共有產(chǎn)權(quán)房制度的民法適用分析

摘 要： 文章認為共有產(chǎn)權(quán)房制度建立在民法按份共有制度基礎之上，但又因其社會保障的屬性而不能全然為現(xiàn)行民事法律規(guī)定所涵攝。在共有產(chǎn)權(quán)房的應有部分層面，應限制應有部分的讓與和抵押，并明確政府行使優(yōu)先購買權(quán)的房屋價格確定辦法;在“產(chǎn)權(quán)共有”的內(nèi)外關系層面，相關民法規(guī)則的適用應服務于該制度保障公民基本住宅權(quán)利的政策目的，適當限縮個人的經(jīng)濟自由，以靈活變通的方式將“產(chǎn)權(quán)共有”的內(nèi)外關系納入既存民法規(guī)則的調(diào)整范圍之內(nèi);在共有產(chǎn)權(quán)房的分割層面，共有產(chǎn)權(quán)房原則上禁止分割，但共有人因繼承需要分割的，仍可請求分割。

關鍵詞： 共有產(chǎn)權(quán)房;按份共有;法律適用

中圖分類號：D923.2;D922.38;F293.3 文獻標識碼：A DOI：10.13677/j.cnki.cn65-1285/c.2019.06.11

歡迎按以下方式引用：胡政.共有產(chǎn)權(quán)房制度的民法適用分析[J].克拉瑪依學刊，2019（6）73-79.

中共中央、國務院于2019年1月24日發(fā)布《關于支持河北雄安新區(qū)全面深化改革和擴大開放的指導意見》指出，雄安新區(qū)的個人產(chǎn)權(quán)住房以共有產(chǎn)權(quán)房為主。鑒于雄安新區(qū)的設立是國家的千年大計、是黨中央作出的歷史性戰(zhàn)略選擇，雄安新區(qū)以共有產(chǎn)權(quán)房為主的住房制度必將是中國未來住房供給體系改革的風向標。在此之前，2007年江蘇省淮安市就已經(jīng)開始供應共有產(chǎn)權(quán)房。2014年4月，住房和城鄉(xiāng)建設部將北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市列為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市。截至目前，除上述試點城市外，南京、煙臺、福州等城市亦啟動了共有產(chǎn)權(quán)房項目，并取得了豐富的實踐經(jīng)驗。

雖然各地方對共有產(chǎn)權(quán)房制度有著長達十余年的探索，但我國共有產(chǎn)權(quán)房制度遠未成熟。基于此，共有產(chǎn)權(quán)房制度的頂層設計長期為學界所關注。就法學研究而言，多數(shù)學者集中于從行政法角度探討共有產(chǎn)權(quán)房制度，旨在加強對共有產(chǎn)權(quán)房的管理，但缺乏對該制度的微觀考察。事實上，共有產(chǎn)權(quán)房制度的核心在于按份共有，其主要體現(xiàn)在以下兩個方面：一方面，共有產(chǎn)權(quán)房語境下的“產(chǎn)權(quán)共有”，無非是指中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)，此點不符合共同共有人對“某項財產(chǎn)不分份額地享有權(quán)利并承擔義務”之特征。[1]706另一方面，共同共有因共同關系而生，且該共同關系“一般發(fā)生在互有特殊身份關系的當事人之間”[1]707。但在共有產(chǎn)權(quán)房制度下，購房者與政府顯然不具備依法律或習慣認為具有一定共同目的之共同關系。因此，共有產(chǎn)權(quán)房制度的正常運轉(zhuǎn)離不開相關民法制度、特別是按份共有制度的助力。遺憾的是，當前鮮有學者從民法視角全面審視共有產(chǎn)權(quán)房制度，實踐中也存在與共有產(chǎn)權(quán)房制度相關的民法規(guī)則適用混亂的問題?；诖?，本文對共有產(chǎn)權(quán)房制度的民法適用問題展開研究，旨在調(diào)和該制度運行中廣泛存在的社會保障目的與個人經(jīng)濟自由之間的矛盾。

