嚴(yán)控房地產(chǎn)發(fā)展，控制泡沫不破
——日本房地產(chǎn)泡沫破裂的啟示

文/鐘小根

何為日本地產(chǎn)泡沫危機(jī)？日本地產(chǎn)泡沫是在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速上升中形成的，在金融，金屬等行業(yè)的不斷發(fā)展融合中膨脹，在日本財(cái)政金融政策實(shí)施的壓力作用下破裂。日本政府?dāng)D破房地產(chǎn)泡沫是為了盡量減弱日本社會(huì)陣痛。日本地產(chǎn)泡沫教訓(xùn)對(duì)中國抑制房價(jià)過快增長具有啟發(fā)意義。

一、1980-1990年間日本房地產(chǎn)泡沫破滅六大綜合要素

1980-1990年間日本房地產(chǎn)泡沫破滅六要素是：要素一，日本經(jīng)濟(jì)繁榮，實(shí)力強(qiáng)大；要素二，日本企業(yè)、公民對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展過度樂觀；要素三，貨幣政策過度寬松；要素四，企業(yè)、公民金融資本過剩，投資房地產(chǎn)；要素五，影子銀行巨量資金流向房地產(chǎn)；要素六，日本政府金融政策導(dǎo)向刺破房地產(chǎn)泡沫。

日本經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大表現(xiàn)為其工業(yè)實(shí)力問鼎全球：1980年日本汽車產(chǎn)量1104萬輛，居世界第一，僅豐田一家企業(yè)該年就生產(chǎn)了400多萬輛汽車。1980年日本汽車企業(yè)出口汽車實(shí)現(xiàn)600多萬輛的業(yè)績。1986年日本汽車產(chǎn)量占全球汽車產(chǎn)量的26.8%。1986年日本半導(dǎo)體營業(yè)收入占全球的39%，居世界第一，1987年這一百分比是48.6%。1973年日本鋼鐵產(chǎn)量為1.19億噸，居世界第一，之后23年鋼產(chǎn)量居于全球第一，直到1996年被中國超過。

日本企業(yè)、公民對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展過度樂觀有沒有根據(jù)呢？日本1980年國內(nèi)生產(chǎn)總值本幣246萬億日元，1990年這一數(shù)據(jù)為449萬億日元，這一大好經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一直持續(xù)到1997年，之后才穩(wěn)定在500萬億日元左右。這是日本民眾在1980年代有對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過度樂觀預(yù)期的依據(jù)。日元升值讓日本人經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加自信。1985年美元／日元匯率為238.05，同期1985年國內(nèi)生產(chǎn)總值為307.5萬億日元；1988年美元/日元匯率為128.2，1988年國內(nèi)生產(chǎn)總值為386.4萬元日元。折算美元國內(nèi)生產(chǎn)總值，1985年為1.29萬億美元，1988年為3.01萬億美元，這樣四年中1988年是1985年的2.33倍。在一定程度上，日元升值會(huì)讓日本人感覺更加富有。這是產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)發(fā)展樂觀預(yù)期的一個(gè)重要原因。

房地產(chǎn)金融貸款方面貨幣政策過度寬松。根據(jù)羊子林研究，1961年-1965年日本產(chǎn)業(yè)發(fā)展籌集外部資金中銀行貸款占81.5%左右，1966-1970年在89.5%左右。銀行貸款促進(jìn)日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用大。1988年底銀行房地產(chǎn)抵押貸款余額占銀行貸款總額的百分比例約22%，1992年達(dá)35.5%。1980-1990年間房地產(chǎn)價(jià)格上漲，房地產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值升高，日本公民和企業(yè)可從銀行獲得更大量貸款，由此，可從銀行和影子銀行獲得巨量資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)買賣。日本東京核心區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格高達(dá)每平方米22.09萬日元。

企業(yè)、公民金融資本過剩，紛紛投資房地產(chǎn)。1989年日本相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，日本個(gè)人儲(chǔ)蓄共計(jì)4666億美元，同年美國個(gè)人儲(chǔ)蓄共計(jì)2000億美元；日本私人企業(yè)部門設(shè)備投資共計(jì)5500億美元，位居世界第一；日本海外投資高達(dá)1.5萬億美元?？梢娙毡酒髽I(yè)與公民擁有巨量資金。這些過剩資金在1980年代后期涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

