新時(shí)期國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)人才儲(chǔ)備思路

文/欒奕奕

改革開放四十年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從起步到繁榮、成熟，這其中國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮了不可或缺的作用，與此同時(shí)，現(xiàn)代企業(yè)制度下的各類房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，并逐漸顯現(xiàn)出強(qiáng)勁的后發(fā)勢(shì)頭。從近年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力排名來(lái)看，前十名上榜企業(yè)中國(guó)有企業(yè)僅2-3家，而非國(guó)有企業(yè)一直占據(jù)主導(dǎo)地位，這些企業(yè)普遍具有規(guī)模集聚和高成長(zhǎng)性、高贏利性等特征。非國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的快速擴(kuò)張?jiān)从谄渫菩袘?zhàn)略管理和現(xiàn)代企業(yè)制度，并將先進(jìn)理念運(yùn)用到房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作和市場(chǎng)推廣中，而這一切都離不開專業(yè)人士的參與和推動(dòng)。房地產(chǎn)投資開發(fā)包括規(guī)劃、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、銷售、竣工驗(yàn)收和投融資管理等眾多環(huán)節(jié)，因此其專業(yè)性強(qiáng)，涉及的法規(guī)政策多，如果沒有各類專業(yè)人士的協(xié)同支持，是難以保障各環(huán)節(jié)的有效銜接和開發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)的。本文將對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)人才儲(chǔ)備的思路進(jìn)行研究探討。

一、新時(shí)期國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)人才儲(chǔ)備的現(xiàn)實(shí)需要

伴隨著改革開放進(jìn)程，特別是過(guò)去二十年，許多國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)管理架構(gòu)和體制的調(diào)整優(yōu)化，逐步實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)人事管理向現(xiàn)代人力資源管理的轉(zhuǎn)變。通過(guò)人員整合、人才引進(jìn)和人員分流等途徑，企業(yè)員工的年齡結(jié)構(gòu)和專業(yè)人才結(jié)構(gòu)趨于合理。但是，隨著我國(guó)步入經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境發(fā)生了重大變化，城市更新和房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)許多新情況、新特點(diǎn)。

1．房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化發(fā)展態(tài)勢(shì)。隨著理念的不斷更新，當(dāng)初的零星開發(fā)、大拆大建模式逐漸被城市更新模式所取代，地方政府在舊區(qū)改造和房地產(chǎn)開發(fā)中越來(lái)越注重成片性、整體性和保護(hù)性，專業(yè)技術(shù)要求越來(lái)越高，資金需求量越來(lái)越大，中小企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中越來(lái)越難以生存發(fā)展，規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

2．房地產(chǎn)項(xiàng)目的贏利空間不斷被擠壓。由于推行經(jīng)營(yíng)性土地出讓的招拍掛制度，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在土地資源的配置中起到了決定性作用，這就導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)取得土地的成本不斷上升，贏利空間不斷被擠壓，項(xiàng)目運(yùn)作的要求也越來(lái)越高。要保持房地產(chǎn)項(xiàng)目的贏利能力，必須在項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、項(xiàng)目推廣、銷售管理和投融資管理方面實(shí)施精細(xì)化管理。

3．房地產(chǎn)開發(fā)投資的內(nèi)涵不斷延伸。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以項(xiàng)目開發(fā)特別是住宅項(xiàng)目開發(fā)為主，且大多是先投資再通過(guò)銷售實(shí)現(xiàn)資金回流。近十多年來(lái)，隨著城市功能區(qū)規(guī)劃理念的不斷更新，加上國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控，許多房地產(chǎn)企業(yè)逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體（20世紀(jì)50年代在歐美國(guó)家興起）項(xiàng)目開發(fā)。一些企業(yè)集團(tuán)更是通過(guò)資產(chǎn)運(yùn)作和資本運(yùn)作，對(duì)大型品牌企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略性投資并購(gòu)，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)范圍的快速擴(kuò)張。