一、共有產(chǎn)權(quán)房的應有部分

（一）應有部分的處分

1.應有部分的讓與

《物權(quán)法》第101條規(guī)定，按份共有人可以自由處分其應有部分，不必征得其他共有人的同意。此即按份共有區(qū)別于共同共有的主要特征。但考慮到共有產(chǎn)權(quán)房制度的民生保障功能，各地的共有產(chǎn)權(quán)房管理辦法普遍對應有部分的處分自由加以限制，如《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡稱《北京管理辦法》）第25條規(guī)定：“共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額”。筆者贊同該條規(guī)定，因為如此處理可以有效抑制投機，避免共有產(chǎn)權(quán)房淪為套利工具。值得注意的是，《北京管理辦法》第25條亦明確，產(chǎn)權(quán)份額的轉(zhuǎn)讓對象應為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭，且新購房人獲得的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為共有產(chǎn)權(quán)住房，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。筆者認為，對產(chǎn)權(quán)份額受讓人的身份施以一定的限制是合理的。這是因為，共有產(chǎn)權(quán)房制度下的產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓僅涉及購房人對其應有部分的讓與，不會影響政府的產(chǎn)權(quán)份額。由于政府產(chǎn)權(quán)份額將持續(xù)存在，共有產(chǎn)權(quán)房的社會保障屬性并不會改變。如果不限制產(chǎn)權(quán)份額受讓人的身份，那么共有產(chǎn)權(quán)房將無異于商品房。

2.應有部分設定抵押

就購房人能否以其應有部分設定抵押的問題，各地立場不一?！侗本┕芾磙k法》第28條允許購房人將其擁有的房屋產(chǎn)權(quán)份額用于抵押。與之不同，《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》（以下簡稱《上海管理辦法》）第32條嚴格限制應有部分抵押權(quán)的設立，其僅允許設定共有產(chǎn)權(quán)保障住房購房貸款擔保的抵押權(quán)。而《南京市保障性住房共有產(chǎn)權(quán)管理規(guī)定》（以下簡稱《南京管理規(guī)定》）第36條則規(guī)定個人產(chǎn)權(quán)部分抵押需經(jīng)共有產(chǎn)權(quán)人同意。筆者認為，《北京管理辦法》不限制抵押權(quán)設立的做法容易引發(fā)“在住房人不能還款時，銀行拍賣中的共有物分割以及購買人的資格問題”[2]104。 《南京管理規(guī)定》“一刀切”的做法則過于僵化，一方面增加了政府的審核負擔，另一方面埋下了政府濫用權(quán)力的種子。比較而言，《上海管理辦法》的規(guī)定更為合理，其將應有部分抵押權(quán)的設立目的限制于共有產(chǎn)權(quán)房購房貸款一途，不僅切實減輕了購房人的負擔，也避免了抵押權(quán)濫設所引發(fā)的房屋價值貶損問題。

（二）政府對應有部分的優(yōu)先購買權(quán)

根據(jù)《物權(quán)法》第101條規(guī)定，當購房人轉(zhuǎn)讓其應有部分時，政府也享有優(yōu)先購買權(quán)。但是，由于我國多地未對應有部分的轉(zhuǎn)讓和共有產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓加以區(qū)分，且部分地區(qū)禁止應有部分的轉(zhuǎn)讓，故只有少數(shù)地方的管理辦法對政府的優(yōu)先購買權(quán)作原則性的規(guī)定。其中，《北京管理辦法》第25條、《上海管理辦法》第35條明確規(guī)定，購房人轉(zhuǎn)讓應有部分時，政府可在同等條件下優(yōu)先購買。但對于同等條件的確定，《北京管理辦法》第26條規(guī)定“應委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)參照周邊市場價格評估確定”;? 《上海管理辦法》第35條規(guī)定“由市住房保障行政管理部門會同相關行政管理部門，按照符合市場價格的原則另行規(guī)定”。政府行使優(yōu)先購買權(quán)的房屋價格確定辦法之所以不能單純由市場調(diào)節(jié)，原因在于：共有產(chǎn)權(quán)房制度下優(yōu)先購買權(quán)的行使不是為“減少共有人人數(shù)，簡化共有物使用關系”[3]221， 而是為了避免共有產(chǎn)權(quán)房流失，減小套利空間。因此，確定一個客觀公正的價格就顯得尤為必要。比較而言，《北京管理辦法》的規(guī)定更為可取，因為由行政管理部門等利益相關方確定價格，難以做到不偏私，極易損害購房人的利益;而由第三方機構(gòu)進行評估可以保證評估結(jié)果客觀中立，使房屋價格趨近市場價格，有利于保護購房人的權(quán)益。

