我國(guó)房產(chǎn)稅改革的問(wèn)題與對(duì)策

鄭博文

摘 要：房產(chǎn)稅改革在近些年來(lái)一直都是大家關(guān)注的熱門話題。自從上海、重慶在2011年1月27日公布房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案，該方案已于1月28日實(shí)施，中國(guó)房產(chǎn)稅改革便開(kāi)始了。本文從我國(guó)房產(chǎn)稅的歷史背景開(kāi)始分析，梳理了房產(chǎn)稅的征收現(xiàn)狀，對(duì)當(dāng)前房產(chǎn)稅存在的問(wèn)題進(jìn)行了歸納分析，最后在計(jì)稅依據(jù)，房產(chǎn)稅率和優(yōu)惠政策三個(gè)方面提出了政策建議，為我國(guó)房產(chǎn)稅改革提供參考。

關(guān)鍵詞：稅收;房產(chǎn)稅;房產(chǎn)稅改革

房產(chǎn)稅是我國(guó)房產(chǎn)設(shè)置中的一個(gè)不可或缺的稅種。房產(chǎn)稅是地方稅收的重要稅種，同時(shí)也是貢獻(xiàn)地方財(cái)政收入的重要來(lái)源之一。在1984年的時(shí)候，我國(guó)在改革開(kāi)放進(jìn)程中開(kāi)始征收了房產(chǎn)稅。房改售房后，房產(chǎn)從福利性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)榱丝梢栽谑袌?chǎng)上充分流通的商品屬性，成為了每個(gè)人的重要資產(chǎn)之一，隨之而來(lái)的，就是房產(chǎn)稅的問(wèn)題變得越來(lái)越重要了起來(lái)，當(dāng)然研究房產(chǎn)稅是否合理以及如何改革也就成為越來(lái)越多相關(guān)領(lǐng)域研究人員的關(guān)注點(diǎn)。同時(shí)，房產(chǎn)稅是我國(guó)整個(gè)稅收制度的一個(gè)重要構(gòu)成，對(duì)房產(chǎn)稅的改革考慮必須納入整個(gè)稅制改革的機(jī)體中。

一、我國(guó)房產(chǎn)稅歷史背景與現(xiàn)狀

（一）我國(guó)房產(chǎn)稅的歷史背景

我國(guó)房產(chǎn)稅的歷史背景可以追溯到1950年，在當(dāng)年6月，中央政府就決定把房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅進(jìn)行合并，并綜合稱為房產(chǎn)稅。后來(lái)在1973年，在稅制改革中，房產(chǎn)稅被歸入了工商稅。之后一直到了1986年，出臺(tái)政策明確保留房產(chǎn)稅，但是對(duì)境外人員仍按照1951年的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》進(jìn)行征收。2003年，房地產(chǎn)市場(chǎng)又迎來(lái)了一輪新的稅制方面的改革。國(guó)務(wù)院在2009年5月把加快房產(chǎn)稅改革提上了日程。在2011年1月26日的時(shí)候，經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院的同意，上海、重慶兩地將作為房產(chǎn)稅改革的試點(diǎn)，在1月28日的時(shí)候正式啟動(dòng)。

（二）我國(guó)房產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀

我國(guó)房產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀主要依據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，該條例規(guī)定，我國(guó)對(duì)城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)按年計(jì)征房產(chǎn)稅。稅收的主要對(duì)象是營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的房產(chǎn)，而對(duì)非營(yíng)業(yè)的房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，是免稅的。納稅人分為業(yè)主，承包商，財(cái)產(chǎn)保管人或?qū)嶋H使用人。1994年的稅制改革是我國(guó)目前房產(chǎn)稅相關(guān)稅制的基礎(chǔ)，也決定了現(xiàn)狀，涵蓋了房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)方方面面，目前中國(guó)房地產(chǎn)稅制的一個(gè)明顯特征就是“重交易，輕保有”。另一方面，從地方稅收設(shè)置方面，房產(chǎn)稅其實(shí)在地方的稅收體系中并不占有重要地位，也不是地方稅收體系的重要來(lái)源。

二、我國(guó)房產(chǎn)稅存在的問(wèn)題

（一）計(jì)稅依據(jù)考慮不全，房屋出租未繳納相應(yīng)稅賦

我國(guó)房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)主要有三個(gè)方面的問(wèn)題：第一，目前的房產(chǎn)稅是基于房產(chǎn)的折舊價(jià)值的，而房產(chǎn)的折舊價(jià)值是無(wú)法反映房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，也不能干預(yù)房產(chǎn)背后的增值收益。第二，不同時(shí)間的房產(chǎn)造價(jià)是不同的，估價(jià)也是不同的，舊房產(chǎn)所承擔(dān)的稅收成本是一定比新房高的。第三，我國(guó)目前存在著非常大范圍的房屋出租情況，雖然規(guī)定上房屋出租需要繳納相應(yīng)的稅，但是實(shí)際操作中往往很難確保，并且未按規(guī)定繳納的，也較少受到相應(yīng)的懲罰。

