農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問題研究

吳玉梅

摘 要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國城市化建設(shè)不斷推進(jìn)，我國城市建設(shè)用地緊張問題日益嚴(yán)重，但我國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地面積非常大，利用率較低，這就需要政府部門在保障農(nóng)民群眾合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，有效地解決城市建設(shè)用地緊張問題成為社會(huì)發(fā)展的重要內(nèi)容?；诖?，文章闡述了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的相關(guān)內(nèi)容，分析了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過程，并對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的完善措施進(jìn)行了研究。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村集體；經(jīng)營性建設(shè)用地；流轉(zhuǎn)

隨著城市化建設(shè)的快速發(fā)展，我國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展政策日益完善，農(nóng)村集體建設(shè)用地在很大程度上推動(dòng)著我國農(nóng)村和城市的發(fā)展。現(xiàn)階段，我國政府部門強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)新時(shí)期市場(chǎng)體系的完善，充分發(fā)揮市場(chǎng)在社會(huì)資源配置中的作用，并針對(duì)農(nóng)村土地問題，提出了建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，在滿足規(guī)劃和用途管理的基礎(chǔ)上，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的市場(chǎng)化提供政策支持。

1 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的相關(guān)內(nèi)容

1.1 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)概述

從我國土地管理法律法規(guī)來看，我國土地的所有權(quán)主要分為國有土地和集體土地。其中，集體土地主要涉及以下幾類：第一，農(nóng)用地。農(nóng)用地指的是適合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，如耕地、林地、草地等；第二，建設(shè)用地。建設(shè)用地主要有集體經(jīng)營性建設(shè)用地和集體非經(jīng)營性建設(shè)用地，集體經(jīng)營性建設(shè)用地指的是集體經(jīng)濟(jì)組織的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)營性用地；第三，未利用地。

除此之外，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)指的是集體建設(shè)用地在滿足規(guī)劃和用途管理的基礎(chǔ)上，允許集體經(jīng)營性用地以出讓、租賃和入股等形式，與國有土地同等入市流轉(zhuǎn)、同權(quán)同價(jià)。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)主要有兩種形式，分別是直接流轉(zhuǎn)和間接流轉(zhuǎn)。其中，直接流轉(zhuǎn)指的是法律批準(zhǔn)的、已在土地市場(chǎng)中流轉(zhuǎn)的、由農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)換成的建設(shè)用地；間接流轉(zhuǎn)指的是發(fā)生在法律規(guī)定的情形之外，應(yīng)用征收方式無法直接進(jìn)入建設(shè)用地市場(chǎng)的集體所有土地，且在轉(zhuǎn)換為國有土地后才能夠進(jìn)入建設(shè)用地市場(chǎng)?，F(xiàn)階段，我國法律不允許集體建設(shè)土地直接流轉(zhuǎn)，只允許集體建設(shè)土地間接流轉(zhuǎn)，但在實(shí)際中仍存在直接流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象，只是集體建設(shè)用地直接流轉(zhuǎn)形式屬于“非法”。除此之外，在新形勢(shì)的發(fā)展中，這種“非法”有可能變成合法。

1.2 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的重要性

現(xiàn)階段，我國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)已進(jìn)入發(fā)展階段，收入分配是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。因此，在建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的過程中，政府部門應(yīng)該將平衡各個(gè)利益主體的利益關(guān)系、構(gòu)建合理的土地流轉(zhuǎn)收益分配平衡制度作為重點(diǎn)，這在很大程度上關(guān)系著農(nóng)村土地制度改革的完善。除此之外，相關(guān)學(xué)者認(rèn)為，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)能夠有效地緩解城市建設(shè)用地供需矛盾，可以為用地行為的規(guī)范性、提高土地流轉(zhuǎn)的整體效益、保護(hù)農(nóng)民群眾的合法權(quán)益等提供保障，最終實(shí)現(xiàn)農(nóng)村閑置土地的充分利用。同時(shí)，為了有效地解決農(nóng)村和城市收入分配不合理的問題，政府部門應(yīng)該建設(shè)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收入分配制度，推動(dòng)土地制度改革的快速發(fā)展。

2 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過程

2.1 流轉(zhuǎn)形式

現(xiàn)階段，我國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)形式主要有租賃、買斷、自家農(nóng)用地轉(zhuǎn)換成建設(shè)用地、正規(guī)程序的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用申請(qǐng)、政府劃撥的建設(shè)用地指標(biāo)等。其中，正規(guī)程序的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用申請(qǐng)是在正規(guī)程序的基礎(chǔ)上，由相關(guān)部門批準(zhǔn)由農(nóng)用地轉(zhuǎn)換成建設(shè)用地的形式；政府劃撥的建設(shè)用地指標(biāo)指的是為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民劃分的農(nóng)用地轉(zhuǎn)換成建設(shè)用地的指標(biāo)。租賃是流轉(zhuǎn)形式中所占比重最大的一種，能夠達(dá)到90%，買斷其次，自家農(nóng)用地轉(zhuǎn)化成建設(shè)用地的形式次于買斷形式，正規(guī)程序的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用申請(qǐng)形式最少，調(diào)查發(fā)現(xiàn)只有1例，而政府劃撥的建設(shè)用地指標(biāo)幾乎沒有。