二、“產(chǎn)權(quán)共有”的內(nèi)部關系

（一）共有產(chǎn)權(quán)房的使用及收益

《物權(quán)法》第94條規(guī)定，按份共有人對共有財產(chǎn)按照其份額享有權(quán)利。具體而言，各共有人在不損害其他共有人之權(quán)利限度內(nèi)，可按其應有部分的份額對共有物之全部為使用收益。[4]354但是，由于共有產(chǎn)權(quán)房的用途僅限居住，因而作為國家公權(quán)力機關的政府，不能像其他共有人那樣具象化地行使居住權(quán)利，況且共有產(chǎn)權(quán)房制度的目的在于保障中低收入群體的基本住宅權(quán)利，如果政府不能確保購房人享有獨立完整的居住權(quán)利，那么該制度的預期效果無疑會大打折扣。因此，為了更好地發(fā)揮共有產(chǎn)權(quán)房制度的功能，政府和購房者應當在購房合同或者房屋使用管理協(xié)議中對政府的用益權(quán)予以限制，并明確購房人享有完整的居住權(quán)利。對此，煙臺市的經(jīng)驗值得推廣?！稛熍_市共有產(chǎn)權(quán)住房管理試行辦法》（以下簡稱《煙臺管理辦法》）第14條規(guī)定：“出售人的不動產(chǎn)份額對應的住房使用權(quán)，原則上無償讓渡給承購人，不向承購人收取租金。雙方上述權(quán)利義務應當在購房合同中加以明確。”

（二）共有產(chǎn)權(quán)房的處分

圍繞共有物的處分，具體到共有產(chǎn)權(quán)房制度層面，主要涉及共有產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓的問題。對于該問題，各地的管理辦法都設置了遠比《物權(quán)法》第97條嚴苛的條件。除《煙臺管理辦法》第13條要求購房人在未取得共有產(chǎn)權(quán)住房的全部不動產(chǎn)份額之前，不得將住房直接上市交易以外;? 《北京管理辦法》第25條、《上海管理辦法》第34條、《南京管理規(guī)定》第37條、《淮安市共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用住房管理辦法（試行）》（以下簡稱《淮安管理辦法》）第22條均規(guī)定購房人須取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年且征得政府同意，才能上市轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)房。筆者認為，在政府和購房人都同意且不違反社會公共利益情況下，過分限制共有產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓并無必要?！稛熍_管理辦法》顯然過于僵化，不當?shù)叵蘅s了共有人處分共有物的權(quán)利;同時，對于共有產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓問題，不能僅根據(jù)各共有人份額比例來決定。畢竟，共有物的轉(zhuǎn)讓涉及對政府產(chǎn)權(quán)份額的處分，而政府產(chǎn)權(quán)份額的存在決定著共有產(chǎn)權(quán)的社會保障屬性。因此，筆者認可轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)房須經(jīng)政府同意的做法。需要補充的是，政府如果不同意轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)房，則應當為購房人提供順暢的退出機制，如允許購房人轉(zhuǎn)讓其產(chǎn)權(quán)份額，這樣既可以實現(xiàn)購房人對其應有部分的處分自由，又可以保證共有產(chǎn)權(quán)房供給的連續(xù)性和流動性。此外，設置購房人的最低持有年限也是必要的，因為這不僅是對購房者收入水平提升的合理預期，而且可以避免投機套利行為的滋生。

