2018年國(guó)內(nèi)百?gòu)?qiáng)房企研究

文/林 君

經(jīng)歷了前兩年“高歌猛進(jìn)”式的增長(zhǎng)，2018年的樓市恢復(fù)一片平靜，在前期宏觀層面金融管控以及多地陸續(xù)加入樓市調(diào)控隊(duì)伍的背景下，決策層對(duì)于樓市調(diào)控的堅(jiān)定信心可謂空前。在此背景下，房企普遍面臨著發(fā)展挑戰(zhàn)甚至是生存與否的威脅，整個(gè)行業(yè)將由高速增長(zhǎng)模式正式步入平穩(wěn)增長(zhǎng)模式，不同類型的房企在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化時(shí)都會(huì)有不同的表現(xiàn)，從市場(chǎng)的角度看將會(huì)是格局與份額的調(diào)整。

一、年度房企銷售排行榜

（一）房企銷售面積排行情況

從2018年度的房企銷售面積排行上榜情況看，入圍門(mén)檻相較2017年有明顯提高，排名第10的金科集團(tuán)銷售面積較2017年排名第10的華潤(rùn)置地要多出約530.6萬(wàn)平方米，上榜企業(yè)的整體銷售體量要大于2017年。從房企上榜情況來(lái)看，碧桂園、恒大、萬(wàn)科依舊牢牢占據(jù)前3的位置，且順位與2017年完全一致（表1）。

表1 2018年度銷售面積前十房企排行

（二）房企銷售金額排行情況

從2018年度的房企銷售金額排行情況來(lái)看，整體表現(xiàn)同樣好于2017年的榜單，排名第10位的龍湖地產(chǎn)突破2000億元，較2017年第10位的華潤(rùn)置地要多出約500億元。與銷售面積相對(duì)應(yīng)，銷售金額的前3位同樣為碧桂園、萬(wàn)科與恒大，只是后兩者的順位有所變化（表2）。

表2 2018年度銷售金額前十房企排行

綜上可見(jiàn)，2018年度銷售表現(xiàn)優(yōu)秀的房企，整體的銷售情況要好于2017年度，究竟是市場(chǎng)出現(xiàn)整體性的回調(diào)，抑或是這部分龍頭房企在“政策市”下主動(dòng)求變以更快的速度適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化，從而實(shí)現(xiàn)自身的平穩(wěn)有序增長(zhǎng)，我們將通過(guò)進(jìn)一步對(duì)龍頭企業(yè)市場(chǎng)份額的表現(xiàn)進(jìn)行分析得出結(jié)論。

二、房企整體業(yè)績(jī)與市場(chǎng)集中度情況

我們選擇了銷售金額排名前200的房企作為研究對(duì)象，通過(guò)分析處于不同排名梯隊(duì)的房企實(shí)現(xiàn)的合計(jì)銷售金額占全部市場(chǎng)成交總額的份額情況，可以比較直觀地看出大中型房企在行業(yè)中的規(guī)模。

近三年以來(lái)，排名前200的房企銷售金額占市場(chǎng)總金額的比重呈現(xiàn)出逐年遞增的態(tài)勢(shì)，其中排名前3的龍頭房企銷售總額份額，同比增加約0.7個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到約13%，與其他排名梯隊(duì)相比，份額增長(zhǎng)的速度最為緩慢。往后看，排名4至50的房企，成交金額占全部成交總額的份額增加約9個(gè)百分點(diǎn)，這一增幅較2017年擴(kuò)大了約1.1個(gè)百分點(diǎn)?？梢?jiàn)，在金融管控與樓市調(diào)控雙重制約的作用下，樓市行情整體步入平穩(wěn)期，而大中型房企則表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，甚至創(chuàng)造出逆市上揚(yáng)的行情，擺出“強(qiáng)者更強(qiáng)”的姿態(tài)，貢獻(xiàn)出更大的銷售額(圖1)。

從具體的業(yè)績(jī)來(lái)看，2018年銷售金額前3的房企將這一排名的門(mén)檻提高到了超5500億元，相較2017年提高了約7%，與份額的表現(xiàn)相一致，前3位的排名門(mén)檻提升空間有限，排名200的銷售金額門(mén)檻與2017年相比同樣變化不大，而排名前3至100的各梯段銷售金額門(mén)檻則普遍提升了約40%，表明這部分中堅(jiān)力量整體表現(xiàn)出較好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)(圖2)。

從上述各排名梯隊(duì)房企銷售門(mén)檻的數(shù)據(jù)可知，2018年大中型房企的銷售金額普遍有所上升，使得全年進(jìn)入“千億俱樂(lè)部”的房企數(shù)量相較2016、2017年有明顯增長(zhǎng)，達(dá)到了30個(gè)，超過(guò)前兩年的總和，且銷售規(guī)模在500億元以上的房企數(shù)量在近三年呈現(xiàn)出逐年上升的態(tài)勢(shì)。與之相對(duì)，銷售規(guī)模在100億-500億元的房企數(shù)量有所減少，足見(jiàn)行業(yè)內(nèi)的大中型房企市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)張之勢(shì)。此外，從部分百?gòu)?qiáng)房企的年度目標(biāo)業(yè)績(jī)完成率的情況來(lái)看，超過(guò)9成的房企達(dá)到了100%及以上，甚至有不少房企完成了年度目標(biāo)120%以上，一方面是由于大中型房企整體表現(xiàn)良好，另一方面，當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境大多看淡行情，房企會(huì)主動(dòng)調(diào)整業(yè)績(jī)目標(biāo)，致使其更易達(dá)成甚至超額完成業(yè)績(jī)目標(biāo)(圖3、圖4)。

