區(qū)域戰(zhàn)略對內(nèi)蒙古烏蘭察布市房地產(chǎn)市場 需求側(cè)的中長期影響

徐文舸

摘? 要：區(qū)域戰(zhàn)略正日益凸顯當(dāng)?shù)氐膮^(qū)位優(yōu)勢，對內(nèi)蒙古烏蘭察布市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了諸多機遇，但人口外流則成為未來發(fā)展的主要挑戰(zhàn)。建議通過優(yōu)化升級傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)以及大力培育新優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)固當(dāng)前烏市房地產(chǎn)市場的基本需求;同時，通過發(fā)展文化旅游、健康養(yǎng)老等新興服務(wù)業(yè)，提升烏蘭察布市房地產(chǎn)需求的長期增長潛力。

關(guān)鍵詞：區(qū)域戰(zhàn)略? 房地產(chǎn)市場? 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)? 新興服務(wù)業(yè)

近年來，隨著國家“一帶一路”、京津冀協(xié)同發(fā)展等開放合作戰(zhàn)略的深入實施，內(nèi)蒙古自治區(qū)的地理區(qū)位優(yōu)勢得以充分發(fā)揮，從沿海開放的后方變身為向北開放和區(qū)域合作的前沿。面對深度參與對外開放和開展區(qū)域合作的歷史性機遇，包括烏蘭察布在內(nèi)的自治區(qū)各盟市均提出要更加積極主動地實施區(qū)域戰(zhàn)略，將“開放合作”視為強市之策與發(fā)展之要，以擴大開放拓寬發(fā)展新空間，打造開放合作新高地，這對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場也帶來了積極影響。而房地產(chǎn)市場的繁榮和發(fā)展，是人口聚集和經(jīng)濟發(fā)展的集中體現(xiàn)，本文主要考察的就是區(qū)域戰(zhàn)略對內(nèi)蒙古烏蘭察布市房地產(chǎn)市場需求側(cè)的中長期影響。

一、烏蘭察布市房地產(chǎn)市場需求側(cè)的主要優(yōu)勢和挑戰(zhàn)

（一）區(qū)位優(yōu)勢正日漸顯現(xiàn)

烏蘭察布市在內(nèi)蒙古自治區(qū)的地理區(qū)位十分優(yōu)越，是連接我國華北、東北、西北三大經(jīng)濟區(qū)的重要交通樞紐，也是我國通往蒙古、俄羅斯和東歐國家的重要通道。烏蘭察布市地處蒙晉冀三省交界，背靠呼包鄂經(jīng)濟圈，面向京津冀晉，是自治區(qū)東進西出的“橋頭堡”、北開南聯(lián)的“交匯點”。從周邊看，烏蘭察布市東距首都北京300多公里，是自治區(qū)距離北京最近的盟市;西鄰自治區(qū)首府呼和浩特市;南與山西省大同市相連;北通陸地口岸二連浩特市，并與蒙古國接壤，邊境線長達100多公里。

隨著國家“一帶一路”、京津冀協(xié)同發(fā)展、環(huán)渤海地區(qū)合作發(fā)展等開放合作戰(zhàn)略的深入實施，烏蘭察布市積極對接區(qū)域戰(zhàn)略，統(tǒng)籌做好實施中蒙俄經(jīng)濟走廊建設(shè)、支持京蒙對口幫扶、打造蒙晉冀（烏大張）長城金三角合作區(qū)的“三篇文章”，加大對外和對內(nèi)開放合作力度，力爭把烏蘭察布建設(shè)成為居者心怡、來者心悅的宜居宜業(yè)宜游的現(xiàn)代化城市。2017年，烏蘭察布市正式步入“航空時代、高鐵時代、大數(shù)據(jù)時代和大物流、大旅游、大開放時代”，并先后成功創(chuàng)建了國家園林城市、國家衛(wèi)生城市。未來到2020年，烏蘭察布市還將繼續(xù)統(tǒng)籌推進“五城聯(lián)創(chuàng)”行動，打造宜居宜游宜業(yè)生態(tài)文明型城鎮(zhèn)。從長期看，烏蘭察布市一方面要大力提升能源、化工、冶金、建材、農(nóng)畜等傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè);另一方面要發(fā)展壯大新一代信息技術(shù)、物流、旅游、養(yǎng)老、健康等新興產(chǎn)業(yè)，建成高鐵商圈、臨空產(chǎn)業(yè)園、綜合保稅區(qū)，打造華北地區(qū)重要的物流集散基地，形成連通京津冀港口和俄蒙歐腹地的國際物流通道，構(gòu)建全面開放新格局?？傮w而言，烏蘭察布市的區(qū)位優(yōu)勢正在逐步顯現(xiàn)，對當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市建設(shè)等方面帶來深遠(yuǎn)影響，尤其是對中長期房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)需求有較強的提振作用。

