房地產(chǎn)價格波動對城鎮(zhèn)居民消費的影響

李翠珍　李丹琦

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展不僅對我國宏觀經(jīng)濟起到了一定的調(diào)控作用，同時也對人們的生活產(chǎn)生了各種各樣的影響，其中最為典型的就是房地產(chǎn)價格變化對居民消費所產(chǎn)生的影響。文章針對房地產(chǎn)價格波動對城鎮(zhèn)居民消費的影響進行了分析和研究。

關鍵詞：房地產(chǎn)價格;城鎮(zhèn)居民消費;影響

在房地產(chǎn)價格不斷升高，而消費顯著不足的經(jīng)濟背景下，特別是在宏觀經(jīng)濟步入新常態(tài)的條件下，房地產(chǎn)價格波動對城鎮(zhèn)居民消費的影響已經(jīng)成為廣泛關注的熱點問題之一。本文主要從抵押效應、擠出效應與財富效應三個方面分析了房地產(chǎn)價格波動對城鎮(zhèn)居民消費的影響。

一、房地產(chǎn)價格波動現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)價格具有明顯的區(qū)域性特征

一直以來的經(jīng)濟實踐證明，短期來看，一個國家的宏觀經(jīng)濟發(fā)展水平如何，往往與其產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新實力、市場競爭力等有著密切聯(lián)系;長期來看，一個國家的經(jīng)濟發(fā)展狀況則主要受到該國家產(chǎn)業(yè)政策、貨幣政策與財政政策等的影響。由此可見，某國家或者某地區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)市場狀況往往受到該國家或該地區(qū)內(nèi)的整體經(jīng)濟發(fā)展水平的制約。因為房地產(chǎn)具有固定資產(chǎn)的基本特征，無法在地區(qū)與地區(qū)之間實現(xiàn)流動和轉(zhuǎn)移，這就導致房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出顯著的區(qū)域性特點。正是由于受到房地產(chǎn)市場區(qū)域性特征的限制，城鎮(zhèn)居民在購買住房的時候，往往會受到交通條件、工作地點以及商業(yè)網(wǎng)點等因素的影響，絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民都寧愿花較高的價錢購買處在市區(qū)的房產(chǎn)，而不愿意購買價格相對比較實惠，但位于城郊的房產(chǎn)。近些年，由于房價的不合理上漲，導致房地產(chǎn)市場投資需求激增，與此同時，房地產(chǎn)價格偏高也在一定程度上擠壓了居民需求，盡管我國經(jīng)濟發(fā)展水平較為落后的中西部地區(qū)的房地產(chǎn)價格仍處在低于全國平均房價的狀態(tài)下，但這些地區(qū)的房地產(chǎn)價格也呈現(xiàn)出不斷上漲的趨勢，相對于當?shù)鼐用竦慕?jīng)濟收入而言，中西部地區(qū)的房地產(chǎn)價格還是比較高的。與中西部地區(qū)的房價狀況相反，我國東部、東南部等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)價格基本上都高于全國平均房價水平，并且每年的上升趨勢都非常明顯，如2013年上海市的房價上漲速度就非?？欤踔烈呀?jīng)超過了全國平均房價水平的160%。由此可見，我國的房地產(chǎn)價格波動表現(xiàn)出明顯的區(qū)域性特征。

（二）房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出持續(xù)上升的趨勢

從1998年開始，我國政府為了實現(xiàn)各地區(qū)各類房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定，相繼出臺了多項宏觀調(diào)控政策，但是這些調(diào)控政策的實施成效并不顯著，全國絕大部分地區(qū)的各類房地產(chǎn)價格仍然保持著上升趨勢。據(jù)相關部門統(tǒng)計，我國的房地產(chǎn)價格從2003年開始就一直呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的發(fā)展態(tài)勢，隨著上海、北京、廣州等一線城市房價的不斷上升，二線與三線城市的房地產(chǎn)價格也隨之上漲，而相比之下，城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟收入并沒有發(fā)生太大變化，這就導致房地產(chǎn)價格與居民的收入比不斷增大，最終進一步加重了居民的消費負擔。此外，由于我國政府正在全國范圍內(nèi)大力開展新型城鎮(zhèn)化建設，許多農(nóng)民工逐漸加入到城市居民大軍之中，這就進一步增加了居民對住宅的需求，再加上房地產(chǎn)供給不足以及政府相關政策的支持，導致房地產(chǎn)價格持續(xù)不斷地上漲。

二、房地產(chǎn)價格波動對城鎮(zhèn)居民消費的主要影響

（一）房地產(chǎn)價格波動帶來的抵押效應

外國著名學者馬丁·沃爾夫指出：房地產(chǎn)價格的上升會引起抵押效應，進而使居民的消費水平受到一定程度的影響。事實上，房地產(chǎn)價格的上漲就等于對消費者收入進行了再次分配，主要體現(xiàn)在財富逐漸從居住性購房者手中開始轉(zhuǎn)移到投資性購房者手中，或者購房者的收入被分配到擁有房屋產(chǎn)權的人手中，如此一來，盡管社會的總財富并沒有出現(xiàn)降低或上升，但相對來說會使消費者的整體消費水平受到一定的限制。這主要是由于本身擁有若干套住房產(chǎn)權的消費者以及投資住房的消費者都屬于消費能力較高的社會群體，而且其消費水平是比較穩(wěn)定的，通過賣房所獲得的收入很可能被用于二次投資，相反，住房購買者則會由于收入水平的降低而大幅削減其他各項消費支出，最終導致其消費水平受到抑制。

