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    促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的思路

    2019-03-08 02:53陳偉偉
    關(guān)鍵詞:土地財(cái)政房地產(chǎn)市場(chǎng)

    摘 要:對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析一般按照供給需求框架,將土地、貨幣、財(cái)政等因素納入分析模型,這種方法只能把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和價(jià)格運(yùn)行趨勢(shì),對(duì)如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展則力有不逮。筆者借鑒證券市場(chǎng)構(gòu)建思路和分析方法,通過構(gòu)建一個(gè)虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型分析各市場(chǎng)主體的角色并明確其發(fā)展應(yīng)把握的方向,最后提出政府要從城市運(yùn)營(yíng)的角度發(fā)展房地產(chǎn)、通過建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制緩解地方政府土地財(cái)政壓力、房地產(chǎn)企業(yè)要與實(shí)體產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展等建議。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場(chǎng) 證券投資分析 房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制 土地財(cái)政 公共服務(wù)均等化

    一、引言

    1998年房改后,房地產(chǎn)市場(chǎng)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)成為推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要方式,通過房地產(chǎn)開發(fā)投資以及房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)行業(yè)的帶動(dòng),有效促進(jìn)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定增長(zhǎng)。但是在2013年后,全球經(jīng)濟(jì)不景氣,中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài),經(jīng)濟(jì)增速換擋、動(dòng)能轉(zhuǎn)換、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨轉(zhuǎn)型發(fā)展的問題。2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出,“房子是用來住的,不是用來炒的”習(xí)近平在中國(guó)共產(chǎn)黨第十九次全國(guó)代表大會(huì)上的報(bào)告http://cpc.people.com.cn/n1/2017/1028/c64094-29613660.html。在這種情況下,房地產(chǎn)市場(chǎng)中各類主體應(yīng)該如何把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向?

    已有研究表明現(xiàn)行土地制度、貨幣政策、財(cái)政政策等都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有重要影響,如土地供應(yīng)量、土地價(jià)格、廣義貨幣增速、財(cái)政赤字等。但是根據(jù)這些變量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析一般只能把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系及價(jià)格運(yùn)行趨勢(shì),對(duì)如何推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展則力有不逮。鑒于此,筆者借鑒證券市場(chǎng)的構(gòu)建思路和分析方法,通過構(gòu)建一個(gè)虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型,分析政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)投資者等市場(chǎng)主體的角色,進(jìn)而推導(dǎo)出在現(xiàn)行土地財(cái)政下,各市場(chǎng)主體應(yīng)該如何把握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的思路,最后提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的建議。

    二、虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型構(gòu)建

    (一)虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型的構(gòu)建思路

    對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析,常規(guī)分析思路是根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供給需求理論進(jìn)行分析,但是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的因素很多,如土地供應(yīng)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)銷售、貨幣政策、稅收政策、限購(gòu)限售限貸等調(diào)控政策,如果不是專業(yè)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的人,很難系統(tǒng)地把握這些因素及內(nèi)在聯(lián)系,并對(duì)其進(jìn)行綜合分析。

    此外,還可以通過對(duì)證券市場(chǎng)中的房地產(chǎn)板塊進(jìn)行分析了解我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行,但是這種分析只能以證券市場(chǎng)中的房地產(chǎn)上市公司為基本單元。如果從房地產(chǎn)上市公司的基本面分析,一般主要從公司的各類財(cái)務(wù)指標(biāo)入手,很少涉及直接影響住宅、商業(yè)地產(chǎn)等產(chǎn)品的因素,難以從財(cái)務(wù)指標(biāo)中直擊影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的本質(zhì)。如果從技術(shù)面分析,得出的結(jié)論也僅僅是針對(duì)某一個(gè)特定上市公司,對(duì)某一個(gè)具體區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)則難以做到準(zhǔn)確而全面的分析,因?yàn)橐粋€(gè)房地產(chǎn)上市公司的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可能遍布全國(guó)各地,也可能偏安一隅,而且其公司業(yè)務(wù)可能不限于房地產(chǎn)開發(fā)。因此要想通過對(duì)證券市場(chǎng)上房地產(chǎn)板塊的股票進(jìn)行分析,從而了解區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況并據(jù)此作出投資決策和政策建議比較困難。

