提升城市競爭力視角下的廈門公租房建設(shè)

張宇佳 俞顯鴻 張文兵

摘要：近兩年城市之間的“搶人大戰(zhàn)”愈演愈熱，在面對城市產(chǎn)業(yè)升級中對高智慧技術(shù)人才需求的上升，各大城市相繼出臺了多種支持政策與金融優(yōu)惠來吸引高校畢業(yè)生落戶。其中關(guān)注度最高的政策要屬落戶、住房及購房補貼。直接反映時下年輕群體對住房的剛性需求，側(cè)面反映了住房對此群體所具有的巨大吸引力。通過分析廈門市現(xiàn)有公共租賃住房的存量、分布與建設(shè)情況，提出城市吸引高知人才視角下的公共租賃住房選址與建設(shè)建議。

關(guān)鍵詞：城市競爭力;公共租賃住房;人才引留

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）04-0052-57 收稿日期：2019-03-18

1引言

城市競爭力主要指一個城市在競爭和發(fā)展過程中與其他城市相比所具有的吸引、爭奪、擁有、控制和轉(zhuǎn)化資源，爭奪、占領(lǐng)和控制市場，創(chuàng)造價值，為居民提供福利的能力。城市的發(fā)展離不開人才，當前我國正處于經(jīng)濟體制改革的關(guān)鍵時期，人才的獲取是下階段各城市發(fā)展的必要智力支撐。研究證實，過高的房價已經(jīng)給中低收入人群帶來許多負面影響，其中新就業(yè)的大學(xué)生就是受影響的主要群體之一。他們一方面是地方經(jīng)濟發(fā)展的主心骨，是創(chuàng)造“人口紅利”的主要力量;另一方面卻由于其收入低，在住房市場中既無力當房奴，且還被排除在保障性住房體制外，成為了名副其實的“夾心層”。在房價居高不下的時代大背景下，破解畢業(yè)大學(xué)生的住房問題成為了加快區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵要素之一，吸引支撐城市產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型的高層次智慧型勞動力儼然成為各城市的施政重點。為了在這場“搶人大戰(zhàn)”中分得一杯羹，每個城市相繼出臺了許多政策，其中主要包括落戶以及住房保障等。本文通過比較廈門與其他城市的人才吸引政策，在提升廈門城市競爭力的目標指引下，分析廈門公共租賃住房的存量情況和建設(shè)進展，據(jù)此提出政策建議。

2廈門市于人才競爭中的優(yōu)略勢分析

2.1廈門市吸引人才流人的優(yōu)勢

全國僅有7個經(jīng)濟特區(qū)和15個副省級城市，廈門都位列之中，享有諸多政策優(yōu)勢。城市區(qū)域建設(shè)起步早、開發(fā)強度大，作為全國十大旅游目的地，氣候宜人，生態(tài)宜居。海陸空交通運輸發(fā)達，教育與醫(yī)療條件良好，是廈門市吸引人才定居的硬環(huán)境優(yōu)勢。

2018年廈門市出臺《關(guān)于促進民營經(jīng)濟健康發(fā)展的若干意見》，提出進一步優(yōu)化營商環(huán)境、構(gòu)建完善人才服務(wù)體系，加強知識產(chǎn)權(quán)保護等重要措施。在政策以及經(jīng)濟環(huán)境上進一步扶持民營經(jīng)濟在大環(huán)境中的地位，通過降稅降費、提升技術(shù)、加強合作等手段為廈門民營經(jīng)濟發(fā)展提供更好的成長環(huán)境。上述諸多舉措都旨在為開展投資以及創(chuàng)業(yè)的人才提供更優(yōu)惠的條件和更良好的軟環(huán)境。

2.2廈門市在人才競爭中的劣勢

廈門市經(jīng)濟體量整體規(guī)模較小，2018年GDP總量僅排名全國第46位，與此不相稱的是房價近年卻一直穩(wěn)居全國前4，2018年的房價工資比竟然達到6.3，排名全國第一（見圖1）。住房是城市經(jīng)濟中的一個重要環(huán)節(jié)，房價的高低與城市的經(jīng)濟發(fā)展存在緊密的關(guān)系。一般而言，競爭力強的城市通常會吸引更多的要素以及產(chǎn)業(yè)的流入，在供給體系的作用下其房價也會更高。但是商品房作為一種資產(chǎn)所具有的投資屬性使其價格的變動會獨立于城市競爭力外，因此當房價上升超越了城市基本面的臨界點，就會對城市競爭力產(chǎn)生反作用。過高的房價不僅阻礙了人才的流入意愿，甚至迫使許多無力負擔(dān)房價的群體離開廈門。流失人群中以年輕人口居多，主要為新近就業(yè)的高校畢業(yè)生群體。作為創(chuàng)新的中堅力量，他們面臨不斷攀升的房價，不僅購房無望，租房都成一大難題。在居無定所的現(xiàn)實壓力下，根本難以全身心投入科技社會的創(chuàng)新發(fā)展。雖然高房價一方面有利于城市擠壓出低端產(chǎn)業(yè)，促進中高端產(chǎn)業(yè)的引入，但是缺少中高層次人才的支撐，目標產(chǎn)業(yè)也是很難引入落地的。所謂引人還得留人，做足核心人群的基礎(chǔ)調(diào)研，為畢業(yè)大學(xué)生族群提供符合通勤與生活需求的保障性住房將是城市提高競爭力，走上可持續(xù)發(fā)展的重要一環(huán)。