影子銀行巨量資金流入房地產(chǎn)。日本各大投資銀行、商業(yè)銀行、對(duì)沖基金、保險(xiǎn)企業(yè)、證券公司投資房地產(chǎn)商業(yè)票據(jù)等影子銀行。1986年日本股市總市值為402萬億日元，1990年為890萬億日元，日本股市市值是該年國內(nèi)生產(chǎn)總值的1.98倍。這些影子銀行從金融機(jī)構(gòu)處獲得的巨量貸款流入了日本房地產(chǎn)市場(chǎng)。

日本政府金融政策導(dǎo)向刺破房地產(chǎn)泡沫。1989年日本政府為了遏制房地產(chǎn)泡沫瘋狂膨脹，采取控制財(cái)政和緊縮銀根國策，刺破房地產(chǎn)泡沫。1989年前后房地產(chǎn)劇漲劇跌，泡沫破滅給日本社會(huì)帶來了陣痛。日本政府著眼社會(huì)穩(wěn)定，承擔(dān)了公民儲(chǔ)蓄損失支付以及銀行保險(xiǎn)企業(yè)損失的全額支付。日本房地產(chǎn)泡沫僅僅是使日本社會(huì)生了一場(chǎng)小病。日本學(xué)者三木谷良一的研究提出，房地產(chǎn)泡沫得勝方贏得經(jīng)濟(jì)利益，房地產(chǎn)失敗方的資金是日本銀行提供的，沒有辦法償還的部分最終由銀行承擔(dān)，房地產(chǎn)泡沫會(huì)給善良的存款人造成經(jīng)濟(jì)損失和心理傷痛的副作用。

綜上所述，日本房地產(chǎn)泡沫破滅，發(fā)生在1980-1990年經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期間，當(dāng)時(shí)日本國內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)快速增長，匯率快速上升，美元/日元匯率從1985年的238.05數(shù)值升為1988年的128.2，按照美元計(jì)算財(cái)富，使得日本社會(huì)民眾和企業(yè)更加富有。此外，日本巨量的炒房資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。最后，日本政府采取財(cái)經(jīng)金融政策刺破房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫曾給日本人帶來繁榮，房地產(chǎn)泡沫破滅有點(diǎn)痛，給日本社會(huì)帶來了一些副作用。

二、日本房地產(chǎn)泡沫破滅教訓(xùn)：嚴(yán)控房地產(chǎn)發(fā)展可以控制泡沫不破

一部分學(xué)者討論了日本房地產(chǎn)泡沫破滅的負(fù)作用。項(xiàng)衛(wèi)星等認(rèn)為日本房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重傷害了日本民眾的心。另一部分學(xué)者討論了房地產(chǎn)泡沫有利的一面，例如袁鋼明曾對(duì)日本泡沫經(jīng)濟(jì)期間日元升值的有利影響進(jìn)行了分析。

日本房地產(chǎn)泡沫破滅可怕嗎？可控嗎？日本房地產(chǎn)泡沫破滅給日本社會(huì)帶來的痛，并沒有學(xué)者描述的那么可怕。其實(shí)泡沫破滅的痛是可以控制的，可將日本社會(huì)陣痛最大程度減弱?？梢钥刂频淖C據(jù)是日本國內(nèi)生產(chǎn)總值1994-2017年24年都在480萬億日元至540萬億日元數(shù)值區(qū)間內(nèi)。日本一直是富裕的發(fā)達(dá)資本主義國家。日本經(jīng)濟(jì)實(shí)力一直很強(qiáng)。1995年汽車行業(yè)營業(yè)收入美日比較，美國汽車產(chǎn)業(yè)為3871億美元，日本汽車產(chǎn)業(yè)3310億美元，美國稍強(qiáng)于日本；半導(dǎo)體電子電信行業(yè)營業(yè)收入比較，美國14家企業(yè)共計(jì)5348億美元，日本15家企業(yè)共計(jì)5637億美元，日本稍強(qiáng)于美國。可見，汽車、電子日美實(shí)力相當(dāng)。2017年汽車行業(yè)營業(yè)收入美日比較，美國汽車產(chǎn)業(yè)為3140億美元，日本汽車產(chǎn)業(yè)7494億美元，日本比美國實(shí)力更強(qiáng)。日本1980年代末期發(fā)生的房地產(chǎn)泡沫破裂，沒有制約日本工業(yè)制造產(chǎn)業(yè)發(fā)展。但日本房地產(chǎn)泡沫破裂值得世界其他國家警惕。

