堵塞二手房『陰陽合同』逃稅策議

黃練

2018年10月，稅務(wù)部門依法查處了某影視明星“陰陽合同”偷逃稅問題，迅速成為了網(wǎng)絡(luò)和社會(huì)討論的熱門話題。筆者最近以賣房人的身份暗訪了多家房屋中介機(jī)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)二手房交易“陰陽合同”的現(xiàn)象也十分普遍，80%以上的房屋中介機(jī)構(gòu)為了拉攏客戶，主動(dòng)提出可以幫客戶簽訂“陰陽合同”，少繳稅費(fèi)30%以上。

一、中介利用“陰陽合同”幫忙逃稅的主要方法

當(dāng)買賣雙方就房屋交易價(jià)格達(dá)成一致意見后，房屋中介公司一般會(huì)建議雙方簽訂交易金額不相同的兩份合同，即“陰陽合同”。一份“陰合同”，由雙方私下保存并實(shí)際履行的真實(shí)價(jià)格合同，雙方據(jù)此付款結(jié)算；另一份是“陽合同”，送至相關(guān)行政主管部門專供登記或者備案使用的遠(yuǎn)低于實(shí)際成交價(jià)格的虛假合同，以此價(jià)格作為申報(bào)繳納二手房交易各項(xiàng)稅費(fèi)的計(jì)稅依據(jù)，達(dá)到少繳稅費(fèi)的目的。

據(jù)筆者調(diào)查，一些中介公司除了幫助交易雙方直接簽訂“陰陽合同”外，為了把“陽合同”做得逼真，讓稅務(wù)機(jī)關(guān)難以發(fā)現(xiàn)和查處，有的還想出逃稅“高招”：在組織簽訂“陰陽合同”時(shí)，將陰陽合同之間的差額在“陽合同”中以“裝修款及家具家電等附屬設(shè)施補(bǔ)償款”字樣列入合同中，再以裝修補(bǔ)償款和家具款的名義另外簽一份裝修補(bǔ)償協(xié)議和舊家具買賣協(xié)議，這樣既保證了買賣雙方關(guān)于收付款的權(quán)利義務(wù)，又幫助買賣雙方逃避了部分納稅義務(wù)，房產(chǎn)中介則按照三方合同簽署的總價(jià)款收取傭金。此種做法表面“合法”，三方共贏，但卻造成國(guó)家稅款大量流失。

二、“陰陽合同”出現(xiàn)的主要原因

（一）相關(guān)政策不夠明確。當(dāng)前，各地出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，特別是《存量房屋買賣合同》示范文本中，大多沒有明確二手房裝修款及家具家電等附屬設(shè)施補(bǔ)償款是否應(yīng)計(jì)入房屋交易總價(jià)中申報(bào)納稅，給房產(chǎn)中介和當(dāng)事人通過簽訂“陰陽合同”逃稅留下了操作空間。

（二）利益誘惑。房產(chǎn)交易主體是自然人，稅款多少關(guān)系到每個(gè)人、每個(gè)家庭的切身利益，且房產(chǎn)交易多為一次性行為，而自然人一般納稅意識(shí)比較薄弱，普遍存在著估計(jì)不會(huì)發(fā)現(xiàn)，沒發(fā)現(xiàn)就賺了，即使發(fā)現(xiàn)了大不了補(bǔ)稅的僥幸心理。在自身利益驅(qū)動(dòng)和不良房產(chǎn)中介的誘惑下，很容易鋌而走險(xiǎn)簽訂“陰陽合同”、做出與稅法相違背的舉動(dòng)。

（三）評(píng)估價(jià)格更新滯后。目前，稅務(wù)部門主要按照二手房交易合同價(jià)格、評(píng)估最低限價(jià)“孰高”原則來確定房屋計(jì)稅價(jià)格。近幾年各地房?jī)r(jià)漲幅大，但筆者發(fā)現(xiàn)，由住建委主導(dǎo)制定的評(píng)估價(jià)格（交易指導(dǎo)價(jià)格）調(diào)整嚴(yán)重滯后，有的甚至兩三年不更新，評(píng)估價(jià)格與同期市場(chǎng)價(jià)格相比嚴(yán)重偏低，給買賣雙方利用“陰陽合同”逃稅提供了價(jià)格空間。

