無(wú)償贈(zèng)送商品房等業(yè)務(wù)的涉稅處理

李明泰

鴻都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司成立于2016年11月，位于一市區(qū)，是增值稅一般納稅人，實(shí)收資本9000萬(wàn)元，其中自然人持股3000萬(wàn)元，購(gòu)得322畝土地的使用權(quán)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)有甲、乙、丙三棟高層樓房。該公司2017年會(huì)計(jì)利潤(rùn)為100萬(wàn)元，2017年申報(bào)應(yīng)納稅所得額為220萬(wàn)元，已經(jīng)繳納企業(yè)所得稅55萬(wàn)元。該項(xiàng)目總可售面積100000平方米，2017年已售面積45000平方米，已售房屋已經(jīng)交付，業(yè)主已入住，公司已結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本。2018年3月23日公司聘請(qǐng)稅務(wù)師幫助審查賬務(wù)，發(fā)現(xiàn)存有稅收疑問(wèn)的業(yè)務(wù)和事項(xiàng)如下：

1.2017年1月8日憑證。

將3000平方米的商品房贈(zèng)送給房管部門(mén)：

借：營(yíng)業(yè)外支出——捐贈(zèng) 11922180

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 11922180

同類別開(kāi)發(fā)產(chǎn)品同期銷售均價(jià)為8440.00元/平方米，房屋結(jié)轉(zhuǎn)成本均價(jià)為3673.84元/平方米。

2.2017年1月12日憑證。

支付第一建設(shè)工程有限公司建安款：

借：開(kāi)發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi) 28000000

貸：銀行存款——市陽(yáng)光建行營(yíng)業(yè)部 18000000

其他應(yīng)付款——第一建設(shè)工程有限公司10000000

支付第一建設(shè)工程有限公司工程款，合同約定建安工程費(fèi)1800萬(wàn)元，甲供材鋼材價(jià)值1000萬(wàn)元。收到建安發(fā)票開(kāi)票金額2800萬(wàn)元。

3.2017年1月19日憑證。

向環(huán)保局繳納工地施工排污費(fèi)、施工噪聲費(fèi)：

借：開(kāi)發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi) 20000

貸：銀行存款——市陽(yáng)光建行營(yíng)業(yè)部 20000

4.2017年2月14日憑證。

付安潤(rùn)律師事務(wù)所律師鐘宏咨詢費(fèi)：

借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)10000

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅 745

現(xiàn)金 9255

5.2017年3月15日憑證。

支付建安工程款：

借：開(kāi)發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)20000000

貸：銀行存款18000000

其他應(yīng)付款——質(zhì)量保證金2000000

支付建筑有限公司工程款，合同價(jià)款2000萬(wàn)元，現(xiàn)支付1800萬(wàn)元，預(yù)留10%質(zhì)量保證金，三年后無(wú)質(zhì)保問(wèn)題再予以支付。收到的建安發(fā)票開(kāi)票金額1800萬(wàn)元。

6.2017年5月30日憑證。

收取幼兒園租金及物管費(fèi)：

借：銀行存款 800000

貸：其他應(yīng)收款——租賃費(fèi) 400000

——物管費(fèi) 400000

將小區(qū)幼兒園租賃給乖乖寶貝教育集團(tuán)，年租金60萬(wàn)元、物管費(fèi)60萬(wàn)元?，F(xiàn)收取2017年5—12月租金40萬(wàn)元、物管費(fèi)40萬(wàn)元。根據(jù)企業(yè)管理人員筆錄，企業(yè)未提供物業(yè)管理服務(wù)。

7.2017年6月20日憑證。

未分配利潤(rùn)轉(zhuǎn)增資本：

借：未分配利潤(rùn) 30000000

貸：實(shí)收資本——企業(yè)股 22500000

實(shí)收資本——姚永飛 3750000

實(shí)收資本——張其亞 3750000

8.2017年7月18日

預(yù)提項(xiàng)目建安工程費(fèi)：

借：開(kāi)發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi) 4000000

貸：其他應(yīng)付款 4000000

出包工程已竣工（合同工程價(jià)款3000萬(wàn)元），竣工驗(yàn)收等資料齊全，因和施工方對(duì)最終結(jié)算價(jià)存在爭(zhēng)議，尚未辦理結(jié)算，未取得全額發(fā)票，現(xiàn)預(yù)提建安工程款400萬(wàn)元。