圖2 近三年TOP100房企各梯隊(duì)銷售金額門(mén)檻及同比漲幅

圖3 近三年各級(jí)別銷售規(guī)模房企數(shù)量

圖4 2018年部分百?gòu)?qiáng)企業(yè)目標(biāo)業(yè)績(jī)完成率

綜上所述，在“房住不炒”“租購(gòu)并舉”以及大力發(fā)展租賃住房市場(chǎng)的總基調(diào)下，2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊處在政策市的背景下，而大中型房企的銷售額則整體保持了穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)份額進(jìn)一步擴(kuò)大，市場(chǎng)集中度持續(xù)提升。

三、典型房企銷售與業(yè)績(jī)表現(xiàn)

我們選取了常年占據(jù)銷售榜靠前位置的龍頭房企，即萬(wàn)科、恒大與碧桂園這三家房企，通過(guò)統(tǒng)計(jì)其歷史數(shù)據(jù)，分析其近幾年的銷售情況走勢(shì)以及戰(zhàn)略布局的調(diào)整。

（一）萬(wàn)科地產(chǎn)

萬(wàn)科從2014年至2018年實(shí)現(xiàn)了銷售總量、銷售金額的逐年遞增，但可以明顯發(fā)現(xiàn)，2018年的銷售面積與金額的漲幅已經(jīng)出現(xiàn)了萎縮。2018年，萬(wàn)科的銷售面積與金額相較2017年分別同比上漲了11.75%和14.97%，而漲幅則較2017年縮小了18.36和31.07個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，銷售均價(jià)走勢(shì)較為平穩(wěn)，2018年萬(wàn)科全年的銷售均價(jià)約15005元/平方米，同比僅微漲1.79%，漲幅較2017年減少約10個(gè)百分點(diǎn)?？梢?jiàn)，萬(wàn)科在2018年的總體行情表現(xiàn)可以用平穩(wěn)來(lái)形容(圖5)。

圖5 近五年萬(wàn)科銷售情況

通過(guò)分析萬(wàn)科近五年在全國(guó)各主要地區(qū)的銷售份額，可以看出其在樓市調(diào)控的背景下，進(jìn)行戰(zhàn)略布局的調(diào)整以保障和促進(jìn)整體銷售業(yè)績(jī)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。2018年，萬(wàn)科在中西部地區(qū)的銷售量占比達(dá)到了近五年的峰值，約30%，同比增加約達(dá)5個(gè)百分點(diǎn)；與之相對(duì)，其在珠三角和環(huán)渤海地區(qū)的銷售量占比有所減少。早在2016、2017年，萬(wàn)科就已經(jīng)開(kāi)始加快在中西部布局的節(jié)奏，萬(wàn)科A年報(bào)顯示，其2017年在包括成都、南充、武漢、西安、鄭州、重慶、昆明、貴陽(yáng)、烏魯木齊、玉溪等中西部區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積同比增加27.44%(圖6)。

從年度各地區(qū)的項(xiàng)目規(guī)劃面積統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，2017年萬(wàn)科在中西部地區(qū)的項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積達(dá)到5172.69萬(wàn)平方米，明顯高于2014至2016年的水平，并且首次超過(guò)長(zhǎng)三角地區(qū)。可見(jiàn)，在發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸從新增向存量轉(zhuǎn)化的情況下，以及在相對(duì)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策制約下，萬(wàn)科已將更多的開(kāi)發(fā)資源向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，以開(kāi)拓新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。從近幾年萬(wàn)科的新增土地儲(chǔ)備情況看，即便是在調(diào)控發(fā)酵期的2017年，萬(wàn)科的新增開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備量仍呈現(xiàn)出增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，值得注意的是，2018年上半年的數(shù)據(jù)顯示，其新增土地儲(chǔ)備平均樓板價(jià)相較2017年有不少下降，同比降幅約36%，除了全國(guó)地價(jià)溢價(jià)水平得到有效遏制外，近兩年拿地的地區(qū)分布結(jié)構(gòu)變化也是重要原因(圖7、表3)。

圖6 近五年萬(wàn)科各地區(qū)成交占比

圖7 近四年萬(wàn)科在各地區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積

表3 近五年萬(wàn)科新增土地儲(chǔ)備情況

（二）碧桂園

與萬(wàn)科的表現(xiàn)相類似，碧桂園在近五年間也呈現(xiàn)出銷售業(yè)績(jī)逐年遞增的良好態(tài)勢(shì)，且在2016及2017兩年出現(xiàn)快速增長(zhǎng)，同樣在2018年，銷售金額與面積的漲幅出現(xiàn)萎縮，全年銷售金額較2017年同比增加了32.3%，增幅較2017年縮小46.04個(gè)百分點(diǎn)，銷售面積同比增加了27.44%，增幅較2017年縮小了34.45個(gè)百分點(diǎn)。

