我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本路徑選擇

文/賈廣

2018年以來，全國(guó)各城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策頻出，房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力普遍增大，市場(chǎng)觀望情緒漸濃。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位，讓市場(chǎng)看到其“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的意圖。那么，未來我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該實(shí)施何種政策？發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的基本路徑為何？本文從以下六大方面進(jìn)行分析研究。

一、繼續(xù)保持房地產(chǎn)宏觀政策穩(wěn)定，做好房地產(chǎn)中、長(zhǎng)期政策設(shè)計(jì)，有效、規(guī)范引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期

一是繼續(xù)持續(xù)保持房地產(chǎn)宏觀政策穩(wěn)定，規(guī)范促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)自我調(diào)整、自我發(fā)展。在實(shí)施數(shù)輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，抑制房?jī)r(jià)較快上漲后，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入“越調(diào)越漲、越限越買”的怪圈。因此，應(yīng)繼續(xù)保持房地產(chǎn)政策穩(wěn)定。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)有其自身客觀規(guī)律和客觀走勢(shì)，房地產(chǎn)調(diào)控政策不宜也沒必要再作頻繁變動(dòng)，應(yīng)審時(shí)度勢(shì)，保持房地產(chǎn)宏觀政策相對(duì)穩(wěn)定，促進(jìn)市場(chǎng)自我調(diào)整，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整合、洗牌和出清，適度增加基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)領(lǐng)域的投資，通過“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，對(duì)沖房地產(chǎn)市場(chǎng)下行對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響。

二是做好房地產(chǎn)中、長(zhǎng)期政策設(shè)計(jì)，明確房地產(chǎn)中、長(zhǎng)期政策內(nèi)容，有效、規(guī)范引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。過去乃至當(dāng)前，我國(guó)實(shí)行的一些行政性房地產(chǎn)調(diào)控政策，尤其是 “限購(gòu)、限價(jià)、限售、限貸”等政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響日趨明顯、突出。因此，應(yīng)盡快做好房地產(chǎn)中、長(zhǎng)期政策設(shè)計(jì)，明確房地產(chǎn)中、長(zhǎng)期政策內(nèi)容，及時(shí)釋放正確的政策信號(hào)，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。明確完善中、長(zhǎng)期土地供應(yīng)計(jì)劃，明確社會(huì)公共服務(wù)特別是教育、養(yǎng)老、衛(wèi)生等資源均等化公平化措施的推進(jìn)安排，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域供求矛盾，推進(jìn)與住房制度相匹配的戶籍、教育制度改革，有效、規(guī)范引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。

三是加快推進(jìn)住房三級(jí)市場(chǎng)的協(xié)同發(fā)展，有效釋放住房潛在需求。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，收入水平提高，居住需求將日漸上升為最終需求結(jié)構(gòu)中的首位需求。一方面，通過市場(chǎng)機(jī)制不斷增加新建住房的有效供給，在供不應(yīng)求的情況下，加快供應(yīng)價(jià)格適中的租賃住房和保障性住房；另一方面，完善相關(guān)稅收和管理政策，推進(jìn)新建住房、二手住房、租賃住房三級(jí)市場(chǎng)的協(xié)同發(fā)展，著力解決城鎮(zhèn)化引發(fā)的新市民住房問題和居民改善性住房需求問題，加快促進(jìn)住房潛在需求的有效釋放。

四是要以負(fù)責(zé)任的改革精神全面梳理和定位2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，清理過去幾年頻繁頒發(fā)的、零散的、應(yīng)時(shí)應(yīng)急的調(diào)控政策，對(duì)短期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控政策、中期房地產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性改革政策以及房地產(chǎn)各部門、各城市的政策進(jìn)行分類，防止中央房地產(chǎn)宏觀政策與各地政策出現(xiàn)不匹配、不協(xié)調(diào)的情況，避免出現(xiàn)行政舉措長(zhǎng)期化、宏觀調(diào)控空泛化、總量政策結(jié)構(gòu)化的情形，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，使房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)政策定位于配合新時(shí)代“大改革、新開放”，始終把人民對(duì)包括居住在內(nèi)的美好生活的追求視為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大動(dòng)力和最終目標(biāo)。

