二手房交易管理的稅收政策分析與建議

王曙光 高攀

摘 要：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是二手房交易十分活躍，對(duì)國(guó)家稅收收入做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。在闡述我國(guó)二手房交易狀況及稅收政策的基礎(chǔ)上，針對(duì)其存在的稅種設(shè)置煩瑣、存在重復(fù)征稅弊端、稅率有失公平和稅負(fù)容易轉(zhuǎn)嫁等問(wèn)題，提出研究開(kāi)征資本利得稅的可行性，制定公平合理的稅收優(yōu)惠政策，規(guī)范二手房?jī)r(jià)格評(píng)估登記制度，建立健全申訴與爭(zhēng)議處理機(jī)制等對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：二手房交易;資本利得稅;可行性;對(duì)策建議

中圖分類號(hào)：F812.42 ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A ? ? ?文章編號(hào)：1673-291X（2019）16-0060-02

資本利得稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓資本性（股票、債券、珠寶和房屋等）資產(chǎn)所取得收益進(jìn)行課征的稅種。該稅除具有籌集財(cái)政收入的作用外，更重要的是可把握宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，促進(jìn)社會(huì)公平與和諧[1]。在西方尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)展高度發(fā)達(dá)的國(guó)家對(duì)二手房交易開(kāi)征了資本利得稅，一些發(fā)展中國(guó)家也有了類似的稅種，而我國(guó)未開(kāi)征資本利得稅或類似的稅種。我國(guó)“營(yíng)改增”后，營(yíng)業(yè)稅退出了歷史舞臺(tái)，對(duì)二手房交易征收的稅費(fèi)存在稅率設(shè)置不合理、重復(fù)征稅、累進(jìn)效果差等問(wèn)題。為深化稅制改革，完善增值稅和個(gè)人所得稅，加強(qiáng)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，應(yīng)研究推進(jìn)資本利得稅的立法與實(shí)施工作[2]。

一、我國(guó)二手房交易狀況及稅收政策

（一）二手房交易的總體概況

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，以及房屋中介行業(yè)的快速成長(zhǎng)，二手房交易異?；钴S。貝殼研究院發(fā)布（2018年9月）的數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)二手房市場(chǎng)累計(jì)交易額達(dá)到30.33萬(wàn)億元，交易總套數(shù)為2 391萬(wàn)套。其中，2013—2018年交易總量達(dá)1 557萬(wàn)套，占比70%，二手房交易實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)。

在我國(guó)二手房交易中，核心和一線城市的二手房交易已超過(guò)新房出售而成為主導(dǎo)。如1999—2018年北京市二手房交易成交總額（GMV）為5.1萬(wàn)億元（增長(zhǎng)120倍），交易總套數(shù)為210萬(wàn)套（增長(zhǎng)7.5倍）;上海市二手房交易GMV為6.6萬(wàn)億元（增長(zhǎng)250倍），交易總套數(shù)為365萬(wàn)套（增長(zhǎng)15倍）。

（二）二手房交易的稅收政策

按照我國(guó)現(xiàn)行稅收政策法令，對(duì)二手房交易征稅的稅種涉及增值稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、契稅和印花稅。其中，前三個(gè)稅種的主要規(guī)定為：

1.增值稅。現(xiàn)行增值稅法規(guī)定，對(duì)非一線城市不滿2年的房屋對(duì)外出售要按5%的征收率征收增值稅;超過(guò)2年的房屋對(duì)外銷售的，免征增值稅。對(duì)一線城市的不同是區(qū)分普通住宅和非普通住宅，即滿2年非普通住房對(duì)外銷售的，按房屋出售收入減去當(dāng)初購(gòu)買房屋價(jià)款差額的5%征收率征收增值稅;普通住宅則和非一線城市的規(guī)定相同。

2.個(gè)人所得稅。現(xiàn)行個(gè)人所得稅法規(guī)定，對(duì)購(gòu)買普通住房且居住不滿5年的或不是唯一的住房對(duì)外轉(zhuǎn)讓的，按房屋價(jià)格的1%或差價(jià)的20%繳納個(gè)人所得稅;滿5年且是唯一的住房則免征個(gè)人所得稅。對(duì)購(gòu)買非普通住房居住不滿5年的或不是家庭唯一住房對(duì)外轉(zhuǎn)讓銷售的，按房?jī)r(jià)的2%或差價(jià)的20%納稅;居住達(dá)5年且是唯一住房的，不納稅。