依2014-2017年的在售及待開(kāi)發(fā)面積情況可知，在前兩年市場(chǎng)由快速上升期過(guò)渡到調(diào)控制約下平穩(wěn)運(yùn)行期的階段，碧桂園也并未縮小建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模，展現(xiàn)出了大型房企沉穩(wěn)應(yīng)市的態(tài)勢(shì)。在土地拿地成本整體水漲船高的背景下，碧桂園正是通過(guò)城市更新項(xiàng)目不斷地?cái)U(kuò)充“糧倉(cāng)”。中期報(bào)告顯示，碧桂園位于內(nèi)地的土地儲(chǔ)備達(dá)到3.64億平方米，足以支撐其未來(lái)2-3年的發(fā)展(圖8、表4)。

圖8 近五年碧桂園銷售情況

表4：2014-2017年碧桂園在售及待開(kāi)發(fā)總量 單位：萬(wàn)平方米

（三）恒大

從整體走勢(shì)來(lái)看，恒大地產(chǎn)在近五年的業(yè)績(jī)呈現(xiàn)逐年遞增的態(tài)勢(shì)，且在2016年迎來(lái)了一段快速上升的高峰期，這與全國(guó)樓市的整體走勢(shì)相適應(yīng)，而2017、2018年兩年，整體增速出現(xiàn)明顯回調(diào)，尤其是2018年，其銷售金額與面積同比分別小幅增長(zhǎng)10.01%和4.17%，漲幅較2017年進(jìn)一步下滑約24和8個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)績(jī)總體上升、增速出現(xiàn)放緩，這與萬(wàn)科、碧桂園的表現(xiàn)相一致。值得注意的是，恒大在2019年初發(fā)布的公告中披露，截至2018年底，企業(yè)的現(xiàn)金余額達(dá)到2012億元，這也成為其在嚴(yán)峻市場(chǎng)形勢(shì)下業(yè)績(jī)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)的重要因素之一(圖9)。

作為保持業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)的支撐條件，企業(yè)的土地儲(chǔ)備量也可在一定程度上起到相應(yīng)的助推作用。從2014-2017年的情況來(lái)看，恒大的土地儲(chǔ)備量在近兩年保持了較高速的增長(zhǎng)，這與恒大所采取的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型也有著密切聯(lián)系。2017年，恒大提出發(fā)展模式將由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變，經(jīng)營(yíng)模式由“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本”向“低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)”的模式轉(zhuǎn)變，其中“高周轉(zhuǎn)”仍是不變的主題，故較大量的土地儲(chǔ)備也是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的關(guān)鍵基礎(chǔ)(表5)。

圖9 近五年恒大銷售情況

表5 2014-2017年恒大新增土地儲(chǔ)備量及累計(jì)總量

四、總結(jié)

三大龍頭房企均通過(guò)主動(dòng)謀求發(fā)展、轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)上的新情況，從容應(yīng)對(duì)來(lái)自市場(chǎng)調(diào)控與金融管控方面的挑戰(zhàn)。盡管龍頭房企的業(yè)績(jī)規(guī)?；鶖?shù)非常大，但即便是在政策市下仍能實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的進(jìn)一步穩(wěn)定增長(zhǎng)，這與其他部分房企或業(yè)務(wù)停滯不前、或經(jīng)營(yíng)不善嚴(yán)重虧損，逐漸剝離房地產(chǎn)主業(yè)而被迫轉(zhuǎn)投其他行業(yè)的表現(xiàn)，形成了鮮明的對(duì)比。不過(guò)，近兩年以來(lái)，發(fā)達(dá)地區(qū)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向存量階段的趨勢(shì)已愈發(fā)明顯，這更加速了房企之間的競(jìng)爭(zhēng)。正是在這種復(fù)雜的市場(chǎng)背景下，龍頭房企的綜合實(shí)力才更能充分展現(xiàn)。比如：萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型策略就是在地產(chǎn)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步延伸，將商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、租賃住宅、養(yǎng)老地產(chǎn)等多元化服務(wù)納入體系；碧桂園在城市更新方面發(fā)力；恒大甚至開(kāi)始投資電動(dòng)汽車企業(yè)。

未來(lái)，大中型房企進(jìn)一步追求業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)規(guī)模的難度將越來(lái)越大，整體維穩(wěn)、穩(wěn)定增速將是大趨勢(shì)。從近兩年房企的市場(chǎng)份額布局情況來(lái)看，大中型房企的份額逐年穩(wěn)步提升，整體銷售業(yè)績(jī)的集中度愈發(fā)提高，體現(xiàn)出非常明顯的“強(qiáng)者更強(qiáng)”的特征。當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，行業(yè)整體洗牌的速度正在大幅提升，在淘汰了相當(dāng)一批小微房企之后，留給大中型房企的市場(chǎng)機(jī)遇反而會(huì)更好。