（三）共有產(chǎn)權(quán)房的管理

對于共有產(chǎn)權(quán)房的出租，各地的管理辦法大都設有具體的規(guī)定。其中，《北京管理辦法》第23條允許已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租，但應優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購房條件的家庭出租;? 《淮安管理辦法》第24條、《上海管理辦法》第32條、《南京管理規(guī)定》第36條均規(guī)定共有產(chǎn)權(quán)房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前，不得用于出租經(jīng)營，絕對禁止共有產(chǎn)權(quán)房的出租;只有《煙臺管理辦法》沒有提及共有產(chǎn)權(quán)房的出租。筆者認為，原則上應當禁止共有產(chǎn)權(quán)房用于出租經(jīng)營。理由有二：首先，共有產(chǎn)權(quán)房是為了滿足困難群眾的剛性住房需求，如果購房人將共有產(chǎn)權(quán)房用于出租，則表明了購房人不存在剛性住房需求。其次，共有產(chǎn)權(quán)房與廉租房的保障對象是不同的，廉租房主要針對低收入群體，共有產(chǎn)權(quán)房主要針對中低收入群體。對于低收入群體而言，其收入水平尚難承受房屋租賃價格，當務之急是有個安身之所，廉租房恰好能滿足他們的需求;但對中低收入群體而言，其收入水平不符合廉租房的準入條件，尚不能獨立購買商品住房，故被稱作“夾心層”人群。因此，將共有產(chǎn)權(quán)房優(yōu)先面向住房困難群眾出租，無疑混淆了共有產(chǎn)權(quán)房和廉租房的功能定位，無法滿足“夾心層”人群對房屋產(chǎn)權(quán)的需求。

此外，共有產(chǎn)權(quán)房的管理還涉及共有物管理協(xié)議、分管協(xié)議的問題。共有物管理協(xié)議，指共有人為共有物管理而訂立的合同。[3]235分管協(xié)議系共有物管理協(xié)議之一種，指共有人之間約定由某個人或各共有人分別占有共有物的特定部分，并對該部分進行管理的合同。[1]698-699基于共有產(chǎn)權(quán)房的社會保障屬性，共有產(chǎn)權(quán)房制度的運行往往會突破或者限制相關物權(quán)法規(guī)則的適用。因此，要實現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)房制度與物權(quán)法規(guī)則體系的兼容，必須通過共有物管理協(xié)議及分管協(xié)議就相關問題作出特殊約定。如政府無償讓渡住房使用權(quán)給購房者就需要通過簽訂共有產(chǎn)權(quán)房分管協(xié)議實現(xiàn);政府和購房者對共有產(chǎn)權(quán)房保存及改良事宜的安排需要通過簽訂共有物管理協(xié)議加以明確。

（四）共有產(chǎn)權(quán)房費用的負擔

1.保存、改良費用的分擔

保存行為是指以防止共有物的滅失、毀損或其權(quán)利喪失、限制等為目的，維持其現(xiàn)狀的行為。改良行為則指在不改變共有物性質(zhì)的前提下，對共有物進行加工、修理，以增加共有物效用或價值的行為。由于這兩種行為是維護共有物價值之必須，一般而言每位共有人均可單獨為之。也因此，在通常情況下，比較公平的做法是，各共有人按其份額承擔相應的費用。無論是政府，還是購房者實施的保存和改良行為，對于共有產(chǎn)權(quán)房及各共有人均有利無害，故由政府和購房者按其產(chǎn)權(quán)份額承擔相關費用并無不當。但是，政府和購房人的關系有社會保障之意涵且購房者處于弱勢地位，缺乏議價能力，故應限制當事人就該項費用之負擔另行約定。具體而言，政府和購房人的約定只能使購房人的負擔小于或等于其按份額所應承受的費用，但不能大于其按份額所應承受的費用。

