新形勢下上海市國有企業(yè)推進社區(qū)商業(yè)資產管理工作的思考

文/傅衛(wèi)平

上海作為一座因商而興的城市，商業(yè)文明在城市的發(fā)展中一直發(fā)揮著舉足輕重的作用，它是推動城市經濟發(fā)展的主要動力，也是提升城市影響力的重要舉措。目前，隨著《全力打響“上海購物”品牌加快國際消費城市建設三年行動計劃（2018-2020年）》的實施，上海正采取多項措施打響“上海購物”品牌之戰(zhàn)，極力繁榮都市商業(yè)。商業(yè)廣場和沿街商鋪已日漸成為社會大眾消費的主要選擇。為此，上海市國有企業(yè)要主動把握商業(yè)資產的發(fā)展機遇，主動適應市場的需求，積極探索社區(qū)商業(yè)資產運營管理方式，有效提升企業(yè)商業(yè)資產的市場贏利能力。新形勢下國有企業(yè)要想進一步提高社區(qū)商業(yè)資產經營管理水平，創(chuàng)造良好的經營效益，就要充分研判社區(qū)商業(yè)資產的發(fā)展趨勢，結合企業(yè)資產的具體情況，解決資產經營管理工作存在的一些問題，采取多種措施提高社區(qū)商業(yè)資產經管理水平。

一、社區(qū)商業(yè)資產現狀

（一）產業(yè)現狀

上海國有企業(yè)管理的社區(qū)商業(yè)資產具有普遍的共性，即原資產來源渠道較為單一，以上海市某區(qū)屬房管集團為例，社區(qū)商業(yè)資產主要來源為原房管所公建配套商業(yè)，即在原有計劃經濟體制下國家統一建設管理以政府確定租金的國有非居住直管公房，后隨著國有企業(yè)參與保障型住房建設，企業(yè)向政府回購部分配套商業(yè)，近年來隨著企業(yè)自主拓展市場，也開發(fā)了部分商業(yè)地產。企業(yè)管理的社區(qū)商業(yè)資產分布呈現多元化，有的分布在市中心黃金地段，也有的分布在城郊接合地區(qū)，缺少集中式商業(yè)資產。位于老城區(qū)和古鎮(zhèn)的資產，具有多樣化特點，還有部分歷史建筑。大部分資產建筑年代都比較早，主要以20世紀80年代的老舊建筑為主。這些資產面積大小不一，總體上以中小型商鋪為主，規(guī)模化體量化的社區(qū)商業(yè)資產還比較缺少。企業(yè)管理的優(yōu)質資產還比較缺乏，資產質量 需提升，資產經營業(yè)態(tài)主要以便利店和小型餐飲為主，普遍缺少新零售、新商業(yè)和網紅業(yè)態(tài)，人氣吸引能力差。

（二）管理現狀

社區(qū)商業(yè)資產管理是一項綜合性的工作，要求企業(yè)必須統籌規(guī)劃，把握好資產管理的內在規(guī)律，這樣才能提高資產管理的工作效率。通過對上海市某區(qū)屬房管集團的資產管理工作進行全面分析，可以看出企業(yè)在社區(qū)商業(yè)資產管理上，無論是工作人員還是管理支出總體上投入都較少，企業(yè)資產管理的方式仍較傳統，與市場還存在脫節(jié)，尤其是部分所屬物業(yè)公司管理手段還基本停留在合同簽訂和收取租金等常規(guī)性的工作上，部分物業(yè)還存在違章搭建和轉租等問題。企業(yè)的經營管理層對資產管理工作缺乏市場化的思維，更缺少前沿的管理方式，重視程度也有待進一步提高?？傮w而言，企業(yè)的資產管理架構和經營目標還不清晰，資產的市場贏利能力還要進一步提高，社區(qū)商業(yè)資產協同以及規(guī)模集聚效應難以有效發(fā)揮，距離現代化和市場化的發(fā)展要求還有不小的差距。

（三）發(fā)展現狀

社區(qū)商業(yè)資產管理工作既具備經濟性的特點，也有民生性的功能，尤其是國有企業(yè)還具有特殊的社會屬性，推進社區(qū)商業(yè)資產管理工作，不能一味地追求經濟利益，要注重社會效益。受市場化因素的影響，部分國有企業(yè)將追逐利潤作為社區(qū)商業(yè)資產管理的重要目標，對資產的業(yè)態(tài)布局、租金定價和租賃期限等都以獲得最大利潤作為主要的參考依據，忽略了周邊居民的消費能力，導致居民消費支出的增加。為此，企業(yè)在對社區(qū)商業(yè)資產管理發(fā)展進行定位時，要充分考慮百姓需求，明確發(fā)展目標，明晰發(fā)展路徑，合理地布局不同類別資產業(yè)態(tài)，平衡好知名品牌和一般品牌的引進，契合廣大消費者的基本需求。