9.2017年8月1日支付裝修支出。

借：長(zhǎng)期待攤費(fèi) 450000

貸：銀行存款——市陽(yáng)光建行營(yíng)業(yè)部 450000

借：管理費(fèi)用——其他 450000

貸：長(zhǎng)期待攤費(fèi) 450000

為了增加銷售，公司在市中心租賃房屋作為售樓部，對(duì)房屋進(jìn)行裝修，裝修支出45萬(wàn)元。

10.2017年8月22日支付土地款。

借：無(wú)形資產(chǎn)——土地 9000000

貸：銀行存款——市陽(yáng)光建行營(yíng)業(yè)部 9000000

我公司購(gòu)入土地9000平方米用于建設(shè)自用的辦公樓，按照土地出讓合同，土地于2017年9月30日交付企業(yè)并取得土地使用權(quán)證，契稅、印花稅已繳納。

11.通過(guò)社會(huì)公益組織向社區(qū)捐款16萬(wàn)元整。2017年8月30日支付捐款。

借：營(yíng)業(yè)外支出——捐款支出 160000

貸：銀行存款——市陽(yáng)光建行營(yíng)業(yè)部 160000

12.2017年9月22日收取房屋面積補(bǔ)差。

借：現(xiàn)金 480000

貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 480000

13.2017年9月25日收取房款及違約金。

借：銀行存款——市陽(yáng)光建行營(yíng)業(yè)部 472000

預(yù)收賬款 422000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 844000

營(yíng)業(yè)外收入——違約金 50000

銷售房屋合同金額844000.00元，按約定分兩次付款，因客戶逾期付款，收取違約金50000.00元。

14.2017年11月15日預(yù)收2年租金。

借：銀行存款——市陽(yáng)光建行營(yíng)業(yè)部 2000000

貸：預(yù)收賬款 2000000

我公司將開(kāi)發(fā)商品房出租給英侖有限公司，年租金1000000元。租賃房屋2017年11月25日交付，租金2018年1月1日起算。

15.2017年12月31日收取五興公司借款本息。

借：銀行存款——市陽(yáng)光建行營(yíng)業(yè)部 6600000

貸：其他應(yīng)收款——五興公司 6600000

五興公司2016年12月31日向我公司借款600萬(wàn)元，約定期限一年，年利率10%，現(xiàn)收到五興公司支付的本息款660萬(wàn)元。

16.2017年12月31日按權(quán)益法核算確認(rèn)投資收益。

借：長(zhǎng)期股權(quán)投資——中潤(rùn)公司 200000

貸：投資收益 200000

要求：根據(jù)提供資料的先后順序，分稅種扼要指出該公司存在的納稅問(wèn)題，計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅和企業(yè)所得稅金額，土地使用稅20元/平方米，土地增值稅預(yù)征率為2%，上述收入均為含稅收入，假設(shè)不考慮其他因素。

案例解析：

一、存在的問(wèn)題

業(yè)務(wù)（1）：將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品無(wú)償贈(zèng)送，應(yīng)按視同銷售確認(rèn)相應(yīng)收入、成本，申報(bào)繳納增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加。相應(yīng)城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。

同類別開(kāi)發(fā)產(chǎn)品同期銷售均價(jià)為8440.00元/平方米，成本均價(jià)為3673.84元/平方米。

應(yīng)確認(rèn)收入8440.00×3000.00÷（1+11%）=25320000.00÷（1+11%）=22810810.81（元）

應(yīng)確認(rèn)成本3673.84×3000.00=11021520.00（元）

應(yīng)申報(bào)繳納增值稅25320000.00÷（1+11%）×11%=2509189.19（元）

應(yīng)申報(bào)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=2509189.19×7%=175643.24（元）

應(yīng)申報(bào)繳納教育費(fèi)附加=2509189.19×3%=75275.68（元）

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2016]43號(hào)）規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=25320000.00÷（1+11%）×2%=456216.22（元）

上述城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅合計(jì)707135.14元，應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。

由于該捐贈(zèng)不符合可稅前扣除條件，因此成本不得稅前扣除。

該項(xiàng)業(yè)務(wù)合計(jì)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額22810810.81-707135.14=22103675.67（元）

