沈陽商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中政府調(diào)控策略研究

李兆楠　趙小汎　郝巖

摘要：為了更好促進商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，發(fā)揮政府宏觀調(diào)控作用，文章采用文獻資料法和訪談調(diào)查法，研究政府調(diào)控沈陽商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、政府調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗借鑒，以及政府調(diào)控沈陽商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展對策。通過分析研究得出：要完善政府對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期管理；促進政府對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中期調(diào)控，加強政府對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后期監(jiān)管。

關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展策略；政府調(diào)控

一、沈陽市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

（一）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期政府調(diào)控現(xiàn)狀

社會主義市場經(jīng)濟體制下市場在調(diào)節(jié)經(jīng)濟方面占據(jù)主要地位，政府調(diào)控處于次要地位。從沈陽目前的情況來看，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)前期的現(xiàn)狀表現(xiàn)為開發(fā)周期較長，投資比重過大，同時還會受到經(jīng)濟發(fā)展和政策的影響。在現(xiàn)實條件下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)初期需要考慮多種因素，不僅包括宏觀的全面分析和研究，而且還包括微觀的把握和控制。

（二）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中期政府調(diào)控現(xiàn)狀

處于開發(fā)中期的商業(yè)地產(chǎn)注重的是進一步發(fā)展，在開發(fā)前期主要考慮的是怎樣使自身的項目能夠擴大規(guī)模及怎樣提高發(fā)展速度。從沈陽目前的發(fā)展情況來看，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)中期會集中精力用于項目的宣傳和銷售，反而對于開發(fā)后期的經(jīng)營狀況考慮的不是很全面。在這一時期，商業(yè)地產(chǎn)商只管銷售，對于日后能否持續(xù)的保持經(jīng)營效益缺乏思考。

（三）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后期政府調(diào)控現(xiàn)狀

在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后期這一階段的工作包括經(jīng)營和管理兩方面內(nèi)容，這一時期需要商業(yè)地產(chǎn)商保持穩(wěn)定的發(fā)展狀態(tài)，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展。從沈陽目前的情況來看，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)后期受政府調(diào)控的影響相對較小，在這一時期政府主張商業(yè)地產(chǎn)自由發(fā)展，強調(diào)市場競爭，從而順應市場經(jīng)濟的發(fā)展要求。

二、政府調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗借鑒

（一）美國政府調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗

美國是資本主義國家，但是對于商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控主要還是由政府進行。一是利率，美聯(lián)儲會根據(jù)市場行情的變化來改變利率的高低，從而在整體上調(diào)控地產(chǎn)市場。二是稅收，其中設立的房地產(chǎn)稅是最具代表性的，主要做法是每年定期對地產(chǎn)進行評估，并以此作為稅收的依據(jù)。三是外資，當外國人在美國購買土地時，美國政府會對購買人信息進行詳細審核，并采取相應的限制措施。四是法律手段，當?shù)禺a(chǎn)市場出現(xiàn)不法行為時不僅會受到法律的嚴懲，還會被消費者群體訟訴和媒體曝光，并且會加入相關金融行業(yè)的黑名單。

（二）日本政府調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗

日本商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展中不僅注重硬件基礎設施質(zhì)量的提高，而且還重視對公共服務的加強。隨著網(wǎng)絡快速發(fā)展，日本商業(yè)地產(chǎn)將線下的實體商業(yè)與網(wǎng)絡有效地結(jié)合在一起，商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡發(fā)達。同時日本很早就已經(jīng)對境內(nèi)從事電子商務的企業(yè)實施征稅政策。對電商進行征稅這一政策對于商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展仍然具有啟發(fā)性意義。

（三）新加坡政府調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗

新加坡是一個地幅精致的城市型國家，其商業(yè)地產(chǎn)與公共交通高效地結(jié)合在一起，同時采用獨特的建筑風格，運用創(chuàng)新的設計理念延續(xù)著這個城市型國家的文化和獨特性。新加坡政府正因為深刻地了解了本國的地域特征，因此根據(jù)本國特點高效地利用了每一寸土地，并且提高了商業(yè)地產(chǎn)的利用效率及使用價值。這充分說明，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在于精，而不在于多，要保證每一個地產(chǎn)項目的高質(zhì)量和高內(nèi)涵。

