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    房地產(chǎn)企業(yè)融資策略和融資風險控制策略探析

    2019-06-10 09:11:57葛穎
    財會學習 2019年16期
    關(guān)鍵詞:融資策略融資風險房地產(chǎn)企業(yè)

    葛穎

    摘要:在當前的經(jīng)濟市場中,房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)著非常重要的位置,在經(jīng)營發(fā)展的過程中通常會采用融資方式解決資金問題,但是卻會帶來一定的風險?;诖?,筆者從房地產(chǎn)企業(yè)融資策略中存在的不足及面對的困難入手,給出了解決融資風險的控制策略,以期為房地產(chǎn)企業(yè)開展融資提供理論幫助。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);融資策略;融資風險;風險控制

    在房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的背景下,房地產(chǎn)項目的復(fù)雜程度越來越高,地皮的價格也在不斷上漲,增加了企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的難度。在此基礎(chǔ)上,有些房地產(chǎn)企業(yè)會通過融資方式籌集更多的發(fā)展資金,用于企業(yè)房地產(chǎn)項目的設(shè)計、建設(shè)。但是,一旦出現(xiàn)經(jīng)濟下滑的現(xiàn)象,或則房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)明顯波動,就會導(dǎo)致企業(yè)無法獲得利潤,進而造成融資風險。因此,房地產(chǎn)企業(yè)需要提高對融資風險的重視,制定完善的策略規(guī)避融資風險。

    一、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略的現(xiàn)狀及難點

    (一)企業(yè)融資渠道較為單一

    在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中,大部分經(jīng)營管理工作都需要資金的支持。但是就目前的狀況而言,大部分房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著融資渠道單一的問題。這樣的融資形式,實際上很難解決房地產(chǎn)各個環(huán)節(jié)、項目重大支出,因此會在很大程度上帶來融資風險,限制房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。在市場經(jīng)濟良好發(fā)展背景下,房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道有了很大的擴展,如ABS方式、供應(yīng)鏈融資、自有資金、銀行信貸、債券融資等融資方式,但是有85%以上的企業(yè)都在使用銀行信貸的融資方式,很少會有企業(yè)采用其他的方式實現(xiàn)融資。

    (二)企業(yè)財務(wù)工作風險較高

    眾所周知,房地產(chǎn)企業(yè)的項目需要大量的資金,加之企業(yè)過度依賴銀行信貸,所以就會增強財務(wù)風險,即凈負債率明顯提高。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明,房地產(chǎn)企業(yè)的平均財務(wù)負債率大約為70%,這一統(tǒng)一中涵蓋一定數(shù)量的大型房地產(chǎn)企業(yè),這類大型房地產(chǎn)企業(yè)的凈負債率要遠大于當前的平均水平,在很大程度上提升了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展風險。除此之外,在政府部門的宏觀調(diào)控之下,出臺了很多調(diào)控政策,使得房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展出現(xiàn)顯著的不確定性,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資風險的出現(xiàn)[1]。

    (三)企業(yè)融資成本明顯提高

    就當前的現(xiàn)狀來說,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中因為融資的影響,所以經(jīng)營成本也明顯提升,增加了企業(yè)的發(fā)展風險。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明,在2017年度,我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本都呈現(xiàn)出增長趨勢。因此,相關(guān)專家及研究學者均指出,房地產(chǎn)企業(yè)開展的短期融資模式,其利率依然會持續(xù)提升,基本上能夠達到12%左右。另外,與短期融資相比,長期融資的利率也會呈現(xiàn)上漲的趨勢,為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展帶來風險。在2018年后,我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本增長速度仍舊處于增長趨勢,在很大程度上阻礙了房地產(chǎn)項目的順利開發(fā)。

    (四)財務(wù)管理工作不到位

    對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,財務(wù)管理工作與其融資風險聯(lián)系密切。目前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都屬于中小型企業(yè),和大型房地產(chǎn)企業(yè)相比,中小型房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)制度及財務(wù)管理方面存在較多的不足,如財務(wù)部門制定的融資計劃缺乏科學性及合理性、盲目擴張企業(yè)規(guī)模,提升企業(yè)的資產(chǎn)負債比例,從而導(dǎo)致企業(yè)面臨財務(wù)風險,進入負債經(jīng)營→債務(wù)償還→負債經(jīng)營的惡性循環(huán),不利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,嚴重時將會導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。與此同時,房地產(chǎn)企業(yè)在融資預(yù)算方面也存在不足,大部分房地產(chǎn)企業(yè)都按照領(lǐng)導(dǎo)指示→財務(wù)核算→銀行借貸流程開展融資預(yù)算,這種預(yù)算模式過于簡化,導(dǎo)致預(yù)算結(jié)果不具備科學性,難以為房地產(chǎn)企業(yè)開展融資提供指導(dǎo),很容易引發(fā)融資風險。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)融資風險控制的策略分析