曾經(jīng)，日本房地產(chǎn)許多不良貸款的發(fā)放理由是，這是一個(gè)永久的經(jīng)濟(jì)繁榮期。房地產(chǎn)投資者有樂觀的非理性預(yù)期，房地產(chǎn)價(jià)格升值使得銀行給日本公民和企業(yè)更多貸款。只要經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮，就不會(huì)有任何人認(rèn)為有可能出現(xiàn)下行周期。但是房地產(chǎn)泡沫破裂后，大量不良貸款產(chǎn)生。其實(shí)大規(guī)模的政府干預(yù)可以阻止日本房地產(chǎn)泡沫快速破滅。

房地產(chǎn)泡沫可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行控制：不讓房地產(chǎn)市場(chǎng)過度繁榮，不追求國家經(jīng)濟(jì)的高速增長；控制一個(gè)國家或地區(qū)企業(yè)、公民投資房地產(chǎn)的狂熱；把國家過剩的金融資本投資于實(shí)體經(jīng)濟(jì)；對(duì)房地產(chǎn)采取嚴(yán)格控制的貨幣政策；嚴(yán)格監(jiān)督影子銀行的巨量資金；政府金融政策重點(diǎn)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴漲暴跌。

三、采用“六要素”對(duì)中國房地產(chǎn)泡沫不破的理性分析

2017年中國房地產(chǎn)銷售額133700億元，是2003年銷售額7956億元的16.8倍。中國房地產(chǎn)取得很大成績，房地產(chǎn)發(fā)展背靠中國快速發(fā)展的工業(yè)經(jīng)濟(jì)這棵大樹：中國GDP從2002年的10.24萬億元增長到2017年的82.71萬億元，經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮。中國工業(yè)生產(chǎn)能力不斷增強(qiáng)，鋼鐵產(chǎn)量從2002年的1.82億噸增長到2017年的8.32億噸，汽車產(chǎn)量從2002年的325萬輛增長到2017年的2901.8萬輛，家用電冰箱從2002年的1599萬臺(tái)增長到2017年的8548萬臺(tái)，微型計(jì)算機(jī)設(shè)備從2002年的1464萬臺(tái)增長到2017年的30678萬臺(tái)，移動(dòng)通信設(shè)備手持機(jī)從2002年的1.19億臺(tái)增長到2017年的18.89億臺(tái)。

2018年中國企業(yè)經(jīng)濟(jì)取得好成績的證據(jù)：2018年《財(cái)富》500強(qiáng)榜單上，中國（包括香港和臺(tái)灣）120家企業(yè)有7.16萬億美元營業(yè)收入，日本52家企業(yè)營業(yè)收入僅有2.9萬億美元，美國126家企業(yè)營業(yè)收入8.88萬億美元。榜單中，與房地產(chǎn)相關(guān)的工程建筑行業(yè)13家，營業(yè)收入8446億美元，金屬行業(yè)10家企業(yè)，4479億美元，與房地產(chǎn)存在天然聯(lián)系的12家銀行營業(yè)收入8929億美元。中國企業(yè)終于在國際企業(yè)之林中找到了企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的自信。這為中國企業(yè)、公民對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展過度樂觀的發(fā)展預(yù)期提供了土壤。

根據(jù)學(xué)者郭克莎等的研究數(shù)據(jù)，中國房地產(chǎn)金融貸款占我國金融機(jī)構(gòu)總貸款比重，2000年為6.04%，2005年 14.1%，2010年 19.9%，2011年 19.6%，2012年為 19.2%，2013年 20.3%，2014年 21.3%，2015年22.4%，2016年提高至25%。新增房地產(chǎn)貸款占新增金融機(jī)構(gòu)貸款總量比重，2010年24.2%，2011年16.9%，2012年16.5%,2013年26.3%，2014年28.1%，2015年30.6%，2016年44.8%。房地產(chǎn)金融貸款呈現(xiàn)逐年增加的發(fā)展趨勢(shì)。2017年末中國家庭房地產(chǎn)按揭貸款余額約25.5萬億元?？梢?，房地產(chǎn)金融貸款政策略寬松。

