上市房地產企業(yè)的資金使用效率研究

李璐杰

摘 要：文選取了在滬深兩市的A股上市的48家房地產企業(yè)，使用它們在2010-2014年的年報數據，運用DEA方法、描述性統計和回歸分析法研究了樣本企業(yè)資金使用效率及其影響因素。

本文通過影響因素分析發(fā)現：（1）排名較高的房地產企業(yè)擁有明顯較高的平均資金使用效率。（2）流動負債規(guī)模對企業(yè)資金使用效率影響顯著。（3）民營房地產企業(yè)雖在整體規(guī)模上不及國有企業(yè)，但在資金使用效率顯著高于國有控股房地產企業(yè)。（4）應收款規(guī)模與存貨規(guī)模對房地產企業(yè)資金使用效率影響不顯著。

關鍵詞：房地產行業(yè);資金使用效率;DEA;數據包絡模型

一、數據包絡分析與資金使用效率文獻綜述

房地產行業(yè)對我國經濟的穩(wěn)定和繁榮具有非常重要的意義，但是在過去的持續(xù)高速增長后，房地產行業(yè)將迎來調整。在短期，行業(yè)面臨著去庫存的壓力。而在中長期，由于過去房屋存量的積累，以及未來購房需求難以像過去那樣繼續(xù)高速增長。因此，分析各企業(yè)之間的差異和近年的變動趨勢，能幫助投入到房地產行業(yè)的各個渠道的資金被高效利用，創(chuàng)造出更多的社會價值和經濟價值。

現有文獻對房地產行業(yè)的資金使用效率只使用DEA方法進行實證研究，故只能得出各個企業(yè)之間的相對綜合效率，規(guī)模效率，純技術效率以及規(guī)模報酬，在缺乏其他分析工具配合時難以得出更有指導價值的結論。

本文借鑒學者們對金融業(yè)等其他行業(yè)進行研究所使用的方法，對房地產行業(yè)的融資結構及其變動趨勢、產出指標狀況及其變動趨勢、資金使用效率、資金使用效率的影響因素等進行了計算分析。

二、數據包絡分析（DEA）模型介紹

數據包絡分析（data envelopment analysis， DEA）是一門由運籌學，管理學，數學交叉形成的分析方法.是美國的運籌學家查內斯（Charnes）等提出的一種用于評價決策單元之間效率高低的方法，在三十多年的發(fā)展后，現已成為工業(yè)工程、管理學研究和企業(yè)決策分析與評價等領域中廣泛使用的量化分析辦法和研究模型。

三、樣本與指標選取

本文從2017年房地產百強企業(yè)中選取在滬深上市的48家A股企業(yè)作為樣本，它們占據了超過三分之一的上市房地產企業(yè)的數量，能較好地代表整個房地產行業(yè)。

我們將資金使用效率的投入產出指標具體設定為：

投入：內部資金：留存收益率I1=（盈余公積+未分配利潤）/總資產，債務資金：資產負債率I2=負債/總資產，權益資金：股權比率I3=（實收資本+資本公積金）/總資產

產出：凈資產收益率O1=凈利潤/凈資產總資產，周轉率O2=營業(yè)總收入/總資產

本文從國泰安數據庫中提取了樣本公司2013-2017年年報的資產負債表和利潤表的相關數據，并計算上述投入指標和產出指標。

模型應用和數據計算

在DEA方法的基本模型中，BBC模型和CCR模型的最大區(qū)別是CCR模型假設決策單元規(guī)模報酬不變，而BCC模型假設決策單元存在規(guī)模報酬，不僅能求得決策單元的綜合效率，也能分別獲得決策單元的純技術效率和規(guī)模報酬率。因此采用BCC模型能獲得更為豐富的效率數據。本文采用BCC假設下的DEA模型進行數據處理。

數據處理和數據分析

1.通過對DEA方法得出的原始數據的觀察，初步得到以下直觀結論：（1）240組數據中有152組為規(guī)模報酬遞增，房地產行業(yè)整體上規(guī)模報酬遞增。（2）240組樣本數據中，規(guī)模效率達到0.9以上的數據組達到了199組.這說明在這48家大型的房地產企業(yè)之間并不存在明顯的由于企業(yè)規(guī)模導致的資金使用效率的差異。（3）通過對每家企業(yè)5年的綜合效率計算標準差，有31家企業(yè)的標準差小于0.1。48家企業(yè)的標準差平均值為0.093。因此，多數企業(yè)在不同年間的資金使用效率波動幅度較為穩(wěn)定。

2.將每年所有企業(yè)的資金使用效率求平均值和標準差，可以得到以下結論：（1）樣本年間的行業(yè)資金的綜合效率平均值在0.602-0.464變動，這是因為有較多企業(yè)的資金使用效率相對較低，拉低了行業(yè)的平均資金效率，這說明了不同的房地產的資金使用效率仍存在著較大的差別，并且這一差別主要是由純技術效率引起。（2）橫向的比較中，房地產行業(yè)資金使用的綜合效率除了在2016年時與上一年基本持平，在其他年份均呈現下降趨勢，并且在2014年和2017年，資金使用的綜合效率有較大幅度的降低，分別達到了0.061和0.053。2014年的波動可能主要由總資產周轉率的大幅度下降引起，而2014年的波動可能與新吸收的股權資金未得到充分利用以及凈資產收益率降低引起。

結語

（1）企業(yè)排名對企業(yè)的資金使用效率雖然隨機性較強，但排名靠前的企業(yè)的平均資金使用效率水平仍顯著高于排名靠后的企業(yè)。

（2）應收款規(guī)模與存貨規(guī)模對房地產企業(yè)的資金使用效率影響甚微。

（3）流動負債規(guī)模對房地產企業(yè)資金使用效率的影響非常顯著，每0.1的流動負債規(guī)模增加就能增加0.084的資金使用效率。

（4）雖然國有企業(yè)在數量和平均排名上均強于民營企業(yè)，但國有企業(yè)在資金使用效率上明顯弱于民營企業(yè)。

提高房地產行業(yè)資金使用效率的建議

1. 企業(yè)應當合理利用市場機制和金融體制，使實力較強的大型房地產企業(yè)能夠順利地兼并落后的中小房地產企業(yè)，實現行業(yè)整體效率的提升。

2.企業(yè)應當在控制償還風險和流動性風險的條件下，合理控制債務融資規(guī)模和流動負債長期負債結構，提高企業(yè)的效益。

3. 應當加快推動國有企業(yè)改革，破除阻礙國有企業(yè)經營效率提升的落后機制，使國有企業(yè)與民營企業(yè)在競爭性行業(yè)中擁有公平的競爭環(huán)境。

4.應當加快推動銀行業(yè)改革，同時健全信貸擔保體系，幫助民營企業(yè)擺脫融資困境。