2.2 流轉(zhuǎn)價(jià)格的確定

現(xiàn)階段，我國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格確定標(biāo)準(zhǔn)還不夠完善，且受農(nóng)民群眾時(shí)間觀念差的影響，在談判農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的過程中，農(nóng)民群眾比較被動(dòng)，往往會(huì)將農(nóng)產(chǎn)品的效益作為流轉(zhuǎn)價(jià)格的確定標(biāo)準(zhǔn)，無法將土地實(shí)際產(chǎn)出價(jià)值、預(yù)期產(chǎn)出效益等內(nèi)容作為流轉(zhuǎn)價(jià)格的確定因素，造成這一問題的主要原因是農(nóng)民群眾的經(jīng)濟(jì)水平較差，其務(wù)農(nóng)勞動(dòng)能力較差，且在確定流轉(zhuǎn)價(jià)格的過程中，往往需要到各戶進(jìn)行談判，在任何一戶不同意的情況下，都無法集中土地，導(dǎo)致投資項(xiàng)目擱淺，為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了很多不利影響。

2.3 流轉(zhuǎn)多為隱形、私下交易

通過相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)主要是由用地方和涉地方自主簽訂合同或協(xié)議，在相關(guān)部門未審批的情況下就完成的土地流轉(zhuǎn)程序。同時(shí)，我國已初步形成農(nóng)村集體建設(shè)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，但缺乏土地流轉(zhuǎn)有關(guān)的法律法規(guī)，約束并管理土地流轉(zhuǎn)行為，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)市場(chǎng)中存在一系列問題。

3 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的完善

3.1 建立健全配套制度

第一，建立土地流轉(zhuǎn)收益分配制度。為了保障農(nóng)民群眾的合法權(quán)益，政府部門應(yīng)該建立農(nóng)民應(yīng)得土地收益、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地收益監(jiān)督制度，并完善集體土地流轉(zhuǎn)收益管理制度和農(nóng)民社會(huì)保障政策；第二，建立低價(jià)評(píng)估制度。低價(jià)評(píng)估制度的主要內(nèi)容有轉(zhuǎn)讓價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格等；第三，建立集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)、最低價(jià)保護(hù)、土地價(jià)格評(píng)估備案制度；第四，完善農(nóng)村土地集體建設(shè)用地復(fù)墾置換制度，有效地解決一戶多宅、違規(guī)占地等問題；第五，調(diào)整稅收政策，確保集體土地流轉(zhuǎn)和國有土地流轉(zhuǎn)稅種、稅額的一致性，實(shí)現(xiàn)集體土地和國有土地的同地、同權(quán)、同價(jià)，集體土地市場(chǎng)和國有土地市場(chǎng)搭建同一平臺(tái)的目標(biāo)。

3.2 完善社會(huì)保障體系

在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作中，政府部門應(yīng)具備完善社會(huì)保障體系作為支持，使農(nóng)民群眾積極參與農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)活動(dòng)中。政府部門在完善社會(huì)保障體系的過程中，應(yīng)該分析并了解農(nóng)民群眾的生存和發(fā)展問題，處理好“失地”農(nóng)民的再就業(yè)以及技能培訓(xùn)問題，還要考慮農(nóng)村醫(yī)療保險(xiǎn)等基礎(chǔ)性問題。同時(shí)，政府部門應(yīng)加大社會(huì)保障體系建設(shè)方面的資金投入，農(nóng)民以參加保險(xiǎn)的形式繳納一部分資金，確保農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作的順利開展。

3.3 控制集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易時(shí)序

在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地交易過程中，相關(guān)部門應(yīng)該建立可靠的交易平臺(tái)，推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的順利開展。現(xiàn)階段，交易平臺(tái)的形式主要有以政府為背景的交易平臺(tái)、引入資本的第三方交易平臺(tái)。其中，以政府為背景的交易平臺(tái)主要是政府提供信譽(yù)保障，其成本比較低，但辦事效率較低，實(shí)際管理工作不夠完善；引入資本的第三方交易平臺(tái)具有靈活性和便利性，但其安全性較差。因此，在實(shí)際工作中，政府部門應(yīng)該提升自身的工作效率，建立安全、便捷的交易平臺(tái)。

4 結(jié)束語

綜上所述，現(xiàn)階段，社會(huì)各界對(duì)建設(shè)用地的需求量越來越多，這就要求相關(guān)政府部門大力開展集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作。因此，在社會(huì)的發(fā)展中，為了有效地緩解城市用地緊張問題，政府部門應(yīng)該改革并完善土地產(chǎn)權(quán)配置、征地制度以及耕地保護(hù)等制度，推動(dòng)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的順利開展。

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