上海保障房社區(qū)管理發(fā)展研究

文/靜嘉

一、引言

自2003年以來，上海不斷加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)，逐步形成了“四位一體”的保障性住房發(fā)展格局?！笆濉逼陂g，上海有計劃、分步驟、分階段地推進(jìn)新一輪大型保障房社區(qū)的建設(shè)工作，在9個市郊區(qū)域建設(shè)形成了47個大型保障房居住社區(qū)，總規(guī)劃用地面積達(dá)16288公頃，居住用地面積達(dá)6886公頃，可建設(shè)住宅面積約11079萬平方米，預(yù)計可滿足400萬人口的住房需要。然而，隨著保障房的落成交付和大量居民的入住，社區(qū)的各項配套問題也開始不斷涌現(xiàn)。通過對嘉定江橋、青浦新城等多個已經(jīng)落成的大型保障性住房社區(qū)進(jìn)行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前大型保障性住房社區(qū)大多存在社區(qū)配套薄弱、社區(qū)生活向心力差、人員管理難度大、居住人群異質(zhì)性強、房屋空置、管理體制不健全不適應(yīng)、財政保障薄弱等問題。這些社區(qū)管理方面的問題已經(jīng)影響了所在街鎮(zhèn)的社會管理，從而引起了各級黨委、政府和居民的廣泛關(guān)注。習(xí)近平總書記在上海調(diào)研時強調(diào)：“城市治理的‘最后一公里’就在社區(qū)。社區(qū)是黨委和政府聯(lián)系群眾、服務(wù)群眾的神經(jīng)末梢，要及時感知社區(qū)居民的操心事、煩心事、揪心事，一件一件加以解決。老百姓心里有桿秤。我們把老百姓放在心中，老百姓才會把我們放在心中?！币虼?，如何有效加強保障房社區(qū)管理已經(jīng)成為上海城市精細(xì)化管理中的一個重要問題。

二、當(dāng)前上海保障房社區(qū)管理的問題現(xiàn)狀

（一）建設(shè)規(guī)劃存在缺陷

隨著城市更新與城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的不斷加快，越來越多的大型保障房社區(qū)出現(xiàn)在嘉定、寶山等區(qū)。然而，不同的區(qū)域，其功能定位有著明顯的區(qū)別，大型保障房社區(qū)的進(jìn)駐，無疑會影響所在區(qū)的區(qū)域發(fā)展。就目前而言，主要出現(xiàn)了兩個方面的問題。其一，缺乏總體全盤規(guī)劃，在一、二、三產(chǎn)業(yè)布局和保障居民生活方面缺少協(xié)調(diào)性。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的不斷深入，如嘉定等市郊區(qū)域都負(fù)有特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展使命。而當(dāng)前的保障房建設(shè)則過度考慮了市中心中低收入群體住房保障任務(wù)的疏解，而對本區(qū)域產(chǎn)業(yè)人才的住房問題有所忽視。不僅如此，大型保障房社區(qū)的建設(shè)與產(chǎn)業(yè)配套的結(jié)合程度也十分有限，沒有最大限度地發(fā)揮區(qū)域產(chǎn)業(yè)特色，從而形成各具特色的保障房社區(qū)。其二，規(guī)劃缺乏科學(xué)性與舒適性。由于上海土地資源較為稀缺，因此，在全市統(tǒng)籌規(guī)劃時，往往偏向市郊區(qū)域，尤其是大型保障房社區(qū)的選址更是如此。盡管目前全市軌道交通運營里程已達(dá)673公里，但是區(qū)域與站點之間，區(qū)域與市中心之間的聯(lián)系仍不夠密切，“最后一公里”的問題仍十分明顯。例如松江泗涇，其作為一個大型保障房居住社區(qū)，預(yù)計容納30萬人口，而其周邊配套交通設(shè)施較為簡單，離軌道交通九號線佘山站以及其他站點距離都較遠(yuǎn)，無法滿足居民的出行需要。不僅如此，其周邊的醫(yī)療、教育、衛(wèi)生、商業(yè)、市政等配套公共資源也尚無法滿足如此龐大人口的需要。又如浦東曹路大型居住社區(qū)，其周圍已有的垃圾焚燒場、天然氣基地、航空油料庫等，對社區(qū)居民的身心健康造成了一定的影響。