4．房地產(chǎn)投融資渠道不斷拓寬。傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主要通過(guò)銀行授信額度和在建工程抵押融通資金，并通過(guò)項(xiàng)目預(yù)售來(lái)補(bǔ)充項(xiàng)目投資所需資金及償付貸款本息。但是，隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資內(nèi)涵的不斷延伸，僅靠金融機(jī)構(gòu)貸款往往難以滿足資金需求，近年來(lái)許多企業(yè)通過(guò)資產(chǎn)證券化或發(fā)行股票募集資金，從而擴(kuò)寬融資渠道，保持項(xiàng)目的投融資平衡。

面對(duì)上述新情況、新特點(diǎn)，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)如果在人才儲(chǔ)備方面應(yīng)對(duì)不及時(shí)、不充分，就無(wú)法確保企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的順利實(shí)施。近年來(lái)，戰(zhàn)略人力資源管理被廣泛應(yīng)用，它要求國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在明確戰(zhàn)略定位的基礎(chǔ)上，將人力資源管理特別是人才儲(chǔ)備與企業(yè)戰(zhàn)略管理有機(jī)結(jié)合起來(lái)，使人力資源管理活動(dòng)與企業(yè)戰(zhàn)略動(dòng)態(tài)協(xié)同，并為企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)施創(chuàng)造適宜的環(huán)境。

二、新時(shí)期國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)人才儲(chǔ)備思路的探討

國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在其戰(zhàn)略目標(biāo)確立后，必須科學(xué)制訂人力資源規(guī)劃，并通過(guò)長(zhǎng)期、持久和有針對(duì)性的人才儲(chǔ)備與培養(yǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。現(xiàn)代人力資源管理大師戴維·尤里奇認(rèn)為，人才、組織勝任力和領(lǐng)導(dǎo)力是人力資源管理價(jià)值產(chǎn)出的三個(gè)維度，人才對(duì)于企業(yè)的重要性不言而喻。不同類型人才可以在不同的崗位上發(fā)揮作用，所謂人盡其才；反之，不同崗位對(duì)人才或人的技能要求亦不盡相同，所謂合適的才是最好的。針對(duì)近年來(lái)企業(yè)人力資源管理中碰到的問題，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)人才儲(chǔ)備中要做到“避免兩個(gè)誤區(qū)，堅(jiān)持兩個(gè)結(jié)合”。

1．避免臨時(shí)抱佛腳的實(shí)用主義的誤區(qū)，堅(jiān)持人才儲(chǔ)備的實(shí)用性與前瞻性相結(jié)合。企業(yè)人才儲(chǔ)備必須要有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展籌劃，這就要求企業(yè)決策者，特別是人力資源管理部門，在人才儲(chǔ)備上有超前發(fā)展的眼光，將企業(yè)的人力資源戰(zhàn)略與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和企業(yè)文化建設(shè)結(jié)合起來(lái)。因?yàn)闊o(wú)論是新引進(jìn)人才的磨合和適應(yīng)，還是原有技術(shù)人員的培訓(xùn)，都需要一個(gè)過(guò)程。美國(guó)學(xué)者卡茲提出的組織壽命曲線（卡茲曲線）表明：在1.5-5年這個(gè)時(shí)間區(qū)間里，組織內(nèi)成員信息溝通水平最高，獲得成果也最多；而在不到1.5年的時(shí)間里，成員信息溝通水平不高，獲得成果也不多，這是因?yàn)橄嗵幉痪?，組織成員之間還不熟悉。因此，如果沒有超前計(jì)劃和準(zhǔn)備，必然會(huì)影響企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)作乃至企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略推進(jìn)。