（二）人口外流成未來的主要挑戰(zhàn)

近年來，烏蘭察布市人口外流現(xiàn)象十分突出。2017年，烏蘭察布市的常住人口數(shù)為210.25萬人，連續(xù)8年出現(xiàn)凈流出，不僅是環(huán)北京周邊主要城市中人口最少的城市，而且當(dāng)年的常住人口數(shù)僅為戶籍人口數(shù)的77%，這意味著烏蘭察布市外流人口數(shù)接近四分之一的戶籍人口數(shù)。自2008年以來，烏蘭察布市的常住人口數(shù)呈負(fù)增長趨勢，年均增長率為-1.39‰。從現(xiàn)階段的人口流動看，人口外流現(xiàn)象制約著烏蘭察布市房地產(chǎn)的基本需求，從而拖累房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展。究其原因，烏蘭察布市缺少具有吸引力且能留住本地勞動力的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致大批本地年輕勞動力（特別是接受過高等教育的高素質(zhì)青年人才隊伍）外流至呼和浩特、北京、天津等大城市?？梢?，加快當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級是扭轉(zhuǎn)人口外流趨勢的“關(guān)鍵一招”，解決好主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問題也成為提升其長期增長潛力的關(guān)鍵所在。

二、發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)固當(dāng)前烏市房地產(chǎn)市場的基本需求

因業(yè)留人是穩(wěn)固當(dāng)前烏蘭察布市房地產(chǎn)基本需求的重要基礎(chǔ)，同時，區(qū)域戰(zhàn)略的實施也對烏蘭察布市發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶來了諸多機遇。一方面，積極利用承接京津冀地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的契機，推動傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，構(gòu)筑起綠色農(nóng)畜產(chǎn)品生產(chǎn)、精細(xì)化工和能源的“三大基地”;另一方面，烏蘭察布市也要搶抓區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略和政策機遇，結(jié)合當(dāng)?shù)乇容^優(yōu)勢，培育大數(shù)據(jù)、大物流等新優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。

（一）優(yōu)化升級傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)

針對農(nóng)牧業(yè)，調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)體系，建設(shè)祖國正北方冷涼經(jīng)濟帶，打造面向首都的綠色農(nóng)畜產(chǎn)品生產(chǎn)供應(yīng)基地。一是打響“中國薯都”品牌，以培育引進深加工企業(yè)為重點，推動馬鈴薯全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，實現(xiàn)由量的擴張向質(zhì)的提升轉(zhuǎn)變;二是打造“中國燕麥之都”，壯大雜糧雜豆產(chǎn)業(yè)，開發(fā)燕麥系列產(chǎn)品;三是發(fā)展畜牧養(yǎng)殖，適度規(guī)模化生豬、肉羊、肉雞、肉牛和驢產(chǎn)業(yè)。

針對化工、冶金、建材等依賴資源型產(chǎn)業(yè)，既要堅持多元、延伸、升級的發(fā)展方向，不斷擴大PVA、PVC、氟橡膠等中高端產(chǎn)能;又要堅持綠色化發(fā)展方向，鼓勵現(xiàn)有礦熱爐改造升級，提高精煉產(chǎn)品比例;同時推廣綠色環(huán)保建筑和裝配式建筑，推進固廢利用。

針對新能源、新材料、裝備制造等產(chǎn)業(yè)，要突出重點領(lǐng)域重點項目的重要性。具體而言，以風(fēng)電、光伏等新能源項目為重點實施對象，建設(shè)600萬千瓦風(fēng)電基地及外送通道，爭取“光伏領(lǐng)跑者”計劃項目;以天然石墨深加工為重點，向石墨烯等高附加值產(chǎn)品延伸;推進風(fēng)機制造為重點的全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，打造新能源電池生產(chǎn)基地，發(fā)展新能源汽車整車裝配等一系列高端制造示范應(yīng)用基地。