    那能否將上述兩種分析思路的優(yōu)點(diǎn)結(jié)合起來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析?鑒于現(xiàn)實(shí)生活中人們對(duì)于股票市場(chǎng)的分析方法和思路比較熟悉,而且由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具備實(shí)體和金融的雙重屬性,運(yùn)用股票市場(chǎng)的分析方法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析的思路是可行的。因此,筆者試圖借鑒股票市場(chǎng)的構(gòu)建邏輯,構(gòu)建出一個(gè)虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng),并運(yùn)用股票市場(chǎng)上的分析思路對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析。

    (二)虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型的構(gòu)建

    建立虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵思路在于對(duì)該市場(chǎng)中基本單元的構(gòu)建,在此可以將全國(guó)各個(gè)縣級(jí)行政區(qū)類比為“即將上市的公司”,而這些“即將上市的公司”的資產(chǎn)即為縣級(jí)行政區(qū)轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn),包括住宅、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等,具體包括哪些類型的房地產(chǎn)取決于研究目標(biāo)設(shè)定。如要對(duì)全國(guó)各地的住宅市場(chǎng)進(jìn)行分析,則這些“即將上市的公司”包含的資產(chǎn)即為各縣級(jí)行政區(qū)轄區(qū)內(nèi)的住宅;如要對(duì)全國(guó)各地的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行分析,則這些“即將上市的公司”包含的資產(chǎn)即為各縣級(jí)行政區(qū)轄區(qū)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)。換句話說,即為將一個(gè)縣級(jí)行政區(qū)轄區(qū)內(nèi)的某一類型房地產(chǎn)資產(chǎn)打包,包裝成為一個(gè)即將上市的房地產(chǎn)公司的資產(chǎn),而將縣級(jí)行政區(qū)的轄區(qū)范圍類比為公司的邊界。

    按照上述基本單元構(gòu)建思路,全國(guó)兩千多個(gè)縣級(jí)行政區(qū)將組成一個(gè)以行政區(qū)劃為邊界的龐大的“即將上市的房地產(chǎn)公司”集群,而這些“即將上市的公司”的資產(chǎn)為各個(gè)縣級(jí)行政區(qū)轄區(qū)內(nèi)的各類房地產(chǎn)。如果存在一個(gè)虛擬的股票市場(chǎng)可以接受這些“公司”的上市,那么這個(gè)囊括了兩千多家“上市公司”的虛擬股票市場(chǎng)將組成一個(gè)全新意義上的虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    (三)基于虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型的分析思路

    1.證券市場(chǎng)投資分析方法。在證券交易二級(jí)市場(chǎng),對(duì)股票進(jìn)行投資分析的方法主要有兩大類,一是從基本面進(jìn)行分析,二是從技術(shù)面進(jìn)行分析。

    從基本面分析主要是通過對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和實(shí)體企業(yè)的各種基本面指標(biāo)進(jìn)行分析,然后估算股票價(jià)值。方法包括兩大類,一是絕對(duì)估值法,評(píng)估股票價(jià)值的思路是將未來不同時(shí)期的現(xiàn)金流按照一定的貼現(xiàn)率進(jìn)行貼現(xiàn)求和;二是相對(duì)估值法,根據(jù)市盈率、市凈率、市銷率等指標(biāo)對(duì)股票價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

