中美貿(mào)易戰(zhàn)背景下對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)金融法律的研究

摘 要：在中美貿(mào)易戰(zhàn)背景下中國(guó)的金融遭受到了打擊，我國(guó)的房地產(chǎn)大幅度降價(jià)縮水，那么通過(guò)對(duì)中國(guó)金融法律的研究，對(duì)銀行，對(duì)房地產(chǎn)金融，對(duì)個(gè)人信用貸款進(jìn)行法律規(guī)制。

關(guān)鍵詞：中美貿(mào)易戰(zhàn);房地產(chǎn)金融;房地產(chǎn)信貸;商業(yè)銀行法律規(guī)制

中圖分類(lèi)號(hào)：F299.23;F832文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-4379-（2019）05-0227-01

作者簡(jiǎn)介：展志勇（1993-），男，漢族，河南周口人，東北農(nóng)業(yè)大學(xué)，法律碩士，研究方向：國(guó)際經(jīng)濟(jì)法。

一、從中美貿(mào)易戰(zhàn)下到美國(guó)金融風(fēng)暴——對(duì)中國(guó)金融市場(chǎng)監(jiān)管的反思

從美國(guó)的2008年次貸危機(jī)可以看出過(guò)分的依賴市場(chǎng)是不行的，中國(guó)也不例外，試圖脫離美國(guó)的金融風(fēng)暴走出經(jīng)濟(jì)低迷的形式，然而事以愿違，中國(guó)的金融受到了重創(chuàng)，導(dǎo)致了中國(guó)大量的金融工作人員下崗，其次受到影響的是中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，這同時(shí)也暴露出中國(guó)與美國(guó)的房地產(chǎn)監(jiān)管都是存在問(wèn)題的，并且應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力并不是沒(méi)那么的強(qiáng)大。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)貸款占比過(guò)大

據(jù)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行貸款比例達(dá)到了60%，其中多數(shù)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中拿地采用的是招標(biāo)，投標(biāo)等方式進(jìn)行的往往成本比較高，這就加劇了大量的企業(yè)進(jìn)行商業(yè)銀行的貸款，其中銀行的存款多數(shù)來(lái)自居民的存款。其中中國(guó)排名前10的企業(yè)中有一半以上是房地產(chǎn)企業(yè)。除了《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行的設(shè)立和資金運(yùn)用的規(guī)定外，對(duì)于房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)管理尚無(wú)一個(gè)明確的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)。我們認(rèn)為：此次貿(mào)易戰(zhàn)下對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)資金貸款具體流程需要限制了。

（二）個(gè)人按揭貸款買(mǎi)房存在風(fēng)險(xiǎn)

中國(guó)的居民買(mǎi)房是通過(guò)銀行貸款買(mǎi)房，其中30%的首付，然后按月還貸，商業(yè)銀行認(rèn)為，個(gè)人住房的抵押貸款當(dāng)成低風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，全力擴(kuò)展住房按揭業(yè)務(wù)，他們有的通過(guò)降低審批標(biāo)準(zhǔn)，簡(jiǎn)化貸款的流程等方式，放款個(gè)人按揭的貸款者市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，這種方式增加了房貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于貸款買(mǎi)房我國(guó)的《商業(yè)銀行法》并沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定，因此不得不說(shuō)是一種不足了。

（三）缺乏完善的法律法規(guī)

我國(guó)的商業(yè)銀行房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范法律框架主要有《中國(guó)人民銀行法》;《商業(yè)銀行法》;《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》三個(gè)基本的法律，《貸款通則》;《商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》;以及國(guó)務(wù)院頒布的銀行法規(guī)和人民銀行發(fā)布的管理制度構(gòu)成，雖然已經(jīng)基本成形，但是存在許多的缺陷。我們認(rèn)為：對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)入條件并沒(méi)有進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，對(duì)于個(gè)人信用制度并沒(méi)有與其他機(jī)構(gòu)進(jìn)行有序的銜接，對(duì)于個(gè)人的抵押貸款沒(méi)有有序的進(jìn)行管理，這方面的法律還不夠健全對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展是不利的，從美國(guó)的次貸危機(jī)可以看出缺乏有效的監(jiān)管是不會(huì)使得經(jīng)濟(jì)朝著良好的方向發(fā)展的。