（四）聯(lián)合懲戒不到位。二手房交易涉及多個(gè)職能部門，雖然當(dāng)前“陰陽合同”普遍，但據(jù)筆者調(diào)查，當(dāng)前很少有房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員因?yàn)閹椭?dāng)事人簽訂“陰陽合同”逃稅而受到罰款和納入失信“黑名單”受到聯(lián)合懲戒等處罰；當(dāng)事人利用“陰陽合同”逃稅被稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)后，往往只是補(bǔ)稅了事，很少受到處罰，失信成本太低，在社會(huì)上難以起到警示教育作用。

（五）信息共享不到位。雖然大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等現(xiàn)代技術(shù)日益成熟，但是各地受財(cái)力等因素影響，二手房信息共享平臺(tái)建設(shè)進(jìn)度不一，稅務(wù)部門與財(cái)政、住建、國(guó)土等各部門仍存在“信息孤島”；稅務(wù)機(jī)關(guān)全面查詢與征稅有關(guān)的房產(chǎn)信息受到一定的權(quán)限限制，存在信息盲區(qū)和信息滯后問題，使“陰陽合同”有了可乘之機(jī)。

三、“陰陽合同”的危害

一方面損害了國(guó)家利益。當(dāng)前，不少人認(rèn)為二手房交易簽訂“陰陽合同”是“合理避稅”。這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，“合理避稅”的前提是不違法，但“陰陽合同”是故意隱瞞、弄虛作假，通過虛報(bào)過低價(jià)格達(dá)到逃稅的目的，顯然是違法的。它嚴(yán)重?cái)_亂了正常的稅收秩序，破壞了依法、公平、公正的納稅環(huán)境，損害了國(guó)家的合法利益，也削弱了稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策效果。

另一方面不能保障當(dāng)事人自身的權(quán)益，對(duì)交易雙方都存在著極大風(fēng)險(xiǎn)。“陰陽合同”違反了國(guó)家稅收法律法規(guī)，一旦被查出，買賣雙方不僅要補(bǔ)繳稅款，還要接受稅務(wù)機(jī)關(guān)的罰款。如達(dá)到一定條件，當(dāng)事人還有可能要承擔(dān)刑事責(zé)任。同時(shí)，“陰陽合同”還極易產(chǎn)生合同糾紛，當(dāng)房屋價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，一方當(dāng)事人如果以“陰陽合同”為由，通過宣告合同無效等訴訟方法來試圖終止交易，將造成合同無法如約履行。

除此之外，對(duì)于買方來說，即使這次僥幸成功了，可是日后若想再轉(zhuǎn)手出售，由于之前的備案房屋價(jià)格低于正常價(jià)格，出售的房?jī)r(jià)增值額也相應(yīng)提高了。根據(jù)現(xiàn)有稅法的規(guī)定，買方要將這一部分房?jī)r(jià)的增值額繳納增值稅，此外還將承擔(dān)高額的個(gè)人所得稅等稅費(fèi)，也就是說，本次交易雖然少了稅費(fèi)，可是下次交易的稅費(fèi)更多。

對(duì)于賣方來說，如果買方不按期支付備案價(jià)格外的房款或者直接要求按照“陽合同”的價(jià)格來進(jìn)行交易，賣方將陷于困境，只能通過協(xié)商、催討和起訴的方式進(jìn)行維權(quán)，不光會(huì)浪費(fèi)時(shí)間和金錢，還會(huì)因有逃稅的嫌疑被追責(zé)，得不償失。

當(dāng)然，房屋中介機(jī)構(gòu)一旦被查實(shí)有幫助買賣雙方簽訂“陰陽合同”逃稅的行為，也將面臨行政處罰。

四、堵塞“陰陽合同”逃稅漏洞的策議

2018年6月，住建部和稅務(wù)總局等七部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知》（建房［2018］58號(hào)），提出要大力整治房地產(chǎn)“陰陽合同”違法違規(guī)行為。要遏止“陰陽合同”侵蝕稅基的行為，筆者提出如下建議：

1.明確總價(jià)計(jì)稅，防止拆分項(xiàng)目逃稅。針對(duì)買賣雙方為了少繳稅款，將房屋成交價(jià)格拆分為凈房屋價(jià)格和裝飾裝修等價(jià)格的情況，建議修改《存量房屋買賣合同》示范文本，明確二手房的附屬設(shè)施、家具家電、裝飾裝修等有關(guān)價(jià)款應(yīng)全部包含在房屋成交價(jià)內(nèi)，即二手房按總價(jià)計(jì)稅，堵塞通過“陰陽合同”拆分項(xiàng)目、蓄意減少應(yīng)稅金額而逃稅的漏洞。

