房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算技巧思考

陳惠娥

摘要：在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房時，土地增值稅占據(jù)了開發(fā)成本的一大部分。現(xiàn)階段，由于房地產(chǎn)企業(yè)具有資金回收慢、開發(fā)周期長等特點(diǎn)，進(jìn)而使得房地產(chǎn)的資金使用壓力較大。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何在不違背法律法規(guī)的前提條件下，做好土地增值稅的稅收籌劃與清算就顯得尤為重要。本文著重對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃與清算技巧方式展開了分析與探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;籌劃與清算

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展不但體現(xiàn)了我國現(xiàn)代化的發(fā)展，同時也是現(xiàn)代化的重要標(biāo)志之一。在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)中，稅收的籌劃是確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)利潤最大的保障之一，也是科學(xué)管理企業(yè)財務(wù)的重要手段之一。企業(yè)雖然能夠通過稅收籌劃來提高利潤，但大部分企業(yè)在開展過程中缺乏詳細(xì)的籌劃策略，進(jìn)而使得在進(jìn)行稅收籌劃的過程中出現(xiàn)風(fēng)險。因此，必須要做好土地增值稅稅收籌劃與清算工作，提高房地產(chǎn)企業(yè)的利益，為整個房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃與清算的作用

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃與清算的作用主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：（1）能夠建立健全法律法規(guī)：目前我國在土地增值稅稅收中的法律法規(guī)還不夠完善;一方面為減免稅規(guī)定的規(guī)范性不夠完善;另一方面則為稅率不夠合理，且缺少了科學(xué)合理的計算方式。而土地增值稅的籌劃正是針對土地增值稅的政策進(jìn)行研究，及時發(fā)現(xiàn)其中的問題與不足，進(jìn)而完善相應(yīng)的法律法規(guī)[1];（2）能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益：通過土地增值稅的籌劃與清算，能夠有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平，同時還能夠增加企業(yè)的納稅意識;在滿足相關(guān)法律法規(guī)的前提下，盡可能的將土地增值稅降到最低，進(jìn)而確保企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略

（一）稅收優(yōu)惠策略

通過對房屋建筑類型的合理區(qū)分，并分別計算其土地增值稅;房地產(chǎn)企業(yè)除了開發(fā)普通居民房外，還包含了各種不同的房地產(chǎn)項目，因此需要根據(jù)不同的類型的房地產(chǎn)項目來計算相應(yīng)的土地增值稅，以此能夠促使普通居民房能夠獲得免稅收的優(yōu)惠，進(jìn)而達(dá)到稅收籌劃的作用[2]。按照相應(yīng)的稅法規(guī)定，納稅人在將自身建設(shè)的居民住房進(jìn)行出售時，增值額沒有超過扣除項目金額的20%，那便能夠免除土地增值稅。若增值率超過了20%，則需要根據(jù)不同增值率對應(yīng)的稅率和增值額來計算土增稅。同時，納稅人若將住宅的預(yù)售價控制在合理的范圍內(nèi)，且在確保自身利益的前提下控制好產(chǎn)品的價格，則能夠?qū)⑼恋卦鲋德士刂圃?0%內(nèi)，以此來達(dá)到免稅的效果。

（二）利息支出策略

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，其所產(chǎn)生的利息數(shù)值，在利用利息數(shù)值土增稅計算時可以通過兩種計算方式來進(jìn)行：首先，根據(jù)取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的百分之五以內(nèi)計算扣除，這種計算方式主要用于不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明;其次，根據(jù)實際情況扣除利息，但所扣除的金額不得超過我國商業(yè)銀行貸款同類同期貸款利率計算的金額[3]。由此也能夠表明，這兩種扣除方式存在著一定的差別，在使用條件中也有著一定的區(qū)別。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要根據(jù)實際情況選擇合適的計算方式，尤其是企業(yè)對不同項目計算利息，可以采取不同的方式。

（三）充分利用征稅范圍

房地產(chǎn)開發(fā)商在建設(shè)商品房的過程中，能夠通過選擇合作方式來減少土地增值稅;根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，根據(jù)一定比例來分房自用，能夠暫免土地增值稅。因此，需要充分考慮到土地增值稅的增值范圍;此外，還需要利用房地產(chǎn)中的代建房來進(jìn)行節(jié)稅，房地產(chǎn)企業(yè)能夠在代建房的過程中，獲得相應(yīng)的代建費(fèi)用，而這些代建費(fèi)用屬于企業(yè)的勞務(wù)輸出費(fèi)用，但對于建成的房子在沒有通過產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的前提下，不需要繳納土地增值稅。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算技巧