（二）政府與社區(qū)管理關(guān)系不協(xié)調(diào)

盡管近年來政府職能在不斷優(yōu)化調(diào)整，但受到長期“政府統(tǒng)管”因素的影響，在目前大型保障房社區(qū)管理中，仍存在著大量政府過度參與管理和管理缺失的情況，給社區(qū)的精細(xì)化管理帶來了困難。首先是政府對社區(qū)的定向規(guī)劃缺乏科學(xué)性。社區(qū)的規(guī)劃與城市的規(guī)劃有所不同。在社區(qū)規(guī)劃中，不能過分考量經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素而忽視居民生活中娛樂、文化、生活等需要。例如，在垃圾房的設(shè)置上，不能僅僅考慮到設(shè)置垃圾房，而要從居民數(shù)量出發(fā)，設(shè)置相應(yīng)規(guī)模的垃圾房，設(shè)置分類垃圾房，從而提升垃圾回收效率，實現(xiàn)資源循環(huán)使用。其次是政府與社區(qū)的關(guān)系定位不準(zhǔn)確。政府作為一級行政機(jī)構(gòu)，代表國家意志，履行公共職能。而社區(qū)則不然，居民委員會是居民自治組織，應(yīng)由居民自主管理，而不能由政府代為主持管理。當(dāng)然，作為保障房社區(qū)，其人員組成較為復(fù)雜，盲目任由居民自主管理可能存在風(fēng)險，而政府盲目插手社區(qū)管理也存在著巨大的問題，會導(dǎo)致管理脫離實際。

（三）管理街鎮(zhèn)經(jīng)費不足

街鎮(zhèn)政府是大型居住社區(qū)的上級主管單位。一般情況下，保障房的開發(fā)建設(shè)由市、區(qū)政府及主管部門負(fù)責(zé)，提供財政保障，而現(xiàn)有配套設(shè)施的擴(kuò)建等則需要街鎮(zhèn)自行負(fù)責(zé)，財政矛盾較為突出，難度較大。以浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)為例，其2017年公共財政支出為86567.17萬元，而城鄉(xiāng)社區(qū)僅為33372.06萬元，僅占公共財政預(yù)算支出的38.6%。按周浦2018年土地出讓情況看，其每平方米商業(yè)設(shè)施單價近3萬元，其2017年城鄉(xiāng)社區(qū)預(yù)算全部用于購買商業(yè)配套設(shè)施，也僅能購買10000余平方米的商業(yè)用地，這無異于杯水車薪。

（四）社區(qū)管理不科學(xué)

1.管理隊伍力量有待加強。管理隊伍力量不足主要分為三個方面。其一，社區(qū)基層管理力量不足。隨著城市精細(xì)化管理進(jìn)程的不斷推進(jìn)，社區(qū)面臨越來越多的公共事務(wù)。尤其是這些大型保障房社區(qū)，其公共管理事務(wù)更是十分繁重，不僅要做好大量外來導(dǎo)入人口的戶籍、居住、管理工作，還要及時解決衍生出的教育、衛(wèi)生、養(yǎng)老等社區(qū)服務(wù)工作，其管理壓力可想而知。其二，社區(qū)治安力量不足。大量外來人口入住保障房社區(qū)直接帶來的便是治安問題。大型保障房社區(qū)面臨入住人員來源復(fù)雜、層次多樣、流動性大的情況，而其警力配置則明顯不足。以嘉定江橋為例，其鎮(zhèn)域面積為42.47平方公里，常住人口約25.62萬人，而警力僅100余人，完全無法滿足社區(qū)安全管理的需要。其三，管理水平有待提升。目前的大型保障房社區(qū)管理者除黨支部書記由街鎮(zhèn)統(tǒng)一任命外，其余兩委人員大多為退休人員和再就業(yè)人員，這固然可以緩解社會就業(yè)壓力，但卻無法實現(xiàn)社區(qū)的精細(xì)化管理，其管理者管理水平提高問題迫在眉睫。