業(yè)務(wù)（2）：這項(xiàng)業(yè)務(wù)存在甲供材的建設(shè)施工行為，按照開(kāi)票金額入賬，存在甲供材重復(fù)記賬，應(yīng)調(diào)減開(kāi)發(fā)成本10000000.00元。

業(yè)務(wù)（3）：向環(huán)保局繳納施工工地排污費(fèi)、施工噪聲費(fèi)應(yīng)由施工企業(yè)承擔(dān)，應(yīng)調(diào)減開(kāi)發(fā)成本20000.00元。

業(yè)務(wù)（4）：付律師咨詢費(fèi)，未取得發(fā)票，不予稅前列支，應(yīng)調(diào)減開(kāi)發(fā)間接費(fèi)10000.00元。

應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅10000×（1-20%）×20%=1600（元）

少代扣代繳個(gè)人所得稅1600-745=855（元）

業(yè)務(wù)（5）：未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除，應(yīng)調(diào)減開(kāi)發(fā)成本200萬(wàn)元。

業(yè)務(wù)（6）：收取幼兒園租金及物管費(fèi)，應(yīng)確認(rèn)收入，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額800000.00÷（1+11%）=720720.72（元）。由于企業(yè)未提供物管服務(wù)，該物管費(fèi)屬于以其他形式收取的租金，應(yīng)按照租賃業(yè)征收增值稅、城建稅及教育費(fèi)附加。本題出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)按11%的稅率繳納增值稅。

應(yīng)申報(bào)繳納增值稅=800000.00÷（1+11%）×11%=79279.28（元）

應(yīng)申報(bào)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅79279.28×7%=5549.55（元）

應(yīng)申報(bào)繳納教育費(fèi)附加=79279.28×3%=2378.38（元）

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2016]43號(hào)）規(guī)定，房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

應(yīng)申報(bào)繳納房產(chǎn)稅=800000.00÷（1+11%）×12%=720720.72×12%=86486.5（元）

上述城建稅、教育費(fèi)附加及房產(chǎn)稅合計(jì)94414.43元，應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。

收取幼兒園租金及物管費(fèi)業(yè)務(wù)合計(jì)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額 800000.00÷（1+11%）-94414.43=720720.72-94414.43=626306.29（元）

由于幼兒園用于租賃，未無(wú)償交付業(yè)主委員會(huì)，不屬于公共配套設(shè)施，幼兒園成本10000000.00元，在計(jì)算所得稅時(shí)不予扣除，應(yīng)調(diào)減開(kāi)發(fā)成本10000000.00元。

業(yè)務(wù)（7）：未分配利潤(rùn)轉(zhuǎn)增資本，應(yīng)代扣代繳個(gè)人股東個(gè)人所得稅。

應(yīng)代扣代繳姚永飛個(gè)人所得稅=3750000.00×20%=750000.00（元）

應(yīng)代扣代繳張其亞個(gè)人所得稅=3750000.00×20%=750000.00（元）

共計(jì)應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅=1500000.00（元）

業(yè)務(wù)（8）：出包工程因未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。因此企業(yè)所得稅結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，可以預(yù)提3000×10%=300萬(wàn)元，應(yīng)調(diào)減開(kāi)發(fā)成本400-300=100萬(wàn)元

業(yè)務(wù)（9）：長(zhǎng)期待攤費(fèi)攤銷年限不得少于3年，2017年可攤銷金額為：450000.00÷3÷12×6=75000.00（元），應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額=450000-75000.00=375000.00（元）

業(yè)務(wù)（10）：按照土地出讓合同約定，土地于2017年9月30日交付，應(yīng)申報(bào)繳納土地使用稅9000×20×3÷12=45000.00（元）。

上述土地使用稅45000.00元，應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。

業(yè)務(wù)（11）：捐贈(zèng)支出扣除限額=會(huì)計(jì)利潤(rùn)100萬(wàn)元×12%=12萬(wàn)元，實(shí)際捐贈(zèng)16萬(wàn)元，大于捐贈(zèng)支出扣除限額，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額16萬(wàn)元-12萬(wàn)元=4萬(wàn)元

業(yè)務(wù)（12）：收取房屋面積補(bǔ)差，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入，應(yīng)調(diào)增開(kāi)發(fā)間接費(fèi)480000.00元、調(diào)增應(yīng)納稅所得額480000.00÷（1+11%）=432432.43（元）。收取房屋面積補(bǔ)差收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)11%稅率征收增值稅。