（二）房地產(chǎn)價格波動帶來的擠出效應

所謂擠出效應，指的就是因為房地產(chǎn)供需的上漲而造成一些資金從以前的消費預期中被擠出，最終流轉(zhuǎn)到新的商品領域內(nèi)。擠出效應主要可分為間接擠出效應與直接擠出效應兩大部分。首先，房地產(chǎn)價格的上升意味著承租人需要花費更多的資金來租住房屋，進而降低承租人在其他方面的消費支出。對于將要購房的消費者來說，房地產(chǎn)價格的上漲意味著購房者需要付出更多的資金來購買房屋，如果是貸款購房的，則購房者每個月需要還貸的金額也會增加，這就必然會影響到購房者在其他方面的消費支出，如減少了旅游、保健等方面的支出。上述這些就是房地產(chǎn)價格波動對城鎮(zhèn)居民消費所產(chǎn)生的直接擠出效應。其次，伴隨著房地產(chǎn)價格的上升，不管是消費者個人還是政府都會在房地產(chǎn)市場上投入更多的資金，全社會的資金將逐漸集中到房地產(chǎn)市場上，導致社會資金供給的緊張局面進一步加劇，最終造成市場資金利率顯著升高，資金獲取成本也隨之上升。在這樣的狀況下，越來越多的消費者會偏向于考慮加大儲蓄力度，而不會考慮增加消費，以上這些就是房價波動對城鎮(zhèn)居民消費所帶來的間接擠出效應。

（三）房地產(chǎn)價格波動帶來的財富效應

房地產(chǎn)價格波動帶來的財富效應主要指的是在房地產(chǎn)價格變化下所產(chǎn)生的房地產(chǎn)持有人財富量變化，從而對消費產(chǎn)生一定的抑制或刺激作用，最終直接影響社會經(jīng)濟增長速度的效應。房地產(chǎn)價格波動最為直接的影響就是導致房屋持有人的財富發(fā)生變化，之后再通過消費函數(shù)模型對消費者的實際消費水平產(chǎn)生一定的影響。當房地產(chǎn)價格出現(xiàn)上漲時，若房屋持有者售賣房屋，此時就會獲得一定的財富增值，這一財富增值就屬于兌現(xiàn)財富效應;若消費者實際擁有的房屋保持不變，則此時的房地產(chǎn)價格上漲等于消費者持有財富量的增長，屬于沒有兌現(xiàn)的財富效應。

三、房地產(chǎn)價格波動對城鎮(zhèn)居民消費影響的調(diào)控對策

（一）構建完善的房地產(chǎn)信息發(fā)布機制

構建一個公開透明、科學完善的房地產(chǎn)信息發(fā)布平臺，可對政府相關房地產(chǎn)政策以及房地產(chǎn)商的信息進行及時發(fā)布，方便城鎮(zhèn)居民了解市場上基本的住房信息，在進行信息發(fā)布的時候，應當盡最大努力確保信息的透明性、完整性，這樣才能便于房屋買賣雙方及出租人、承租人準確及時的了解房源信息，從而在一定程度上緩解供求矛盾，并實現(xiàn)對房地產(chǎn)商的有效監(jiān)管，避免出現(xiàn)房源信息與實際不相符的問題。此外，房源信息發(fā)布機制的完善還有利于政府開展宏觀調(diào)控工作，使房地產(chǎn)市場秩序得到有效維護。

（二）實行階梯稅收制度，合理征收房產(chǎn)稅

通過對房產(chǎn)稅的合理征收，能促進房地產(chǎn)產(chǎn)權登記的明確化，并使房源得到有效控制。應當實施階梯稅收制度，以個人所擁有的房產(chǎn)數(shù)量以及當前的人均住房面積為參考，進行階梯狀征稅，擁有房產(chǎn)越多的消費者，所需支付的稅收也相對較高，如此一來就能使二手房的炒作交易得到有效遏制。除此以外，還應當對征稅起點進行適當調(diào)整，伴隨二胎政策的實施，家庭對住房的需求量也會有所上升，而且每個地區(qū)的居民生活水平存在極大的差別，所以必須根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況制定最為合理的稅率。

（三）提高土地供應方式的靈活性

在地方財政和中央財政實行獨立運作之后，地方政府只能依賴買賣土地所獲得的收入來開展政府建設工作，因此房價上漲是不可避免的。國家應當加強規(guī)范土地買賣與租賃方式，將土地租金的使用情況增加到審計預算工作內(nèi)容中，與此同時，政府應當對各地區(qū)土地的用途與建設方向進行科學合理的規(guī)劃，然后再讓開發(fā)商以以此為依據(jù)進行房屋的開發(fā)建設，開發(fā)商在房屋建成之后可進行出售或者出租，這樣就可提高政府在房地產(chǎn)市場中的主導作用，既能約束開發(fā)商的市場行為，同時也能保障房地產(chǎn)價格趨于合理體格水平。此外，政府還應該謹慎平穩(wěn)調(diào)整房價、增加保障性住房供給，并提高城鎮(zhèn)化的外來人口收入。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)對我國國民經(jīng)濟的發(fā)展以及人民生活水平具有非常直接的影響，現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)價格的波動較大，各地區(qū)的房價基本上都呈現(xiàn)出上漲趨勢，這就對城鎮(zhèn)居民的消費產(chǎn)生了極大影響，這些影響主要表現(xiàn)在由此而帶來的抵押效應、擠出效應和財富效應三個方面，為了控制房地產(chǎn)價格波動對居民消費的不良影響，就必須構建完善的房地產(chǎn)信息發(fā)布機制，合理征收房產(chǎn)稅，及適當提高土地供給方式的靈活性。

參考文獻：

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（作者單位：李翠珍，華寧縣房屋管理所; 李丹琦，富滇銀行岔街支行）