基于業(yè)主大會(huì)主導(dǎo)下的物業(yè)管理新模式研究

周洪兵 張 帥

(江西師范大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院 江西 南昌 330022)

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基于業(yè)主大會(huì)主導(dǎo)下的物業(yè)管理新模式研究

周洪兵 張 帥

(江西師范大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院 江西 南昌 330022)

隨著近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，物業(yè)管理自上世紀(jì)八十年代在我國(guó)出現(xiàn)，經(jīng)過(guò)三十多年的迅速發(fā)展，已經(jīng)逐步發(fā)展成為一種城市管理中不可忽視的社會(huì)管理服務(wù)行業(yè)。本文分析了我國(guó)傳統(tǒng)物業(yè)管理模式存在的主要問(wèn)題，創(chuàng)新性地提出了一種基于業(yè)主大會(huì)主導(dǎo)下的物業(yè)管理新模式，以期為我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展注入新的力量。

業(yè)主大會(huì)；物業(yè)管理；新模式

物業(yè)管理行業(yè)作為一種朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，已走過(guò)三十多年的風(fēng)雨。它作為城市管理的一種新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)，是改革和加強(qiáng)城市管理、推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的重要手段，目前越來(lái)越受到全社會(huì)的重視。張農(nóng)科(2012)認(rèn)為我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展，順應(yīng)了住房市場(chǎng)化和住房管理社會(huì)化的改革要求，填補(bǔ)了住宅區(qū)管理的真空，逐步形成了企業(yè)主導(dǎo)的一體化物業(yè)管理模式。在物業(yè)管理方面積累了一定經(jīng)驗(yàn)和取得了一定成績(jī)的同時(shí)，我們也清醒地認(rèn)識(shí)到，由于體制和機(jī)制上的原因，加上物業(yè)管理自身的特殊性，物業(yè)管理發(fā)展過(guò)程中也暴露出許多不平衡、不協(xié)調(diào)和不可持續(xù)的問(wèn)題。

一、我國(guó)傳統(tǒng)物業(yè)管理一體化模式存在的主要問(wèn)題

物業(yè)管理“一體化”模式為深圳首創(chuàng)，后來(lái)各地爭(zhēng)相效仿，以致“一體化”管理模式成為30年來(lái)內(nèi)地物業(yè)管理的基本模式。一體化管理服務(wù)通常是指物業(yè)公司采用承接、策劃、組織、實(shí)施和管控的全方位、全過(guò)程的一體化服務(wù)運(yùn)營(yíng)模式。當(dāng)然，在特定歷史階段，“一體化”管理模式為物業(yè)行業(yè)的形成和發(fā)展起到了一定的促進(jìn)作用。但是，現(xiàn)在看來(lái)，“一體化”管理模式具有較大缺陷。

1.業(yè)主的主體地位未得到保障

物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所、場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)。物業(yè)管理的主角應(yīng)該是業(yè)主，業(yè)主作為物業(yè)的所有人，通過(guò)業(yè)主大會(huì)行使物業(yè)管理的權(quán)利。業(yè)主大會(huì)作為一種由業(yè)主代表組成為維護(hù)自身權(quán)益的實(shí)權(quán)組織，是物業(yè)管理中的權(quán)力機(jī)構(gòu)。但在我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展中，許多小區(qū)根本沒(méi)有業(yè)主大會(huì)或即便存在業(yè)主大會(huì)也沒(méi)有較好地發(fā)揮它的作用，存在召開(kāi)大會(huì)難等實(shí)際問(wèn)題。由此，業(yè)主的主體地位和權(quán)利長(zhǎng)期被漠視，物業(yè)服務(wù)企業(yè)逐漸成為物業(yè)管理活動(dòng)的主導(dǎo)者，業(yè)主的主體地位從而未得到有效保障。

2.現(xiàn)有的物業(yè)管理制度失效

近些年來(lái)，因物業(yè)管理不善導(dǎo)致的各種糾紛較多，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾日益突顯，對(duì)居民住區(qū)的良好的生活環(huán)境造成一定影響，而認(rèn)真分析研究造成糾紛的原因，不難發(fā)現(xiàn)很大程度上是由于現(xiàn)有的物業(yè)管理制度不完善、物業(yè)管理模式不健全造成的。因此，對(duì)現(xiàn)有的物業(yè)管理制度進(jìn)行改革，重塑新的物業(yè)管理模式是影響我國(guó)物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，也是建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的必然要求。

3.物業(yè)管理的前期介入導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制失靈

我國(guó)現(xiàn)有的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)大多是由開(kāi)發(fā)商前期介入所定下來(lái)的，其實(shí)際上已損害了業(yè)主的利益，剝奪了業(yè)主共同管理的權(quán)力。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》的制度框架下，在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由建設(shè)單位代替業(yè)主大會(huì)予以選聘，其行為已導(dǎo)致主體錯(cuò)位，業(yè)主只能被動(dòng)地接受建設(shè)單位為其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)格無(wú)從協(xié)商和選擇，只能被動(dòng)地接受，由此物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制失靈或者根本不存在競(jìng)爭(zhēng)。

4.業(yè)主大會(huì)的法律地位不明確，業(yè)主實(shí)現(xiàn)自我管理難

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)的決策形式是召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)作為權(quán)力機(jī)構(gòu)行使決策權(quán)，業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議。但是，《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定存在一定矛盾，業(yè)主無(wú)法通過(guò)業(yè)主大會(huì)行使共同管理的權(quán)利。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中只是將物業(yè)管理機(jī)構(gòu)定位為決定物業(yè)管理重大事項(xiàng)的決策機(jī)構(gòu)，沒(méi)有對(duì)業(yè)主大會(huì)的行為權(quán)力作更加詳細(xì)的說(shuō)明，沒(méi)有訴訟主體資格，導(dǎo)致無(wú)行使決定權(quán)。

