我國發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)REITs的制約因素及對策研究

趙彬 郭文凱

摘要：近年來我國人口結(jié)構(gòu)比例出現(xiàn)失衡現(xiàn)象，老年人口比例逐漸提高，養(yǎng)老服務(wù)需求的快速增長要求企業(yè)應(yīng)該注重養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。為了更好地解決養(yǎng)老地產(chǎn)前期投資規(guī)模大、資金籌集困難等問題，通過將REITs融入到養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)項目中，可以促進兩者的融合發(fā)展。從我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及其存在的問題進行分析，從而引出REITs融資方式應(yīng)用在養(yǎng)老地產(chǎn)中的必要性，并從政府相關(guān)政策、REITs專業(yè)機構(gòu)及其自身發(fā)展等角度，對阻礙REITs融入養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的影響因素進行分析，并據(jù)此提出促進養(yǎng)老地產(chǎn)REITs良好發(fā)展的對策建議。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn);REITs融資;制約因素

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）03-0064-68 收稿日期：2019-01-20

1引言

在黨的十九大報告中，習近平總書記針對人口老齡化問題，提出構(gòu)建社會化養(yǎng)老體系和環(huán)境支持等政策。近年來，隨著我國老年人口所占比例逐漸增高，人口流動性不斷增強，若是企業(yè)不進行創(chuàng)新式發(fā)展，沿用傳統(tǒng)的養(yǎng)老服務(wù)提供方式，那么就很難滿足住戶的個性需求，因此推進養(yǎng)老地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展顯得尤為重要。但是，“養(yǎng)老地產(chǎn)”屬于房地產(chǎn)業(yè)，同樣具有資金投入大、資金回流慢等特點。由于我國人口老齡化趨勢加快，要想在短期內(nèi)滿足激增的“社會化養(yǎng)老”需求，就必須拓寬新的融資渠道，進行多方資金籌措，而REITs融資可以解決養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)項目資金不足的問題，同時能夠更好地滿足社會化養(yǎng)老的需求，進而實現(xiàn)老有所依的目標，提高社會的整體幸福感。

2我國養(yǎng)老地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

2.1養(yǎng)老地產(chǎn)進入黃金期

根據(jù)2018年《中國統(tǒng)計年鑒》可知，從2013-2017年我國老年人口比例在不斷提高，且有平穩(wěn)增加的趨勢，如圖1所示。據(jù)此預(yù)測，2020年我國老年人口將突破2.4億人，而年齡在80歲以上的老人將達到2900萬，其中獨自居住的老人的比例將突破8%。

我國人口老齡化是把“雙刃劍”，“養(yǎng)老地產(chǎn)”行業(yè)應(yīng)該把握時機，尋求發(fā)展機遇。近年來我國地方政府針對養(yǎng)老行業(yè)紛紛出臺扶持政策，展現(xiàn)出國家對于養(yǎng)老的支持力度，這在一定程度上促進社會資本對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重視和投資。由《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)白皮書》可以預(yù)計2020年我國養(yǎng)老地產(chǎn)項目的投資規(guī)模將高達7.7萬億元，并會持續(xù)保持增加，2030年將會突破22.3萬億元。

2.2養(yǎng)老地產(chǎn)目前存在的問題

2.2.1前期投入資金大，融資困難

從行業(yè)性質(zhì)來看，養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)的一種，這就代表開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)同樣具有資金投入量大、短期資金難以回收等特征，而后期配套設(shè)施的經(jīng)營管理是開發(fā)商盈利的關(guān)鍵點，這就要求開發(fā)商不僅要保證自身的資金供給充足，還需要在較短時間內(nèi)籌集建設(shè)資金。縱觀我國投資市場的運行現(xiàn)狀，無論是投資渠道還是投資規(guī)模，都趨于良性發(fā)展。反觀房地產(chǎn)行業(yè)的投融資模式卻依舊過于單一，大部分企業(yè)建設(shè)資金主要來源還是銀行貸款，在一定程度上限制了資金的規(guī)模，加大了財務(wù)風險。而單純依靠傳統(tǒng)的融資模式，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)很難解決資金供給缺口問題，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)與運營項目就難以展開。