    (一)豐富融資渠道

    首先,政府應(yīng)該對股票融資的限制,進行適當?shù)恼{(diào)整,降低股票融資的準入門檻,同時使用不同的工具完成對資金的引入。通過這樣的方式,能夠吸引房地產(chǎn)企業(yè)對股票融資的重視,從而在一定程度上提高資本結(jié)構(gòu)的合理性。其次,相關(guān)部門應(yīng)該對債券市場進行合理的完善,適當放寬對房地產(chǎn)企業(yè)的限制。在這一基礎(chǔ)上,還應(yīng)該適當調(diào)整債券的額度,積極向房地產(chǎn)企業(yè)提供高額的長期債券,從而解決企業(yè)在資金方面的壓力。再次,需要對與證券相關(guān)的法律法規(guī),進行合理的完善、細化,保證各項資源都能夠?qū)崿F(xiàn)合理的配置,提高資源的利用率。通過上述的方式,能夠豐富房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道,打破以往單一的融資方式,進而實現(xiàn)對融資風險的控制??偟膩碚f,豐富的融資渠道可以有效分散房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險,還可以為社會中的閑散資金提供利用孔空間,有助于金融市場的穩(wěn)定發(fā)展。

    (二)降低財務(wù)風險

    就房地產(chǎn)企業(yè)而言,在融資的過程中應(yīng)該對凈負債率進行合理的控制,同時對權(quán)益、債務(wù)之間的關(guān)系進行合理的安排,最大程度降低對銀行信貸的依賴。結(jié)合上文所提及的不同融資方式,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇風險最小的方式,以此來提高資本結(jié)構(gòu)的合理性、科學性。另外,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對財務(wù)風險進行合理的控制、預(yù)算,對項目進行全周期的成本預(yù)算管理,同時加大對財務(wù)工作的監(jiān)督力度、執(zhí)行力度,積極健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的相關(guān)制度,從而保證效益可以達到最大化[2]。同時,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該順應(yīng)國家政策的調(diào)整趨勢,充分認識到政府調(diào)控的目的與價值,以此來做到與時俱進,增強自身風險防御的能力。

    (三)減少融資成本

    通常來說,不同的融資方式會產(chǎn)生不同的融資成本,如果將各種方式的成本進行從大到小排列,其結(jié)果為:股權(quán)私募、股票、銀行貸款、企業(yè)債、ABS、短期融資券、金融券、國債。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展中,其實不可能只單純的依靠一種融資方式,所以可以適當增加債務(wù)融資的額度,以此來降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本。但是,如果債務(wù)融資所占的比例較大時,就會進一步增加房地產(chǎn)企業(yè)的風險,而一旦出現(xiàn)這種問題后反而會增加融資成本。對此,房地產(chǎn)企業(yè)必須對融資方式進行合理選擇,同時調(diào)整好融資的比例,通過這樣的方式降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本??傮w而言,房地產(chǎn)企業(yè)在融資的過程中,必須結(jié)合自身的實際選擇融資方式,制定科學的融資規(guī)劃,為自身的發(fā)展提供保障。

    (四)加強財務(wù)管理

    通過上述分析可知,房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理方面的不足主要體現(xiàn)在財務(wù)制度及融資預(yù)算方面。對于財務(wù)制度而言,房地產(chǎn)企業(yè)需要構(gòu)建完善的財務(wù)管理制度,通過制度約束并指導(dǎo)財務(wù)人員的工作,并定期開展財務(wù)人員的培訓(xùn)工作,提高財務(wù)人員對財務(wù)管理及融資管理的重視,確保財務(wù)人員可以主動按時向出資方出具相應(yīng)的信息,塑造良好的房地產(chǎn)企業(yè)形象,有助于企業(yè)融資成功率的提升。與此同時,房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員需要定期向銀行等信貸機構(gòu)介紹企業(yè)的實際發(fā)展狀況,重點介紹企業(yè)的進步與近期開發(fā)的房地產(chǎn)項目,塑造誠實守信、良好經(jīng)營的企業(yè)形象,有助于房地產(chǎn)企業(yè)融資成本的控制及融資渠道的擴展。

    對于融資預(yù)算工作而言,房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目實際狀況,制定科學合理的融資規(guī)劃,確保融資規(guī)劃的內(nèi)容與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略相符,規(guī)劃中制定融資目標與房地產(chǎn)企業(yè)的實際經(jīng)濟狀況與經(jīng)營狀況相符,這樣才能夠在保障房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營的狀況下,獲取充足的資金。與此同時,房地產(chǎn)企業(yè)需要改變傳統(tǒng)的簡單預(yù)算工作模式,而是要將預(yù)算管理工作覆蓋到整個房地產(chǎn)企業(yè)中,通過多個職能部門與財務(wù)部門的通力配合、團結(jié)協(xié)作,提升房地產(chǎn)企業(yè)融資預(yù)算的準確性及科學性,確保房地產(chǎn)企業(yè)的所有職工認識到融資管理的重要性,有助于房地產(chǎn)融資資金的最大化利用,在很大程度上避免了融資風險的出現(xiàn)。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)融資風險控制的實例分析