二、正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位作用，特別重視和高度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變異

我國(guó)房地產(chǎn)是最大的投資，更是最大的消費(fèi)，是事關(guān)國(guó)計(jì)民生最重要的行業(yè)之一。科學(xué)認(rèn)識(shí)、理性把握、規(guī)范評(píng)估房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的作用尤其重要。

一是各地要真正落實(shí)、真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展，真正為人民美好生活的實(shí)現(xiàn)而發(fā)展，不能“應(yīng)付”上級(jí)需要，追求不被“約談”、不被“曝光”、不被“點(diǎn)名”，而要腳踏實(shí)地發(fā)展經(jīng)濟(jì)，增加居民的有效收入，千方百計(jì)地控制房?jī)r(jià)、把控地價(jià)、穩(wěn)住預(yù)期，不斷改善居民的居住條件。

二是盡快取消“限購(gòu)、限價(jià)、限售、限貸”等名目繁多的違背市場(chǎng)規(guī)律、造成“越限越買、越限越漲”怪圈的行政措施、規(guī)定意見，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步增加地方政府穩(wěn)定與調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的能力，從地價(jià)等源頭上控制好房?jī)r(jià)，決不能一遇到房?jī)r(jià)上漲，就“限”這“限”那，走房地產(chǎn)改革、調(diào)控的老路，要不斷提高和增強(qiáng)按市場(chǎng)規(guī)律處理房地產(chǎn)市場(chǎng)問題的能力。

三是充分發(fā)揮“政府+市場(chǎng)調(diào)節(jié)”的正向作用，正確處理好政府與市場(chǎng)的關(guān)系，規(guī)范建立政府房地產(chǎn)政策性調(diào)控體系和健康的、符合市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，兩個(gè)輪子缺一不可，既相互獨(dú)立，又有機(jī)統(tǒng)一，克服政府和市場(chǎng)的局限性，最大限度地發(fā)揮政府和市場(chǎng)的各自作用。

四是高度重視和關(guān)注未來房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的一些變異現(xiàn)象，例如固定資產(chǎn)投資的下滑、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的“名高實(shí)低”和開發(fā)投資行為的變化、隱形失業(yè)人數(shù)的增加等。首先，房地產(chǎn)是最大的投資，也是最大的消費(fèi)，是改善人民生活的重要途徑。因此，應(yīng)盡快推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，多生產(chǎn)人們需要的產(chǎn)品，滿足居民的自住性、改善性需求。其次，要控制房地產(chǎn)貸款的需求端和供給端，適度、適量、差異化放開房地產(chǎn)開發(fā)投資貸款，對(duì)于普通住房的房屋建安建設(shè)投資的資金供應(yīng)有針對(duì)性地適度放開，繼續(xù)控制高檔房、別墅、商業(yè)、寫字樓等抵押貸款，力求房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融市場(chǎng)基本平衡。

三、建立健全以產(chǎn)權(quán)制度和用途管制為核心的、符合新時(shí)代土地制度改革發(fā)展方向的現(xiàn)代土地管理體制

隨著中國(guó)特色社會(huì)主義建設(shè)進(jìn)入新時(shí)代，土地制度改革也進(jìn)入新的發(fā)展階段。

一是土地的產(chǎn)權(quán)制度要突破二元土地制度壁壘，打通土地制度通道，從兩種土地所有制的二元體系逐步向國(guó)有土地、集體土地權(quán)利平等的體系轉(zhuǎn)型，完善土地權(quán)能，賦予集體所有土地與國(guó)有土地同等的占有、使用、收益和處分權(quán)，構(gòu)建農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市交易的制度框架。在此基礎(chǔ)上，構(gòu)建規(guī)范的城鄉(xiāng)建設(shè)用地交易市場(chǎng)。