2.3國內(nèi)城市施行人才吸引策略的情況概述

自2017年以來，中國各大城市分別推出一系列人才政策，目的在于吸引更多高層次高學(xué)歷人才落戶發(fā)展。高層次人才在進行發(fā)展區(qū)域考量時，往往會將區(qū)域經(jīng)濟水平、發(fā)展前景以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生活保障政策作為主要的考察方向。不過由于部分二三線城市在經(jīng)濟發(fā)展水平方面的差異性，部分城市可能存在一定的資源能力不足問題，導(dǎo)致無法實現(xiàn)針對高層次人才的留駐。表1為筆者整理的幾大熱點城市人才政策分析表，通過簡要方式顯示不同城市在人才競爭中所推出的政策，總結(jié)下來主要集中在落戶以及住房補貼兩個方面。

一個區(qū)域的人才吸引機制，應(yīng)該著重于保障人才的發(fā)展和穩(wěn)定性，通過解決人才落戶、住房、生活配套等方面的基礎(chǔ)需求，來滿足人才對區(qū)域選擇的要求。由于廈門市《人才新政45條》所提供的租房與購房補貼主要面向“海納百川”以及“雙百計劃”等市級、省級或者國家級引進的尖端人員，不在本文討論的以大學(xué)畢業(yè)生為主的群體中，故不計算。從上表可以看出廈門市在人才吸引政策層面上相較其他熱點城市并不占有明顯優(yōu)勢。除政府外，能夠為人才提供住房和住房補貼的企業(yè)也相對較少。

3廈門市公共租賃住房建設(shè)情況

3.1加快公共租賃住房建設(shè)的現(xiàn)實意義

彭順昌認為想要進一步增強廈門市的城市競爭力，應(yīng)該加大人才住房建設(shè)，吸引高端人才集聚。宜借鑒深圳和成都的做法，實行保障性住房和人才住房的雙軌制，力爭通過人才住房留住人才，降低人才進入的門檻，保障人才的尊嚴，通過人才的創(chuàng)新實現(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。黃文麗則認為大學(xué)畢業(yè)生具有與其他人群不同的特質(zhì)，應(yīng)該將大學(xué)畢業(yè)生和其他社會群體分開，從根本上解決大學(xué)畢業(yè)生住房保障所面臨的問題。

在房價畸高的廈門，實行人才住房與保障性住房建設(shè)雙軌制，同時加快公共租賃住房的建設(shè)在吸引人才方面具有很強的現(xiàn)實意義。廈門市從2015-2018年期間開工建設(shè)的保障性安居工程主要分布在：島內(nèi)的湖里區(qū)有兩處，分別是仁和公寓和湖邊公寓，共提供公共租賃住房約3240套，另有若干人才公寓。3個項目位于集美區(qū)，分別是華鈴花園三期、園博公寓以及珩琦公寓，共提供公租房5761套。3個項目位于海滄區(qū)，分別是新陽居住區(qū)二期、馬鑾灣地鐵社區(qū)一期以及雍厝公寓，共提供14224套公共租賃住房。4個項目位于同安區(qū)，分別是后吳公寓、官潯公寓、祥平地鐵社區(qū)一期與二期，共提供公共租賃住房21563套。另有7個在建保障性住房項目位于翔安區(qū)，分別是東方新城二期B地塊、黎安居住、新店地鐵社區(qū)一期、新店地鐵社區(qū)林前綜合體、新店地鐵社區(qū)二期、浯家公寓以及洋唐居住區(qū)三期，共提供21326套公共租賃住房。