二、社區(qū)商業(yè)資產管理存在的問題

（一）租金定價手段簡單化

科學合理的租金定價手段是提升資產收益的主要途徑，是保障資產管理工作健康發(fā)展的主要方式。社會經濟的不斷發(fā)展，居民消費水平的日益提高，為社區(qū)商業(yè)資產發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。當前，大部分企業(yè)針對社會商業(yè)資產的租金定價普遍以周邊同類型、同地段的資產租金價格作為依據，沒有充分考慮市場化因素對資產租金定價的影響，也沒有建立全面的租金定價體系。因此，資產租賃價格主觀性和隨意性較大，極容易導致資產轉租現象的發(fā)生，也影響了資產的長遠收益。為此，企業(yè)要逐漸改變傳統的租金定價手段，探索運用市場化的租金定價方式。

（二）業(yè)態(tài)配比同質化嚴重

上海作為超大城市，人口基數大，常住人口有2400萬，居民消費能力強，社區(qū)商業(yè)具有良好的發(fā)展基礎。截至2018年6月末，上海城市商業(yè)綜合體數量達到241家，商業(yè)建筑總面積達到1731萬平方米。通過對社區(qū)商業(yè)資產的業(yè)態(tài)進行綜合對比分析，不難發(fā)現各個商業(yè)資產的業(yè)態(tài)配比同質化問題較為嚴重，業(yè)態(tài)均集中在餐飲、購物、休閑和娛樂等，業(yè)態(tài)同質化項目較多，業(yè)態(tài)的定位分布仍較傳統，還比較缺乏復合書店、新潮電玩和主題體驗館等新興業(yè)態(tài)。企業(yè)如何突破資產業(yè)態(tài)的同質化，尋求業(yè)態(tài)的差異化，越來越成為商業(yè)資產經營管理的核心問題。

（三）租戶評價方式單一

目前，大部分國有企業(yè)資產管理部門對資產承租商戶的選擇方式仍比較單一，企業(yè)一般通過發(fā)布招商廣告、社會推薦和熟人介紹等方式選擇承租商戶，導致選擇的商戶良 不齊，商戶的誠信度和租金支付水平得不到有效的保障，極容易導致欠租和資產被強占等一系列問題，既影響資產管理水平的提高，也影響企業(yè)社會形象的提升。國有企業(yè)，在租戶選擇的市場化和規(guī)范化方面還有很大的提升空間，企業(yè)必須要結合資產管理的實際情況，逐步構建一套切合實際的租戶評價體系。

（四）監(jiān)督管理水平滯后

資產管理工作是一項系統性的工作，涉及多個工作環(huán)節(jié)，企業(yè)必須妥善處理好各個工作流程的內在關系，要格外注重監(jiān)督管理對提升資產管理水平的作用。當前，大部分企業(yè)對資產管理工作的監(jiān)督主要以年度常規(guī)檢查、節(jié)假日檢查和年終的重點檢查為主，運用的信息化和智能化監(jiān)督管理手段較少。采用常規(guī)的資產監(jiān)督管理方式最大的弊端就是難以發(fā)現資產管理工作存在的隱性問題，檢查過程走馬觀花，問題整改容易敷衍了事，特別是存在安全隱患的一些商鋪，如果承租人對存在的問題沒有整改到位，極容易導致經營風險的發(fā)生。

（五）專業(yè)管理人才缺乏

目前，國有企業(yè)資產管理工作人員配比和整體素質距離高質量的工作要求還有不小的差距，特別是基層的資產管理工作人員捉襟見肘，1-2名工作人員要負責大規(guī)模大體量資產的日常管理，嚴重影響了資產管理工作效率的提高。部分企業(yè)甚至沒有正式的資產管理工作人員，只能借助企業(yè)其他崗位的工作人員從事具體的資產管理工作。企業(yè)資產管理總體上人員結構老化，中青年較少，管理思想比較保守，且受教育程度普遍偏低，學歷以大專和中專為主。針對管理人員素質的提升也沒有建立健全可行的培訓體系，工作人員素質的提升主要以自我學習為主。