    為了明確房地產(chǎn)企業(yè)融資風險控制策略的有效性,筆者將某企業(yè)作為研究對象,根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際發(fā)展狀況,結(jié)合上述融資風險控制策略,制定了符合該企業(yè)的融資方案,在有效規(guī)避融資風險的同時,為該企業(yè)籌集了充足的資金。

    (一)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

    該房地產(chǎn)企業(yè)主要通過直接融資及間接融資方式籌集資金。直接融資涵蓋股權(quán)融資及債券融資這兩個方式;間接融資涵蓋銀行貸款及信托融資這兩個方式。為了在較低融資風險下,籌集中充足的發(fā)展資金,該房地產(chǎn)企業(yè)選擇債券融資方式中的資產(chǎn)證券化方式,將多媒體生活廣場進行抵押,通過抵押貸款證券化的方式獲取資金。其中,債券融資方式由證監(jiān)會、發(fā)改委及交易商協(xié)會共同負責。證監(jiān)會通過交易所及企業(yè)資產(chǎn)證券化的方式,實現(xiàn)債券融資方式的有效監(jiān)管;發(fā)改委主要負責企業(yè)債券的管理工作;交易商協(xié)會將會對房地產(chǎn)企業(yè)的短期融資券、中期票據(jù)、超短期融資券以及資產(chǎn)支持票據(jù)等內(nèi)容進行監(jiān)管。在明確債券融資方式的監(jiān)管機構(gòu)及相關(guān)理論后,房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自身的實際狀況進行融資方案的具體設(shè)計。

    該房地產(chǎn)企業(yè)位于上海市中山公園,包括寫字樓及商鋪兩個部分,該房地產(chǎn)企業(yè)的辦公樓目前尚有1億元經(jīng)營性物業(yè)貸,將于明年到期,商場經(jīng)營性物業(yè)貸余額約為3-4億元,剩余期限較長。因此,在制定資產(chǎn)證券化融資方案之前,房地產(chǎn)企業(yè)需要與相關(guān)銀行協(xié)商提前還款事宜,并獲得抵押權(quán)人的同意,同時約定在信托設(shè)立后一定期限內(nèi)解除抵押。該部分權(quán)利負擔所承擔的負債可以通過資產(chǎn)證券化融資的募集資金進行解除,不需要房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用現(xiàn)有資金償還。

    (二)企業(yè)融資方案制定

    在進行融資方案制定時,首先要進行融資預(yù)算,一般來說,商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款證券化的抵押率為50%-70%,假設(shè)該房地產(chǎn)企業(yè)的多媒體生活廣場估值為40億元,按照6-6.5折的抵押率計算,則該房地產(chǎn)企業(yè)可以募集資金約為26億元;然后,交易結(jié)構(gòu)的選擇,證監(jiān)會明確指出,CMBS產(chǎn)品需要按照“信托計劃+專項計劃”的雙SPV結(jié)構(gòu)進行交易結(jié)構(gòu)的制定,所以該房地產(chǎn)企業(yè)選擇“財產(chǎn)權(quán)信托結(jié)構(gòu)”作為交易結(jié)構(gòu);最后,該房地產(chǎn)企業(yè)申請儲架,將兩份物業(yè)資產(chǎn)的產(chǎn)證分別入池,分為兩期進行證券的發(fā)行,具體的發(fā)行規(guī)模根據(jù)物業(yè)資產(chǎn)的估值決定。在上述融資方案實施之后,該房地產(chǎn)企業(yè)有效募集了經(jīng)營所需的資金,企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營狀況穩(wěn)定,不存在融資風險,表明本文提出的融資風險控制策略具有一定的可行性。

    四、結(jié)語

    綜上所述,在房地產(chǎn)企業(yè)開展融資工作時,仍舊存在很多不足,不利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,需要受到房地產(chǎn)企業(yè)管理者的重視,所以必須針對融資問題制定行之有效的策略。在這一基礎(chǔ)上,豐富了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道,對融資風險進行了合理的控制與防范,同時降低了融資的成本,對于促進企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。因此,結(jié)合本文的分析發(fā)現(xiàn),文中所提及的融資風險控制策略,其具有較強可行性與必要性。

    參考文獻:

    [1]高瑾瑛.山西房地產(chǎn)企業(yè)管理會計應(yīng)用研究——之山西房地產(chǎn)企業(yè)投融資分析[J].山西財稅,2018 (12):39-41.

    [2]謝勇.中小房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新及競爭優(yōu)勢問題探析[J].財經(jīng)界(學術(shù)版),2018 (21):14-15.

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