3.2廈門市人才住房保障體系存在問題

目前廈門市人才住房與公共租賃住房都歸入社會保障性住房，主要由供應(yīng)方與準入機制所區(qū)分。人才住房的供應(yīng)數(shù)量以及申請條件都存在諸多限制，在“搶人大戰(zhàn)”的大環(huán)境下對于人才引留所起作用有限。新建保障性住房的選址更多集中在島外，存在許多相關(guān)研究所指出的選址偏遠問題。楊曉冬、黃麗平等指出，中低收入人群由于自身的教育水平和就業(yè)培訓(xùn)機會的限制，他們所從事的行業(yè)多為位于市中心的服務(wù)業(yè)。然而保障性住房大多位于遠離市區(qū)的地方，服務(wù)業(yè)凋敝，導(dǎo)致周邊就業(yè)機會少。再加之沒有便利的交通條件，中低收入家庭被勞動力市場擠出，就業(yè)率因此下降。上述情況同樣也適用于高校畢業(yè)生群體。

根據(jù)廈門市統(tǒng)計局的研究表明：因工業(yè)區(qū)周邊生活配套不全，即便是企業(yè)已經(jīng)提供了員工宿舍、食堂等生活設(shè)施，處于郊區(qū)的工業(yè)企業(yè)在基層員工的招聘上仍普遍存在困難。大學(xué)畢業(yè)生寧愿到市中心低薪就業(yè)，也不愿意到郊區(qū)的工廠就職。年輕群體更加傾向于選擇在城市中心區(qū)域就業(yè)和發(fā)展，因為只有城市中心區(qū)域的各項公共設(shè)施，包括商業(yè)、娛樂等才可以滿足他們的生活需要。由此可見，廈門市的住房保障體系著實處于“文不對題”狀態(tài)，政策與實際需求的錯位導(dǎo)致保障性住房的空置以及人才住房實際需求難以滿足的尷尬局面。

4廈門市公共租賃住房建設(shè)對策

統(tǒng)計顯示，現(xiàn)今畢業(yè)大學(xué)生族群在城市中的住房形式中合租的比例達到約60%，租房已經(jīng)成為多數(shù)畢業(yè)生群體短時間內(nèi)的主要住房形式選擇。所謂引人還得留人，充分調(diào)動城市保障性住房建設(shè)的經(jīng)驗，做足核心人群的基礎(chǔ)調(diào)研，從而為畢業(yè)大學(xué)生族群提供符合通勤與生活需求的保障住房將是城市可持續(xù)發(fā)展措施中的重要一環(huán)。以解決大學(xué)畢業(yè)生族群短期住房保障問題為目標，對廈門市公共租賃住房建設(shè)提出如下幾點建議。

4.1公共租賃住房選址應(yīng)參考TOD模式

TOD（交通引導(dǎo)城市發(fā)展）模式要求相對較高的開發(fā)密度，包括就業(yè)、居住、商業(yè)以及公共設(shè)施等功能混合于一個大型的公共汽車或軌道交通站點周圍，控制在適于步行的范圍之內(nèi)。Belinda Yuen以新加坡組屋為例，建議保障性住房應(yīng)在交通條件較好的地段，譬如地鐵附近進行選址建設(shè)。楊靖等認為可結(jié)合公共交通選址，發(fā)展以公共交通為主導(dǎo)的保障房住區(qū)模式。保障房的選址應(yīng)鄰近大運量城市公交系統(tǒng)，通過沿公共交通走廊安排保障性住房建設(shè)，充分發(fā)揮公共交通的引導(dǎo)作用，提高低收入人群的出行效率。在探究我國保障性住房建設(shè)選址的決策因素分析時，杜靜等建立了選址合理性綜合評價模型，對交通便利，就業(yè)機會和配套設(shè)施等因素進行評價，并以南京市為例提出交通便利是對保障性住房選址決策影響最大的因素。因此，參考TOD模式為公共租賃住房的選址提供依據(jù)，能夠最大限度利用城市的公共交通系統(tǒng)為居住其間的住戶提供最便捷快速的出行方式。

4.2開源節(jié)流，調(diào)動有能力的用人單位共同投資運營公共租賃住房

現(xiàn)有如小米、萬科等公司僅以市場一半的價格將房屋長期居住權(quán)銷售給員工。將員工購房的支出占工資比控制在一個合理范圍，為員工減輕了很多還貸負擔(dān)。除此之外，很多企業(yè)也采取自己獨特的方式解決員工的住房問題。譬如珠海的格力就由企業(yè)出資為員工提供免費的福利形式宿舍，只要員工不離職就可以一直住下去，即便往后員工退休也能繼續(xù)享有住房居住權(quán)。杭州娃哈哈公司對申請經(jīng)濟適用房的員工進行貨幣補貼，阿里巴巴則把公司建好的房子按市場價格60%賣給員工，騰訊公司對購買首套住房的員工免息貸款，京東公司免費提供宿舍給員工居住。這些企業(yè)巨頭都通過不同的方式，著力于解決員工的住房問題。雖然由企業(yè)提供的各項住房福利措施對企業(yè)的規(guī)模以及實力都有很高的要求，這也反映了為什么大企業(yè)可以吸引到更多高層次人才入職的原因。因此，政府可以設(shè)計好一套互利共贏的合作形式抑或出臺相關(guān)政策、引導(dǎo)支持有能力的大企業(yè)參與公共租賃住房的建設(shè)以及運營，進而提高公共租賃住房的供應(yīng)與運營效率。