三、我國(guó)房地產(chǎn)金融的法律完善

（一）對(duì)商業(yè)銀行進(jìn)行法律規(guī)制

我們認(rèn)為：需要吸取《巴塞爾協(xié)議》中關(guān)于外國(guó)的商業(yè)銀行監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)：在立法上需要完善關(guān)于商業(yè)銀行的準(zhǔn)入條件業(yè)務(wù)范圍，提高立法水平，制定嚴(yán)密的銀行監(jiān)管主體法律。對(duì)于監(jiān)管主體，可以進(jìn)行律師事務(wù)所，會(huì)計(jì)事務(wù)所進(jìn)行外部的審計(jì)與監(jiān)督，使得在審查，房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)入進(jìn)行調(diào)查，避免銀行進(jìn)行簡(jiǎn)單的形式審查，導(dǎo)致大量的弊端出現(xiàn)，同時(shí)在對(duì)個(gè)人貸款的按揭業(yè)務(wù)上要進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定，對(duì)于準(zhǔn)入條件進(jìn)行嚴(yán)格的審查，對(duì)于他們是否符合貸款資格、個(gè)人征信情況進(jìn)行仔細(xì)審查。

（二）建立健全房地產(chǎn)企業(yè)法律規(guī)制

中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏了嚴(yán)格的出讓與擔(dān)保制度，使得有相當(dāng)一部分的企業(yè)缺乏資質(zhì)，在進(jìn)行完善我國(guó)的房地產(chǎn)金融過(guò)程中需要進(jìn)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，對(duì)于土地出讓進(jìn)行考察，對(duì)于貸款擔(dān)保，主要從擔(dān)保人的擔(dān)保能力、擔(dān)保資格、履約能力、擔(dān)保物是否具有合法性進(jìn)行以及流動(dòng)性進(jìn)行考察。對(duì)于行政機(jī)關(guān)，事業(yè)單位嚴(yán)禁作為擔(dān)保人，同時(shí)對(duì)于《合同法》;《商業(yè)銀行法》;《建筑法》等法律關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)定進(jìn)行完善。

（三）個(gè)人房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行法律規(guī)制

盡快完善我國(guó)的個(gè)人信用體系，對(duì)于違反誠(chéng)實(shí)信用原則的個(gè)人并沒(méi)有設(shè)置禁貸者，這就要求我們?cè)谕晟莆覈?guó)法律時(shí)需要完善個(gè)人信用審查體系，我們認(rèn)為，可以制定《個(gè)人購(gòu)房抵押貸款管理法》;《住房貸款保險(xiǎn)法》;《違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例》等一系列法律配套系統(tǒng)。明確開(kāi)發(fā)商和個(gè)人權(quán)利和義務(wù)，明確銀行和個(gè)人，嚴(yán)格的規(guī)范貸款的流程和條件，嚴(yán)格履行貸款之責(zé)，建立銀行和金融系統(tǒng)的關(guān)于個(gè)人信用共享系統(tǒng)，對(duì)于一些炒房者，我們認(rèn)為可以進(jìn)行提高第二套房的首付比例，比如70%，甚至更高。對(duì)于目前已經(jīng)有了關(guān)于征收房產(chǎn)稅的說(shuō)法，但是并沒(méi)有實(shí)行，所以我們認(rèn)為可以制定《征收房地產(chǎn)稅法》使得一些行政機(jī)關(guān)有法可依，也使得一些地方政府過(guò)度的包庇一些地方房地產(chǎn)企業(yè)。

四、總結(jié)

中美貿(mào)易戰(zhàn)對(duì)于我們的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響很大，房地產(chǎn)業(yè)該何去何從，我們認(rèn)為需要朝著一個(gè)良好的方向發(fā)展，需要我們吸取2008年金融危機(jī)的教訓(xùn)，吸取美國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。需要我們從商業(yè)銀行法律規(guī)制、房地產(chǎn)企業(yè)法律進(jìn)行規(guī)制、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)者進(jìn)行著手治理。

[ 參 考 文 獻(xiàn) ]

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