    從技術(shù)面分析則是建立在三個(gè)假設(shè)基礎(chǔ)上,一是市場(chǎng)行為包含了所有相關(guān)信息,任何因素變化最終都會(huì)通過市場(chǎng)上的交易行為反映到股票價(jià)格上;二是股票價(jià)格會(huì)沿趨勢(shì)移動(dòng),即股票價(jià)格的運(yùn)動(dòng)具有一定慣性;三是歷史會(huì)重演。在這三個(gè)假設(shè)前提下,形成了技術(shù)分析的理論基礎(chǔ)。從而衍生出各種技術(shù)分析方法,包括指標(biāo)類、切線類、形態(tài)類、K線類、波浪類等。如指標(biāo)類包括隨機(jī)指標(biāo)(KDJ)、平滑異同移動(dòng)平均線(MACD)、相對(duì)強(qiáng)弱指標(biāo)(RSI)等;切線類包括趨勢(shì)線、軌道線、黃金分割線等;形態(tài)類包括M頭、W底、頭肩頂、頭肩底等。

    證券市場(chǎng)上的基本面分析和技術(shù)面分析各有利弊,在具體投資分析運(yùn)用上,一般將多種方法結(jié)合起來相互印證。

    2.基于虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型進(jìn)行分析的思路。通過類比思路構(gòu)建起了虛擬的房地產(chǎn)市場(chǎng),這個(gè)虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)的股票交易與現(xiàn)實(shí)中證券市場(chǎng)的股票交易運(yùn)行規(guī)則相同?,F(xiàn)在我們就可以借鑒證券市場(chǎng)上的各類分析方法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析,不同的是此時(shí)分析的對(duì)象是各個(gè)縣級(jí)行政區(qū)。

    從基本面分析的角度看,在虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中對(duì)“上市公司”進(jìn)行分析,可以直接從各縣級(jí)行政區(qū)的各種實(shí)際因素出發(fā)進(jìn)行分析,如縣域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展,包括交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)等發(fā)展情況,即從影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的各因素源頭開始分析。而現(xiàn)實(shí)證券市場(chǎng)中對(duì)某一上市房地產(chǎn)公司進(jìn)行分析一般從公司財(cái)務(wù)報(bào)告中的各種財(cái)務(wù)指標(biāo)開始,即從房地產(chǎn)開發(fā)公司的運(yùn)營(yíng)結(jié)果進(jìn)行分析。

    從技術(shù)面分析的角度看,如果以日為單位,根據(jù)虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中每個(gè)“上市公司(即每個(gè)縣級(jí)行政區(qū))”每日房地產(chǎn)交易的最高價(jià)、最低價(jià)、開盤價(jià)和收盤價(jià)(其中開盤價(jià)和收盤價(jià)可以比照現(xiàn)實(shí)股票市場(chǎng)開盤價(jià)和收盤價(jià)的方法制定)等數(shù)據(jù)可以畫出該“上市公司”房地產(chǎn)交易的K線圖、趨勢(shì)線,計(jì)算出KDJ、MACD等指標(biāo);如果以周為單位,則可以畫出周K線等;月K線和年K線依次類推。另外,在所有縣級(jí)行政區(qū)中綜合考慮城市區(qū)位、城市等級(jí)等因素,遴選一批有代表性的縣級(jí)行政區(qū)可以編制新的房地產(chǎn)指數(shù),該指數(shù)如果編制得當(dāng),甚至能比現(xiàn)實(shí)股票市場(chǎng)中的地產(chǎn)指數(shù)更能反映我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況。因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)股票市場(chǎng)的地產(chǎn)指數(shù)包含的成分股,即現(xiàn)實(shí)中有代表性的上市房地產(chǎn)公司,他們的業(yè)務(wù)和項(xiàng)目可能已經(jīng)延伸到了國(guó)外。

    因此,從虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型的角度對(duì)這些“上市房地產(chǎn)公司”進(jìn)行分析,得出的結(jié)論將是針對(duì)某一個(gè)具體縣級(jí)行政區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況,能以更清晰的思路為政策制定提供支撐。

    三、虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型的角色類比分析

    (一)政府在虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中的角色

    在虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中,處于核心地位的是類比為“上市公司”的各個(gè)縣級(jí)行政區(qū)??h級(jí)行政區(qū)的縣委、縣政府、監(jiān)察部門等可以形象地理解成為“上市公司”的董事會(huì)、經(jīng)理層、監(jiān)事會(huì)。