3.土地增值稅?，F(xiàn)行土地增值稅法規(guī)定，對(duì)普通住宅免征土地增值稅。對(duì)非普通住宅持有時(shí)間在3年內(nèi)對(duì)外交易的，按照房屋成交總額的0.5%征收土地增值稅;持有時(shí)間在3—5年對(duì)外交易的，按照房屋成交總額的0.25%征收土地增值稅;持有時(shí)間在5年以上對(duì)外交易的，則免征土地增值稅。

4.契稅?，F(xiàn)行契稅法規(guī)定，對(duì)購(gòu)買家庭唯一住房且面積小于90平方米（含90平方米）的，減按1%的稅率征收契稅;對(duì)購(gòu)買家庭唯一住房且面積大于90平方米的，減按1.5%的稅率征收契稅;對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房且面積小于90平方米（含90平方米）的，減按1%的稅率征收契稅;對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房且面積大于90平方米的，減按2%的稅率征收契稅。各地契稅政策不統(tǒng)一，以當(dāng)?shù)貙?shí)際為準(zhǔn)。

二、我國(guó)二手房交易征稅的問(wèn)題分析

第一，稅種設(shè)置煩瑣。上述所言，我國(guó)現(xiàn)行的二手房交易稅涉及增值稅等若干稅種，其征稅環(huán)節(jié)包括財(cái)產(chǎn)、行為和所得三個(gè)方面。對(duì)一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為活動(dòng)征稅，涉列多個(gè)稅種顯然是復(fù)雜煩瑣的。無(wú)論在哪個(gè)環(huán)節(jié)征稅，表明稅種設(shè)置不夠合理，都會(huì)給房屋的出售者和購(gòu)買者帶來(lái)諸多的麻煩。

第二，存在重復(fù)征稅弊端。我國(guó)全面實(shí)行營(yíng)改增后，增值稅和個(gè)人所得稅對(duì)二手房交易的計(jì)稅依據(jù)都是房屋買賣的差額，對(duì)同一事項(xiàng)征收兩種稅造成了重復(fù)征稅，顯然是違背了公平、合理和效率等稅收原則，也偏離了政府稅收宏觀調(diào)控的目標(biāo)，更加重了納稅人的稅收負(fù)擔(dān)。

第三，稅率有失公平。二手房交易征稅的稅率有失公平，如二手房交易個(gè)人所得稅的稅率設(shè)計(jì)，對(duì)普通住宅和非普通住宅的稅率層級(jí)只有一檔，即按房屋買賣總額的1%繳納和按房屋買賣差額的20%繳納，其稅率沒(méi)有累進(jìn)效應(yīng)，違背了稅收的公平性。

第四，稅負(fù)容易轉(zhuǎn)嫁。增值稅等規(guī)定由二手房供應(yīng)商繳稅，但其可通過(guò)提高房?jī)r(jià)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。根據(jù)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁理論，稅負(fù)能否轉(zhuǎn)嫁與供求雙方價(jià)格彈性有關(guān)。目前，我國(guó)二手房已是賣房市場(chǎng)，由賣家將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者較為容易，以致稅收宏觀調(diào)控政策效應(yīng)未能充分發(fā)揮[3]。

三、我國(guó)二手房交易開(kāi)征資本利得稅的政策建議

第一，研究開(kāi)征資本利得稅的可行性。一是開(kāi)征資本利得稅。為規(guī)范二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展，保障其稅負(fù)的公平性，研究開(kāi)征資本利得稅的可行性，合理確定不同性質(zhì)（投資或擁有數(shù)量等）售房者的稅負(fù)，健全二手房?jī)r(jià)格評(píng)估機(jī)制，考慮到稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題，同時(shí)取消對(duì)此征收的增值稅和個(gè)人所得稅。二是實(shí)行差別累進(jìn)稅率。在二手房轉(zhuǎn)讓中，賣房者一般不想或不拿購(gòu)房的原始憑證，稅務(wù)部門(mén)根據(jù)轉(zhuǎn)讓房屋價(jià)格的1%計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，沒(méi)有累進(jìn)效應(yīng)。因此，為抑制過(guò)度住宅投機(jī)行為，資本利得稅設(shè)計(jì)差別稅率，以維護(hù)二手房市場(chǎng)的理性發(fā)展。

