對應(yīng)緩征房產(chǎn)稅的若干思考

劉錚

摘要：房產(chǎn)稅對抑制房產(chǎn)投機有顯著作用，但在房價高位滯漲時卻易誘發(fā)巨量拋盤進而引發(fā)流動性危機。同時，該稅的開征與當前中央減稅降負的政策相矛盾，又難以取代土地出讓金成為地方財政的主要來源。因此，房產(chǎn)稅的實際征收宜緩不宜急。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅;金融風險;減稅降負

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）03-0076-79 收稿日期：2019-02-10

2018年9月7日，十三屆全國人大常委會公布了立法規(guī)劃，將“房產(chǎn)稅法”列為立法規(guī)劃的“一類項目”，這意味著立法條件已相對成熟，而“房產(chǎn)稅法”將在本屆人大任期內(nèi)“擬提請審議”。但結(jié)合當前的形勢來看，本文認為房產(chǎn)稅的開征宜緩不宜急，否則，非但不能實現(xiàn)目的，還可能帶來一些負面影響。

1房產(chǎn)稅與系統(tǒng)性金融風險

2008年以來中國房價快速上漲，在2015年開始的上漲中，一些三、四線城市的房價甚至都翻了一番。例如，石家莊就從2014年的均價約8800元/m2，上漲到2018年的約15500元/m2。房價瘋狂上漲的一個后果是中國家庭債務(wù)率已達到需高度警惕的水平。央行2017年四季度的《城鎮(zhèn)儲戶調(diào)查報告》顯示我國家庭負債率為54.4%，這已經(jīng)非常接近60%的警戒線，而在2006年房價開始快速上漲前這個數(shù)字還不到20%。我國家庭負債中的絕大部分是房貸，換言之，家庭通過房貸這種加杠桿的方式購房是過去十年房價上漲的一個主要推手，而接近60%的負債率意味著家庭存款已基本被房子掏空，家庭財富也主要表現(xiàn)為房產(chǎn)，而房價在未來一段時間將失去上漲動力，特別是在當下經(jīng)濟下行的周期中。

房產(chǎn)稅是一種保有稅，是對房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人在持有期間征收的一種稅。這種稅對投資和投機購房有一定的抑制作用，特別是在房價滯漲時。開征房產(chǎn)稅會提高產(chǎn)權(quán)人的持有成本，這就必然會引發(fā)拋盤。

在家庭財富主要表現(xiàn)為房產(chǎn)的背景下可以假設(shè)一種極端的情況，即所有家庭的所有財富都表現(xiàn)為房產(chǎn)。這樣，當房產(chǎn)稅開征進而引發(fā)拋盤時，人們會驚奇地發(fā)現(xiàn)即便房價再低也沒有資金承接，一旦出現(xiàn)拋盤踐踏就必然出現(xiàn)流動性危機，產(chǎn)生系統(tǒng)性的金融風險。

這種假設(shè)的情況在當下絕非杞人憂天，甚至正一步步成為現(xiàn)實。一方面是因為高企的家庭負債率，當大規(guī)模拋盤出現(xiàn)時沒有足夠的資金去承接。一方面是因為普遍滯漲甚至下跌的房價，當投資者、投機者、剛需消費者都預(yù)計房價在未來一段時期內(nèi)難以大幅上漲甚至還會下跌時，便不會將資金投入房市，更不用說使用杠桿。更為重要的是，過去房價只漲不跌甚至十年增值十倍的歷史，已經(jīng)使人們形成了一致預(yù)期，人們普遍超配房產(chǎn)使之成為家庭財富最重要的組成部分，《中國家庭財富調(diào)查報告（2018）》中提到：“從全國來看，2017年房產(chǎn)凈值占家庭財富的66.35%”。當絕大多數(shù)人成為產(chǎn)權(quán)人，而絕大多數(shù)的財富表現(xiàn)為房產(chǎn)就意味著市場上絕大多數(shù)的潛在交易者都是賣方且持有巨量籌碼，買方不足以與之抗衡就必然出現(xiàn)流動性危機。當房產(chǎn)稅引發(fā)拋盤時就越容易出現(xiàn)流動性危機，進而引發(fā)系統(tǒng)性的金融風險。

