國有企業(yè)物業(yè)管理移交后的法律問題初探

陶莉

隨著國有企業(yè)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的移交，相關(guān)方責(zé)任主體及其法律關(guān)系也隨之發(fā)生變化，本文擬從法律規(guī)定的角度予以探討，以供業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、勞務(wù)派遣單位等參考。

一、角色身份的變化

首先，職工及家屬轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)主。居住在國有企業(yè)家屬區(qū)的職工及家屬，將變?yōu)闃I(yè)主。小區(qū)最高權(quán)力機(jī)關(guān)為業(yè)主大會(huì)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)”規(guī)定，絕大多數(shù)小區(qū)應(yīng)在當(dāng)?shù)卣糠值闹笇?dǎo)下成立業(yè)主委員會(huì)。小區(qū)內(nèi)的重大決策將由過去的職工家屬向國有企業(yè)提出請(qǐng)求，然后國有企業(yè)決策的方式，轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)主向業(yè)主委員會(huì)提出，由業(yè)主大會(huì)表決的方式。

其次，小區(qū)管理者由國有企業(yè)變?yōu)閷I(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。移交前，國有企業(yè)對(duì)職工家屬小區(qū)是以主人翁似的投資、管理、服務(wù)，雖然有的國有企業(yè)對(duì)職工家屬實(shí)行“內(nèi)部糧票”式限額補(bǔ)貼，但仍對(duì)職工家屬小區(qū)具有上級(jí)管理單位的管理職責(zé)，即國有企業(yè)與職工家屬區(qū)是管理與被管理的關(guān)系。移交后，小區(qū)的主人是業(yè)主自己，業(yè)主要自己當(dāng)家做主，要通過簽訂物業(yè)合同方式約定自己與物業(yè)公司的權(quán)利義務(wù)，雙方是平等關(guān)系，即業(yè)主與物業(yè)公司之間是合同關(guān)系。而過去的國有企業(yè)已經(jīng)與業(yè)主之間的沒有直接的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。

第三，國有企業(yè)角色的轉(zhuǎn)變。在“三供一業(yè)”移交過程中，可能部分國有企業(yè)員工由于種種原因沒有隨著業(yè)務(wù)的移交而轉(zhuǎn)移到新的公司，仍舊留在國有企業(yè)工作，而新接收物業(yè)的物業(yè)公司由于物業(yè)區(qū)域的擴(kuò)大也急需大量的物業(yè)工作人員，因而，國有企業(yè)可能向?qū)I(yè)物業(yè)管理服務(wù)公司進(jìn)行勞務(wù)輸出，以勞務(wù)派遣或?qū)I(yè)分包的形式對(duì)小區(qū)進(jìn)行間接服務(wù)。但此時(shí)的國有企業(yè)已不是業(yè)主的上級(jí)管理者，而是通過與物業(yè)服務(wù)公司簽訂合同形成的間接服務(wù)者。

第四，物業(yè)服務(wù)人員身份的變化。原來的小區(qū)物業(yè)管理人員也是小區(qū)管理單位的職工，可能也是本小區(qū)的住戶，等于自己為自己服務(wù)，主人翁精神可顯現(xiàn)，懶惰情形也時(shí)現(xiàn)，干好干壞只要自己（包括鄰居礙于情面）不說，領(lǐng)導(dǎo)發(fā)現(xiàn)不了就行，因?yàn)楣べY是小區(qū)的上級(jí)管理部門發(fā)的，與其服務(wù)質(zhì)量、與業(yè)主的評(píng)價(jià)關(guān)系不是太大?，F(xiàn)在都變了，絕大多數(shù)物業(yè)管理服務(wù)人員可能已不是小區(qū)的業(yè)主，他們必須嚴(yán)格按照物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)程、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)去服務(wù)，因?yàn)槠浞?wù)的質(zhì)量、服務(wù)的態(tài)度，直接影響到業(yè)主滿意度的高低、影響到業(yè)主物業(yè)費(fèi)的繳納、影響到對(duì)物業(yè)公司合同履行情況的評(píng)價(jià)，最終影響到物業(yè)公司對(duì)物業(yè)服務(wù)人員個(gè)人的獎(jiǎng)懲。

即便是通過勞務(wù)派遣或者是專業(yè)分包等形式間接服務(wù)的原國有企業(yè)員工，此時(shí)也應(yīng)以更加以誠懇、熱情的態(tài)度，嚴(yán)格的服務(wù)質(zhì)量去面對(duì)物業(yè)管理服務(wù)公司，去面對(duì)小區(qū)業(yè)主。否則，惡劣的態(tài)度、低劣的質(zhì)量肯定引起業(yè)主的不滿，因?yàn)闃I(yè)主的付出（物業(yè)費(fèi)）決定了必須要得到理想的回報(bào)（服務(wù)）。于是，在業(yè)主表現(xiàn)出不滿前，作為合同相對(duì)人的物業(yè)管理服務(wù)公司就已經(jīng)按其與國有企業(yè)簽訂的合同進(jìn)行處理了。