2.強(qiáng)調(diào)真實(shí)價(jià)格，嚴(yán)明法律責(zé)任。針對(duì)少數(shù)當(dāng)事人認(rèn)為“陰陽合同”是合法避稅的誤區(qū)，建議《存量房屋買賣合同》示范文本明確以下內(nèi)容：“本合同約定的成交價(jià)格是買賣雙方的真實(shí)交易價(jià)格，買賣雙方均同意以本合同約定的房屋成交價(jià)格作為向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅費(fèi)、向貸款機(jī)構(gòu)辦理貸款的相關(guān)依據(jù)。買賣雙方不得為規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)格的合同，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”

3.完善評(píng)估機(jī)制，及時(shí)更新價(jià)格。建議進(jìn)一步完善存量房交易價(jià)格評(píng)估機(jī)制，科學(xué)引入第三方參與定價(jià)機(jī)制，建立與市場(chǎng)價(jià)格同步變化的核定計(jì)稅價(jià)格定期更新機(jī)制，適當(dāng)縮短調(diào)整周期，根據(jù)二手房區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格及時(shí)調(diào)整最低計(jì)稅價(jià)格，壓縮“陰陽合同”的操作利潤(rùn)空間。對(duì)申報(bào)合同價(jià)格明顯低于存量住房申報(bào)價(jià)格評(píng)估值且無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整計(jì)稅價(jià)格，按存量住房申報(bào)價(jià)格評(píng)估值核定征稅。

4.實(shí)施聯(lián)合懲戒，增加失信成本。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)與住建等部門經(jīng)常開展聯(lián)合檢查，一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員有為交易當(dāng)事人簽訂“陰陽合同”提供便利、非法規(guī)避房屋交易稅費(fèi)的行為，嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》等相關(guān)制度規(guī)定實(shí)施聯(lián)合懲戒，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)處以罰款，對(duì)違法違規(guī)典型案例采取曝光、列入違法失信名單等措施。對(duì)個(gè)人蓄意造假行為，嚴(yán)格依法追繳稅款并罰款，同時(shí)將個(gè)人違法逃稅行為與銀行征信系統(tǒng)掛鉤，使其在一段時(shí)間內(nèi)在乘坐高鐵飛機(jī)、高消費(fèi)、銀行信貸、出入境和榮譽(yù)評(píng)選等方面受到限制，切身感受到稅收失信、處處受限，維護(hù)稅法的權(quán)威性、嚴(yán)肅性。

5.強(qiáng)化信息共享，抓好提醒服務(wù)。充分利用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等現(xiàn)代技術(shù)和金稅三期工程，加快信息共享平臺(tái)建設(shè)，打通稅務(wù)、財(cái)政、住建、自然資源等各部門的“信息孤島”，放開稅務(wù)機(jī)關(guān)全面查詢與征稅有關(guān)的房產(chǎn)信息的權(quán)限，如讓稅務(wù)部門能及時(shí)從房產(chǎn)交易中心獲取網(wǎng)簽信息，查詢?cè)隽糠烤W(wǎng)簽信息，驗(yàn)證商品房合同的真實(shí)性，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)和查處“陰陽合同”。稅務(wù)機(jī)關(guān)在嚴(yán)格執(zhí)法的同時(shí)，還應(yīng)從服務(wù)納稅人的角度，對(duì)二手房交易當(dāng)事人事前加強(qiáng)涉稅政策宣傳，抓好善意的風(fēng)險(xiǎn)提醒服務(wù)和警示教育，幫助其認(rèn)清“陰陽合同”帶來的危害和存在的巨大風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)當(dāng)事人自覺抵制“陰陽合同”，依法履行納稅義務(wù)。此外，在加大對(duì)廣大群眾的宣傳力度的同時(shí)，利用典型“陰陽合同”案加強(qiáng)警示教育，如稅務(wù)機(jī)關(guān)嚴(yán)肅查處范冰冰“陰陽合同”案，就對(duì)那些藐視稅法、心存僥幸的人以強(qiáng)烈警示，對(duì)廣大公民也是一次很好的普法教育。