二、關(guān)于構(gòu)建基于業(yè)主大會(huì)主導(dǎo)下的物業(yè)管理新模式設(shè)想

當(dāng)前，我國(guó)的物業(yè)管理不僅是物業(yè)管理制度方面存在缺陷，傳統(tǒng)的一體化物業(yè)管理模式也不再適應(yīng)當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的方向。基于此，提出構(gòu)建一種基于業(yè)主大會(huì)主導(dǎo)下的物業(yè)管理新模式。

1.成立業(yè)主大會(huì)，健全組織架構(gòu)，完善大會(huì)議事規(guī)則

業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主基于建筑物所有權(quán)，在物業(yè)管理活動(dòng)中依據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章以及管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，行使共同管理權(quán)利、承擔(dān)共同管理責(zé)任的組織。健全的業(yè)主大會(huì)的組織架構(gòu)包括決策機(jī)構(gòu)、理事(董事)機(jī)構(gòu)、監(jiān)事機(jī)構(gòu)和專職人員。決策機(jī)構(gòu)指的是業(yè)主大會(huì)，理事(董事)機(jī)構(gòu)指的是業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)事機(jī)構(gòu)指的是業(yè)主監(jiān)事會(huì)，專職人員包括職業(yè)經(jīng)理人、秘書等。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主大會(huì)議事方式和表決方式的程序性規(guī)定，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)必須遵守和執(zhí)行議事規(guī)則。一切關(guān)系到業(yè)主利益的事都要通過(guò)業(yè)主大會(huì)充分討論醞釀，一切權(quán)力交給業(yè)主，從實(shí)質(zhì)上確立業(yè)主的主體地位。

2.完善相關(guān)制度，明確業(yè)主大會(huì)的法律地位

完善物業(yè)管理領(lǐng)域相關(guān)法律法規(guī)是業(yè)主主體地位的重要保證，是業(yè)主當(dāng)家作主的根本要求。政府部門要采取一些積極的措施，制定相關(guān)的法律法規(guī)來(lái)促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)有序的運(yùn)行和發(fā)展。特別是要在法律條文中明確業(yè)主行使權(quán)力的具體行為，制定一些相關(guān)的規(guī)章制度，這樣一來(lái)不僅可以約束物業(yè)管理公司的行為，還可以保障業(yè)主以及物業(yè)管理公司的相關(guān)權(quán)利和利益。要進(jìn)一步明確業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，讓業(yè)主參與到物業(yè)管理的工作中來(lái)；發(fā)生相關(guān)利益糾紛時(shí)，可以提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論解決，業(yè)主大會(huì)不能解決的，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)可按照相關(guān)規(guī)定向人民法院提起訴訟，以維護(hù)全體業(yè)主的利益。

3.建立三位一體的業(yè)主大會(huì)運(yùn)行機(jī)制

業(yè)主大會(huì)的規(guī)范運(yùn)作，是業(yè)主正確行使共同管理權(quán)、履行法定責(zé)任、維護(hù)社區(qū)和諧穩(wěn)定的根本保證。可建立以業(yè)主大會(huì)為主體，居民委員會(huì)、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)共同參與的工作運(yùn)行機(jī)制，邀請(qǐng)物業(yè)管理服務(wù)公司的負(fù)責(zé)人到居民委員會(huì)中擔(dān)任職務(wù)，居委會(huì)主任列席業(yè)主大會(huì)，形成居委會(huì)與物業(yè)公司工作的密切協(xié)調(diào)，形成“三位一體”的工作格局，明確業(yè)主大會(huì)的主導(dǎo)地位，形成一套三方共同監(jiān)督、共同參與，對(duì)社區(qū)實(shí)行一體化管理的運(yùn)行機(jī)制。

4.構(gòu)建業(yè)主大會(huì)主導(dǎo)下的全方位物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)環(huán)境

在成立了完善的業(yè)主大會(huì)組織機(jī)構(gòu)后，充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)的職能效應(yīng)至關(guān)重要。要構(gòu)建業(yè)主大會(huì)主導(dǎo)下的全方位物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)環(huán)境，其中包括物業(yè)管理前期介入階段、中期服務(wù)階段、后期維護(hù)階段等全過(guò)程。在物業(yè)管理公司的選擇上，業(yè)主大會(huì)具有絕對(duì)的主導(dǎo)權(quán)，適當(dāng)引入合理的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，良性的機(jī)制會(huì)加快市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行和發(fā)展，通過(guò)招標(biāo)等競(jìng)爭(zhēng)性方式引入了物業(yè)管理公司后，業(yè)主大會(huì)定期組織相關(guān)人員召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，討論物業(yè)管理公司的服務(wù)態(tài)度、服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量等，對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行一個(gè)定期性的全方位評(píng)價(jià)，以期評(píng)判是否能繼續(xù)留在小區(qū)服務(wù)，這樣能推動(dòng)建立公平公正、競(jìng)爭(zhēng)有序的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)環(huán)境，為物業(yè)管理企業(yè)更好地為買方服務(wù)提供監(jiān)督動(dòng)力。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)代社會(huì)的發(fā)展，事實(shí)證明，因物業(yè)管理而引發(fā)的糾紛在一定程度上會(huì)影響社會(huì)的和諧穩(wěn)定。因此我們要不斷創(chuàng)新并完善物業(yè)管理模式，借鑒國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，逐步形成一套具有中國(guó)特色的物業(yè)管理新模式。

[1]張農(nóng)科.關(guān)于我國(guó)物業(yè)管理模式的反思與再造[J].城市問(wèn)題,2012,(05):2-14.

周洪兵，張帥，江西師范大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院學(xué)生。