    (二)房地產(chǎn)企業(yè)在虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中的角色

    在虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中,縣政府類比為“上市公司”。在這種情況下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中扮演什么角色?在此可以將房屋理解為縣政府這個(gè)“上市公司”向社會(huì)提供的產(chǎn)品,而房屋這種產(chǎn)品是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織建筑企業(yè)生產(chǎn)的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所起的作用類似于“包工頭”或者“代工廠”,因此可以將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理解為縣政府這個(gè)“上市公司”生產(chǎn)房屋這種產(chǎn)品的外包代工廠。

    在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中根據(jù)運(yùn)營(yíng)模式不同可以分為幾種類型:一是住宅開發(fā)企業(yè),這類企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式是將住宅開發(fā)出來,然后出售;二是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),其中一部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)出來后將其出售,這部分企業(yè)的角色與住宅開發(fā)企業(yè)的角色相同,另一部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)出來后并不是簡(jiǎn)單的出售,而是作為物業(yè)持有運(yùn)營(yíng),待其升值。對(duì)于將商品房生產(chǎn)出來之后直接出售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,他們?cè)谔摂M房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中的角色就是政府的“代工廠”。而對(duì)于將商業(yè)地產(chǎn)生產(chǎn)出來之后作為物業(yè)持有運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,它們?cè)谔摂M房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中的角色類似于現(xiàn)實(shí)股票市場(chǎng)中的“莊家”,因?yàn)楣善笔袌?chǎng)中的“莊家”操作手法就是持有股票,通過各種運(yùn)作手段,將股票價(jià)格炒高,然后出售獲取高額差價(jià)。

    (三)購(gòu)房者在虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中的角色

    購(gòu)房者投資購(gòu)買某個(gè)城市的商品房,在虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中相當(dāng)于購(gòu)買該“上市公司”的產(chǎn)品。而商品房這種產(chǎn)品具有投資品屬性,因此具有金融資產(chǎn)的性質(zhì),從這個(gè)角度看,購(gòu)買某個(gè)城市的商品房相當(dāng)于選擇成為該“上市公司”的股東。城市發(fā)展前景好、配套設(shè)施健全,意味著商品房升值,購(gòu)房者作為城市的“股東”享受股票升值收益。

    (四)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中土地價(jià)格本質(zhì)的理解

    對(duì)于土地價(jià)格的理解,首先要從一般商品市場(chǎng)出發(fā),在普通商品市場(chǎng)中,企業(yè)將產(chǎn)品的生產(chǎn)外包給代工廠,代工廠按照企業(yè)要求生產(chǎn)產(chǎn)品,并交給企業(yè),從而獲取代工費(fèi),而企業(yè)則通過出售產(chǎn)品獲取收入和利潤(rùn)。這里的代工費(fèi)實(shí)際上是企業(yè)出售產(chǎn)品所得利潤(rùn)的一部分,是代工廠參與產(chǎn)品利潤(rùn)分配的一種形式。類似的角色是金融機(jī)構(gòu)通過貸款向企業(yè)和代工廠提供融資,然后通過收取資金利息的方式參與產(chǎn)品利潤(rùn)分配。而代工費(fèi)和利息的多少取決于代工廠和金融機(jī)構(gòu)在整個(gè)價(jià)值鏈中的相對(duì)地位和話語權(quán)。

    同理,在房屋這種產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售過程中,地方政府作為虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中的“上市公司”,將商品房這種產(chǎn)品的生產(chǎn)外包給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(“代工廠”)。如果按照一般商品市場(chǎng)中的合作模式,代工廠應(yīng)該將生產(chǎn)的產(chǎn)品交給企業(yè),然后獲取代工費(fèi)。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)中略有不同,“代工廠”即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有將生產(chǎn)的產(chǎn)品(商品房)交給地方政府這個(gè)“企業(yè)”,而是由“代工廠”自己出售獲取銷售收入,此時(shí)商品房不能順利變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)將由“代工廠”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。土地價(jià)格在這個(gè)過程中體現(xiàn)為地方政府通過土地拍賣提前拿回自己作為“上游發(fā)包企業(yè)”應(yīng)得的利潤(rùn),從而完成“企業(yè)”與“代工廠”之間的利潤(rùn)分配。這兩部分利潤(rùn)分配的多寡,取決于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與地方政府之間的相對(duì)地位和話語權(quán)。

