簡析如何合理規(guī)范開發(fā)商售賣房屋行為

摘 要 近兩年來，商品房買賣合同糾紛逐漸增多，開發(fā)商利用自己規(guī)模大、資源多等優(yōu)勢與購房者簽訂不平等合同謀取高額利益，使得購房者權(quán)利受損，造成的爭議主要有商品房買賣合同效力認(rèn)定、開發(fā)商責(zé)任形態(tài)追究、購房者救濟(jì)途徑選擇。其中，商品房買賣合同效力是首要一環(huán)，是開發(fā)商與購房者間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的重要憑證，其效力關(guān)乎事后責(zé)任追究與權(quán)利救濟(jì)的展開。我國《商品房買賣合同司法解釋》雖然對商品房買賣合同效力作了相關(guān)規(guī)定，但也為開發(fā)商規(guī)范售賣房屋后不誠信行為留了缺口，增加售房者毀約的風(fēng)險，不利于保護(hù)購房者的權(quán)利，建立起良好的市場秩序。本文以上述司法解釋第二條為視角，著重探討如何合理規(guī)范開發(fā)商售賣房屋行為，通過對不同合同責(zé)任形態(tài)如違反預(yù)約的法律后果分析與法律救濟(jì)，提出合理規(guī)范開發(fā)商售賣房屋行為的設(shè)想，探求購房者遇到開發(fā)商不誠信毀約行為時行之有效的救濟(jì)模式。

關(guān)鍵詞 商品房 買賣合同 合同效力 法律救濟(jì)

作者簡介：趙子毅，西北政法大學(xué)國際法專業(yè)碩士研究生。

中圖分類號：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.02.158

一、我國現(xiàn)存法律規(guī)定與其面臨的新困境

我國《合同法》并未對商品房買賣合同問題作出細(xì)致的規(guī)定，相關(guān)規(guī)定集中在2003年《商品房買賣合同司法解釋》中，包括商品房買賣合同效力認(rèn)定、房屋交付表現(xiàn)形式、房屋質(zhì)量問題責(zé)任形態(tài)等等。其中，該司法解釋在第二條、第六條、第十條規(guī)定了合同無效情形，主要規(guī)范開發(fā)商無證銷售行為、雙方關(guān)于商品房預(yù)售合同登記備案事項約定與售房者與第三人惡意串通損害購房者利益行為。

最新的司法實踐對該司法解釋第二條提出了新的挑戰(zhàn)：開發(fā)商與購房者簽訂商品房買賣合同時，未取得商品房預(yù)售許可證明，在樓房落成后，交付房屋前，開發(fā)商因此前簽訂合同中房價款過低為由，不及時辦理商品房預(yù)售許可證明，同時起訴至法院請求確認(rèn)雙方簽訂的商品房買賣合同無效，并在審判期間辦理完商品房預(yù)售許可證明，借此手段毀約，從而達(dá)到提升房價再次出售的目的。開發(fā)商利用其起訴前未取得商品房預(yù)售許可證明導(dǎo)致合同無效的時間點，通過起訴后宣告合同無效的方式，巧妙規(guī)避對購房者履行交付房屋、移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的義務(wù)，以損害購房者利益的方式，將房屋再次以高價出售并獲取高額利益。

售房者憑借該方法在法律允許的范圍內(nèi)毀棄商品房買賣合同，獲取更多利益，雖然不違背法律、司法解釋之規(guī)定，卻有失誠信，增加購房者訂立商品房買賣合同風(fēng)險，不利于合同目的之實現(xiàn)，有違成立合同初衷，造成商品房買賣交易“恐慌”。在開發(fā)商優(yōu)勢地位情形且現(xiàn)實中無預(yù)售許可證銷售房屋行為愈趨常態(tài)化下，該司法解釋第二條不僅為開發(fā)商不誠信毀約行為留下缺口，而且給購房者簽訂商品房買賣合同留下隱患，增加購房者預(yù)期風(fēng)險，總體上不利于房屋正常交易與流通，將造成房市秩序的混亂。

二、構(gòu)造合理規(guī)范開發(fā)商售賣房屋模式設(shè)想

為應(yīng)對上述挑戰(zhàn)，可運用誠信原則、鼓勵交易原則等理論，在現(xiàn)行法律規(guī)定基礎(chǔ)之上，對《商品房買賣合同司法解釋》第二條作出進(jìn)一步解釋，禁止或者限制開發(fā)商濫用權(quán)利謀取利益，保護(hù)好購房者交易安全，減少購房者預(yù)期風(fēng)險?，F(xiàn)根據(jù)民事生活一般秩序提出三個設(shè)想，旨在從不同角度對開放商售賣房屋行為作出合理限制，以尋求售房者、購房者間權(quán)利義務(wù)相對平衡點，構(gòu)建并完善合理規(guī)范開發(fā)商售賣房屋的模式。