2.物業(yè)服務費、維修基金的分擔

對于物業(yè)服務費和維修基金的負擔而言，各地方的共有產(chǎn)權(quán)房管理辦法均規(guī)定購房人應承擔物業(yè)服務費，并全額繳納住宅專項維修資金。究其原因，主要有兩個方面：一方面，業(yè)主繳納物業(yè)服務費、維修基金的目的是為了維持良好的居住體驗和衛(wèi)生秩序，但作為住房共有人的政府不能具象化地行使占有、使用的權(quán)利，故政府無法直接享受因繳納物業(yè)服務費、維修基金所獲得的物業(yè)管理服務;另一方面，購房者享有完整的住房使用權(quán)，時刻享受著來自物業(yè)服務企業(yè)和維修基金的服務。因此，從權(quán)利義務相一致的角度來看，由購房人承擔物業(yè)服務費和維修基金是合理的。

三、“產(chǎn)權(quán)共有”的外部關系

（一）對第三人的權(quán)利

1.物權(quán)請求權(quán)的行使

物權(quán)請求權(quán)是指在物權(quán)圓滿狀態(tài)受到妨害或有可能受到妨害時，物權(quán)人為了除去妨害或者防止妨害的發(fā)生可以憑借該權(quán)利請求妨害人為一定行為或不為一定行為的權(quán)利。在所有物按份共有的情況下，鑒于按份共有系對所有權(quán)量之分割（一定之比率），而非對共有物在量上之劃分，故共有人的權(quán)利并非局限于共有物之特定部分，而是抽象地存在于共有物之任何微小部分。[4]351因此，當共有產(chǎn)權(quán)房受到妨害或有可能受到妨害時，政府和購房人的權(quán)利狀態(tài)亦受同一之妨害或有同一之危險。雖然按份共有人僅對共有物所有權(quán)一定之比例享有權(quán)利，但該權(quán)利在內(nèi)容、性質(zhì)及物權(quán)效力上，與所有權(quán)并無不同?！肮灿腥艘酁樗腥耍瑧c所有人受同一的保護，故凡所有人本于所有權(quán)得行使之權(quán)利，各共有人亦得行使之”[3]238。因此，政府或購房人對于第三人，可以就共有產(chǎn)權(quán)房的全部單獨行使物權(quán)請求權(quán)。政府或購房人行使上述物權(quán)請求權(quán)時，可就共有產(chǎn)權(quán)房的全部加以行使。此外，上述物權(quán)請求權(quán)的行使是為了全體共有人利益，且該利益是就“客觀之法律上利益而言”[3]239，故一方行使物權(quán)請求權(quán)時，無需考慮另一方主觀上有無行使物權(quán)請求權(quán)之意思。

2.債權(quán)請求權(quán)的行使

政府和購房者所享有的債權(quán)請求權(quán)主要包括不當?shù)美颠€請求權(quán)、損害賠償請求權(quán)等。就該種權(quán)利請求的方法，有學者認為，應當區(qū)分對共有物產(chǎn)生的債權(quán)是否為可分割債權(quán)。對于可分割債權(quán)，共有人僅能按其份額提出請求;對于不可分債權(quán)，共有人應請求債務人向全體共有人履行。[5]118但根據(jù)《物權(quán)法》第102條規(guī)定，共有人對第三人享有的債權(quán)原則上應認定為連帶債權(quán)。理由在于，按份共有人內(nèi)部確定的債權(quán)份額并非當然為債務人所明知，故出于對債務人利益的保護，應將其認定為連帶債權(quán)。與上述學者的觀點相比，《物權(quán)法》的規(guī)定更具有合理性和可操作性。但是，在共有產(chǎn)權(quán)房制度下，如將政府、購房人對第三人的債權(quán)認定為連帶債權(quán)，則第三人向政府或購房人全部清償以后，將會產(chǎn)生內(nèi)部求償關系，這對政府、購房人各自債權(quán)份額的實現(xiàn)埋下了隱患。因為一旦出現(xiàn)內(nèi)部求償不能，政府、購房人二者之間必有一方受損?？紤]到政府肩負民生保障的重任，購房人本身就屬于中低收入群體，故應盡量避免二者任一方的利益遭受損失。因此，將共有人所享有的債權(quán)認定為連帶債權(quán)并不有利于共有產(chǎn)權(quán)房制度功能的發(fā)揮。鑒于按份共有的權(quán)屬狀況是共有產(chǎn)權(quán)房的登記事項，根據(jù)登記的公示效力，應推定第三人知道政府和購房人不具有連帶債權(quán)關系。據(jù)此，政府和購房人應依據(jù)《物權(quán)法》第102條但書之規(guī)定按其產(chǎn)權(quán)份額向第三人主張債權(quán)。此時政府和購房人所享有的債權(quán)是按份債權(quán)，如此處理不僅有利于簡化法律關系、削減程序成本，而且可以確保政府、購房人各自債權(quán)份額的實現(xiàn)不因內(nèi)部求償關系而遭受風險。