2．避免外來(lái)和尚好念經(jīng)的誤區(qū)，堅(jiān)持人才儲(chǔ)備的外部引進(jìn)與內(nèi)部培養(yǎng)相結(jié)合。近年來(lái)，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)大多面臨著專業(yè)人才特別是資產(chǎn)運(yùn)作和資本運(yùn)作方面人才缺乏的問題，許多企業(yè)結(jié)合戰(zhàn)略擴(kuò)張的需要，下大力氣引進(jìn)了一些緊缺的專業(yè)人才，但是對(duì)企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)有技術(shù)人員尤其是技術(shù)骨干的知識(shí)更新和培訓(xùn)重視不夠，這就容易導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作在許多環(huán)節(jié)上銜接不暢甚至產(chǎn)生脫節(jié)的現(xiàn)象。因此，從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，原有技術(shù)人員特別是骨干力量的培訓(xùn)是十分重要的，他們對(duì)企業(yè)情況熟、感情深、依賴度高，自身專業(yè)知識(shí)和技能更新的需求也比較迫切，一旦得到培訓(xùn)和深造的機(jī)會(huì)，無(wú)疑會(huì)成為企業(yè)發(fā)展的中堅(jiān)力量，更好地服務(wù)企業(yè)發(fā)展。

三、新時(shí)期國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)人才儲(chǔ)備的對(duì)策措施

與大多數(shù)國(guó)有企業(yè)相似的是，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)人才儲(chǔ)備不足既有體制上的原因，也有機(jī)制上的原因。一方面，由于國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)人員相對(duì)穩(wěn)定，流動(dòng)性不大，在流出緩慢的前提下，難以在短時(shí)間內(nèi)大量引進(jìn)外部人才；另一方面，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)薪酬標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)統(tǒng)一、獎(jiǎng)勵(lì)考核也相對(duì)平均，靈活性不夠，對(duì)擬引進(jìn)人才在薪酬獎(jiǎng)勵(lì)和工作條件配置等方面的要求往往難以完全滿足，吸引程度相對(duì)不高。對(duì)此，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身特點(diǎn)，探索研究符合企業(yè)實(shí)情的人才儲(chǔ)備對(duì)策措施，以彌補(bǔ)體制上的劣勢(shì)?，F(xiàn)代管理學(xué)之父彼得·德魯克認(rèn)為，組織不能依賴于天才，組織的目的是使平凡的人做出不平凡的事，組織的優(yōu)秀體現(xiàn)在使其成員的長(zhǎng)處都發(fā)揮出來(lái)，并利用每個(gè)人的長(zhǎng)處來(lái)幫助其他人取得績(jī)效。

1．科學(xué)編制企業(yè)人才儲(chǔ)備規(guī)劃。人才儲(chǔ)備規(guī)劃是企業(yè)人力資源管理的重要組成部分，現(xiàn)代企業(yè)將人才儲(chǔ)備上升到事關(guān)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略能否實(shí)現(xiàn)的高度。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)人才儲(chǔ)備規(guī)劃的編制必須根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，在對(duì)內(nèi)部專業(yè)和管理人才的數(shù)量、結(jié)構(gòu)以及各部門人員配備進(jìn)行客觀分析的基礎(chǔ)上，將人力資源等內(nèi)部因素與企業(yè)外部環(huán)境和發(fā)展戰(zhàn)略有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，運(yùn)用戰(zhàn)略分析工具（如SWOT分析法等）綜合評(píng)估分析，從而發(fā)現(xiàn)人力資源配置中存在的問題（包括人才的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩或不足），通過(guò)調(diào)整企業(yè)人才資源儲(chǔ)備策略，完善人才梯隊(duì)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的人才需求量和擁有量在企業(yè)未來(lái)發(fā)展過(guò)程中相互匹配。

企業(yè)人才儲(chǔ)備規(guī)劃不是一成不變的。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)不僅要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求發(fā)展，還要順應(yīng)城市建設(shè)和社會(huì)發(fā)展的需要，適時(shí)承擔(dān)部分政府工程（如安居、動(dòng)遷用房和公益設(shè)施建設(shè)等工程），因此，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的人才儲(chǔ)備規(guī)劃應(yīng)隨著發(fā)展目標(biāo)和階段性任務(wù)的變化而適時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整。