（一）選擇合適的清算時機(jī)

預(yù)征主要是在項目建設(shè)結(jié)算之后，利用科學(xué)合理的預(yù)征率來對土地增值稅進(jìn)行清算。目前，我國土地增值稅主要采取的便是這種方法。這種方法要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠依照預(yù)征率，將獲得預(yù)售資格之后得到的銷售收入作為計稅依據(jù)來進(jìn)行納稅，在達(dá)到項目清算條件下，針對土增稅進(jìn)行匯算與清繳[4]。但我國各地對于預(yù)征率的規(guī)定均有所不同，在實際過程中，當(dāng)出現(xiàn)預(yù)征稅額低于清算納稅額的情況時，需要進(jìn)行推遲清算;而當(dāng)預(yù)征稅額超過清算時，則需要立刻進(jìn)行清算工作。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行籌劃的過程中，需要根據(jù)具體的項目內(nèi)容來選擇清算時間，當(dāng)小于土地增值率平衡點(diǎn)時需要提前進(jìn)行清算;房地產(chǎn)企業(yè)的清算時間需要能夠滿足清算條件，只有選擇了合適的清算時間，才能夠促使企業(yè)在土地增值稅中的清算中具有更多的自主性，進(jìn)而確保企業(yè)的利益。

（二）科學(xué)選擇可扣除項目金額

可扣除項目金額對于整個房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收中有著非常重要的意義;因此，科學(xué)的選擇可扣除項目金額能夠有效減少土地增值稅的負(fù)擔(dān)[5]。通過增加精裝修房屋占全部房屋的比重來增加可扣除項目金額，雖然精裝修房比毛坯房售價有所提高，但售價提高速度低于加大的裝修成本帶來的近1.3倍的可扣除金額。投入的裝修成本通過提高售價得到了補(bǔ)償，但近1.3倍可扣除金額的放大效應(yīng)還是帶來了增值額和增值率的雙降，達(dá)到了降稅、免稅的作用?？茖W(xué)的選擇可扣除項目金額很重要，能夠提高企業(yè)的利潤。

（三）土地增值稅的清算技巧

在進(jìn)行土地增值稅清算的過程中，若企業(yè)按照四級累計稅率來進(jìn)行清算，則會增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅收。內(nèi)部各個項目在獲取最大利益的同時，需要在合法的前提條件下來開展土增稅的清算。對于收益較高的區(qū)域，需要通過對房地產(chǎn)市場的實際情況來進(jìn)行，若非普通住宅或住宅在房地產(chǎn)市場行情較好時，則房地產(chǎn)售價需要高于免稅的零界點(diǎn)，土增稅便會出現(xiàn)，且會隨著售價的波動而出現(xiàn)波動[6]。若增值率為200%、100%、50%，則表明達(dá)到各稅率的最高臨界點(diǎn)。普通住宅可以根據(jù)免稅臨界點(diǎn)的定價系數(shù)來進(jìn)行推斷。

免稅臨界點(diǎn)的定價系數(shù)主要是指：當(dāng)納稅人售賣普通住宅時，增值額度小于項目扣除金額的20%，則不需要繳納土增稅。設(shè)含稅銷售收入為X，土地成本為Y，不含利息的開發(fā)成本為Z：則房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為10%*（Y+Z），加計扣除部分為20%*（Y+Z）：假定開發(fā)成本進(jìn)項稅率全都為10%，允許扣除的稅金附加為（X-Y-Z）/（1+10%）*10%*（7%+3%+2%）=0.0109*（X-Y-Z）。當(dāng)增值率小于20%時，含增值稅售價與土地、開發(fā)成本等的關(guān)系：X-（X-Y）/（1+10%）*10%-（1+10%+20%）*Y-1.3*Z/（1+10%）*10%-0.0109*（X-Y-Z）/（1.2891Y+ 0.1073Z + 0.0109X）<20%：計算結(jié)果說明，當(dāng)X<0.14Z+1.63Y時，土增稅的增值率小于20%，根據(jù)稅法規(guī)定，普通住宅兔交土増稅，反之，要交土增稅。

四、結(jié)束語

綜上所述，隨著房地產(chǎn)企業(yè)在我國的發(fā)展，土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)與建設(shè)項目過程中的一項重要內(nèi)容，必須要針對土地增值稅進(jìn)行合理的籌劃與清算;在滿足法律法規(guī)的條件下，盡可能的減少稅收，確保項目的收益，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。

參考文獻(xiàn)：

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