房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)研究綜述

李婧

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格;波動(dòng);研究綜述

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2018年11月8日

由于住房是家庭的重要資產(chǎn)配置方式，并且房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，因此房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)問(wèn)題成為國(guó)內(nèi)外學(xué)者長(zhǎng)期研究的重要課題之一。

一、國(guó)內(nèi)的研究

國(guó)內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)原因的研究主要從預(yù)期、匯率、經(jīng)濟(jì)基本面、土地價(jià)格、信貸擴(kuò)張和城鎮(zhèn)化等方面來(lái)進(jìn)行。

（一）預(yù)期和利率的影響。況偉大（2010）用中國(guó)35個(gè)大中城市1996～2007年數(shù)據(jù)和適應(yīng)性預(yù)期模型分析了預(yù)期和投機(jī)都對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響。分析結(jié)果表明，預(yù)期和投機(jī)都對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)有顯著影響：當(dāng)消費(fèi)性需求為主時(shí)，上期價(jià)格的高低與房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度成反向關(guān)系;當(dāng)投資性需求為主時(shí)，上期價(jià)格的高低與房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度成正向關(guān)系;房?jī)r(jià)受利率變動(dòng)的影響最大;房?jī)r(jià)受經(jīng)濟(jì)基本面的影響大于受房?jī)r(jià)預(yù)期和房地產(chǎn)投機(jī)的影響;房?jī)r(jià)波動(dòng)受前一期房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響高于后一期房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響，說(shuō)明適應(yīng)性預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響高于理性預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響。

路暢、武建新（2014）基于中國(guó)35個(gè)大中城市2000～2011年的數(shù)據(jù)用最優(yōu)跨期模型分析了預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。分析結(jié)果表明：從全國(guó)范圍來(lái)看，預(yù)期因素對(duì)住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的解釋力要強(qiáng)于經(jīng)濟(jì)基本面;從東部和中部地區(qū)來(lái)看，預(yù)期收入對(duì)住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的影響要略高于全國(guó)平均水平;預(yù)期房?jī)r(jià)對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響要明顯低于全國(guó)平均水平;利率對(duì)住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的影響不顯著。

趙偉等（2018）以預(yù)期為載體將媒體報(bào)道因素引入住房市場(chǎng)均衡模型，并運(yùn)用中國(guó)21個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)樣本實(shí)證檢驗(yàn)了媒體報(bào)道與房?jī)r(jià)波動(dòng)的動(dòng)態(tài)趨勢(shì)。結(jié)果發(fā)現(xiàn)：媒體關(guān)注度對(duì)一線城市和二三線城市房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響存在明顯差異，當(dāng)期媒體關(guān)注度對(duì)二三線城市的影響大于一線城市;媒體情緒對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響存在著明顯的不對(duì)稱，相較于悲觀的媒體情緒，樂(lè)觀的情緒經(jīng)公眾傳染所形成的"螺旋"效應(yīng)更大，更容易催化公眾的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，助長(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱情，進(jìn)而加劇房?jī)r(jià)波動(dòng)。

王頻、侯成琪（2017）研究了預(yù)期對(duì)住房?jī)r(jià)格和宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。研究結(jié)果表明：住房交易成本和住房?jī)r(jià)格加成的預(yù)期沖擊，不僅具有理論上的合理性，而且具有經(jīng)驗(yàn)上的識(shí)別性和重要性;雖然當(dāng)期住房?jī)r(jià)格上漲會(huì)增加住房使用者成本，但是如果預(yù)期未來(lái)住房?jī)r(jià)格會(huì)大幅上漲，家庭的住房使用者成本也會(huì)下降，從而出現(xiàn)越漲越買的現(xiàn)象;如果政府因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)快而實(shí)施增加住房交易成本等房地產(chǎn)業(yè)的緊縮政策，但是公眾預(yù)期未來(lái)政府會(huì)因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)下行轉(zhuǎn)而采取房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張政策，則這種預(yù)期會(huì)使當(dāng)前的緊縮政策失效;如果政府能夠引導(dǎo)公眾形成正確的預(yù)期，則能夠改善房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的經(jīng)濟(jì)效果;而公眾的錯(cuò)誤預(yù)期會(huì)增加經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，因?yàn)楸仨氝M(jìn)行反向修正來(lái)抵消錯(cuò)誤預(yù)期對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響。

（二）匯率變動(dòng)的影響。杜敏杰、劉霞輝（2007）認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格的現(xiàn)值理論匯率的小幅變動(dòng)可以通過(guò)久期杠桿使房地產(chǎn)價(jià)格大幅度變化。依資產(chǎn)定價(jià)無(wú)套利規(guī)則，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲需要同等幅度的地租上漲來(lái)支撐，如果上述關(guān)系不能滿足，就會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。