第二，制定公平合理的稅收優(yōu)惠政策。一是對(duì)住房出售者給予減免稅。住房是人們生活中最重要的必需品和基本需要，所以大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)轉(zhuǎn)讓住房所得收益給予一定的稅收優(yōu)惠。為此，我國(guó)二手房資本利得稅可借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)無(wú)子女老人及唯一住房出售者給予免稅或減半征收優(yōu)惠。二是加強(qiáng)減免稅優(yōu)惠監(jiān)督管理。在公平合理的稅收優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，認(rèn)真審定納稅人的實(shí)際及其申報(bào)情況，區(qū)分生計(jì)、投資和投機(jī)行為，加強(qiáng)二手房減免稅優(yōu)惠監(jiān)督管理，既要考慮特殊群體的納稅困難，又不能加重納稅人負(fù)擔(dān)，充分發(fā)揮稅收調(diào)控效應(yīng)[4]。

第三，規(guī)范二手房?jī)r(jià)格評(píng)估登記制度。一是科學(xué)評(píng)估二手房市場(chǎng)價(jià)格。二手房評(píng)估價(jià)格是資本利得稅的計(jì)征依據(jù)，也是買賣雙方實(shí)際交易價(jià)格的主要依據(jù)，影響著稅務(wù)部門(mén)征收資本利得稅和當(dāng)事人，因而房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)或單位的評(píng)估價(jià)格尤為重要，必須公平、合理地評(píng)估二手房市場(chǎng)價(jià)格。二是及時(shí)公布二手房參考價(jià)格。二手房?jī)r(jià)格是由房地產(chǎn)中間商按照市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估的，通常透明度較低、準(zhǔn)確性較差，使得資本利得稅的計(jì)稅依據(jù)缺乏說(shuō)服力。因此，稅務(wù)等相關(guān)部門(mén)應(yīng)建立健全二手房交易價(jià)格評(píng)估登記制度，實(shí)時(shí)更新二手房市場(chǎng)信息。

第四，建立健全申訴與爭(zhēng)議處理機(jī)制。一是及時(shí)化解納稅人征稅爭(zhēng)議。納稅人對(duì)二手房交易價(jià)格或稅率等要素存在的爭(zhēng)議，可在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向評(píng)估部門(mén)提出申請(qǐng)重新評(píng)估爭(zhēng)議要素是否合理，評(píng)估部門(mén)應(yīng)本著公平和公正的原則，重新評(píng)定二手房交易價(jià)格或稅率，及時(shí)化解納稅人爭(zhēng)議。二是有效處理納稅人征稅申訴。當(dāng)二手房納稅人對(duì)重新評(píng)定結(jié)果仍存在爭(zhēng)議時(shí)，可向上級(jí)評(píng)估部門(mén)提出申訴，上級(jí)評(píng)估部門(mén)收到納稅人申訴請(qǐng)求后，應(yīng)盡快對(duì)納稅人的申訴請(qǐng)求做出回應(yīng)，并在最短時(shí)間內(nèi)給出具體的解決方案，切實(shí)保護(hù)納稅人合法權(quán)益。

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[3] ?張楠.二手房交易稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁分析[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2016，（16）：92-93.

[4] ?杜靜萍.個(gè)人二手房交易稅收問(wèn)題淺析[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2016，（8）：118-119.

Abstract：Chinas real estate market，especially second-hand housing transactions，is very active and has made due contributions to national tax revenue.On the basis of expounding the status of Chinas second-hand housing transactions and taxation policies，the paper puts forward the feasibility of studying the capital gains tax for the problems of cumbersome tax collection，repeated taxation malpractice，unfair tax rate and easy transfer of tax burden.Formulate fair and reasonable tax preferential policies，standardize the evaluation and registration system for second-hand housing prices，and establish and improve complaints and dispute resolution mechanisms.

Key words：second-hand housing transactions;capital gains tax;feasibility;countermeasures and suggestions