二是在明確界定公益性土地內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，解決農(nóng)村土地征收中存在的征地范圍過大、程序缺乏規(guī)范、被征地農(nóng)民保障機(jī)制尚不完善等問題。其一，應(yīng)明確賦予被征地農(nóng)民參與征地補(bǔ)償價(jià)格形成機(jī)制的權(quán)利；其二，保障被征地農(nóng)民的各項(xiàng)權(quán)益，采取納入城鎮(zhèn)社保體系、留地安置、土地入股、流轉(zhuǎn)收益等多種模式，確保被轉(zhuǎn)讓地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)；其三，組建土地征收補(bǔ)償爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu)，公正公開解決土地征收中的矛盾，完善征地補(bǔ)償爭(zhēng)議協(xié)調(diào)裁決制度，最大限度維護(hù)農(nóng)民土地合法權(quán)益；其四，建立土地收益基金，支持農(nóng)村、農(nóng)業(yè)和農(nóng)民依據(jù)土地征收獲得收益。

三是改革土地財(cái)產(chǎn)稅制度，從以土地出讓、土地流轉(zhuǎn)、土地入市交易等環(huán)節(jié)為主要收入來源向與現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)相適應(yīng)的體系轉(zhuǎn)型。其一，全方位系統(tǒng)改革土地保有、土地流轉(zhuǎn)、土地入市等環(huán)節(jié)的稅收制度。在土地保有環(huán)節(jié)，加快開征房地產(chǎn)稅，發(fā)揮土地為地方政府提供財(cái)政收入的功能，改變地方政府財(cái)政來源單一的情況；在土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，保障流轉(zhuǎn)雙方權(quán)益，調(diào)低整體稅率，降低流轉(zhuǎn)稅，合理配置土地資源，提高效率；在土地入市交易環(huán)節(jié)，正確處置土地征收和土地入市，不斷降低公益性土地征收的范圍，不斷擴(kuò)大集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的范圍，讓農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民通過土地入市獲取更多的改革紅利。

四、正確處理好穩(wěn)定房?jī)r(jià)、住房市場(chǎng)消費(fèi)預(yù)期與分配制度改革以增強(qiáng)居民住房消費(fèi)能力的關(guān)系

我國(guó)在今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，既要穩(wěn)定房?jī)r(jià)、穩(wěn)定住房市場(chǎng)消費(fèi)預(yù)期，更要著眼于分配制度改革，進(jìn)一步增強(qiáng)居民住房消費(fèi)能力。

一是控制房?jī)r(jià)快速上漲，提高居民住房消費(fèi)能力。十年前，我國(guó)房?jī)r(jià)過高僅僅是一線城市的一種特殊現(xiàn)象。然而近年來，我國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)普遍上漲，其上漲幅度高達(dá)50%至100%，一些三、四線城市漲幅更是驚人。與此同時(shí)，人們的工資水平特別是一些三、四級(jí)城市的工資水平因經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化等而難以提升，這勢(shì)必造成居民買房的資金壓力過大，從而對(duì)住房消費(fèi)產(chǎn)生過大的擠出效應(yīng)。房?jī)r(jià)的大幅持續(xù)上漲，又直接造成房租價(jià)格的上漲，并逐步傳導(dǎo)至城市服務(wù)業(yè)。顯然，遏制房?jī)r(jià)過快上漲，采取果斷措施有序控制住房成本，提高工資水平，增強(qiáng)居民住房消費(fèi)能力，已迫在眉睫。

二是加快收入分配制度改革，以果敢的力度、負(fù)責(zé)任的精神提升廣大工薪階層的個(gè)人所得。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年上半年全國(guó)居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)6.6%，同比回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。居民收入增長(zhǎng)放緩和房?jī)r(jià)的上漲對(duì)住房消費(fèi)預(yù)期和住房消費(fèi)能力提升形成了制約。因此，要加快收入分配制度改革，讓更多的工薪階層享受40年改革的成果。同時(shí)，對(duì)首次購(gòu)房或通過置換改善其住房條件的普通家庭，應(yīng)盡可能降低有關(guān)稅負(fù)，住房交易領(lǐng)域的一切事業(yè)性收費(fèi)應(yīng)一律取消，切實(shí)改變失衡的分配格局，讓更多的工薪階層的腰包能夠真正鼓起來，從而不斷增強(qiáng)居民的住房消費(fèi)能力。