（二）大力培育新優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)

自治區(qū)把云計算、大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)作為培育戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的主攻方向，打造“中國北方大數(shù)據(jù)中心、絲綢之路數(shù)據(jù)港、數(shù)據(jù)政府先行區(qū)、產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展引導(dǎo)區(qū)、世界級大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)基地”，爭取到2020年大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值突破1000億元。2016年，內(nèi)蒙古被正式列為國家大數(shù)據(jù)綜合試驗區(qū)，這為自治區(qū)推進大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了政策紅利。為抓住國家和自治區(qū)推動大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的有利機遇，烏蘭察布市提出實施“大數(shù)據(jù)引領(lǐng)”戰(zhàn)略，成為面向華北、服務(wù)京津的大數(shù)據(jù)云計算中心和“草原硅谷”。一方面是以華唐、博岳、鴻聯(lián)九五等企業(yè)為依托，形成1萬個呼叫外包席位，打造烏蘭察布國際服務(wù)外包基地，預(yù)計短期內(nèi)將能帶來直接就業(yè)2萬人。另一方面，積極布局落地云計算項目，如推進華為公司云數(shù)據(jù)中心二期建成運營，加快建設(shè)軟通動力、中信國安的云計算項目，支持鋪設(shè)北京至烏蘭察布大容量專用光纜等。

步入航空和高鐵時代后，烏蘭察布市的區(qū)位優(yōu)勢進一步凸顯，為發(fā)展大物流產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)越條件。交通便捷的效益十分明顯。目前，烏蘭察布機場開通10條航線，通達20個國內(nèi)主要城市，年旅客吞吐量已突破30萬人次;烏蘭察布至呼和浩特高鐵開通運營，行車時間縮短至39分鐘。一是連通國內(nèi)。綜合高鐵商圈、臨空產(chǎn)業(yè)園、綜合保稅區(qū)，形成連通京津冀港口、輻射環(huán)渤海周邊區(qū)域的大物流網(wǎng)絡(luò)，打造華北地區(qū)重要的物流集散基地。二是面向國外。積極參與“一帶一路”戰(zhàn)略和中俄蒙經(jīng)濟走廊先導(dǎo)試驗區(qū)建設(shè)，發(fā)揮中歐班列樞紐節(jié)點城市優(yōu)勢，加快七蘇木中歐班列物流基地建設(shè)，力爭開通鐵路口岸和機場臨時口岸，逐步形成進出俄蒙歐腹地的國際物流通道，構(gòu)建全面開放新格局。三是提升附加值。大力發(fā)展物流加工業(yè)，加快鐵合金物流園、北方家居產(chǎn)業(yè)園等物流加工基地建設(shè)，提升煤炭、礦石、木材等大宗商品加工能力，提升物流附加值。當(dāng)然，大物流產(chǎn)業(yè)也體現(xiàn)為勞動密集型，對勞動力具有一定吸引力，有利于留住本地年輕人。

三、發(fā)展新興服務(wù)業(yè)，提升未來烏市房地產(chǎn)的長期增長潛力

從比較優(yōu)勢出發(fā)，發(fā)展文化旅游、健康養(yǎng)老等新興服務(wù)業(yè)是未來提升烏蘭察布市房地產(chǎn)需求的長期增長潛力所在。隨著“美麗中國”“健康中國”等新時代人民追求美好生活的訴求和意愿不斷提升，具有比較優(yōu)勢的烏蘭察布市房地產(chǎn)市場將面臨外來需求不斷增長的長期發(fā)展機遇。

（一）發(fā)展擁有得天獨厚條件的文化旅游產(chǎn)業(yè)

烏蘭察布市的自然生態(tài)環(huán)境是其最大的比較優(yōu)勢。首先，氣候宜人，年平均氣溫在0℃—18℃之間，無霜期95天—145天，氣候冷涼，雨熱同期。因此，烏蘭察布被中國氣象學(xué)會命名為“中國草原避暑之都”，成為全國唯一獲此稱號的地區(qū);其次，擁有三大草原，被譽為“草原博物館”，其中，杜爾伯特大草原是“神州”系列飛船回歸地，輝騰錫勒是世界上保存最完好的高山草甸草原，烏蘭哈達草原是國內(nèi)著名的火山草原。另外，烏蘭察布市自然旅游資源豐富，遠(yuǎn)古遺跡、森林湖泊、溫泉火山、全類型草原遍布全境。

