房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析方法綜述

(華北水利水電大學(xué) 河南 鄭州 450000)

一、凈限值法

凈現(xiàn)值法(Net Present Value)是利用凈現(xiàn)金收益的總現(xiàn)值與凈現(xiàn)金投資量算出凈現(xiàn)值，依據(jù)凈現(xiàn)值的正負(fù)大小來判斷投資方案。凈現(xiàn)值為正值，投資方案是可行的；凈現(xiàn)值若為負(fù)值，則投資方案不可行[1]。

(1.1)

公式1.1中NPV為凈現(xiàn)值；NFC(t)表示第t年的現(xiàn)金凈流量；K表示折現(xiàn)率；I表示初始投資額；n是項(xiàng)目的預(yù)計(jì)使用年限。NPV法雖然考慮了資金的時間價值和資金在整個壽命周期的盈利能力，并體現(xiàn)了現(xiàn)金流的合理折現(xiàn)，但是該方法也存在以下缺點(diǎn)：

(1)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)市場中的借貸利率會隨著市場發(fā)展變化而上下變動，所以通過融資等其它渠道借貸的成本資金，確定其不變的利率值是比較困難的。

(2)這種方法只適合差別不大的方案，只能進(jìn)行個體評價比較，不能體現(xiàn)整個統(tǒng)籌布局。只反映了投資的收益額，未反映回報率，有時候投資額小，但回報率特別高，這時候用NPV法可能造成投資決策的誤判。

(3)NPV法計(jì)算不能動態(tài)反映投資項(xiàng)目的收益，沒有對投資決策前的市場環(huán)境進(jìn)行分析，只是進(jìn)行內(nèi)部估算，忽視外界風(fēng)險因素，會對投資決策的判定產(chǎn)生影響。

二、投資回期法

投資回收期法(Payback Period Method)是計(jì)算在項(xiàng)目投入生產(chǎn)的條件下，回收項(xiàng)目所投入的總資金所需要的時間。計(jì)算得到的投資回收期與行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期進(jìn)行比較分析，如果小于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，則表明方案可行；反之，則說明收回總成本時間過長，方案不可行[2]。

(2.1)

公式2.1中NPV代表投資回收期，Ct為t時期的現(xiàn)金流入量，C0為初始投資額。投資回收期方法是進(jìn)行投資項(xiàng)目決策分析時常用的一種靜態(tài)分析法，有一定的參考價值，但是也同樣存在著一些缺點(diǎn)：

(1)投資回收期指標(biāo)是將各個時期的現(xiàn)金流賦予相同的權(quán)重，沒有考慮投資成本在投資期所產(chǎn)生的時間價值。

(2)投資回收期指標(biāo)僅考慮了投資回收期之前的投資收益，沒有考慮回收期之后的投資收益，現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)投資前期雖然可能存在不獲利的情況，但是后期可能獲利能力很強(qiáng)，因此不能片面的進(jìn)行判斷。

(3)投資回收期指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)確定主觀性較大，沒有考慮市場環(huán)境、政府政策等風(fēng)險因素的影響。

三、內(nèi)部收益率法

內(nèi)部收益率法(Internal Rate of Return)即是在資金流入現(xiàn)值和流出現(xiàn)值相等時，凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。用此方法來分析項(xiàng)目投資收益時，要用凈現(xiàn)值為0或者接近于0的折現(xiàn)率進(jìn)行計(jì)算[3]。

(3.1)

公式3.1中CI表示現(xiàn)金流入量；CO表示項(xiàng)目現(xiàn)金流出量；CI-CO：為第t期的凈現(xiàn)金流量；n為開發(fā)經(jīng)營期總和。將內(nèi)部收益率與投資者可以接受的最低收益率(MARR)或者和設(shè)定的基準(zhǔn)收益率I進(jìn)行比較，在財(cái)務(wù)角度分析時只有當(dāng)FIRR≤MARR或者FIRR≥MARR時，才可以考慮接受此方案。

內(nèi)部收益率法的優(yōu)點(diǎn)是可以不考慮成本中的融資，先求得內(nèi)部收益率，并與基準(zhǔn)投資收益率進(jìn)行對比，從而判斷項(xiàng)目投資的可行性。內(nèi)部收益率法的缺點(diǎn)是進(jìn)行投資方案對比分析時，求得的收益比率不是相對的絕對值，假如一個規(guī)模較大的方案可能計(jì)算出來較大的凈現(xiàn)值，表面看來值得投資，但實(shí)際它的內(nèi)部收益率很低，盲目的投資就會造成損失。因此，為了選出科學(xué)合理的投資決策方案，實(shí)際生產(chǎn)活動中是將內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值結(jié)合起來綜合進(jìn)行考慮分析。

四、層次分析法

層次分析法(Analytic Hierarchy Process)是20世紀(jì)70年代初美國著名教授T.L.Saaty提出的，層次分析法是針對解決復(fù)雜的多目標(biāo)決策問題采用的一種分析方法。通過剖析問題的實(shí)質(zhì)，首先將系統(tǒng)分解為目標(biāo)層、準(zhǔn)則層和方案層三個層次結(jié)構(gòu)，把確定的目標(biāo)分解為準(zhǔn)則層，再將準(zhǔn)則層分解為方案層次，然后通過專家對風(fēng)險元素的危害程度進(jìn)行打分，計(jì)算確定各個風(fēng)險元素的權(quán)重，匯總整理為判斷矩陣進(jìn)行收斂性分析，最后，進(jìn)行投資決策的定性定量分析[4]。

層次分析雖然運(yùn)用十分靈活，已經(jīng)被廣泛應(yīng)用到各行各業(yè)，包括資源分配、方案篩選、企業(yè)決策、房地產(chǎn)投資決策分析等，但是也存在著不容忽視的缺點(diǎn)[5]：

(1)層次分析法注重分析系統(tǒng)的層次結(jié)構(gòu)，指標(biāo)過多時，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)量大且特征值和特征向量的精確求法比較復(fù)雜，繼而權(quán)重難以確定。

(2)定量數(shù)據(jù)較少，定性成分多，不易令人信服，主要運(yùn)用專家打分的方式進(jìn)行賦值計(jì)算，主觀性太強(qiáng)，不具有說服力。

(3)層次分析法只能在原方案中進(jìn)行選取，不能為決策提供解決問題的新方案，只是單一的排出優(yōu)劣順序，不能指出方案不足和隱含的風(fēng)險，這樣不能客觀有效的解決投資決策問題。

五、總結(jié)

房地產(chǎn)投資決策是房地產(chǎn)整個項(xiàng)目投資過程中最重要的一步，關(guān)系到整個投資計(jì)劃進(jìn)行。房地產(chǎn)投資決策的正確與否，直接關(guān)系到房地產(chǎn)開放項(xiàng)目的成敗，關(guān)系到房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。因此，在對一個投資項(xiàng)目進(jìn)行宏觀分析時，應(yīng)該對不確定的因素充分考慮，估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)投資決策的可靠性廠，應(yīng)用正確的方法進(jìn)行投資決策分析。