三是高度注重家庭高杠桿率，逐步減少家庭債務(wù)，增強(qiáng)家庭住房消費(fèi)能力。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)研究報(bào)告顯示，截至2017年底，我國(guó)家庭債務(wù)占GDP的比重為48%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他發(fā)展中國(guó)家，家庭債務(wù)已逼近家庭部門能承受的極限。截至2017年，我國(guó)家庭債務(wù)與可支配收入之比高達(dá)107.2%，超過美國(guó)當(dāng)前水平，逼近美國(guó)金融危機(jī)前峰值。同時(shí)，多樣化的家庭債務(wù)結(jié)構(gòu)，極易給家庭帶來流動(dòng)性壓力。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)報(bào)告顯示，居民短期債務(wù)2018年前5個(gè)月新增0.86萬億元，而2015-2016年兩年總共僅有1.37萬億元短期貸款，經(jīng)營(yíng)性貸款2017年全年增加0.67萬億元，是2015-2016年兩年累計(jì)額的1.5倍，進(jìn)入2018年，前5個(gè)月累計(jì)增加0.5萬億元。因此，注重家庭高杠桿率（以家庭總貸款與家庭總存款之比），減少家庭債務(wù)，保持適當(dāng)比例的收入增速，提高家庭消費(fèi)能力成為當(dāng)務(wù)之急，重中之重。

五、進(jìn)一步合理滿足改善性住房需求，嚴(yán)厲打擊投機(jī)性購(gòu)房需求

2016年9月，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了新一輪緊縮性調(diào)控政策，2017年2月底以來，樓市調(diào)控政策進(jìn)一步升級(jí)，北、上、廣、深等數(shù)十個(gè)城市相繼出臺(tái)了限購(gòu)限售、認(rèn)房認(rèn)貸、提高首付比例、縮短貸款期限等政策。如此密集、嚴(yán)厲的調(diào)控政策一方面有效打擊、抑制了過度的投機(jī)投資購(gòu)房需求，另一方面也不可避免地影響了合理的改善性、自主性住房需求。因此，合理滿足改善性住房需求與打擊投機(jī)投資性購(gòu)房需求二者關(guān)系的平衡，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新階段的一項(xiàng)重要任務(wù)。

一是樓市預(yù)期管理方面，抓好兩方面工作。一方面，注重引導(dǎo)自住性、改善性住房需求群體，改變“買漲不買跌”“房?jī)r(jià)只漲不跌”等錯(cuò)誤觀念，有效解決階段性購(gòu)房恐慌心理；另一方面，正確引導(dǎo)合理、有序、健康的住房投資消費(fèi)，允許適當(dāng)、正常、合法的住房流通交易，引導(dǎo)投資預(yù)期，遏制投機(jī)性過度炒房，防止非理性投機(jī)投資性購(gòu)房。

二是樓市政策調(diào)控方面，抓好“因城施策”工作。一方面，限購(gòu)、限貸、限售等嚴(yán)厲政策仍然是防止一些城市過度炒房的必要手段，必須根據(jù)各個(gè)城市的實(shí)際狀況，適時(shí)適機(jī)進(jìn)行實(shí)施；另一方面，不同城市、不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)發(fā)展水平等差異較大，而經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好、公共配套設(shè)施比較完善、社會(huì)資源豐富的城市，是人口流入、人氣旺盛的地區(qū)、因而也往往是投機(jī)投資性資金容易集聚的區(qū)域，在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制尚未建立的情況下，這些城市仍然需要采取限購(gòu)、限貸、限售等應(yīng)急政策以遏制樓市過度投機(jī)炒作。

三是樓市優(yōu)惠政策方面，重點(diǎn)向自住性、改善性購(gòu)房群體傾斜。一方面，鼓勵(lì)自住性家庭為改善其住房條件而購(gòu)房，對(duì)自住性、改善性首套住房，在信貸、稅收、首付款、交易等方面給予一定的優(yōu)惠；另一方面，鼓勵(lì)改善性購(gòu)房家庭用其舊房置換新房，以小換大、以舊換新，這不僅可以有效促進(jìn)住房一、二級(jí)市場(chǎng)的健康發(fā)展，同時(shí)也可制約投機(jī)投資性購(gòu)房需求。