二、相關(guān)法律關(guān)系的變化

首先，物業(yè)糾紛的主體、性質(zhì)、解決方式變了。移交之前，是職工家屬與國有企業(yè)之間的糾紛，其性質(zhì)是企業(yè)與職工家屬間的內(nèi)部矛盾，解決方式多是上訪、鬧訪解決。移交之后，物業(yè)管理糾紛是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間，在履行物業(yè)服務(wù)合同時(shí)出現(xiàn)的糾紛（即外部矛盾），其解決方式靠原來的上訪已經(jīng)不行了，只能走協(xié)商、訴訟（或仲裁）等方式。

其次，小區(qū)資產(chǎn)創(chuàng)收收入的歸屬變了。小區(qū)物業(yè)收入絕大部分來源于業(yè)主交納的物業(yè)費(fèi)、維修基金（該基金專款專用），但還有一個(gè)重要的收入來源，那就是小區(qū)物業(yè)房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的經(jīng)營，如出租小區(qū)共有房屋、住宅共用部位廣告招租等收入。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用”。但在移交之前，該部分收入絕大多數(shù)已納入國有企業(yè)收入而非用于小區(qū)物業(yè)。

第三，求償權(quán)變了。（1）受物業(yè)公司不履行維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)而受傷害的受害人的權(quán)限變了。移交之前，因?qū)儆谂c自己或親屬所在企業(yè)有關(guān)，受害人多通過鬧訪解決獲得的賠償，通過訴訟解決的很少。移交之后，受害人可以物業(yè)服務(wù)合同糾紛通過訴訟方式等拒交物業(yè)費(fèi)用，也可以侵權(quán)之訴要求物業(yè)公司承擔(dān)財(cái)產(chǎn)損害、人身損害和精神損害賠償（如物業(yè)公司對(duì)小區(qū)游樂設(shè)施沒有盡到維護(hù)、提示、管理義務(wù)造成兒童傷害等）。在移交之前，上訪方式是不可能得到精神損害賠償?shù)?。?）物業(yè)服務(wù)者求償權(quán)也變了。移交之后，業(yè)主如不按合同約定交納物業(yè)費(fèi)用，物業(yè)公司在催討無果的情況下，起訴業(yè)主的情況將大大增加。這在移交之前，應(yīng)當(dāng)是極少見的，只能是批評(píng)、催促。

第四，對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)的外包權(quán)限變了。移交之前，國有企業(yè)可以將職工家屬區(qū)的物業(yè)服務(wù)整體外包給其他公司。但移交之后不行了，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條“物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人”的規(guī)定和《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕8號(hào)）第二條第一項(xiàng)“物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同”，“業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持”規(guī)定，物業(yè)管理公司只能是將專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)的分包他人，而不能整體轉(zhuǎn)包了，否則，轉(zhuǎn)包合同可能被人民法院確認(rèn)為無效合同。

第五，業(yè)主可以說“不”了。在移交之前，職工家屬對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意時(shí)，只能是不斷地向企業(yè)反映訴求，靠企業(yè)解決，但最終絕對(duì)不能更換服務(wù)者。而移交之后，原來的職工家屬變已變身為業(yè)主，當(dāng)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)公司絕對(duì)不滿意時(shí)，可通過召開業(yè)主大會(huì)“解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”， 重新選聘自己滿意的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

當(dāng)然，業(yè)主的權(quán)利來源于業(yè)主交納的費(fèi)用。自“2019年起國有企業(yè)不再以任何方式為職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用”（國辦發(fā)〔2016〕45號(hào)），實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理專業(yè)化，物業(yè)管理費(fèi)用由業(yè)主自行負(fù)擔(dān)。小區(qū)今后的物業(yè)費(fèi)、維修維護(hù)費(fèi)用的來源也將由國有企業(yè)全部或部分負(fù)擔(dān)改為完全由小區(qū)業(yè)主交納，即享有的權(quán)利和履行的義務(wù)是對(duì)等的。

總之，國家對(duì)于國有企業(yè)“三供一業(yè)”移交已經(jīng)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，這不僅僅是為了解決國有企業(yè)的社會(huì)負(fù)擔(dān)問題，也是為了規(guī)范、發(fā)展物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展壯大，同時(shí)，也是為了讓業(yè)主成為真正的主人，行使業(yè)主權(quán)利，履行業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)。