3.業(yè)主表決權(quán)的行使

對于業(yè)主表決權(quán)行使的問題，各地方的共有產(chǎn)權(quán)房管理辦法均無相關規(guī)定。但是，根據(jù)《物權(quán)法》第76條之規(guī)定，對建筑區(qū)劃內(nèi)有關共有和共同管理權(quán)利的諸多重大事項，都需要由業(yè)主投票表決。筆者認為，由于政府不直接占有、使用共有產(chǎn)權(quán)房，對物業(yè)管理事項并不存在切身的利益，故政府不必行使業(yè)主表決權(quán)，如此處理既可以減輕政府的工作負擔、又可以優(yōu)化購房人的居住體驗。就具體的實現(xiàn)路徑而言，有學者建議，政府和購房者在簽訂購房合同或者房屋使用管理協(xié)議時，應當約定將政府的表決權(quán)以授權(quán)的方式賦予購房人。[6]10筆者贊同該觀點。

（二）對第三人的義務

1.因約定產(chǎn)生的義務

因約定產(chǎn)生的義務，主要是指政府、購房人對共有產(chǎn)權(quán)房的管理、使用等所產(chǎn)生的義務。對此，當事人雙方可就多數(shù)債務人承擔債務的方式進行約定。如果雙方約定按照共有份額承擔債務，那么政府和購房人僅需就其分擔的債務份額向債權(quán)人履行義務;如果雙方約定均須就全部債務承擔清償責任，那么債權(quán)人就有權(quán)請求政府和購房人中的任一方承擔全部債務。但須明確的是，因為連帶債務具有“擔保之機能”[7]388，所以相較按份債務，連帶債務對于債務人頗為不利。因此，除法律有特別規(guī)定外，連帶債務的成立須有當事人的明確約定，沒有約定或約定不明的，應推定為按份債務。[8]332此外，轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)房之給付義務具有一定的特殊性。因為共有產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓須征得政府和購房人的一致同意且其給付不可分，所以該義務的履行需要政府和購房人共同為之。

2.因法律直接規(guī)定產(chǎn)生的義務

因法律直接規(guī)定產(chǎn)生的義務，主要指因共有產(chǎn)權(quán)房而生的侵權(quán)損害賠償義務，主要涉及：建筑物等脫落墜落致害責任、建筑物等倒塌致害責任、拋擲墜落物品致害責任。在建筑物等脫落墜落致害的情況下，政府和購房人作為共有產(chǎn)權(quán)房的所有人都有維修、注意義務。如果損害發(fā)生的原因是所有人疏于履行維修、注意義務或者所有人不能證明自己沒有過錯，那么政府和購房人應按其所持有的份額承擔損害賠償。此外，為避免購房人遭受不公平待遇，政府和購房人就該損害賠償所作的內(nèi)部約定只能減小而不能加大購房人的責任分擔比例。而在建筑物等倒塌致害的情況下，由于該種損害的責任主體一般為建設單位和施工單位，且所有人常為該種損害的受害者，[9]680-681故政府和購房人通常無需就該種損害承擔損害賠償責任。就拋擲墜落物品致人損害而言，如果難以確定具體侵權(quán)人，一般由可能加害的建筑物使用人給予補償，除非相關使用人能夠證明自己不是侵權(quán)人。由于政府將其所享有的住房使用權(quán)無償讓與購房人，政府不能被視為建筑使用人，其也就無法成為拋擲墜落物品致害的責任主體，損害賠償?shù)牧x務只由購房人承擔。