2．有計(jì)劃地引進(jìn)企業(yè)發(fā)展急需人才。企業(yè)發(fā)展的不同階段對(duì)各種類型人才的需求不盡相同。早期的舊區(qū)改造和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目評(píng)估、規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑施工等方面的技術(shù)人員需求較大。隨著業(yè)務(wù)規(guī)模的不斷擴(kuò)張，開發(fā)項(xiàng)目逐漸增多，滾動(dòng)開發(fā)模式被廣泛采用，項(xiàng)目的投融資平衡以及不同項(xiàng)目之間資金的互相支撐就變得十分重要，這一階段企業(yè)對(duì)融資和財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)方面的專業(yè)人員要求就相對(duì)較高。近年來(lái)，隨著國(guó)有(或國(guó)有控股)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和擴(kuò)張，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)之間及與股份制房地產(chǎn)企業(yè)之間的戰(zhàn)略合作逐漸增多，并實(shí)現(xiàn)互相滲透和互相持股，在這種情況下，企業(yè)對(duì)股權(quán)投資方面的專業(yè)人才和管理型人才的需求就更為迫切。因此，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施的不同階段，有計(jì)劃、有針對(duì)性地引進(jìn)不同類型的專業(yè)技術(shù)人才和管理型人才。要建立全面的人才觀，人才引進(jìn)既要重視高學(xué)歷又不唯學(xué)歷，要注重實(shí)績(jī)和經(jīng)歷，在實(shí)踐中探索建立與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和文化相適應(yīng)的人才引進(jìn)機(jī)制。與此同時(shí)，要重視人才引進(jìn)效益與企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的相互促進(jìn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)人才儲(chǔ)備的可持續(xù)發(fā)展。

3．完善各類人才的崗位培訓(xùn)機(jī)制。企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)是人力資源管理的重要內(nèi)容，它不僅有助于提高員工的工作能力和績(jī)效水平，而且可以增強(qiáng)員工對(duì)企業(yè)的認(rèn)同感和歸屬感。房地產(chǎn)開發(fā)包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、建材、裝飾、銷售、投融資、財(cái)務(wù)和稅收等眾多環(huán)節(jié)，涉及的各類法律、法規(guī)、規(guī)范和政策眾多，不同類型、不同層次的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員都必須不斷接受專業(yè)和技能培訓(xùn)，實(shí)現(xiàn)知識(shí)更新。

為實(shí)現(xiàn)培訓(xùn)與績(jī)效互相有效促進(jìn)的目標(biāo)，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要健全專業(yè)技術(shù)和管理人才的培訓(xùn)制度：一是進(jìn)行培訓(xùn)需求分析，通過(guò)分析企業(yè)內(nèi)的人力資源需求、績(jī)效和企業(yè)文化，明確培訓(xùn)方向、領(lǐng)域以及培訓(xùn)的長(zhǎng)期目標(biāo)、近期目標(biāo)；二是精心設(shè)計(jì)培訓(xùn)內(nèi)容，在明確不同崗位、職位應(yīng)具備的專業(yè)知識(shí)和技能的基礎(chǔ)上，將之與需要接受培訓(xùn)的人員已經(jīng)具備的知識(shí)和技能進(jìn)行比對(duì)，制訂培訓(xùn)計(jì)劃，選擇或撰寫培訓(xùn)教材，提高培訓(xùn)的有效性和針對(duì)性；三是實(shí)施培訓(xùn)計(jì)劃，按培訓(xùn)時(shí)間長(zhǎng)短可分為短期、中期和較長(zhǎng)期培訓(xùn)，按培訓(xùn)方式可分為講授、操作示范和案例研討；四是對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行評(píng)估，培訓(xùn)是否有效、是否達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)，必須通過(guò)系統(tǒng)評(píng)估來(lái)考量，從中發(fā)現(xiàn)不足后進(jìn)行改進(jìn)和完善，為下一輪培訓(xùn)提供參考和借鑒。