三、沈陽商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中政府的調(diào)控政策

（一）完善政府對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期管理

1. 逐漸細化政府對于商業(yè)地產(chǎn)的管理政策

首先，明確商業(yè)地產(chǎn)的相關概念，將每種概念的界限制定清楚。其次，明確商業(yè)地產(chǎn)應該做什么、不應該做什么，如果違反了相關政策的規(guī)定將會受到嚴肅處理。最后，政府部門要針對實際工作中經(jīng)常出現(xiàn)的問題給與明確的指導，各級政府部門要制定詳細的與土地利用工作相關的政策條款，彌補不清晰的內(nèi)容，以便后續(xù)工作能夠順利開展。

2. 提倡地方性政府制定相關決策

地方性政府制定相關政策可以表現(xiàn)為當本地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)過程中遇到問題，而該問題中央政府的政策也沒有給出相應的指導，那么地方政府就可以根據(jù)實際的情況針對本地區(qū)的問題制定政策。例如在文化氣息濃烈的沈陽市，大悅城商業(yè)地產(chǎn)的建筑也順應了文化趨勢，與故宮建筑特點相融合，這也是地方性特色的重要體現(xiàn)。同時，地方性政策也可以表現(xiàn)為地方性政府政策的創(chuàng)新，創(chuàng)新的內(nèi)容也要有利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和地方經(jīng)濟的總體發(fā)展。

（二）促進政府對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中期調(diào)控

1. 制定科學的土地政策使其與其他政策相配合

土地資源與其他資源不同，既有參與經(jīng)濟運行的功能，又具有生產(chǎn)、消費和分配等社會功能。因此在土地政策的制定過程中，要將土地的特殊性作為政策制定的切入點，突出與其他政策的不同，主要涉及到土地的審批、土地的開發(fā)利用及土地的管理等內(nèi)容，完善土地政策可以體現(xiàn)在保障重點項目用地需求，簡化用地審批手續(xù)和縮短審批時限等。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展離不開土地政策，而土地政策與其他政策的配合是未來發(fā)展的趨勢和時代要求，通過與其他政策的配合能夠使土地政策欠缺的部分得到補充，能夠使其他政策中未涉及到土地政策的內(nèi)容得以完善。

2. 強化土地規(guī)劃執(zhí)行力，保障土地政策的落實

沈陽市政府應該不斷加強土地規(guī)劃執(zhí)行力，體現(xiàn)在加強法律建設，對于不履行土地規(guī)劃的個人或者組織依據(jù)相關法律的規(guī)定給與相應的處罰；加強執(zhí)法隊伍建設，嚴格依照法律規(guī)定辦事，不能逾越法律。并且，保障土地政策的落實需要全面理解和準確把握土地政策的各項內(nèi)容，要明確各方責任，對政策的內(nèi)容實施進行周密部署，嚴格檢查各項政策的落實情況。

（三）加強政府對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后期監(jiān)管

1. 強化政府對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后期跟蹤調(diào)查

在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后期，政府一方面要鼓勵其參與市場競爭，因為這會在一定程度上促進企業(yè)的發(fā)展，通過不斷的競爭也能夠使整個市場的資金流動起來，促進經(jīng)濟增長。另一方面，政府要控制惡性市場競爭，對一些商業(yè)地產(chǎn)商的不正當開發(fā)手段進行約束和制止。當商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展偏離了經(jīng)濟發(fā)展軌道時，政府要運用相應的手段對其進行約束。

2. 政府部門加緊制定完善商業(yè)地產(chǎn)稅收體系

針對土地稅收體系不完善這一問題，沈陽政府應該盡早對其進行解決。首先，要明確各種土地稅的稅種，對于政府部門的工作人員而言，不能混淆土地稅種的概念，不能模糊稅種的分類和差異；對于繳稅的個人和組織也要使其明確土地稅種的相關問題，在繳稅過程中要清晰自己應繳的部分。其次，要界定清晰的稅種界限，對于各種土地稅不能含糊其詞。最后，要統(tǒng)一稅收標準，各征稅部門不能因為地域和經(jīng)濟情況的不同采用不同的收費標準。

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*基金項目：遼寧省教育廳高等學?；究蒲许椖浚╓QN201701）；遼寧省社會科學規(guī)劃基金項目（L17BGL012）；遼寧省科協(xié)科技創(chuàng)新智庫項目（LNKX2017C11）；沈陽市科協(xié)科技創(chuàng)新智庫決策咨詢課題（SYKX201819）；沈陽師范大學研究闡釋黨的十九大精神專項課題（201805）。

（作者單位：沈陽師范大學管理學院）