（一）嚴(yán)格主義

源頭規(guī)范開發(fā)商售賣房屋行為可著手于合同無效的條件上：一方面可嚴(yán)苛限制商品房預(yù)售許可證明，要求售房者辦理完畢商品房預(yù)售許可證明后才能訂立合同，未辦理完畢情形下訂立的合同不成立；另一方面還可對未取得商品房預(yù)售許可證明而訂立的買賣合同效力統(tǒng)一規(guī)定為無效合同，不給該情形下合同的效力留下缺口，即使售房者在買賣合同成立之后，取得了房屋預(yù)售許可證明，此前雙方訂立的合同也一律無效。嚴(yán)格主義強(qiáng)調(diào)特殊買賣合同要式性，明確限制簽訂的要件或者無效事由的絕對化，集中在合同訂立過程中規(guī)范售房者行為，具有先天優(yōu)勢，能夠絕大幅度抑制開發(fā)商不守約、失約、毀約帶給購房者不利后果，也帶給購房者以警示，使其預(yù)先對開發(fā)商售賣的房屋具體情況作出反映，防患于未然。相對應(yīng)，嚴(yán)格主義也引申出一刀切難題，即凡未取得預(yù)售許可證明而簽訂的商品房買賣合同一律無效同現(xiàn)實生活中開發(fā)商無證銷售房屋行為頻發(fā)的現(xiàn)象相互排斥，難以融合，一旦推行嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，反而抑制商品房市場交易的達(dá)成，不利于商品房買賣交易雙方主體，阻礙雙方主體權(quán)利的實現(xiàn)。

（二）緩和主義

緩和主義是在現(xiàn)行法律規(guī)定基礎(chǔ)上再作進(jìn)一步延伸，讓合同效力認(rèn)定更具彈性，同時將條文規(guī)定遺留下的缺口堵上，轉(zhuǎn)化糾紛類型，在出現(xiàn)爭議、糾紛時給購房者提供更多的救濟(jì)手段?，F(xiàn)行規(guī)定在開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明即與購房者簽訂買賣合同效力認(rèn)定上出現(xiàn)疏漏，關(guān)鍵條文語句為：但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。該條文僅僅在起訴前取得證明文件的商品房買賣合同效力補(bǔ)充為有效合同，卻遺漏了起訴以后補(bǔ)充合同效力的可能，也給開發(fā)商在起訴后惡意補(bǔ)充證明文件以達(dá)到毀棄前合同、再次通過高價訂立新合同出售房屋留下了隱患。因此，條文解釋可再延伸至不論起訴前后、開庭前后，只要開發(fā)商取得了商品房預(yù)售許可證，合同可以認(rèn)定為有效，這樣就能將起訴前時間點漏洞填補(bǔ)上，使得開發(fā)商無法利用漏洞回收房屋，再次出賣。筆者認(rèn)為：緩和主義設(shè)想更大程度地貼合現(xiàn)行規(guī)定，保持法律整體性與統(tǒng)一性，符合法律解釋一致性，可操作程度更高，更具實踐價值；它從合同效力認(rèn)定過程中充分化解開發(fā)商違法、不誠信行為，增加售樓者不誠信毀約的違法成本，起到事后充分救濟(jì)購房者利益的作用；推進(jìn)緩和主義方案，有司法實踐案例作支撐，可以做到及時反饋并修正其不適當(dāng)?shù)膬?nèi)容，寬嚴(yán)并重，引導(dǎo)法律規(guī)定適用靈活化。該方案也有著標(biāo)準(zhǔn)模糊、案件裁判中自由裁量因素過多的缺點，容易造成實踐中，法院裁判案件結(jié)論不一致的后果，引起“同案不同判”，不利于裁判結(jié)果的統(tǒng)一。

（三）折中主義

折中主義既不從源頭切斷開發(fā)商違法、不誠信銷售行為，也不對事后合同認(rèn)定效力進(jìn)行延伸，而是規(guī)定未能在商品房買賣合同成立、生效后的固定期限內(nèi)取得商品房預(yù)售許可證明的買賣合同為無效合同。例如在買賣合同成立、生效后30日內(nèi)不能取得預(yù)售許可證明，該買賣合同視為無效合同。該設(shè)想旨在定量化分析售樓者應(yīng)當(dāng)在多少期限內(nèi)獲得相關(guān)銷售資質(zhì)文件，并對期限予以規(guī)定，起到督促開發(fā)商及時完成資質(zhì)審批與提醒購房者注意買賣行為狀態(tài)的雙重作用。對于固定期限量化標(biāo)準(zhǔn)，可按長期、短期區(qū)間確認(rèn)：首先是采取短期時日方法規(guī)定，即15天、30天、3個月、6個月內(nèi)等等，固定期限越短，對開發(fā)商限制越多，同時購房者短時間內(nèi)訂立合同成功率也會下降；其次也可采用較長的固定期限如1年、2年內(nèi)等等，但不應(yīng)超過本類合同相關(guān)糾紛的訴訟時效，否則將產(chǎn)生實體權(quán)利已經(jīng)喪失勝訴權(quán)前提下，固定期限還未逾期的矛盾，而固定期限越長，開發(fā)商毀約的概率相應(yīng)提升，購房者可得合同利益越可能發(fā)生貶損?，F(xiàn)階段，適用折中主義的難度在于限定何種固定期限，目前我國存在大量的商品房無證銷售行為，給折中主義實踐帶來無法逾越的障礙，若直接采用固定期限予以限制，反而阻礙商品房買賣交易，不利于購房者實現(xiàn)合同目的。