四是開發(fā)企業(yè)培育管理方面，有針對(duì)性地對(duì)開發(fā)企業(yè)實(shí)行既培育又管理的政策。一方面，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)企業(yè)的關(guān)注度，在房地產(chǎn)政策規(guī)定等方面優(yōu)先滿足開發(fā)企業(yè)需求，在開發(fā)企業(yè)拿地、競(jìng)標(biāo)、規(guī)劃、建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)，簡(jiǎn)化手續(xù)、縮短時(shí)限；另一方面，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)企業(yè)的管理，嚴(yán)厲打擊捂盤惜盤、圈地、虛假優(yōu)惠、“團(tuán)購(gòu)”變相提價(jià)等行為，加強(qiáng)對(duì)杠桿等的監(jiān)管，對(duì)以“消費(fèi)貸”“經(jīng)營(yíng)貸”等名義進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的各類資金，要密切監(jiān)督，嚴(yán)格管控資金流向，防止資金過度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

六、促進(jìn)存量住房資源交易周轉(zhuǎn)，推進(jìn)新建住房、二手住房、租賃住房“三級(jí)市場(chǎng)”規(guī)范協(xié)同發(fā)展，有效釋放住房潛在需求

一是存量住房交易、流動(dòng)、置換、周轉(zhuǎn)是住房供應(yīng)中的重要一環(huán)。我國(guó)一、二線城市和比較發(fā)達(dá)的部分三、四級(jí)城市已進(jìn)入或正在進(jìn)入存量房發(fā)展階段，但受政策、教育等因素影響，我國(guó)一些大城市存量住房的平均周轉(zhuǎn)率卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)際大都市的平均水平。需要通過交易、金融、教育、醫(yī)療、交通、貸款等方面的政策設(shè)計(jì)，加快促使存量住房多次進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)交易。一方面可以通過政策性優(yōu)惠，將部分住房需求定向引導(dǎo)至存量住房市場(chǎng)；另一方面，可將部分空置存量住房作為租賃住房的主力，以加快存量住房市場(chǎng)的發(fā)展。

二是加快推進(jìn)落實(shí)住房庫(kù)存周期與住房用地?cái)?shù)量增減掛鉤、人地掛鉤等土地供應(yīng)政策，實(shí)現(xiàn)住房有效供給與有效需求的匹配，因地制宜，合理安排商品房、租賃房、保障房的用地供應(yīng)比例，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，推進(jìn)與住房制度相匹配的教育制度，將租購(gòu)并舉的住房制度落實(shí)和細(xì)化，科學(xué)界定住房租賃價(jià)格，以土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)規(guī)范引導(dǎo)住房需求，改善供需關(guān)系。

三是住房消費(fèi)正在從物質(zhì)型住房消費(fèi)向服務(wù)型住房消費(fèi)轉(zhuǎn)變，為新建住房、二手住房、租賃住房“三級(jí)市場(chǎng)”發(fā)展創(chuàng)造了一定的條件。預(yù)計(jì)“十三五”期間，服務(wù)業(yè)占GDP比重將每年提升1個(gè)百分點(diǎn)，到2020年將達(dá)到55%左右，北、上、廣、杭、深等發(fā)達(dá)城市可達(dá)60%以上，服務(wù)消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)增多，增長(zhǎng)迅猛，增長(zhǎng)范圍廣泛。因此，消費(fèi)者對(duì)于住房“三級(jí)市場(chǎng)”服務(wù)消費(fèi)需求將大大增加。

四是家庭小型化程度提升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，大大促進(jìn)了存量房的交易流轉(zhuǎn)。受我國(guó)家庭小型化程度提升影響，一人家庭、丁克家庭和3人至4人核心家庭成為主流，居民住房消費(fèi)需求不斷提升，為住房“三級(jí)市場(chǎng)”發(fā)展提供了廣泛基礎(chǔ)。

（作者單位：遼寧大連市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)會(huì)）