四、共有產(chǎn)權(quán)房的分割

（一）共有產(chǎn)權(quán)房原則上禁止分割

《物權(quán)法》第99條規(guī)定，按份共有人可以隨時請求分割共有物，但共有人之間另有約定的除外。此即按份共有制度下共有物分割自由之規(guī)定。按份共有人之所以享有共有物分割之自由，是因為按份共有人之間并不存在人的結(jié)合關系，其對各自應有份額享有相當于分別所有的權(quán)利。此外，從經(jīng)濟層面觀之，共有物的用益、管理、處分均須依多數(shù)決為之，這不僅妨礙共有物用益和管理，而且會阻滯共有物的流通，不利于公共利益之實現(xiàn)。故此，法律允許按份共有人隨時分割共有物，以盡快結(jié)束共有狀態(tài)。而在共有產(chǎn)權(quán)房制度下，政府和購房者雖無人的結(jié)合關系，但不能徑行適用《物權(quán)法》共有物分割自由之規(guī)定。這是因為，共有產(chǎn)權(quán)房制度的設計不是出于經(jīng)濟、效率方面的考量，而是為了滿足中低收入群體的住房需求。倘若政府和購房人得隨時請求分割共有產(chǎn)權(quán)房，一方面不能為購房人提供穩(wěn)定的預期，不利于購房人經(jīng)濟計劃的開展;另一方面則為購房人創(chuàng)造了絕佳的套利空間。所以，共有產(chǎn)權(quán)房原則上是不能分割的。對此，政府和購房人可以在購房合同或者房屋使用管理協(xié)議中對共有產(chǎn)權(quán)房的禁止分割事宜另行約定，以排除《物權(quán)法》第99條共有物分割自由之規(guī)定的適用。但須明確的是，即使政府和購房人約定不能分割共有產(chǎn)權(quán)房，但共有人有重大理由（如繼承等）需要分割的，仍可請求分割。

（二）禁止分割之例外：因繼承而分割

對于共有產(chǎn)權(quán)房的繼承問題，只有煙臺、上海兩地提出了處理方案。《煙臺管理辦法》第13條規(guī)定，因繼承需轉(zhuǎn)移個人享有的不動產(chǎn)份額的，繼承人可以繼續(xù)與出售人（政府）按份共有不動產(chǎn)權(quán)利。換言之，《煙臺管理辦法》沒有對共有產(chǎn)權(quán)房的繼承施加任何限制。而《上海管理辦法》第39條規(guī)定，購房人均死亡，其共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)份額的繼承人不符合共有產(chǎn)權(quán)保障住房申請條件的，住房保障機構(gòu)可以按照依法分割共有物的方式，處置共有產(chǎn)權(quán)房。比較而言，上海的處理方案更為合理。理由為：首先，上海方案更符合共有產(chǎn)權(quán)房制度創(chuàng)設的目的。共有產(chǎn)權(quán)房制度是為了滿足中低收入群體的住房需求，但購房人的繼承人未必屬于中低收入群體。如果不對共有產(chǎn)權(quán)房繼承人的身份施加限制，則極易使共有產(chǎn)權(quán)房流入目標群體之外。其次，限定繼承人的身份可以使共有產(chǎn)權(quán)房供應體系封閉運轉(zhuǎn)，從而實現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)房的“循環(huán)利用”，這將避免共有產(chǎn)權(quán)房的重復興建，大大減輕政府的財政負擔和相應的社會成本。最后，上海方案強調(diào)依法分割共有物，其所謂“法”主要是指《物權(quán)法》《繼承法》。依照《物權(quán)法》《繼承法》共有物、遺產(chǎn)分割的指導思想，繼承人可以通過折價等方式獲得足額補償，并不會蒙受財產(chǎn)利益上的損失。上海方案既符合共有產(chǎn)權(quán)房制度的本旨、又能妥善保護繼承人的利益，故相較煙臺方案為優(yōu)。