4.3完善準入與退出機制，分階段實現(xiàn)人才“住有所居”目標

大學(xué)畢業(yè)生群體是不同于進城務(wù)工人員的一個高知群體，高知人才的收入會隨著工作時間、經(jīng)驗、能力的增長而增長，因此公共租賃住房對其只是一種過渡性質(zhì)的住房。隨著收入的提高，職位的提升以及家庭結(jié)構(gòu)的變化都會促使他們進入不同的人生發(fā)展階段。因此，公共租賃住房的供應(yīng)必須針對城市引進人才的不同發(fā)展階段分段實施。當下要盡快寬松畢業(yè)生的準入機制，逐步放開戶籍限制，簡化申請程序，加大公共租賃住房的供應(yīng)量等舉措來提高廈門對人才的吸引力。與此同時，政府也要嚴格并完善公共租賃住房退出機制，以收入或就業(yè)年限作為退出機制的評測標準，從而充分利用公共租賃住房的已有存量最大程度服務(wù)更多的新就業(yè)人群。并逐步將退出公共租賃住房的群體過渡到購買經(jīng)濟適用房階段，實現(xiàn)保障代謝機制，提高保障體系的效率，最終實現(xiàn)城市青年人才“住有所居”的目標。

4.4島內(nèi)先行，縮短職住分離的通勤成本

不同于經(jīng)濟適用房，公共租賃住房的選址應(yīng)該最大程度集中于島內(nèi)區(qū)域，并且建設(shè)在公共設(shè)施與交通配套完善的社區(qū)。因為中高端產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)與服務(wù)地點更多集中在發(fā)展成熟的城市核心區(qū)域，公共租賃住房選址就應(yīng)盡力避免由于職住分離而造成通勤成本高企的局面。另一方面，參考青年群體在城市中的活動時間與出行喜好，其對居住空間的要求也與一般傳統(tǒng)社區(qū)有所區(qū)別。青年群體的工作方式，社交習(xí)慣以及家庭構(gòu)成等方面的生活起居都與其他年齡段人群不同，其對居住空間的個性化上也有著更高的需求。由于公共租賃住房作為一種過渡性的住房模式，在城市用地緊張的情況下，可以采用化整為零的分散式布點。充分利用城市中現(xiàn)存的失落空間，比如高架橋底、廢棄建筑、工業(yè)廠房以及無意義的消極綠化帶進行小規(guī)模建設(shè)。

這樣的做法可以更有效地利用城市土地，在提高建筑密度的同時降低房地產(chǎn)開發(fā)的土地成本?？梢允紫韧ㄟ^組織有關(guān)專業(yè)的人員對城市上述類型的空間進行摸底、調(diào)查市場已有的青年公寓空間布局和配套設(shè)施，制定針對此模式下的住房規(guī)范制度，小規(guī)模、交通便利、配套完善、并呈散點分布的公共租賃住房將為人才安居提供穩(wěn)定的居住環(huán)境。

5結(jié)論

在廈門面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，并升級至智慧產(chǎn)業(yè)的大背景下，未來城市保持可持續(xù)發(fā)展將會更依賴于青年人才的智力。在人才競爭白熱化的當下，各大城市都已經(jīng)亮出壓箱寶。廈門如何在新一輪的競爭中拉長補短將成為城市下一輪經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵。目前最為緊迫的任務(wù)便是人才引留機制的研究，首先保障人才“住有所居”，消除生活的后顧之憂成為此項工作的重中之重。政府不僅應(yīng)該完善公共租賃住房的準入準出機制，還應(yīng)該通過多方途徑加快公共租賃住房的建設(shè)，向新引入人才強化他們可以較快實現(xiàn)從租到買的心理發(fā)展預(yù)期，依照他們的發(fā)展階段為符合條件的人才逐步解決住房問題，引人且留人。以人才建設(shè)與儲備作為城市往前發(fā)展的基石，持續(xù)提升廈門的城市競爭力和人才吸引力。