2.2.2投資過熱，競爭過大，盈利困難

一方面，在政府加大對養(yǎng)老服務(wù)的扶持力度背景下，國內(nèi)投資市場大筆資金注入養(yǎng)老行業(yè)，造成部分地區(qū)出現(xiàn)投資過熱的現(xiàn)象，導(dǎo)致市場的不良競爭，出現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)供大于求、空置率過高的現(xiàn)象。另一方面，巨大的資金需求和資金回收周期長等問題導(dǎo)致開發(fā)商不確定性風險高，盈利困難等。此外，居家養(yǎng)老的傳統(tǒng)觀念已經(jīng)深入國內(nèi)老人的思想，間接阻礙了養(yǎng)老地產(chǎn)的投資開發(fā)。

2.2.3運營問題尚未解決

養(yǎng)老地產(chǎn)有別于普通住宅地產(chǎn)，它不僅要滿足基本居住問題，還需要為項目用戶提供個性化的后期服務(wù)，如餐飲、休閑購物、醫(yī)療設(shè)備條件等。但與之相匹配的人才建設(shè)卻略顯不足，缺乏高質(zhì)量的專業(yè)管理團隊和人才就難以滿足多元化的養(yǎng)老服務(wù)需求。其次中國的養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式依然停留在開發(fā)和經(jīng)營的各種拆分與組合分上，很難找到滿足需求的適合自身發(fā)展的經(jīng)營方式，從而對養(yǎng)老地產(chǎn)的開展造成阻礙。

3我國養(yǎng)老地產(chǎn)引入REITs的必要性

REITs在發(fā)達國家如美國、新加坡等已經(jīng)得到了廣泛應(yīng)用，并成功應(yīng)用于養(yǎng)老地產(chǎn)的融資方案中，可作為我國拓寬養(yǎng)老地產(chǎn)新型融資模式REITs的參考。

3.1REITs可以快速募集資金，解決資金供給不足問題

養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)資金投入規(guī)模大、資金回收期長，屬典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)。由于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)與運營等相關(guān)業(yè)務(wù)活動的開展都具有很強的專業(yè)性，因此開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)要比普通地產(chǎn)更復(fù)雜、要求更高。養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式是持有一經(jīng)營，這就需要開發(fā)商進行大量資金的投入，但是由于傳統(tǒng)融資渠道過于單一，投資市場只對大中型投資者有利，信息不對稱問題導(dǎo)致中小型企業(yè)無法進行市場投資交易，從而造成大量社會閑置資金的浪費問題。新型融資模式REITs則很好地解決了該問題，它通過向社會各類投資者公募建設(shè)資金，讓一些中小投資者也能夠進入養(yǎng)老地產(chǎn)，同時也拓寬了融資渠道，為開發(fā)商籌集大量資金，解決建設(shè)資金不足的問題。

3.2創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)的退出機制和收益模式

養(yǎng)老地產(chǎn)在運營模式方面有別于普通住宅地產(chǎn)，在建設(shè)階段投入的大量資金一般只能通過出售或者持有一出售的方式進行資金回收。雖然出售的方式能夠大量回收資金，但養(yǎng)老地產(chǎn)的真正盈利點在于后期的自持與經(jīng)營，這對開發(fā)商的利益造成了一定的損失。對于持有一經(jīng)營模式，開發(fā)商需要面臨投資回收期長、資金壓力大等問題，且缺乏高質(zhì)量人才與專業(yè)管理團隊，后期經(jīng)營風險較大。

將REITs引入養(yǎng)老地產(chǎn)，開發(fā)商不必進行“整體出售”來進行資金回收，而是通過引入專業(yè)化、高素質(zhì)的管理團隊，在募集吸收大量社會閑散資金基礎(chǔ)上，獲得一種安全可靠的資金退出機制和穩(wěn)定可觀的收益模式。開發(fā)商在項目建成之后將部分產(chǎn)權(quán)出售給REITs相關(guān)專業(yè)機構(gòu)來回收部分資金，剩余的產(chǎn)權(quán)則可以換取REITs收益憑證，保證對該項目的一定比例持有，從而使開發(fā)商享有該項目的特定投資收益，達到其持有一經(jīng)營目的。