    為什么可以將土地價(jià)格理解為地方政府作為虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中“上游發(fā)包企業(yè)”這個(gè)角色應(yīng)得的利潤(rùn)呢?合理性在于在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,商品房?jī)r(jià)格很大程度上受所在區(qū)位的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套影響,包括交通、教育、醫(yī)療等領(lǐng)域的完善程度,公共配套設(shè)施越成熟、公共資源越豐富和優(yōu)質(zhì),則房?jī)r(jià)就會(huì)越高,而這些成就的取得得益于地方政府的管理和施政。

    四、房地產(chǎn)市場(chǎng)各主體未來方向把握

    (一)地方政府的施政方向

    在虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中,通過對(duì)地方政府的角色分析可知,地方政府可以通過土地價(jià)格參與房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)分配。因此,如果在不考慮土地的政府壟斷供應(yīng)情況下,地方政府要想獲取高額土地收益,就必須在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各基本面因素上發(fā)力,這些因素包括城市規(guī)劃、交通、教育、醫(yī)療、高端就業(yè)機(jī)會(huì)等。在此基礎(chǔ)上聚攏人氣,人氣帶動(dòng)財(cái)富流入,從而支撐房?jī)r(jià)。如就教育來說,尤其是義務(wù)教育階段的發(fā)展水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響是比較顯著的。因?yàn)榫徒雽W(xué)政策將住宅與子女入學(xué)資格綁定,由此導(dǎo)致附加優(yōu)質(zhì)教育資源的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格提高。

    在普通商品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,產(chǎn)品銷售價(jià)格取決于產(chǎn)品的質(zhì)量、品牌、附加值等因素。而在虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)實(shí)際上就相當(dāng)于提升商品房這種產(chǎn)品的附加值,城市的知名度和美譽(yù)度相當(dāng)于虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中地方政府的“企業(yè)品牌”。

    因此,在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中,地方政府的施政方向應(yīng)該是成為一個(gè)好的公共產(chǎn)品和服務(wù)的提供者,以及優(yōu)秀的城市運(yùn)營(yíng)者。

    另外,對(duì)于土地的政府壟斷供應(yīng)問題,實(shí)際上在虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中并不重要。因?yàn)樵谔摂M房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中存在兩千多家“上市公司”(即兩千多個(gè)縣級(jí)行政區(qū)),作為“代工廠”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在這些“上市公司”中選擇其中一些作為其“上游發(fā)包企業(yè)”,即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的區(qū)位。

    (二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)力方向

    對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,未來應(yīng)該選擇何種運(yùn)營(yíng)模式也可以從虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型的角色類比分析中推導(dǎo)出來。

    在虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型的角色類比分析中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以分成兩類,一是生產(chǎn)出商品房之后直接出售,這類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角色類似于“代工廠”;二是生產(chǎn)出商業(yè)地產(chǎn)之后不直接出售,而是將其作為物業(yè)持有運(yùn)營(yíng),這類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角色類似于現(xiàn)實(shí)股票市場(chǎng)中的“莊家”。以上兩種角色沒有優(yōu)劣之分,只是運(yùn)營(yíng)模式的不同。

    對(duì)于虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中的“代工廠”模式來說,在商品房供不應(yīng)求時(shí),“代工廠”模式可以加快房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn),為其帶來豐厚利潤(rùn),但是一旦商品房供過于求,“代工廠”模式將使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨商品房無法變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)與普通商品市場(chǎng)的最大區(qū)別在于普通商品市場(chǎng)中代工廠根據(jù)上游企業(yè)的訂單進(jìn)行生產(chǎn),不承擔(dān)銷售商品的風(fēng)險(xiǎn),普通商品市場(chǎng)中的代工廠面臨的風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)濟(jì)不景氣導(dǎo)致沒有訂單;而虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中的“代工廠”,即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了生產(chǎn)商品房這種產(chǎn)品外,還需要銷售產(chǎn)品,承擔(dān)產(chǎn)品無法變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