2.物業(yè)管理水平有待提升。物業(yè)服務(wù)是每個社區(qū)主要的生活服務(wù)，它的服務(wù)質(zhì)量直接關(guān)系到社區(qū)居民的生活品質(zhì)。與商品房社區(qū)相比，保障房社區(qū)的物業(yè)服務(wù)水平較差，其主要原因在于保障房社區(qū)居民收入水平參差不齊，使物業(yè)費的收繳不甚順利，這直接影響了物業(yè)服務(wù)的水平，使保障房社區(qū)的居住滿意度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房。長此以往，不僅物業(yè)服務(wù)水平降低，而且會導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意承接社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。

（五）社區(qū)公共服務(wù)矛盾突出

1.社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施缺乏。如上文所述，就目前大型保障房社區(qū)的公共配套而言，主要缺少三類公共服務(wù)設(shè)施。其一為公共交通設(shè)施。盡管當(dāng)前軌道交通已遍及全市，但“最后一公里”的公交配套卻沒有得到圓滿解決。不僅如此，區(qū)域內(nèi)公交線路也較為匱乏，無法滿足區(qū)域交通出行的需要，尤其是對夜間工作的居民而言，常常面臨無車可坐的局面。其二是醫(yī)療設(shè)施。盡管近年來市衛(wèi)計委聯(lián)合市內(nèi)多家三甲醫(yī)院在市郊區(qū)域開設(shè)分部或與市郊醫(yī)院進(jìn)行共建，但這些新設(shè)醫(yī)院和衛(wèi)生機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足區(qū)域居民的醫(yī)療需要。其三為商業(yè)配套資源。目前，多數(shù)保障房社區(qū)周邊的小型商業(yè)設(shè)施與便民設(shè)施較為缺乏，無法滿足居民的日常生活需要，提高了居民的日常生活成本。

2.社區(qū)公共服務(wù)機(jī)制缺失。社區(qū)公共服務(wù)是社區(qū)居民理應(yīng)享受的服務(wù)內(nèi)容，尤其是作為保障房社區(qū)，其居民大多為中低收入群體或來滬工作人員，因此更需要政府與社區(qū)的關(guān)心和幫助。而各項公共服務(wù)產(chǎn)品資源的稀缺使街鎮(zhèn)政府和社區(qū)無法向居民提供相應(yīng)的公共服務(wù)，從而使居民無法享受各項生活福利，給社區(qū)的安定團(tuán)結(jié)平添了幾分隱患。

（六）社區(qū)和諧存在隱患

社區(qū)是城市組成的基本單位，是城市與居民的聯(lián)系和紐帶。大型保障房社區(qū)的管理缺位也將影響到社會的和諧發(fā)展。

1.中低收入群體聚居形成階層之間的居住隔層。住房具有長久的使用壽命，尤其是中低收入群體，他們因缺乏遷居能力，其居住條件很難改善。大型保障房社區(qū)在客觀上將原來分散居住的、有相同境遇的人集中起來，容易形成特殊的“地緣文化”，偏離主流社會軌道。以浦東浦江鎮(zhèn)為例，由于公共設(shè)施和公共服務(wù)的缺位，遷入居民享受的公共服務(wù)少于其他階層市民群眾，加劇了階層的分化和固化，甚至可能阻礙中低收入群體今后向上流動的渠道，形成貧困的代際傳遞。

2.人口頻繁流動影響社會穩(wěn)定發(fā)展。常住人口的回流市區(qū)和流動人口的不斷導(dǎo)入，影響到穩(wěn)定房地產(chǎn)價格和改善中低收入群體居住條件的政策初衷。一方面，居民因生活成本高、生活不便而將房屋轉(zhuǎn)租給流動人口，大型居住社區(qū)成為新的流動人口集聚地；另一方面，實際居住的留守老人和流動人口消費水平低，一些通過市場化調(diào)節(jié)的配套項目（如商業(yè)配套設(shè)施、物業(yè)管理）受經(jīng)濟(jì)利益影響發(fā)展緩慢，又進(jìn)一步影響了中青年群體入住的意愿，形成惡性循環(huán)。

3.現(xiàn)實問題難以解決誘發(fā)不穩(wěn)定因素。在大量弱勢群體入住后，無法完全滿足需要的公共配套設(shè)施和公共服務(wù)產(chǎn)品使入住居民的期望無法滿足。而歷史遺留問題和一些民生問題多年來雖然被居民屢次反映，但始終得不到解決或正面回應(yīng)，也使居民產(chǎn)生了較為強烈的失望和憤怒情緒，影響社會穩(wěn)定。