三、提升社區(qū)商業(yè)資產管理水平的措施

（一）科學規(guī)劃布局資產業(yè)態(tài)

上海市很多傳統型國有企業(yè)管理的商業(yè)資產主要以社區(qū)商業(yè)為主，資產類型各異，房屋結構類型多樣，面積大小不等，既有商業(yè)廣場，也有社區(qū)沿街商鋪，還有老舊小區(qū)的配套商業(yè)。業(yè)態(tài)定位是否科學精準關系到資產的持續(xù)經營能力，關系到資產長遠的收益能力。資產的業(yè)態(tài)布局不能千篇一律：一方面要因地制宜，立足于不同的資產特點，突出企業(yè)特色，獨具行業(yè)特點，使資產業(yè)態(tài)的經濟性和公益性相統一；另一方面還要根據房屋的具體情況，結合房屋規(guī)劃設計的結構類型，匹配合適的經營業(yè)態(tài)，將資產業(yè)態(tài)的普遍性和特殊性相結合，特別是一些功能性和市場性兼?zhèn)涞膰衅髽I(yè)，經營的資產業(yè)態(tài)也要注重民生的屬性，做到選擇的業(yè)態(tài)能夠切實便民，業(yè)態(tài)的經營效應能夠切實利民，充分發(fā)揮好業(yè)態(tài)的社會效益，嚴防因業(yè)態(tài)定位不準確、不恰當產生擾民的問題。系統內企業(yè)相鄰資產的業(yè)態(tài)，要避免同質化競爭，堅持差異化分布，合理布局生活配套類、娛樂休閑類和餐飲類等業(yè)態(tài)，使不同業(yè)態(tài)之間能夠實現互補。

（二）優(yōu)化資產租金定價機制

企業(yè)管理的社區(qū)商業(yè)資產區(qū)域范圍廣，既有分布在核心商業(yè)圈的，也有位于郊區(qū)的，一般由公司本部和多家所屬企業(yè)共同管理，尤其是一些集團公司，在很長一段時間里，存在著資產管理方式不一致、租金標準不統一的問題，資產出租時也沒有充分考慮業(yè)態(tài)對租金的影響，在一定程度上影響了資產管理水平的提升和資產效益的提高，如：同一處資產，餐飲的租金水平要明顯高于超市。為有效提升資產管理收益，明確租金漲幅標準，企業(yè)可以對資產實施“一房一價”的租金定價機制，即通過聘請權威的第三方評估公司，對房屋的出租價格進行評估，評估時充分考慮房屋所處的區(qū)域、經營的業(yè)態(tài)、租賃期限和裝修程度等多種因素，科學合理地確定租賃價格。為減少工作阻力，積累工作經驗，企業(yè)分步驟分階段分層次地做到資產“一房一價”全覆蓋。此外，企業(yè)還要積極探索優(yōu)化社區(qū)商業(yè)綜合體的租賃價格評估方式，并結合各企業(yè)資產管理工作的實施情況，進一步完善租賃定價體系，為不斷增加資產收益提供有力的保障。

（三）健全租戶評價體系

準確地選擇承租商戶是資產管理長效機制的重要組成部分，是提升資產經營管理水平的重要途徑。首先，承租人的選擇要根據不同的項目類型構建多角度、全方位和深層次的綜合評價體系，設計符合項目實際情況的評標書。評標書既要涵蓋租金價格、租賃期限和租金增幅等管理因素，也要包括意向承租人的資質、信譽等基本要素。其次，企業(yè)要建立由多個責任部門組成的綜合化和專業(yè)化評選小組。各個評選主體根據工作分工和特長，通過專業(yè)化的分析，發(fā)揮各自的交叉優(yōu)勢，針對意向承租對象的特點，結合相關資料予以詳細的分析。最后，對意向承租對象的評估和篩選，有以下幾個注意點：要注重全面性，厘清承租對象的歷史沿革；要注重客觀性，評估意向承租對象根據實事求是的工作原則，極力避免主觀因素的干擾；要注重公平性，無論是原有承租人還是新增的意向承租人，均要按照統一的標準評選；要注重實用性，對意向承租人誠信能力和租金支付能力進行系統的審查。對意向承租人的信用狀況進行評估時，可以借助中國人民銀行征信中心、中國執(zhí)行信息公開網和全國法院被執(zhí)行人信息查詢平臺等多種途徑，全面審查意向承租人的信用狀況；對存在嚴重失信的意向承租人，無論其企業(yè)規(guī)模有多大，租金支付實力有多強，都實行“一票否決”制，原則上對該類意向承租人不予考慮。此外，還要通過實地考察的方式，著重了解意向承租人的經營規(guī)模、發(fā)展業(yè)績、運營項目和管理團隊的具體情況。

