基于政府調(diào)控角度下的房地產(chǎn)市場經(jīng)營發(fā)展策略

胡靚

摘要：自改革開放政策實行之后，迎來了中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的繁榮時期，由于房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，中國的經(jīng)濟(jì)水平也隨之上升，房地產(chǎn)行業(yè)甚至成了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)中的支柱型產(chǎn)業(yè)。本文以政府調(diào)控下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)為背景，對政府調(diào)控模式進(jìn)行分析，從而得出我國房地產(chǎn)市場的經(jīng)營發(fā)展策略研究。

關(guān)鍵詞：政府調(diào)控;房地產(chǎn)行業(yè);發(fā)展策略

由于房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中不可或缺的地位和經(jīng)濟(jì)作用，帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)效益，因此受到我國經(jīng)濟(jì)的廣泛關(guān)注和重視。但由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，使得此行業(yè)不能完全受市場這只看不見的手影響其發(fā)展，還需要進(jìn)行政府調(diào)控，將兩者相結(jié)合，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

1.我國的政府調(diào)控政策分析

改革開放政策施行以來，我國的房地產(chǎn)政府調(diào)控政策漸漸出臺并大致分為四個階段：

第一階段為1978年后的理論與嘗試階段。在這一階段，開始在房地產(chǎn)行業(yè)中注入新思想，利用新的管理體制將房地產(chǎn)行業(yè)打入市場，在這一發(fā)展時期，包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的諸多行業(yè)都紛紛尋找最佳運行模式，由政府實行固定的經(jīng)濟(jì)體制，完全由政府調(diào)節(jié)，沒有加入市場經(jīng)濟(jì)的成分，因此產(chǎn)生了資源配置低，效率低等問題。

第二階段為1992年至1995年短暫的炒作與調(diào)整階段。這一階段下社會主義市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)入中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展行列，在社會主義經(jīng)濟(jì)理論的影響下，我國房地產(chǎn)行業(yè)開始進(jìn)入高速發(fā)展的繁榮時期。

第三階段為1995年至2002年的協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展階段。這一階段則是對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的“過熱”狀態(tài)進(jìn)行合理控制，但由于金融危機(jī)的產(chǎn)生，我國的國民經(jīng)濟(jì)也遭受影響，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之發(fā)展緩慢，此時，急需國家出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的恢復(fù)和平衡。

第四階段為多項調(diào)控政策多管齊下，一起出臺。2003年后，我國的房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，大部分城市下房價上漲迅速，也出現(xiàn)了一系列問題，部分地區(qū)出現(xiàn)炒作現(xiàn)象。因此，政府出臺了一系列調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的政策，取得了階段性的進(jìn)步。

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策主要有兩類：第一類將開發(fā)商資金流動問題和土地開拓問題進(jìn)行研究，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。控制投資與供應(yīng)的增長速度，對投資過熱現(xiàn)象進(jìn)行監(jiān)管與抑制，從而調(diào)整房價過高等不良現(xiàn)象;第二類是政府打擊炒作特別是供給階段和消費階段的炒作現(xiàn)象來抑制房價突增，過快上漲。利用一系列稅收政策打擊投機(jī)取巧購房行為。

2.我國房地產(chǎn)市場經(jīng)營發(fā)展策略

2.1政府進(jìn)行原則性規(guī)范

只有客觀的對房價進(jìn)行分析，理智區(qū)別價格層次，對于不同檔次的房屋類型實行不同的調(diào)控政策。高檔型住房的消費人群一般為高收入者，他們一般對房屋的質(zhì)量、設(shè)計、物業(yè)以及周邊環(huán)境的要求都比較高，針對這類房屋政策，應(yīng)該給予合理的價格上升空間。中低檔性房屋一般消費人群為普通中產(chǎn)階級，只要滿足基本的住房生活需求即可。針對這類房屋類型，政府應(yīng)給予一定的房屋優(yōu)惠政策，使其價格保持在中等穩(wěn)定水平，避免其價格突增，影響這類消費人群的生活品質(zhì)。

2.2遵循限低放高，以低調(diào)節(jié)的政策

針對此政策的具體實施細(xì)節(jié)為對中低收入人群給予廉價住房優(yōu)惠保護(hù)，對于高收入者則給予一定開放空間。在政府調(diào)控上，通過一系列住房保障措施來解決收入較低家庭的住房問題。在土地分配問題上，實行國有和部分私有的政策，同時鼓勵商業(yè)銀行為購房人群提供一定的保障措施如低息貸款等，對低收入家庭需要貸款買房者實行貸款保險或降低其首付額度。政府要堅持可持續(xù)發(fā)展，把目光放遠(yuǎn)，通過市場競爭與政府調(diào)控的有效結(jié)合，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

2.3加強(qiáng)有效供給，協(xié)調(diào)供需矛盾

供需之間產(chǎn)生的變化是企業(yè)及購房者的投資動力。使得土地規(guī)劃合理，增加土地供應(yīng)量，促進(jìn)城市規(guī)劃調(diào)整，增加住房建設(shè)土地用量，通過清理土地閑置和亂加占用，提高土地利用效率。同時，定期對土地進(jìn)行合理的規(guī)劃并不斷調(diào)整，這樣可以讓市場發(fā)揮作用，有效地利用土地。避免造成土地供應(yīng)量不足的局面。對于已經(jīng)出讓給他人的土地，政府應(yīng)該要求企業(yè)加快其開發(fā)建設(shè)速度，提高完成時間，增加限制條款，加大懲處力度。對于長期得不到開發(fā)的土地，政府應(yīng)收回這部分土地重新再開發(fā)以便重新進(jìn)入市場。

2.4完善住房保障體制

住房是社會保障體制的重要組成部分，對于中低收入人群，政府需增加福利住房，加大對政府計劃土地的要求，每年固定建設(shè)一部分土地為廉租房土地用地，同時加大監(jiān)管力度，促進(jìn)上傳下達(dá)，地方政府有效完成調(diào)控計劃。適當(dāng)減少稅收，給予中低收入者更多的買房空間，加強(qiáng)市場的流通，從而有效緩解供需矛盾。

2.5打破壟斷，有效競爭

加強(qiáng)土地市場透明度，公開市場土地信息，在土地被壟斷的情況下，政府應(yīng)使其價格趨于合理，在土地出讓過程中，政府應(yīng)注重土地質(zhì)量而非一味關(guān)注土地價格，對企業(yè)的產(chǎn)品品質(zhì)和質(zhì)量要求嚴(yán)格把關(guān)，對住房的環(huán)境，配套設(shè)施以及生活設(shè)施都實行高標(biāo)準(zhǔn)要求，這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)對房地產(chǎn)市場良好的引導(dǎo)，更有利于市場穩(wěn)步發(fā)展，滿足人們的生活需求。在經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的今天，發(fā)展質(zhì)量成為發(fā)展的重中之重，在保證質(zhì)量的前提下提高速度，增加社會保障福利，推進(jìn)質(zhì)量和速度的同步穩(wěn)步發(fā)展，才能從根本上解決房地產(chǎn)行業(yè)的一系列諸如供需，價格等矛盾，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)形成健康的發(fā)展形勢。

結(jié)束語

本文主要概括了中國政府對于房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施階段分析，得出了不同階段房地產(chǎn)市場的供需矛盾和政策實施。通過對政府調(diào)控政策的研究和對比，在政府調(diào)控的角度下，提出了針對中國房地產(chǎn)市場的不同發(fā)展策略，希望對中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展有所裨益。

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