應(yīng)申報(bào)繳納增值稅=480000.00÷（1+11%）×11%=47567.57（元）

應(yīng)申報(bào)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=47567.57×7%=3329.73（元）

應(yīng)申報(bào)繳納教育費(fèi)附加=47567.57×3%=1427.03（元）

應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=480000.00÷（1+11%）×2%=8648.65（元）

上述城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅合計(jì)13405.41元，應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。

收取房屋面積補(bǔ)差合計(jì)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額480000.00÷（1+11%）-13405.41=432432.43-13405.41=419027.02（元）

業(yè)務(wù)（13）：收取違約金應(yīng)作為銷售收入的一部分，申報(bào)繳納增值稅等。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定，對(duì)增值稅一般納稅人向購(gòu)買(mǎi)方收取的價(jià)外費(fèi)用、違約金，應(yīng)視為含稅收入，在征稅時(shí)要換算為不含稅收入。違約金按銷售不動(dòng)產(chǎn)11%稅率征收增值稅。

應(yīng)申報(bào)繳納增值稅=50000.00÷（1+11%）×11%=4954.95（元）

應(yīng)申報(bào)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=4954.95×7%=346.85（元）

應(yīng)申報(bào)繳納教育費(fèi)附加=4954.95×3%=148.65（元）

應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=50000.00÷（1+11%）×2%=900.9（元）

上述城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅合計(jì)1396.4元，應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。

業(yè)務(wù)（14）：預(yù)收2年房屋租金，應(yīng)于收到租金時(shí)申報(bào)繳納增值稅等。不動(dòng)產(chǎn)租賃收入按11%稅率征收增值稅。

應(yīng)申報(bào)繳納增值稅=2000000.00÷（1+11%）×11%=198198.2（元）

應(yīng)申報(bào)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=198198.2×7%=13873.87（元）

應(yīng)申報(bào)繳納教育費(fèi)附加=198198.2×3%=5945.95（元）

上述城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加合計(jì)19819.82元，應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。

業(yè)務(wù)（15）：收取五興公司借款利息，應(yīng)確認(rèn)利息收入，利息收入是含增值稅收入，要換算為不含增值稅收入600000.00÷（1+6%）=566037.74（元）。調(diào)增應(yīng)納稅所得額566037.74元。借款利息收入按金融業(yè)6%稅率征收增值稅。

應(yīng)申報(bào)繳納增值稅=600000÷（1+6%）×6%=33962.26（元）

應(yīng)申報(bào)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=33962.26×7%=2377.36（元）

應(yīng)申報(bào)繳納教育費(fèi)附加=33962.26×3%=1018.87（元）

上述城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加合計(jì)3396.23元，應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。

收取五興公司借款利息合計(jì)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額合計(jì)566037.74-3396.23=562641.51（元）

業(yè)務(wù)（16）：按權(quán)益法核算確認(rèn)投資收益，應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額200000.00元。

二、計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳各稅費(fèi)金額

1、增 值 稅 =2509189.19（1）+79279.28（6）+47567.57（12）+4954.95（13）+198198.2（14）+33962.26（15）=2873151.45（元）

2、城建稅=175643.24（1）+5549.55（6）+3329.73（12）+346.85（13）+13873.87（14）+2377.36（15）=201120.6（元）

3、教育費(fèi)附加=75275.68（1）+2378.38（6）+1427.03（12）+148.65（13）+5945.95（14）+1018.87（15）=86194.56（元）

4、個(gè)人所得稅=855（4）+1500000.00（7）=1500855（元）

5、房產(chǎn)稅=86486.5（6）（元）

6、土地使用稅=45000.00（10）（元）

7、土地增值稅=456216.22（1）+8648.65（12）+900.9（13）=465765.77（元）

8、企業(yè)所得稅

應(yīng)調(diào)減開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用=10000000（2）+20000（3）+10000（4）+2000000（5）+10000000（6）+1000000（8）-480000（12）=12550000（元），應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額=12550000×45000÷100000=10147500（元）

合計(jì)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額=10147500+22103675.67（1）+626306.29（6）+375000（9）-45000（10）+40000（11）+419027.02（12）-1396.4（13）-19819.82（14）+562641.51（15）-200000（16）=34007934.27（元）

應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅=34007934.27×25%=8501983.57（元）