三、國外保障房社區(qū)管理的經(jīng)驗

（一）美國保障房社區(qū)管理經(jīng)驗

美國與我國的國情和文化有所不同，其對保障房的管理理念自然也有所不同。在美國，其倡導(dǎo)社區(qū)由居民自主管理，政府僅在財政上予以支持。如此，便大大減少了政策錯配等現(xiàn)象的發(fā)生。不僅如此，在社區(qū)需要制定制度或措施時，還會舉行聽證會，廣泛聽取社區(qū)居民的意見與建議。

（二）新加坡保障房社區(qū)管理經(jīng)驗

當(dāng)今世界，新加坡的住房保障問題是全球解決得最圓滿的。在新加坡，政府專門培養(yǎng)社區(qū)管理者以提升其對組屋的管理水平。新加坡大型保障房社區(qū)主要由三個組織，其一為居民顧問委員會，其二為社區(qū)中心管理委員會，其三為居民委員會。居民顧問委員會類似于街鎮(zhèn)政府，主要是居民和區(qū)域政府的橋梁，協(xié)調(diào)處理相關(guān)問題。社區(qū)中心管理委員會主要負(fù)責(zé)組織各類社區(qū)活動，滿足居民的日常需要。居民委員會則負(fù)責(zé)社區(qū)的治安和人員安排等問題。三者相輔相成，有效提升了社區(qū)的管理水平，使居民能夠安居樂業(yè)。

四、上海大型保障房社區(qū)管理優(yōu)化策略

（一）健全保障房社區(qū)建設(shè)與管理制度

1.完善保障房社區(qū)管理法律制度。正如上文所述，上海的保障房社區(qū)人口來源廣泛，文化層次和收入層次都各有不同。因此，盲目使政府加入到保障房社區(qū)的管理中容易產(chǎn)生管理錯配的情況。所以，首先要借鑒美國與新加坡的社區(qū)管理經(jīng)驗，充分發(fā)揮居民自治組織的力量，立法明確居委會和居民黨支部的作用，完善相應(yīng)法規(guī)制度，使社區(qū)問題在社區(qū)即可以圓滿解決。其次要積極健全糾紛調(diào)解機(jī)制，社區(qū)是居民的居住地，會產(chǎn)生各類形形色色的問題，要積極健全居民調(diào)解機(jī)制，從社區(qū)中選拔培養(yǎng)一批負(fù)責(zé)任的、具有較高威望的居民調(diào)解員，使社區(qū)問題在這些“老娘舅”手中順利圓滿解決，避免產(chǎn)生更加嚴(yán)重的沖突。同時，社區(qū)還要加強弱勢群體保護(hù)制度建設(shè)。保障房社區(qū)中有大量中低收入者和來滬工作人員。他們是社會的弱勢群體，應(yīng)得到格外的關(guān)心與幫助。要加強對社區(qū)弱勢群體的保護(hù)，健全相關(guān)幫扶制度，從源頭上關(guān)心他們的生活與工作，幫助他們提升生活品質(zhì)。

