養(yǎng)老地產(chǎn)融資現(xiàn)狀分析

孫非凡

摘 要 在人口老齡化的社會背景下，目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)還處于探索期，一些大型房地產(chǎn)公司、保險企業(yè)和大型國企進行了運營模式的嘗試。養(yǎng)老地產(chǎn)投資有三個特點：資金量大、投資回收期長、資金資源結合。目前融資主要依靠企業(yè)自籌和銀行貸款，形式單一、風險大，融資難問題亟待解決。

關鍵詞 養(yǎng)老地產(chǎn) 現(xiàn)狀 融資

一、養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展背景

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)的定義

養(yǎng)老地產(chǎn)是專為老年人打造的符合老年人的生理、心理特點的社區(qū)體系，以住宅為基礎，配備醫(yī)療、餐飲、養(yǎng)生、娛樂多重服務，全方位地滿足老年人的需要，實現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所依、老有所樂、老有所為”的一站式服務。

（二）國內(nèi)的發(fā)展背景

1.養(yǎng)老地產(chǎn)的需求將進入井噴期。隨著老齡化社會日趨嚴重，老年人的養(yǎng)老問題日益受到關注。一是老人數(shù)量快速增長。2015年60歲以上老人2.22億，占總人口16.1%，預計2025年突破3億，秒針每跳動3下就新增1位老人。二是空巢、高齡老人增多?？粘怖先艘殉?億，80歲以上老人2400萬，尤以農(nóng)村老人問題突出。三是老人健康狀況堪憂。70%以上老人患有慢性病，失能半失能老人近4000萬，老年癡呆患者約900萬。四是人口結構失衡，老齡化與少子化交織。我國總和生育率約1.5，低于中等和高收入國家，養(yǎng)老問題已成為眾多“四二一”家庭的隱憂。

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，中國居民收入迅速增加，商業(yè)性質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)也具備了經(jīng)濟基礎，中國的城市老年人具備一定的消費能力。據(jù)中國社科院老年研究所公布的測算數(shù)據(jù)顯示，到2030年，中國養(yǎng)老市場的商機有望增至13萬億元。

2.養(yǎng)老機構魚龍混雜，設施、服務不齊全。中國目前主流的養(yǎng)老機構分為兩類：第一類是政府提供的福利性質(zhì)的養(yǎng)老機構，主要形式為養(yǎng)老院。這類養(yǎng)老院往往“一床難求”，軟硬件服務優(yōu)秀，設備齊全、服務周到。因為只有老人去世才能有新的老人入住，所以人員流動小，服務范圍窄。第二類是民營的養(yǎng)老機構，規(guī)模、服務參差不齊，往往價格相對公立養(yǎng)老院較高。報刊上常常爆出的虐待老人的新聞往往發(fā)生于民營養(yǎng)老機構，此類養(yǎng)老機構大多醫(yī)護設備人員不足，沒有達到醫(yī)養(yǎng)結合。

近年來，養(yǎng)老地產(chǎn)也成為社會化養(yǎng)老的重要模式。成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)是以住宅為基礎，輔以醫(yī)療、餐飲、娛樂、養(yǎng)生等多重功能的社區(qū)。

但是，目前我國的養(yǎng)老地產(chǎn)與成熟形態(tài)的養(yǎng)老地產(chǎn)相距甚遠。大多養(yǎng)老地產(chǎn)只是炒作概念，并沒有真正實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的價值，主要以住宅建筑為主，輔之以少量的配套設施，后續(xù)的醫(yī)療、養(yǎng)生服務更是少之又少。養(yǎng)老地產(chǎn)本應起到帶動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用，但是因為自身的粗制濫造，沒有貼合老年人需求而無法延伸帶動供應鏈發(fā)展。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，資金是限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)融資方式分為內(nèi)源性融資、外源性融資。內(nèi)源性融資指開發(fā)商通過自己公司內(nèi)部資金的滾存進行投資；外源性融資包括銀行貸款、發(fā)行股票、債券融資、商業(yè)基金等。

內(nèi)源性融資受到開發(fā)商自身實力影響極大。這也就給養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)設立了隱形的門檻。目前，養(yǎng)老地產(chǎn)市場上基本形成了“房企系”“保險系”和“央企系”三足鼎立的局面。“房企系”以萬科、綠城、保利地產(chǎn)為代表，目前已有20余家房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)；“保險系”則是以泰康人壽、平安人壽、中國人壽為代表的大型保險公司；另一個重要組成部分則是由大型企業(yè)主導的生態(tài)老年公寓，其典型代表就是央企。