烏蘭察布處于長城金三角地區(qū)的核心地帶，歷史上便是內(nèi)外貿(mào)易互市的通道、民族文化融合的紐帶、對外開放交流的窗口，當(dāng)?shù)貍鞒兄毺氐谋狈讲菰幕筒旃柮褡逦幕Ｄ壳?，烏蘭察布市正在探索開發(fā)以草原和長城為主題的文化特色品牌和精品旅游線路，通過對元代集寧路古城遺址保護與利用、振興察哈爾民族文化暨手工藝產(chǎn)業(yè)鏈等標(biāo)志性工程，實現(xiàn)當(dāng)?shù)匚幕糜萎a(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。再者，利用現(xiàn)有的精品文物、特色民族民間藝術(shù)、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)項目等擴大國際交流，提升中國·內(nèi)蒙古那達慕大會、蒙古族服裝服飾國際藝術(shù)節(jié)、中蒙俄美食文化節(jié)、草原巴哈大賽等文化節(jié)慶影響力，有效整合與傳播烏蘭察布市的文化旅游資源。

依靠天藍(lán)水碧、空氣清新的獨特優(yōu)勢，烏蘭察布市圍繞“京郊草原·避暑之都”旅游品牌，大力推動發(fā)展全域旅游和四季旅游。目前已取得全年接待游客超過1900萬人次、實現(xiàn)旅游收入200億元，年增長20%以上的好成績?？梢灶A(yù)見，隨著烏蘭察布市逐步打造成為國內(nèi)外知名的全域旅游目的地，其旅游人數(shù)和收入將保持年均20%左右的快速增長。

（二）打造高質(zhì)量發(fā)展和美好生活的健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

除了發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)外，烏蘭察布市也具備向健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)縱向延伸發(fā)展的條件，即建成我國北方集避暑、養(yǎng)生、健康于一體的旅游休閑度假基地。一是培育壯大養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)。加快推進百旺、福瑞、蓮德醫(yī)養(yǎng)一體化項目，建設(shè)黃河源中國國際養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范基地，大力發(fā)展蒙中醫(yī)藥、生物科技、健康護理等健康產(chǎn)業(yè)，打響面向京津的養(yǎng)老養(yǎng)生品牌。二是大力發(fā)展體育健身產(chǎn)業(yè)。抓住國家“3億人上冰雪”政策機遇，借助2022年北京——張家口冬季奧運會、全國全區(qū)冬運會等有利契機，堅持發(fā)展冰雪產(chǎn)業(yè)，建成距首都最便捷的普及型、休閑型、訓(xùn)練型冬季運動基地和休閑運動中心。同時，需要加強休閑度假、養(yǎng)老養(yǎng)生、娛樂項目、訓(xùn)練基地等一系列與地產(chǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并且由上述產(chǎn)業(yè)帶來的外來游客和人口對烏蘭察布市房地產(chǎn)需求是長期存在的。

四、結(jié)語

對于烏蘭察布市而言，發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和新興行業(yè)，不僅對穩(wěn)固房地產(chǎn)基本需求，而且對提升房地產(chǎn)長期增長潛力提供了根本支撐。未來推動烏市房地產(chǎn)市場發(fā)展，需要充分利用好“一帶一路”、京津冀協(xié)同發(fā)展、環(huán)渤海地區(qū)合作發(fā)展以及京蒙對口幫扶等重大戰(zhàn)略的推進機會，發(fā)展進口資源加工、出口產(chǎn)品制造和物流轉(zhuǎn)運等產(chǎn)業(yè)，不斷優(yōu)化升級傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、培育新優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，發(fā)展文化旅游、健康養(yǎng)老等新興服務(wù)業(yè)，努力打造成為國內(nèi)外合作的大節(jié)點、大平臺，不斷牢固自身優(yōu)勢，穩(wěn)固和增加房地產(chǎn)需求。

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（作者單位：中國宏觀經(jīng)濟研究院投資研究所）

責(zé)任編輯：康偉