2.優(yōu)化保障房社區(qū)管理模式。大型保障房社區(qū)的管理有其復(fù)雜性與特殊性，需要對其高度重視，建立一套全面、有效、科學(xué)的管理體系，從而使社區(qū)能夠平穩(wěn)安全運行。首先，要建立大型保障房社區(qū)的風(fēng)險評估和預(yù)警機(jī)制，合理評估數(shù)萬居民的日常利益，降低管理風(fēng)險。其次，要健全相應(yīng)的管理機(jī)制，要因地制宜地設(shè)置管理層級，在人員成分較為復(fù)雜的大型社區(qū)設(shè)置聯(lián)合居委和居委，分片區(qū)、分條塊進(jìn)行精細(xì)化管理，從而最大限度地掌握轄區(qū)內(nèi)居民的實際情況，避免各類不穩(wěn)定情況的發(fā)生。同時，要建立社區(qū)服務(wù)購買機(jī)制，按照“政府承擔(dān)、定向委托、合同管理、評估兌現(xiàn)”的原則，由居民自主選擇，居委統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，政府出資購買，機(jī)構(gòu)專門承擔(dān)，從而滿足社區(qū)居民的公共服務(wù)需要。此外，街鎮(zhèn)工會、共青團(tuán)、婦聯(lián)等組織要積極發(fā)揮群團(tuán)組織的作用，深入社區(qū)基層，建立穩(wěn)定的幫扶崗位，引導(dǎo)幫助居民解決實際生活中遇到的問題，并及時向政府有關(guān)部門反映居民所思所想所需。物業(yè)管理作為現(xiàn)代社區(qū)管理的重要組成部分，其重要性不言而喻。鑒于保障房社區(qū)具有特殊性，要結(jié)合社區(qū)實際與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂定制合同。在充分了解居民需求和居民收入實際的情況下，設(shè)置分層分級服務(wù)菜單，合理平衡居民與物業(yè)企業(yè)之間的利益。街鎮(zhèn)和居委也可聯(lián)系相關(guān)公益企業(yè)進(jìn)行友情贊助支持，緩解社區(qū)物業(yè)經(jīng)費緊張的情況。同時，要積極發(fā)揮社區(qū)宣傳等經(jīng)營性產(chǎn)業(yè)的作用，最大限度地集合社會資金加入社區(qū)物業(yè)服務(wù)中，提升社區(qū)物業(yè)服務(wù)水平，滿足居民物業(yè)服務(wù)需要。

3.強化社區(qū)配置資源主導(dǎo)權(quán)。當(dāng)前，保障性住房社區(qū)社會資源主要包括兩類，其一為硬件資源，如教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套設(shè)施，其二為軟件資源，如文化、服務(wù)等。而掌握資源配置主導(dǎo)權(quán)的街鎮(zhèn)政府對于社區(qū)居民的實際需求并不了解，時常出現(xiàn)資源錯配等情況。因此要強化社區(qū)的資源配置主導(dǎo)權(quán)，從社區(qū)居民的實際出發(fā)，配置相關(guān)公共資源和公共產(chǎn)品，滿足社區(qū)居民的實際需求。當(dāng)然，強化社區(qū)的資源配置主導(dǎo)權(quán)并非授予社區(qū)全權(quán)，而是在街鎮(zhèn)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)下，由社區(qū)申領(lǐng)和聯(lián)系資源，使公共資源得以最大化地發(fā)揮作用。

4．加大面向社區(qū)投入力度。城市的精細(xì)化管理重點在基層，在街鎮(zhèn)。上海由若干個街鎮(zhèn)所組成，街鎮(zhèn)由若干個社區(qū)所組成，要做好城市的精細(xì)化管理，必然要加強街鎮(zhèn)的管理，要提升社區(qū)的精細(xì)化管理程度。因此，要加大對社區(qū)管理的投入力度，尤其是大型保障房居住社區(qū)，要對社區(qū)的公共設(shè)施、配套設(shè)施等進(jìn)行進(jìn)一步完善，以滿足居民的日常生活需要。在社區(qū)規(guī)劃之初，應(yīng)充分考慮市郊區(qū)域?qū)τ诰用竦某休d程度，提前預(yù)置相關(guān)配套設(shè)施，堅持服務(wù)資源配置適當(dāng)超前人口導(dǎo)入原則，由市、區(qū)兩級政府牽頭，規(guī)劃部門專項調(diào)研、提前規(guī)劃，建設(shè)部門及時跟進(jìn)建設(shè)，財政部門專項保障，區(qū)域政府、街鎮(zhèn)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、及時反饋，使居民入住即可享受相關(guān)配套帶來的便利，避免產(chǎn)生各種不穩(wěn)定因素，使社區(qū)的管理有序、穩(wěn)定。