4．推動(dòng)人才崗位交流和合理流動(dòng)?，F(xiàn)代管理研究認(rèn)為，企業(yè)人才流動(dòng)率過(guò)低，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)缺乏創(chuàng)新能力，因此，保持一定比例的人才流動(dòng)，不僅有利于人才價(jià)值的挖掘和發(fā)揮，而且有利于增強(qiáng)企業(yè)生機(jī)與活力。基于不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的不同特點(diǎn)，以及房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所面臨的不斷變化的外部環(huán)境，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全內(nèi)部人才流動(dòng)和干部選拔機(jī)制，適時(shí)、主動(dòng)推進(jìn)專業(yè)技術(shù)和管理人才的合理流動(dòng)，公開、公平、公正地選拔干部，做到人盡其才。

為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立并逐步完善人力資源管理系統(tǒng)，構(gòu)造人才流動(dòng)信息鏈，對(duì)每個(gè)員工進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤，通過(guò)對(duì)這些信息進(jìn)行相關(guān)分析，為企業(yè)內(nèi)部人才調(diào)配提供參考。在流動(dòng)形式上，可以合理考量員工個(gè)人的專長(zhǎng)和意愿，通過(guò)正常調(diào)動(dòng)、競(jìng)聘上崗和輪崗交流等途徑，將不同類型的專業(yè)技術(shù)和管理人員安排到合適的崗位上，這不僅可實(shí)現(xiàn)專業(yè)技術(shù)人員技能與績(jī)效的有效結(jié)合，也能更好地留住企業(yè)人才，避免人才流失。

5．健全專業(yè)人才的薪酬激勵(lì)機(jī)制。薪酬激勵(lì)是企業(yè)激勵(lì)中最重要也是最有效的激勵(lì)手段，薪酬激勵(lì)的目的之一是有效地提高員工的工作積極性，在此基礎(chǔ)上促進(jìn)效率的提高，最終推動(dòng)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。阿德弗重組馬斯洛的需要層次理論，薪酬激勵(lì)與人的生存需要和成長(zhǎng)需要密切相關(guān)。薪酬激勵(lì)在滿足員工低層次需要的同時(shí)，有助于員工追求高層次需要，具有良好的激勵(lì)效果。

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)人才多元、流動(dòng)頻繁等特點(diǎn)，這就要求企業(yè)特別重視薪酬激勵(lì)政策的制訂，創(chuàng)造公開、平等的企業(yè)環(huán)境，確保人才隊(duì)伍的相對(duì)穩(wěn)定，這種公平性應(yīng)體現(xiàn)在三方面，即：外部公平性、內(nèi)部公平性和個(gè)人間公平性。外部公平性就是國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)薪酬水平必須與市場(chǎng)上其他房地產(chǎn)企業(yè)的薪酬水平相當(dāng)；內(nèi)部公平性就是企業(yè)內(nèi)不同部門之間的薪酬水平相當(dāng)，比如銷售部門與工程部門之間；個(gè)人間公平性就是企業(yè)內(nèi)部相同或相似職位的薪酬水平相當(dāng)?，F(xiàn)代管理理論認(rèn)為，薪酬激勵(lì)是經(jīng)濟(jì)學(xué)和管理學(xué)研究的重點(diǎn)問題，由此可見薪酬激勵(lì)的復(fù)雜性和重要性。

黨的十八屆三中全會(huì)以來(lái)，中央作出全面深化改革若干重大問題的決定，明確要加快完善現(xiàn)代市場(chǎng)體系、宏觀調(diào)控體系、開放型經(jīng)濟(jì)體系，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，加快建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)更有效率、更加公平、更可持續(xù)發(fā)展，并明確公有制經(jīng)濟(jì)和非公有制經(jīng)濟(jì)都是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。在新形勢(shì)下，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)揚(yáng)先輩“敢為人先、迎難而上”的精神，在創(chuàng)新中求突破，在改革中謀發(fā)展，積極推進(jìn)人力資源管理轉(zhuǎn)型升級(jí)，以實(shí)現(xiàn)更高層次的發(fā)展，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。