王愛(ài)儉、沈慶劼（2007）認(rèn)為，勞動(dòng)力供給的“棘輪”效應(yīng)使得無(wú)論是匯率低估造成的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)傾斜還是匯率調(diào)整將要引發(fā)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)復(fù)位都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲;在需求方面，匯率低估引起的城市化進(jìn)程過(guò)快、經(jīng)常項(xiàng)目順差以及升值預(yù)期帶來(lái)的熱錢流入共同推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。當(dāng)前的房?jī)r(jià)高漲是匯率管制下市場(chǎng)自身為經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)選擇的應(yīng)力釋放點(diǎn)，是用一種價(jià)格的錯(cuò)位來(lái)應(yīng)對(duì)另一種錯(cuò)位的價(jià)格，在部分緩解人民幣升值壓力的同時(shí)卻進(jìn)一步扭曲了資源的配置。

（三）經(jīng)濟(jì)基本面及住房歷史信息。沈悅、劉洪玉（2004）利用1995～2002年我國(guó)14個(gè)城市的面板數(shù)據(jù)和混合樣本回歸方法分析發(fā)現(xiàn)，我國(guó)住宅市場(chǎng)并不符合有效市場(chǎng)假說(shuō)。經(jīng)濟(jì)基本面對(duì)住宅價(jià)格水平的解釋模型存在著顯著的城市影響特征，1998年后經(jīng)濟(jì)基本面對(duì)住宅價(jià)格的解釋能力發(fā)生了顯著的變化，且這種變化在2001～2002年間尤其明顯。近年來(lái)各城市住宅價(jià)格的增長(zhǎng)已經(jīng)無(wú)法很好地用經(jīng)濟(jì)基本面和住宅價(jià)格的歷史信息來(lái)解釋。

陳晨和傅勇（2013）1999～2009年的面板數(shù)據(jù)，供求面因素的變化對(duì)住房?jī)r(jià)格的持續(xù)上漲構(gòu)成了基本面支撐，中國(guó)沒(méi)有出現(xiàn)全國(guó)范圍的住房?jī)r(jià)格泡沫，但住房?jī)r(jià)格經(jīng)常出現(xiàn)超過(guò)基本面價(jià)值的高估現(xiàn)象。在金融危機(jī)之前，高估的部分主要由短期波動(dòng)引起，但2009年的房?jī)r(jià)高估中其他因素引發(fā)的泡沫所占比重明顯增加。

（四）地價(jià)和土地供給。王岳龍、武鵬（2009）用2002年3月到2008年6月中國(guó)28個(gè)省的面板數(shù)據(jù)和面板誤差修正模型的分析表明，由于土地招拍掛的實(shí)行，使得全國(guó)房?jī)r(jià)整體水平提高了13.2%。無(wú)論是長(zhǎng)期，還是短期，房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的需求拉動(dòng)作用都明顯，而地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的成本推動(dòng)作用主要還是體現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)間中。杜江等（2011）用2000～2008年中國(guó)4個(gè)直轄市和西部大中城市和Panel Data無(wú)約束模型的分析顯示，從總體來(lái)看，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響具有一致性，但對(duì)各個(gè)城市而言，還存在著一定的差異。所以，應(yīng)采取相應(yīng)的措施以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康和穩(wěn)定地發(fā)展。

溫海珍等（2010）用全國(guó)21個(gè)城市2000～2005年的樣本資料和聯(lián)立方程模型的分析表明，房?jī)r(jià)與地價(jià)之間存在內(nèi)生性關(guān)系，相互影響的方向均為正向，并且房?jī)r(jià)處于主導(dǎo)地位;人均可支配收入是地價(jià)的重要影響因素，同時(shí)也對(duì)房?jī)r(jià)有顯著的影響作用，房?jī)r(jià)滯后期對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度最大，說(shuō)明房?jī)r(jià)的預(yù)期效應(yīng)是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要原因。

梁云芳、高鐵梅（2006）用2001～2006年的宏觀數(shù)據(jù)和MTV模型的分析顯示，在各類供給因素中，土地交易價(jià)格的變動(dòng)對(duì)住宅價(jià)格的變動(dòng)有較大的同向影響，政府可以通過(guò)調(diào)控“地根”進(jìn)而調(diào)控房?jī)r(jià);在各需求因素中，上一期住宅價(jià)格波動(dòng)，具有較強(qiáng)的滯后影響;而在各資本因素中，利率的變動(dòng)對(duì)住宅價(jià)格有較大的影響。資本的可獲得性和需求的變化對(duì)住宅價(jià)格的波動(dòng)有較強(qiáng)的影響，而供給因素對(duì)住宅價(jià)格的波動(dòng)影響較弱。