2007年美國發(fā)生的次貸危機就是前車之鑒（不考慮CDS合同的因素）。當時的次級貸款者大多收入不穩(wěn)定甚至根本沒有收入，或者是房產(chǎn)投機者。他們看到房價快速上漲以及低利率的環(huán)境，便運用高杠桿投資房產(chǎn)并將之抵押給銀行，再借錢支付利息。這種空手套白狼的方式往往會使用到數(shù)倍甚至數(shù)百倍的杠桿（所購入的房產(chǎn)再用于抵押購房時），在房價持續(xù)上漲時能輕松獲得數(shù)倍的暴利。但是，隨著美國短期利率走高以及房價高位滯漲，很多次級貸款者在支付利息后根本沒有收益可言，最后只能違約。銀行出售抵押的房產(chǎn)來償還貸款，但卻引發(fā)了巨量拋盤使房價快速走低，無人接盤便引發(fā)了流動性危機，最后蔓延開來便形成了次貸危機。

次級貸款者很明顯符合家庭負債率高和房產(chǎn)凈值占家庭財富比值高這兩項特征，而美國短期利率走高與房產(chǎn)稅一樣都是可誘發(fā)巨量拋盤的因素，兩相比較就不得不對房產(chǎn)稅開征是否會在短期內(nèi)引發(fā)巨量拋盤進而導(dǎo)致流動性危機產(chǎn)生憂慮。

此外，還可以從宏觀的供需角度來考慮問題。早在2016年我國居民人均住房建筑面積就達到了40.8平方米（《人民日報》2017年10月07日01版），這已經(jīng)超過了很多西方發(fā)達國家。同時，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2015-2017年我國房地產(chǎn)新開工面積分別為154453.68、166928.13、178653.77萬平方米，年均增速約為1.07，且每年增加的絕對面積是逐年遞增。同期的年末總?cè)丝诜謩e為137462、138271、139008萬人，年均增速約為1.005，且每年增加的絕對人口是逐年遞減（全面放開二胎也未緩解出生率下降的趨勢）。從中可明顯看出房屋面積增長與人口增長的趨勢出現(xiàn)了背離，按這個趨勢發(fā)展下去，未來必然會在總量上出現(xiàn)供大于求的局面。其實，現(xiàn)在除一線城市外已經(jīng)出現(xiàn)了這種供大于求的情況，很多地方的人口是凈流出，但房產(chǎn)開發(fā)并未減速，一旦突破供需平衡的臨界點，房價崩潰幾乎是必然的，因為沒有足夠的買方。而房產(chǎn)稅恰好就是一個足以打破平衡的外力，因為這幾年房價快速上漲積累了大量獲利盤，房產(chǎn)稅開征之時便是它們開始兌現(xiàn)收益之日，一旦天量獲利盤蜂擁而出而買方無力承接，那么拋盤踐踏進而引發(fā)流動性危機幾乎是必然的。

概言之，按當前的一些數(shù)據(jù)來看，房產(chǎn)稅應(yīng)該延后開征，或者逐步落實，只有當買賣雙方的力量大致均衡時，開征房產(chǎn)稅才不至于引發(fā)房地產(chǎn)市場的動蕩，如果采取一步到位的方式，難免引發(fā)流動性危機。

2房產(chǎn)稅與減稅降負

2017年以來我國推出了新一輪大規(guī)模、實質(zhì)性的減費降負舉措，其目的是真正降低企業(yè)成本以解決我國經(jīng)濟運行中企業(yè)稅費沉重的突出矛盾，但房產(chǎn)稅與減費降負相矛盾。

中國財政科學研究院的調(diào)查顯示，2015年到2017年全國樣本企業(yè)用地和房租的平均總支出從約600萬元上升到約1000萬元，增幅高達近70%，年均增長率約23%，而企業(yè)同期的毛利率只有年均1.03%的增長率（中國財政科學研究院2018年“降成本”調(diào)研綜合租：“降成本：2018年的調(diào)查與分析”，《財政研究》2018年第10期）。