三、通過案例分析開發(fā)商不誠信毀約后可行的救濟(jì)模式

西安聞天公司訴李某某一案，法院依據(jù)相關(guān)規(guī)定一審判決認(rèn)定雙方買賣合同系無效合同，目前被告李某某已經(jīng)上訴，案件仍在審理過程中。

1.梳理、分析聞天公司案案情，增強(qiáng)對案件的認(rèn)識。被訴購房者提出開發(fā)商收取售房款后，遲遲不辦理商品房預(yù)售許可證明，現(xiàn)又以未辦理預(yù)售許可證明起訴確認(rèn)合同無效，明顯是因為房價上漲而不愿再出售房屋，是喪失誠實、惡意追求不正當(dāng)利益的毀約行為。被告還辯稱雙方簽訂的商品房買賣合同系真實意思表示且不違背法律規(guī)定，故合同合法有效，原告應(yīng)當(dāng)履行合同內(nèi)容。但上述觀點承認(rèn)雙方簽訂的合同屬事實上的房屋買賣合同，法院據(jù)此認(rèn)定合同無效。通過案件一審審理過程，本案關(guān)鍵在于四點，分別是買受人簽訂購房合同時認(rèn)識到在售房屋未辦理預(yù)售許可證；一方履行了付款義務(wù)，另一方受領(lǐng)了錢款；售房者起訴確認(rèn)雙方合同無效前未取得預(yù)售許可證明；售房者起訴后，短時間內(nèi)辦理完畢房屋預(yù)售許可證明文件。其中第一點使得買受人不能以開發(fā)商違反《商品房買賣合同司法解釋》第九條規(guī)定尋求救濟(jì)；第二點依《合同法》及其相關(guān)司法解釋可知雙方合同確已成立；第三點導(dǎo)致本合同在開發(fā)商起訴后歸于無效；第四點則方便售房者再次出售房屋。

2.跳出案件，立于權(quán)利受損方角度尋求可行的救濟(jì)模式。（1）采用預(yù)約觀點。即將交付購房款行為視為一種預(yù)約，日后再由雙方訂立商品房買賣合同，由此開發(fā)商因雙方合同尚未成立便不能起訴確認(rèn)合同無效。實踐中，商品房買賣存在大量所謂購房誠信金、誠意款，給付這些款項應(yīng)視為簽訂買賣合同的預(yù)約行為，故受損方完全可以主張由于開發(fā)商未取得預(yù)售許可證明，故先不簽訂買賣合同，僅以一定款項作預(yù)約，待開發(fā)商取得預(yù)售許可證明再簽訂買賣合同。若開發(fā)商遲遲不辦證，買受人可起訴至法院請求開發(fā)商承擔(dān)違反預(yù)約的法律責(zé)任。（2）采取知情權(quán)受損觀點。即運用《消費者權(quán)益保護(hù)法》關(guān)于知情權(quán)的相關(guān)規(guī)定救濟(jì)受損方。知情權(quán)應(yīng)理解為一種動態(tài)權(quán)利，需不斷更新與維護(hù)，隨著權(quán)利義務(wù)指向?qū)ο笞兓儎?。在商品房買賣糾紛中，購房者知情權(quán)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括開發(fā)商及時更新并告知買受人樓房相關(guān)信息，包括預(yù)售許可證明情況，若開發(fā)商沒有按時告知預(yù)售許可證辦理信息，或沒有提前告知因無法辦理證明文件，雙方合同不能履行而直接毀約起訴合同無效，應(yīng)視為出賣人侵犯了買受人商品知情權(quán)。因此，買受人在出賣人起訴合同無效勝訴后，可主張自己知情權(quán)受損請求出賣人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。（3）運用誠實信用原則?！渡唐贩抠I賣合同司法解釋》沒有規(guī)定上述案件分析三四要點情況下如何救濟(jì)購房者的權(quán)利，對此可運用誠實信用原則進(jìn)行規(guī)制。雖然開發(fā)商利用法律規(guī)定漏洞贏了官司，但其惡意、不誠信毀約行為違反民法中誠實信用原則，不符合民法上一般謹(jǐn)慎理性人行為規(guī)范，故在現(xiàn)行法律沒有具體規(guī)定如何救濟(jì)購房者權(quán)利前提下，購房者可援用誠實信用原則請求法院判決開發(fā)商承擔(dān)損害賠償責(zé)任，救濟(jì)自身權(quán)利。

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