外源性融資困難。目前養(yǎng)老地產(chǎn)處于初創(chuàng)期，運營模式尚未明朗、政策支持還未明確，并且養(yǎng)老地產(chǎn)投資量大、投資回收期長。大型的資金采取了謹慎態(tài)度，而小型資金猶如杯水車薪。養(yǎng)老地產(chǎn)在辦理銀行抵押貸款時常遇到問題，最常見的是劃撥性質(zhì)用地。雖然劃撥用地可以做抵押，但是難以分割。此外，一些養(yǎng)老地產(chǎn)因為相對于一般地產(chǎn)，投資回收期長、投資量大，不容易獲得貸款，而民間融資成本過高，遠超出養(yǎng)老地產(chǎn)的承受范圍。據(jù)中商情報網(wǎng)報道，2016年6月，溫州地區(qū)民間借貸平均利率18.84%。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)利潤率已大幅下滑。據(jù)142家上市房企2015年中報顯示，凈利潤率只有約9%。而養(yǎng)老地產(chǎn)更是地產(chǎn)中的新產(chǎn)物，運營模式還在探索階段，盈利狀況不佳。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)融資困難解決方法

養(yǎng)老地產(chǎn)融資困難的原因來自三個方面，需要對癥下藥，一一突破才能解決問題。

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)自身

養(yǎng)老地產(chǎn)融資困難的根本原因，是自身發(fā)展程度不足，不能提供合適的產(chǎn)品和服務，不能創(chuàng)造收益。提高養(yǎng)老地產(chǎn)自身服務能力和水平，尋找到合適的營運模式，既要積極借鑒國外的成功案例，也要進行本土化改造，打造適合中國老年人的養(yǎng)老地產(chǎn)服務。

（二）金融市場

金融市場上的解決辦法，主要是拓展融資渠道、發(fā)展多元化融資方式，提倡創(chuàng)新型融資方式?；谖覈鹑谑袌龅那闆r，養(yǎng)老地產(chǎn)的融資渠道拓展應該基于市場的發(fā)達程度來調(diào)整。

處于中低程度發(fā)展水平的金融市場下，養(yǎng)老地產(chǎn)應嘗試合作模式、銀團貸款、項目融資等方式。

1.合作模式。兩個及以上的公司通過投入一定的資金、土地、管理等方式入股，通過聯(lián)合的方式成立公司，共同完成養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)運營過程。通過這樣方式可以更好地整合資源，延長供應鏈，也有利于形成專業(yè)化分工。

2.銀團貸款。由于養(yǎng)老地產(chǎn)需要的資金量巨大且投資回收期長，一家銀行單獨完成貸款業(yè)務需要承擔巨大的風險。由多家銀行成立一個銀團為養(yǎng)老地產(chǎn)完成貸款業(yè)務可以有效降低風險。

3.項目融資。BOT模式即建設—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓，指政府通過契約授予私營企業(yè)以一定期限的特許專營權，許可其融資建設和經(jīng)營特定的公用基礎設施，并準許其通過向用戶收費或出售產(chǎn)品以清償貸款，回收投資并賺取利潤；特許權期限屆滿時，該基礎設施無償移交給政府。由于BOT項目具有有限追索的特性，BOT項目的債務不計入項目公司股東的資產(chǎn)負債表，這樣，項目公司股東可以為更多項目籌集建設資金。

處于中高程度發(fā)展水平的金融市場下，養(yǎng)老地產(chǎn)應大力推行資產(chǎn)證券化的融資方式。

ABS模式：ABS即資產(chǎn)證券化，它是以項目的資產(chǎn)為基礎，以該項資產(chǎn)所能帶來的未來收益流為保證，通過在資本市場上發(fā)行證券來募集資金的一種項目融資方式。資產(chǎn)證券化需要一個較發(fā)達的資本市場環(huán)境，而且信用評級、資信評級等配套機制都有待提高。

（三）第三方服務

1.政府支持與監(jiān)管。政府應針對養(yǎng)老地產(chǎn)的特點給予政策支持。例如，養(yǎng)老地產(chǎn)投資回收期長、資金量大，導致投資養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)因為盈利能力差而不能上市融資。政府應給與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)、運營、融資上政策優(yōu)惠和政務服務上的便利。

政府應該完善有關老人權益的立法，切實維護老人權益，呼吁社會關注老人的養(yǎng)老問題?？梢越梃b日本介護保險制度，完善養(yǎng)老金制度和老人生活護理標準。

2.中介機構和專業(yè)中介機構。我國目前投資銀行和會計師事務所的服務水平已經(jīng)基本達到要求，但是，其他中介機構的服務水平尚不能滿足養(yǎng)老地產(chǎn)這一新型地產(chǎn)的開發(fā)、運營、融資的需要，特別是資信調(diào)查評估服務、專業(yè)擔保服務、管理咨詢服務。這些專業(yè)中介機構在國內(nèi)發(fā)展相對滯后，但這些中介機構應該認識到養(yǎng)老地產(chǎn)的廣闊需求和光明未來，積極組織人員學習養(yǎng)老地產(chǎn)專業(yè)知識。

（作者單位為南京師范大學商學院）

參考文獻

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