    對(duì)于虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中的“莊家”模式來說,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的要求更高。首先作為“莊家”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要具備雄厚的資金實(shí)力,或者與金融機(jī)構(gòu)保持良好合作關(guān)系以獲取龐大融資;二是作為“莊家”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要具備高超的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)手段,這實(shí)際上屬于持有并運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力;三是作為“莊家”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要在“大盤”走勢(shì)良好的情況下才能增加成功的幾率,此處的“大盤”可以理解為虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中的大盤指數(shù),也可以理解為外部宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。由此可見,當(dāng)虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中的“大盤”走勢(shì)不好,或者外部宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行時(shí),持有并運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的重資產(chǎn)性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將更加艱難。

    (三)房地產(chǎn)投資者選擇

    在虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中,通過對(duì)購(gòu)房者的角色分析可知,購(gòu)房者投資買房實(shí)際上相當(dāng)于選擇做該城市的“股東”。因此,對(duì)房地產(chǎn)投資者的選擇來說,可以從兩方面分析:一是從基本面分析,即根據(jù)商品房所在城市或區(qū)位的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套等方面進(jìn)行選擇,首先選區(qū)位,然后在區(qū)位內(nèi)根據(jù)商品房附加的教育資源等公共服務(wù)進(jìn)行選擇;二是在數(shù)據(jù)可得的前提下從技術(shù)面分析。目前來看基本面分析更適合個(gè)體投資者,因?yàn)橄抻跀?shù)據(jù)可得性,虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中提供的技術(shù)面分析思路可能只有一部分機(jī)構(gòu)投資者可以實(shí)施和運(yùn)用。

    五、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策建議

    (一)政府要從城市運(yùn)營(yíng)的角度發(fā)展房地產(chǎn)

    對(duì)于中央或省級(jí)政府來說,需要將優(yōu)質(zhì)的教育資源、醫(yī)療資源等進(jìn)行疏散,促進(jìn)區(qū)域間基本公共服務(wù)均等化。對(duì)于地方政府來說,一方面要從城市形象、城市宜居等城市吸引力方面著手,做好基礎(chǔ)設(shè)施和基本公共服務(wù)的配套,更多地從城市運(yùn)營(yíng)商的角度出發(fā)促進(jìn)當(dāng)?shù)氐挠布涮缀椭贫溶泴?shí)力提升;另一方面要努力創(chuàng)造高質(zhì)量的就業(yè)機(jī)會(huì),增強(qiáng)城市對(duì)人才的吸引力。

    (二)通過建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制緩解地方政府土地財(cái)政壓力

    以上分析都是建立在現(xiàn)行土地制度之下的,只要土地制度沒有從根本上轉(zhuǎn)變,地方政府就有提升土地價(jià)格進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。為了使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸民生,回歸居住屬性,需要盡快建立和完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,緩解地方政府的財(cái)政壓力,進(jìn)而從動(dòng)機(jī)上打消地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。

    (三)房地產(chǎn)企業(yè)要與實(shí)體產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展

    房地產(chǎn)企業(yè)無論是采用“代工廠”模式,還是采用“莊家”的持有運(yùn)營(yíng)模式,它們的利潤(rùn)最終都是來源于實(shí)體經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上的利潤(rùn)將對(duì)實(shí)體企業(yè)的利潤(rùn)空間形成擠壓,脫離了實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的房地產(chǎn)市場(chǎng)是不可持續(xù)的。在當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展階段,房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展方向只能是與實(shí)體產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)融合發(fā)展,服務(wù)實(shí)業(yè),服務(wù)民生。

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    (陳偉偉,國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)經(jīng)濟(jì)體制與管理研究所)

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