單從這兩個數(shù)據(jù)來看，不難發(fā)現(xiàn)雖然最近幾年企業(yè)的利潤總額在增加，但隨著房價持續(xù)快速上漲，企業(yè)的凈利潤卻在不斷降低，因為土地和房屋租金的成本增加的幅度更大，而且在企業(yè)成本中的占比越來越高，這侵蝕掉了相當部分的利潤。因此，只要開征房產(chǎn)稅，那么作為納稅人的產(chǎn)權(quán)人為了追求自身利益最大化一定會想方設(shè)法地將稅負轉(zhuǎn)嫁給實際上作為負稅人的企業(yè)，這實際上會間接增加企業(yè)的稅負。

具體來說。2011年修訂的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定了房產(chǎn)稅從租計征的計算方法，即依照房產(chǎn)租金收入的12%征稅。這樣，以上文提到的2017年樣本企業(yè)用地和房租的平均總支出為1000萬元計算則會產(chǎn)生120萬元的稅負。假如按照房產(chǎn)租售比較高的1：200進行計算（租售比的國際標準通常為1：200-1：300），則120萬元的稅負已經(jīng)是每月約83萬元租金的約150%。假如產(chǎn)權(quán)人自己繳納這部分稅負，則其每年的實際收益會減少12%。但如果產(chǎn)權(quán)人將這部分稅負直接分攤到租金中轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，則其實際收益并不會減少，這樣，每一個“理性人”都會將房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)。再從企業(yè)的角度來看，財政科學研究院的調(diào)查顯示，2017年全國樣本企業(yè)平均利潤為2230.26萬元（中國財政科學研究院2018年“降成本”調(diào)研綜合租：“降成本：2018年的調(diào)查與分析”，《財政研究》2018年第10期），增加的120萬元的房租成本占利潤總額的近5%，這是其毛利率年均增長率1.03%的近5倍，這樣，即便企業(yè)的利潤總額在增長，其凈利潤也必然下降。另外，財政科學研究院的調(diào)查還顯示2015-2017年企業(yè)每百元營業(yè)收入的成本費用年均降幅僅為0.31%（中國財政科學研究院2018年“降成本”調(diào)研綜合租：“降成本：2018年的調(diào)查與分析”，《財政研究》2018年第10期），而房產(chǎn)稅卻會減少5%的利潤，兩者的差距一目了然。

上述的測算都是以租售比為1：200進行測算，但實際上我國絕大部分城市的租售比都低于這一國際標準，一些東部城市甚至達到了1：600。這樣，在租金回報率較低的情況下產(chǎn)權(quán)人會更傾向于選擇讓作為承租人的企業(yè)來承擔稅負，而企業(yè)繳納的租金很大程度上是在為樓市泡沫買單，而非合理的成本支出。如果在現(xiàn)在這樣一個房價虛高又明顯存在泡沫的情況下開征房產(chǎn)稅，那么不但企業(yè)要承擔不合理的成本支出，甚至是讓全民為樓市泡沫買單（企業(yè)成本增加利潤減少必然會影響雇員的收入）。

總的來說，房產(chǎn)稅是一個新增稅種，即便在其他稅費負擔不變的情況下也必然會增加企業(yè)的成本，而在房價虛高的背景下，當12%的稅負轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)后更使之增加了明顯不合理的成本，這與減稅降負所要求的真正降低企業(yè)成本相矛盾。如果國家在其他方面通過減少財政收入來降低企業(yè)成本，但卻因為開征房產(chǎn)稅造成企業(yè)的成本沒有真正降低，而是讓那些本應(yīng)留在企業(yè)的錢流入了產(chǎn)權(quán)人的腰包，這應(yīng)該不是國家希望看到的局面。

3房產(chǎn)稅與地方財政收入

房產(chǎn)稅在西方發(fā)達國家是地方財政收入的重要來源，比如美國，它占地方政府收入的70%以上（金強：“我國房地產(chǎn)稅稅制改革研究”，《財經(jīng)界》，2015年第2期），因為在不動產(chǎn)登記制度較為健全的國家其課稅對象和范圍非常明確，幾乎沒有偷漏稅的空間，征收率能達到99%以上，因此很多學者認為應(yīng)將房產(chǎn)稅打造成地方政府的主要稅種，并用其代替土地財政。但本文認為，房產(chǎn)稅即便能達到上述效果也應(yīng)緩征。