企業(yè)、公民大量資產(chǎn)逐利，涌入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)利潤比實(shí)體經(jīng)濟(jì)利潤更高，房地產(chǎn)收入相對(duì)還更穩(wěn)定。中國房地產(chǎn)價(jià)格上升使得擁有房產(chǎn)的人或企業(yè)更有能力從銀行獲得更多貸款，進(jìn)而增加房地產(chǎn)方面投資，最終引起房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)。高校擴(kuò)招和不均衡的人力資源分布，引發(fā)大量的城鎮(zhèn)住房需求，促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格上漲。王旭等研究發(fā)現(xiàn)，中國金融機(jī)構(gòu)新增大量貸款并沒有直接流入房地產(chǎn)業(yè)，而是通過各種信用中介機(jī)構(gòu)或信用轉(zhuǎn)換工具間接流入房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)通過影子銀行滿足其融資需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸規(guī)模不斷增加。

中國沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫破滅陣痛，重要原因是擁有一個(gè)理性的政府。中國政府汲取日本房地產(chǎn)泡沫破滅的教訓(xùn)和2007年美國次貸危機(jī)教訓(xùn)，面對(duì)2010年瘋漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)，針對(duì)一部分房價(jià)過高城市出臺(tái)限購令。這一實(shí)招有效抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過快增長。中國政府金融政策導(dǎo)向根本不是刺破房地產(chǎn)泡沫，而是不讓泡沫不斷膨脹。中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與我國人口城鎮(zhèn)化以及人民收入不斷增長同步，努力做成一個(gè)不會(huì)破的“橡膠泡”，而不會(huì)讓這個(gè)“橡膠泡”無控制膨脹直至破裂。這是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要模式，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一旦過熱就想辦法冷一冷，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展冷的時(shí)候就出臺(tái)鼓勵(lì)買房政策。中國政府理性調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，一方面讓房地產(chǎn)企業(yè)建更多高質(zhì)量商品房，另一方面控制房價(jià)過快上漲，讓更多家庭買得起房。

四、房地產(chǎn)泡沫破滅“六個(gè)要素”研究啟示

中國未來防止房地產(chǎn)泡沫膨脹直至破滅的“六要素”對(duì)策：促經(jīng)濟(jì)發(fā)展（要素一）、理性政府（要素六）調(diào)控房價(jià)，引導(dǎo)民眾預(yù)期和投資（要素二和要素四）；有效控制房地產(chǎn)金融（要素三和要素五）。

（一）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

房地產(chǎn)價(jià)格劇漲劇跌是房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值的巨大偏離，帶來的副作用有：房地產(chǎn)吸引巨大資金，抑制實(shí)體產(chǎn)業(yè)的投資。這不利于促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。缺少了與之同步增長的個(gè)人收入的支持，房價(jià)上漲不可持續(xù)。在中國中高速宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，不斷增長的住房需求和購房者個(gè)人收入共同驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格同步上漲，保證房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

（二）理性政府調(diào)控房價(jià)，引導(dǎo)民眾預(yù)期和投資

中國房地產(chǎn)政策調(diào)控房價(jià)過快上漲，引導(dǎo)民眾預(yù)期和投資的舉措包括：在房地產(chǎn)價(jià)格超高與房地產(chǎn)價(jià)格過度上漲地區(qū)限購；在供大于求的房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存，解決商品房過剩問題；向保障農(nóng)民工和低收入大學(xué)畢業(yè)生提供廉價(jià)租賃房與提供更多保障房，逐步推出房地產(chǎn)稅。國發(fā)〔2018〕9號(hào)文件強(qiáng)調(diào)更好解決群眾住房問題，中國未來將多主體多渠道投資房地產(chǎn)，實(shí)行租購共同發(fā)展的住房制度。

（三）有效控制房地產(chǎn)金融

日本地產(chǎn)泡沫對(duì)中國抑制房價(jià)過快增長的啟示是：有效控制房地產(chǎn)金融投資，不讓房地產(chǎn)市場(chǎng)過度繁榮。均衡政府財(cái)政、金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)三者權(quán)益。有效平衡房價(jià)與購房者的支付能力，讓地產(chǎn)商和購買者均有利可得。