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人的授權(quán)委托書、相關(guān)證明材料（無法院調(diào)查令）前來查詢、復(fù)制相關(guān)不動產(chǎn)登記資料。不動產(chǎn)登記機構(gòu)通常只要律師的調(diào)查材料齊全，就受理該查詢申請。但律師攜帶的授權(quán)委托書并沒有經(jīng)過公證，也沒有在不動產(chǎn)登記機構(gòu)現(xiàn)場簽訂，那就產(chǎn)生這樣一個疑問：這份授權(quán)委托書是否合法、真實、有效？本文認為，以律師事務(wù)所和律師的公信力擔(dān)保的授權(quán)委托書應(yīng)該是具有法律效力的。同樣，法人作為不動產(chǎn)權(quán)利人，需要授權(quán)自然人前來辦理不動產(chǎn)登記資料查詢，也是以法人組織的公信力擔(dān)保授權(quán)委托書的合法性。

3綜合結(jié)論

鑒于不動產(chǎn)資料查詢有別于不動產(chǎn)登記行為，可在現(xiàn)行不動產(chǎn)登記資料查詢的法律法規(guī)、部門規(guī)章的框架內(nèi)，參照涉及不動產(chǎn)登記的相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合實務(wù)，本著依法、便民、高效的原則，盡量把每一件查詢申請合法、合理、合情地妥善處理，盡力減輕服務(wù)對象的負擔(dān)。

首先，本文建議國家盡快出臺不動產(chǎn)登記資料委托代理查詢相關(guān)細化規(guī)定，切實保護不動產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人的合法權(quán)益不受侵犯，切實保護不動產(chǎn)權(quán)利人的商業(yè)秘密、個人隱私不被泄露，同時也切實保護不動產(chǎn)登記機構(gòu)的依法提供查詢行為不受質(zhì)疑、干擾或侵犯。其次，本文建議在不動產(chǎn)登記資料委托代理查詢實務(wù)中，不動產(chǎn)登記資料受理查詢?nèi)藛T在嚴格遵循查詢原則基礎(chǔ)上，靈活把握如下要點：

第一，審慎驗核雙方身份證明原件，注意比對代理查詢?nèi)伺c其身份證明原件，并比對不動產(chǎn)登記資料中不動產(chǎn)權(quán)利人的身份證明復(fù)制件。

第二，比對授權(quán)查詢委托書中委托人的筆跡和不動產(chǎn)登記資料中不動產(chǎn)權(quán)利人的筆跡，對筆跡差異明顯的應(yīng)慎重處理。

第三，對非不動產(chǎn)登記機構(gòu)現(xiàn)場簽訂的授權(quán)查詢委托書，可告知服務(wù)對象加蓋具有公信力的組織（如不動產(chǎn)權(quán)利人所在街道辦事處、社區(qū)居委會，不動產(chǎn)權(quán)利人所在黨政工團組織作為見證人）的印鑒。

第四，充分運用互聯(lián)網(wǎng)+新興技術(shù)，結(jié)合照片、視頻與視頻連線以及通過政務(wù)服務(wù)大數(shù)據(jù)平臺、與相關(guān)部門信息共享等加以佐證委托代理查詢行為的真?zhèn)巍?/p>

第五，加強現(xiàn)場問詢手段，掌握問詢技巧，冷靜判斷委托代理查詢行為的真?zhèn)?委托人和代理人通常是比較親近、相互信任的關(guān)系，代理人對其代理的事項、權(quán)限、時限等比較清楚，通過現(xiàn)場問詢，可驗證委托代理查詢行為的真實性。

第六，對不動產(chǎn)利害關(guān)系人的委托代理查詢應(yīng)慎之又慎，防止無意泄露不動產(chǎn)權(quán)利人的商業(yè)秘密、個人隱私。

第七，對不動產(chǎn)外籍權(quán)利人的書面委托代理查詢，在無法辨別真?zhèn)蔚那闆r下，其授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)經(jīng)過公證或者認證。