（二）稅率設(shè)計(jì)存在歧視，全國(guó)統(tǒng)一未考慮地方差異

線性房產(chǎn)稅的稅率設(shè)計(jì)也存在比較大的問(wèn)題：一方面，目前房產(chǎn)稅對(duì)于自用房產(chǎn)的稅率為1.2%，但是對(duì)于出租房產(chǎn)的稅率確高達(dá)12%，如此高的差距也不適應(yīng)現(xiàn)在提倡租房的環(huán)境，存在非常嚴(yán)重的稅收歧視。另一方面，現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅率在全國(guó)是統(tǒng)一制定，統(tǒng)一實(shí)施的，并未考慮到地方的差異化需求，也沒(méi)有考慮到各地不同的房產(chǎn)狀況，也不利于地方政府的根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)控。

（三）對(duì)房屋保有環(huán)節(jié)零稅收，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展

現(xiàn)行房產(chǎn)稅最大的一個(gè)問(wèn)題在于稅收優(yōu)惠，房改售房之后，房屋的商品屬性越來(lái)越重要，其福利性質(zhì)則慢慢弱化，同時(shí)房屋也漸漸成為個(gè)人家庭的重要財(cái)產(chǎn)，也是家庭中最大最主要的支出。但是現(xiàn)行房產(chǎn)稅對(duì)非經(jīng)營(yíng)性的房產(chǎn)和土地是實(shí)施免稅的，居民對(duì)房屋的保有環(huán)節(jié)是零成本的，這在某種層面上刺激了炒房，將房屋作為首要投資選擇，靜等價(jià)格上漲再轉(zhuǎn)手賣出。

三、房產(chǎn)稅改革的對(duì)策建議

（一）完善計(jì)稅依據(jù)，完善房地產(chǎn)評(píng)估制度

在計(jì)稅依據(jù)方面，我們應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的稅收經(jīng)驗(yàn)和滬、渝兩地的改革經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該使用房產(chǎn)的估價(jià)價(jià)值作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，因?yàn)楣纼r(jià)是正確科學(xué)反映房產(chǎn)真實(shí)價(jià)值而非交易價(jià)值。房產(chǎn)稅的依據(jù)變化之后，稅收就會(huì)同步變化，在整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展之后，房產(chǎn)的估價(jià)價(jià)值也會(huì)隨之上升。房地產(chǎn)評(píng)估制度在這個(gè)背景下就顯得尤為重要了：首先，房地產(chǎn)評(píng)估制度的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)登記體系，應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行完善，確保每處房產(chǎn)都有明確的記錄和編號(hào)，并保持更新，以此來(lái)掌握全國(guó)的房產(chǎn)信息;其次，房地產(chǎn)評(píng)估制度也應(yīng)該結(jié)合我國(guó)的現(xiàn)狀，科學(xué)的建立和完善，才能盡可能準(zhǔn)確的評(píng)估房產(chǎn)真實(shí)的價(jià)值;最后，我國(guó)目前評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員還是比較稀缺，評(píng)估機(jī)構(gòu)需要第三方來(lái)承擔(dān)，應(yīng)該促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時(shí)大力培養(yǎng)相關(guān)人才。

（二）科學(xué)設(shè)置房產(chǎn)稅率，充分體現(xiàn)公平原則

在房產(chǎn)稅率方面，應(yīng)該針對(duì)1.2%和12%做出大的改變，相對(duì)一刀切的原有稅率，新稅率應(yīng)該實(shí)施差異化的稅率體系，主要基于兩方面的考慮：一方面，不同城市不同區(qū)域，其國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平肯定是不一致的，甚至差別是很大的，此時(shí)應(yīng)該采用不同的稅率來(lái)應(yīng)對(duì)這種發(fā)展水平的差異;另一方面，房產(chǎn)是具有不同類型的，不同類型的房產(chǎn)應(yīng)該采用不同的稅率，例如一般住宅，商業(yè)，工業(yè)，公共服務(wù)類等等。

（三）合理確定優(yōu)惠政策，保障居民生活

稅收優(yōu)惠方面，應(yīng)該保證政策的延續(xù)性，科學(xué)的保留原有正確的優(yōu)惠措施，在這個(gè)基礎(chǔ)上，增添新的優(yōu)惠措施。第一，應(yīng)該保留原有政策中對(duì)于公共服務(wù)設(shè)施的減免政策;第二，應(yīng)該特別針對(duì)低收入群體制定對(duì)應(yīng)的減免措施。第三，應(yīng)該對(duì)非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的優(yōu)惠政策進(jìn)行調(diào)整，及時(shí)取消掉這部分的免稅規(guī)定，終止在保有環(huán)節(jié)零稅收的情況。

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