5．加強科學(xué)規(guī)劃。在建設(shè)大型保障房社區(qū)前，政府主管部門要積極做好前期規(guī)劃工作。首先，要對社區(qū)建設(shè)的可行性進(jìn)行評估，對未來社區(qū)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境等方面進(jìn)行全面科學(xué)的評估，對各種建設(shè)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、技術(shù)分析，反復(fù)論證其可行性，并及時聽取未來社區(qū)可能入住居民的意見與建議。在選址方面，要廣泛調(diào)研，對多個合適區(qū)域進(jìn)行評估，比較各自利弊，從而優(yōu)選出最合適的建設(shè)地址。其次，要及時進(jìn)行社區(qū)建設(shè)過程中的調(diào)研評價，及時開展包括社會評價、經(jīng)濟(jì)評價、環(huán)境評價在內(nèi)的各種評價，針對未來計劃入住群體的情況、工程建設(shè)過程中的環(huán)境變化情況等進(jìn)行過程評價，及時調(diào)整完善相應(yīng)規(guī)劃方案，提升工程建設(shè)力度和未來社區(qū)居住滿意度，從而使未來潛在居民的期望在建設(shè)中逐步得到滿足。其三，要加強政府在建設(shè)過程中的決策力度，避免出現(xiàn)“泛民主”的情況，以免影響社區(qū)的開發(fā)力度。政府要充分考慮工程的建設(shè)成本，充分權(quán)衡財政力量與社區(qū)居民需要的平衡，及時妥善地對規(guī)劃中、建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行快速、合理的決策，避免可能存在的風(fēng)險隱患。其四，在大型保障房社區(qū)建成后，要積極對前期規(guī)劃、落成情況、未來入住情況進(jìn)行評估，及時進(jìn)行總結(jié)，尤其是對規(guī)劃落實情況、公共設(shè)施配套情況等進(jìn)行評估，針對可能存在的問題及時向有關(guān)部門進(jìn)行反饋，及時跟進(jìn)相關(guān)問題的處置，避免居民入住后引發(fā)矛盾。

（二）加快完善現(xiàn)有保障房供應(yīng)體系

1．優(yōu)化現(xiàn)有保障房結(jié)構(gòu)。從當(dāng)前上海保障性住房的結(jié)構(gòu)體系看，動遷安置房與共有產(chǎn)權(quán)住房占比過大，而廉租房和公租房則相對偏少。兩者的性質(zhì)不同，保障對象也迥然不同，后者更多是為滿足中低收入群體和初來滬工作人員的住房需要。因此，要優(yōu)化保障房結(jié)構(gòu)，加大對租賃住房的開發(fā)力度，滿足不同層次居民的居住需要。

2．拓寬保障房供給模式。上海的土地資源較為緊缺，不能大規(guī)模進(jìn)行大型保障房社區(qū)的建設(shè)，因此，首先要根據(jù)市場情況，按照“集中建設(shè)，分散收集，統(tǒng)籌管理”的原則，多路徑擴(kuò)大房源收集渠道，緩解中低收入群體住房壓力。其次，要充分發(fā)揮浦房集團(tuán)、虹房集團(tuán)等大型國有區(qū)屬房地集團(tuán)的區(qū)域房屋管理資源，集中區(qū)域公房資源，增加租賃住房數(shù)量。同時，要積極落實新建商品房配建保障房制度，鼓勵開發(fā)商增建、擴(kuò)建保障房，并給予一定的獎勵與補貼。如此，通過多渠道保障、多途徑調(diào)整，不斷優(yōu)化保障房結(jié)構(gòu)，使中低收入群體能夠居者有其屋。

3.合理規(guī)劃住房保障區(qū)域。通過對新加坡組屋的分析不難發(fā)現(xiàn)，新加坡政府對于組屋的戶型等都有明確的要求，對于不同戶型組屋的比例也有明確的規(guī)定，這種規(guī)劃方式值得上海學(xué)習(xí)借鑒。根據(jù)不同群體的需要，合理規(guī)劃保障房戶型，滿足不同層次居民的居住需要，從而使社區(qū)布局趨于合理，社區(qū)資源配置趨于合理，進(jìn)而形成良好的居住氛圍與居住環(huán)境，提升居民的居住滿意度。

（三）發(fā)展社會組織參與社區(qū)管理與服務(wù)