但是，對于共有產(chǎn)權(quán)房的分割方法，是否需要作有別于《物權(quán)法》的特殊處理？筆者認為，根據(jù)《物權(quán)法》第100條之規(guī)定，共有人可以采取實物分割、變價分割或者折價分割的方法對共有物予以分割。由于共有產(chǎn)權(quán)房不應通過繼承的方式流入不符合共有產(chǎn)權(quán)房申請條件的繼承人之手，故當共有產(chǎn)權(quán)房需要分割時，必須使繼承人從共有中退出，以確保政府在分割后對共有產(chǎn)權(quán)房享有完整的所有權(quán)。因此，分割共有產(chǎn)權(quán)房應采折價分割的方法，即共有人將共有物全部分配于其中一人或數(shù)人，而對于其他未分得共有物之共有人，代之以金錢補償?？墒牵瑑H依據(jù)《物權(quán)法》第100條之規(guī)定進行分割的話，既可以將共有產(chǎn)權(quán)房分配給政府，也可以將其分配給購房人的繼承人。對此，在現(xiàn)有立法條件下，必須找到一條合理的解釋路徑將共有產(chǎn)權(quán)房的分配對象限定為政府。由于前述共有產(chǎn)權(quán)房之分割因繼承而生，故此種分割應顧及遺產(chǎn)分割之特殊性，不能單純適用《物權(quán)法》第100條之規(guī)定?！独^承法》第29條規(guī)定：“遺產(chǎn)分割應當有利于生產(chǎn)和生活需要，不損害遺產(chǎn)的效用。不宜分割的遺產(chǎn)，可以采取折價、適當補償或者共有等方法處理?！庇纱丝梢?，遺產(chǎn)分割之方法更注重遺產(chǎn)效用的發(fā)揮。而共有產(chǎn)權(quán)房的首要功能在于滿足中低收入群體的住房需求，因此，因繼承需要分割共有產(chǎn)權(quán)房時，可以援用《繼承法》第29條之規(guī)定，以發(fā)揮共有產(chǎn)權(quán)房的效用為指向，將折價分割的分配對象限定為政府。

五、結(jié)語

共有產(chǎn)權(quán)房制度經(jīng)過我國不同地方十余年的探索，已經(jīng)成為中國未來住房供給體系改革的風向標。然而，我國共有產(chǎn)權(quán)房制度仍存在著立法缺位、管理粗放、脫離實際等諸多問題。對此，筆者通過比較各地方共有產(chǎn)權(quán)房管理經(jīng)驗、結(jié)合相關民事法律、以按份共有為線索，系統(tǒng)梳理了共有產(chǎn)權(quán)房制度運行過程中可能出現(xiàn)的問題，并在現(xiàn)行民事法律體系框架下提出了相對合理的解決方案。筆者認為，共有產(chǎn)權(quán)房制度的各個環(huán)節(jié)必須貫徹好保障中低收入群體基本住宅權(quán)利的意旨，與共有產(chǎn)權(quán)房制度相關聯(lián)的各項民事制度也應服務于這一意旨的實現(xiàn)。因此，在共有產(chǎn)權(quán)房制度運行的過程中，不應僵化地適用相關民法規(guī)則，而應在現(xiàn)行民事法律體系中以靈活變通的方式將共有產(chǎn)權(quán)房制度納入既存民法制度的框架之內(nèi)，實現(xiàn)新制度與舊制度的和諧共生。

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