（四）提高資產監(jiān)督管理水平

企業(yè)要想不斷地提升經營管理水平，不僅要做好資產經營的統籌規(guī)劃，也要做好細枝末節(jié)的各項工作，更要多措并舉加強資產的風控管理，強化事前事中事后監(jiān)管。

事前要防范到位，針對資產管理工作實施商業(yè)資產的“一房一價”，采取業(yè)態(tài)不同定價不同的管理機制，商業(yè)資產出租時要向承租人收取押金，并要求承租人提供可靠的第三方擔保，出租主體單位也要按照要求和相應的評價標準對提供擔保的第三方進行信用審查，以有效防范違約風險。同時，明確租金的支付采用第三方銀行代扣代繳的方式，以減輕租金收繳的工作量，減少租金支付風險。

事中要監(jiān)督到位，管理單位要對資產管理過程中的各項工作予以有效監(jiān)督，通過常規(guī)檢查和重點檢查相結合，按時開展資產巡查工作。企業(yè)資產管理工作人員要多去實地走一走，多去現場看一看，多與租戶聊一聊，詳實掌握第一手資料，為管理決策提供參考，以便增強決策的科學性和可行性，使實施的各項資產管理規(guī)章制度更接地氣。企業(yè)資產管理工作的責任部門要與安全管理等相關部門落實資產巡查工作，嚴格按照租賃管理制度的具體要求，穩(wěn)妥有序做好資產巡查工作，著重檢查是否存在安全隱患、違規(guī)業(yè)態(tài)等問題。對于檢查發(fā)現的問題，必須明確整改的要求和時間進度，并及時對整改情況進行全面系統的復核。

事后要總結到位，資產管理工作是系統性和綜合性的工作，不可避免地會遇到新情況，產生新問題，要及時歸納總結典型的工作案例，為后續(xù)的工作提供參考借鑒，使資產監(jiān)管和資產運營能夠相互補充、相互促進、相得益彰。

（五）完善資產管理制度體系

制度是最好的“守望者”，是資產管理工作健康發(fā)展的重要保障。社區(qū)商業(yè)資產管理的各項規(guī)章制度必須要不斷適應新形勢下的工作要求，企業(yè)要根據管理要求及時對資產管理的相關規(guī)章制度進行修訂，對不適應管理要求的一些制度予以廢止，對不健全的相關規(guī)章條款予以完善。企業(yè)要格外注重商業(yè)資產的管理方式、租賃要求、日常管理、審批程序、資產巡查和監(jiān)督等多個工作流程的優(yōu)化細化，形成適應新時期管理要求的租賃制度。新制度實施后要對資產管理相關工作人員進行制度培訓，以進一步增強制度理解、強化制度運用。企業(yè)還要積極推進管理創(chuàng)新和制度創(chuàng)新，對標知名企業(yè)的資產管理方式，吸收和借鑒成功的管理經驗。

（六）打造專業(yè)的資產管理團隊

人才是企業(yè)發(fā)展的核心競爭力，人才質量關系到企業(yè)的長遠健康發(fā)展，關系到資產管理水平的持續(xù)提升。企業(yè)要高度重視資產管理專業(yè)化人才的培養(yǎng)，科學編制人才培養(yǎng)規(guī)劃，構建合理的人才梯隊，實現老中青三代有機結合。專業(yè)人才既可以通過“外引”的方式從知名的資產管理企業(yè)招聘專業(yè)的工作人員，也可以通過 “內培”的途徑培養(yǎng)專業(yè)化人才，讓一線的資產管理工作人員多參與項目的各項工作，多向市場化專業(yè)化的企業(yè)學習，實現外部招聘和內部培養(yǎng)的有機結合，以達到鍛煉隊伍和培養(yǎng)專業(yè)人才的目的。

國有企業(yè)要想打造市場知名度高的社區(qū)商業(yè)品牌，就要不斷地優(yōu)化資產管理工作的方式方法，從資產業(yè)態(tài)規(guī)劃、租金定價機制、制度體系建設和資產監(jiān)督管理等多個方面予以完善，并逐步與市場化的商業(yè)資產管理模式接軌，以增加企業(yè)經營效益，方便社區(qū)商業(yè)周邊居民的日常生活，實現經濟效益和社會效益的雙豐收。