張鵬、高波（2018）通過(guò)全國(guó)35個(gè)城市實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，土地供給彈性與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系，一線城市土地供給彈性皆為負(fù)值，其房地產(chǎn)供給彈性遠(yuǎn)小于平均值，土地供給彈性和房地產(chǎn)供給彈性之間具有相關(guān)關(guān)系。研究發(fā)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)要從土地供給源頭入手，加強(qiáng)土地供給彈性管理。

（五）信貸擴(kuò)張的影響。肖本華（2009）用2003～2007年我國(guó)銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格宏觀數(shù)據(jù)和Granger因果分析方法的分析表明，我國(guó)的信貸擴(kuò)張為房地產(chǎn)價(jià)格的膨脹提供了支撐，而導(dǎo)致信貸過(guò)快增長(zhǎng)的主要原因是貨幣供給的過(guò)快增長(zhǎng)和低實(shí)際利率、高存貸利差。王倩、許學(xué)軍（2012）的理論模型和實(shí)證結(jié)果均表明銀行的信貸擴(kuò)張是房?jī)r(jià)上漲的重要因素。

（六）住房調(diào)控政策。米晉宏、劉沖（2017）利用我國(guó)90個(gè)地級(jí)市2010年6月至2013年12月的新建住宅均價(jià)數(shù)據(jù)，運(yùn)用倍差法考察了住房限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)的抑制效應(yīng)。研究發(fā)現(xiàn)住房限購(gòu)政策使房?jī)r(jià)降低了1.04%～2.36%。進(jìn)一步考察限購(gòu)政策在城市間的異質(zhì)性效應(yīng)，發(fā)現(xiàn)需求特征對(duì)限購(gòu)作用的影響微弱，而供給因素房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（住宅）占GDP比重越高的城市，限購(gòu)抑制房?jī)r(jià)的效果也越強(qiáng)。

江麗和鐘榮桂（2017）從中國(guó)35個(gè)城市2010～2016年的土地供應(yīng)政策（土地競(jìng)拍過(guò)程中的額外規(guī)定）和行政調(diào)控政策（“限貸”、“限購(gòu)”和住房規(guī)劃政策）的變化來(lái)研究其對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響，得出土地供應(yīng)調(diào)控和“限購(gòu)”政策對(duì)房?jī)r(jià)的顯著正向作用，但“限貸”和住房規(guī)劃政策對(duì)房?jī)r(jià)的作用與預(yù)期相反并做了相應(yīng)的分析。

二、國(guó)外的研究

國(guó)外學(xué)者從長(zhǎng)期實(shí)際收入、利率、信貸、股市收益、住房存量供應(yīng)、家庭財(cái)富、就業(yè)等對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的因素進(jìn)行了大量研究。

Ayuso et al.（2006）用西班牙1978～2002年的年度數(shù)據(jù)和ECM模型的分析表明，收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的彈性為2.8，股市收益對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響為-0.3。

Fitzpatrick and McQuinn（2004）用愛(ài)爾蘭1981～1999年的年度數(shù)據(jù)分析了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響因素，結(jié)果表明，住房存量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響為-1.2，人口對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響為24～36，按揭貸款對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響為1.3。

Gattini and Hiebert（2010）用9國(guó)1970～2009年的季度數(shù)據(jù)和VECM分析了房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，分析結(jié)果表明，收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響為3.07，利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響為-6.87，住房投資對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響為-2.2。

Meen （2002）用英國(guó)1969～1996年的季度數(shù)據(jù)和美國(guó)1981～1998季度數(shù)據(jù)分析了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響因素，研究結(jié)果表明：英國(guó)收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響為2.5，美國(guó)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響為2.7;英國(guó)利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響為-0.035，美國(guó)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響為-0.013;英國(guó)住房存量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響為-1.9，英國(guó)實(shí)際財(cái)富對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響為0.33，美國(guó)住房存量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響為-7.9，美國(guó)實(shí)際財(cái)富對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響為0.7。

Schnure（2005）用美國(guó)1978～2004年的數(shù)據(jù)和面板分析方法的分析表明，收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響為0.2～0.3，利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響為-0.21～-0.28;失業(yè)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響為-0.9～-1.2，就業(yè)人口對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響為0.4～1.8。

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