當(dāng)前，上海擁有龐大的民非組織和群眾團(tuán)體。在街鎮(zhèn)財政緊張，公共資源存在缺口的情況下，可以引入民非組織和群眾團(tuán)體，用有限的財政資金購買民非組織的服務(wù)，以公益形式吸引包括共青團(tuán)在內(nèi)的群眾組織參與社區(qū)服務(wù)，從而解決行政上無法解決的問題，滿足社區(qū)居民的公共需要。因此，政府主管部門要解決三個方面的問題。首先，要完善相應(yīng)法規(guī)制度，明確民非組織和群眾團(tuán)體參與社區(qū)服務(wù)與管理的合法性，充分保障二者的合法權(quán)益。其次，要約束政府職能，打造“有限政府”，避免政府使用行政權(quán)力強制二者提供額外的服務(wù)，增加后者的運營成本。其三，建立項目或模式的評估機(jī)制，通過評估二者在社區(qū)服務(wù)與管理中的效果進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，引進(jìn)社區(qū)最為緊缺的服務(wù)資源。同時，街鎮(zhèn)要加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，在保障二者權(quán)益的情況下，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

（四）建立社會資源共享和諧管理體制

就上海而言，社會資本較為雄厚，各種資源較為豐富。因此，政府應(yīng)加大社會資本的使用效率，充分發(fā)揮社會資本的作用，使社會資本充分進(jìn)入社區(qū)的服務(wù)中。眾所周知，資本是趨利的，對于利益的存亡最為敏感。因此，要積極鼓勵社會資本機(jī)構(gòu)走入街鎮(zhèn)，走入社區(qū)，了解社區(qū)情況，挖掘社區(qū)資源，與之進(jìn)行充分結(jié)合，將碎片化的資本、資源集中使用，使其發(fā)揮功效。同時，要積極聯(lián)系第三方機(jī)構(gòu)對社區(qū)與社會資本運營機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，對合作項目進(jìn)行評估，避免出現(xiàn)各種損害利益、影響穩(wěn)定、產(chǎn)生矛盾的情況發(fā)生，從而實現(xiàn)雙方共贏。

（五）提升社區(qū)信息化管理水平

網(wǎng)格化管理是城市精細(xì)化管理的必然方向。社區(qū)作為城市組成的基本單元，自然應(yīng)納入網(wǎng)格化管理的范圍之內(nèi)。在大型保障房社區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)之初，即應(yīng)充分考量網(wǎng)格化管理的需要，將社區(qū)的各個單元，如社區(qū)大門、樓宇大門、分類垃圾回收箱、停車場、地下管道等加入網(wǎng)格化管理監(jiān)控范圍，設(shè)置獨一無二的標(biāo)簽，從而為社區(qū)的網(wǎng)格化管理奠定基礎(chǔ)。在居民入住后，應(yīng)根據(jù)居民情況，及時更新樓宇住戶標(biāo)簽，掌握居民實際情況，便于社區(qū)管理者和街鎮(zhèn)進(jìn)行精細(xì)化管理。同時，社區(qū)還可以建立居民信息數(shù)據(jù)庫，根據(jù)居民的能力、工作情況，在居民自愿的情況下，發(fā)揮居民的才干，使居民為社區(qū)建設(shè)貢獻(xiàn)智慧與力量，從而增強社區(qū)的向心力，提升社區(qū)的生活品質(zhì)。

五、結(jié)語

大型保障房社區(qū)在上海市郊區(qū)域已十分常見。然而，多數(shù)大型保障房社區(qū)的管理卻基本相同，沒有根據(jù)各自的實際情況形成符合自身實際的管理體系，房屋空置、治安管理困難等問題比比皆是。這些問題已經(jīng)對保障房社區(qū)的日常管理形成了阻礙。本文在研究全市多個大型保障房社區(qū)的實際情況后，總結(jié)了國外先進(jìn)的社區(qū)管理經(jīng)驗，通過對目前影響大型保障房社區(qū)發(fā)展問題的分析，提出一些相關(guān)的發(fā)展對策，在強調(diào)居民需要和居民作用的情況下，結(jié)合保障房社區(qū)實際情況進(jìn)行社區(qū)自治、共治，同時積極發(fā)揮街鎮(zhèn)政府的指導(dǎo)幫助作用，以期實現(xiàn)“條塊結(jié)合、資源共享、優(yōu)勢互補、共助共建”的社區(qū)建設(shè)目標(biāo)，為大型保障房社區(qū)自治、共治提供建議，為社區(qū)管理模式的創(chuàng)新作出有益探索。