首先，開征時機不恰當。此問題上文已經(jīng)討論過，一方面是因為在房價虛高的背景下開征房產(chǎn)稅可能引發(fā)流動性危機產(chǎn)生金融風險，另一方面是因為它實際上與減費降負的初衷相違背。這兩方面的原因就決定了房產(chǎn)稅只能緩征，特別是在一些絕對人口數(shù)量與房地產(chǎn)開發(fā)速度出現(xiàn)背離的地區(qū)。

其次，計稅方式缺乏合理性?！吨腥A人民共和困房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定的計稅依據(jù)有從租計征和從價計征兩種方式，前者即按租金收入的12%征收，后者是在按房產(chǎn)原值減除10%-30%后的余值的1.2%征收。這樣，同一稅種采用兩種不同的計稅方式會引起稅負不公，并促使一些納稅人通過違法方式“合理避稅”。

以北京為例來說明。按中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦的中國房價行情網(wǎng)2019年1月的最新數(shù)據(jù)來看，北京住宅平均單價為64663元/m2，租金為93.82元/月/m2。假定產(chǎn)權(quán)面積為100m2，則其市值為6466300元，其每月租金9382元，年租為112584元，其租售比約為1：690。若采用從租計征，則每年應(yīng)納稅款為13510元。若采用從價計征并減除30%，則每年應(yīng)納稅款為54316元，若僅減除10%，則每年應(yīng)納稅款為69836元。不同計稅方法的最小差值為40806元，這是2018年北京最低工資標準2120元/月的約20倍。同一房產(chǎn)僅是因為計稅方式不同就造成如此懸殊的稅負何來公平可言，而為了減輕稅負，納稅人必然會采用偽造租房合同等違法方式“避稅”，這無異于逼人作惡，對法治建設(shè)及其不利。據(jù)筆者測算，以月租9382元為基礎(chǔ)，即便租售比低至1：200，用從價計征且減除30%的余值計算，其所繳納的稅款（每年應(yīng)納稅款為15761元）依然會高于按從租計征（每年應(yīng)納稅款為13510元）約16%，只有當租售比約為1：171時兩種計稅方式需繳納的稅款才大致相等。可以明確地說，若計稅方式不統(tǒng)一，或者不同計稅方式產(chǎn)生的實際稅負懸殊過大，那么房產(chǎn)稅的開征就缺乏合理性的前提。

再次，暫時無法成為地方主要稅種。從重慶和上海這兩個房產(chǎn)稅試點城市的情況來看，用房產(chǎn)稅代替土地出讓金成為地方財政的主要來源的想法暫時無法實現(xiàn)。

一方面是因為征收范圍過窄，上海僅對增量房征稅，重慶僅對高檔商品房征稅，而兩地房產(chǎn)稅僅占地方政府財政收入比重的約3%-5%，這與兩市的土地出讓金相比無異于九牛之一毛。若短期內(nèi)擴大征收范圍，對存量住房和普通商品征收房產(chǎn)稅，并使之代替土地出讓金，又會引發(fā)公平問題。因為那些新納入征收范圍以及已經(jīng)繳納過房產(chǎn)稅的房屋實際上會承擔房產(chǎn)稅和土地出讓金的雙重負擔，而此后的新增房屋僅承擔房產(chǎn)稅，這對絕大多數(shù)家庭來說是一種稅負不公。

另一方面是如何提高稅收遵從度是一大難題。我國一直是以征收間接稅為主，大多民眾每天支付形形色色的間接稅卻不自知，甚至誤認為沒有繳納個稅就非納稅人。房產(chǎn)稅的最大不同在于，它是大多數(shù)人一生都未繳納過的直接稅的一種，而且它是對每個家庭賴以居住的住房進行征收，假如缺乏一些觀念上的引導(dǎo)，那么開征房產(chǎn)稅無疑會被誤解為是一種加負舉措，這是否會引發(fā)社會問題難以預(yù)測。

總的來說，用房產(chǎn)稅代替出讓金成為地方財政的持續(xù)來源是合理設(shè)想，但短期內(nèi)很難實現(xiàn)。

綜上，在現(xiàn)階段開征房產(chǎn)稅既可能引發(fā)金融危機，又與減稅降負相矛盾，也難以代替土地出讓金成為地方財政的主要來源，同時，重慶和上海的實踐證明它對抑制房價和調(diào)節(jié)收入分配的效果也不明顯，那么這樣的稅種完全不必急于開征。