新型存房業(yè)務(wù)法律關(guān)系分析和風(fēng)險防范

王慕蘊(yùn),趙 伊

(1.周口師范學(xué)院 政法學(xué)院,河南 周口 466001;2.澳門科技大學(xué) 法學(xué)院,澳門 氹仔999078)

存房業(yè)務(wù)是指,如果客戶有閑置的、合適的出租房源,可以存到銀行,相當(dāng)于客戶將房子的租賃權(quán)“存”到銀行,銀行和客戶約定存期,銀行一次性支付全部租金給客戶,由此獲得房屋的租賃權(quán),銀行再將房源移交知名房屋租賃機(jī)構(gòu)來運(yùn)作[1]。這種業(yè)務(wù)的出現(xiàn),可能會涉及幾個法律問題:存房業(yè)務(wù)屬于什么法律性質(zhì)?委托、租賃還是其他性質(zhì)?在房東、房客、銀行、房屋租賃機(jī)構(gòu)四方參與的租賃模式下,租賃風(fēng)險如何防范?

一、存房業(yè)務(wù)法律關(guān)系分析

在存房業(yè)務(wù)發(fā)布會上,中國建設(shè)銀行提出的銀行在存房業(yè)務(wù)中獲得租賃權(quán),這種說法是否準(zhǔn)確,需要我們厘清租賃權(quán)的概念和存房業(yè)務(wù)中的法律關(guān)系。這里所討論的租賃權(quán)僅指房屋租賃權(quán),房屋租賃權(quán)是指房屋租賃中承租人對出租房屋的占有、使用和收益的權(quán)利,在一定條件下還享有處分權(quán)(如轉(zhuǎn)租)[2]。在權(quán)利受到第三人妨害時,可以請求排除妨礙。銀行只有作為承租人才能獲得租賃權(quán),而在存房業(yè)務(wù)法律關(guān)系中銀行是不是承租人的地位，我們下面要討論的問題就是存房業(yè)務(wù)中的法律關(guān)系。

存房業(yè)務(wù)中的法律關(guān)系與一般的房屋租賃不同，房東、房客和其他人或機(jī)構(gòu)的參與下的法律關(guān)系應(yīng)視具體情況而定:

第一種情形是最常見的情形,是在房東、房客和房屋租賃機(jī)構(gòu)三方參與下,房屋租賃機(jī)構(gòu)向房東提供訂立房屋租賃合同的機(jī)會或媒介服務(wù),并由房東支付報酬。這種情形符合《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)中居間合同的規(guī)定,則房東與房屋租賃機(jī)構(gòu)之間就是居間合同關(guān)系,房客與房屋租賃機(jī)構(gòu)之間也是居間合同關(guān)系,房東與房客之間是租賃關(guān)系。

第二種情形是房東、房客和第三人的參與下,第三人接受房東的委托,為房東尋找房客,處理房東委托的與房屋相關(guān)的租賃事宜,并約定對于第三人在委托范圍內(nèi)做出的行為由房東承擔(dān)法律后果,那么房東與第三人之間訂立委托合同,房東與第三人之間是委托代理關(guān)系,房東與房客之間是租賃合同關(guān)系。這種委托代理關(guān)系一般是房東委托第三人,房客委托房屋租賃機(jī)構(gòu)的情況較少。

第三種情形是包租業(yè)務(wù)。早在十幾年前上海、廣州、香港等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)就已經(jīng)有該類業(yè)務(wù)[3],即包租人從房東手中將房子包租過來,包租人與房東簽訂包租合同,約定一定的包租期限,一般不超過5年,包租人按照包租合同規(guī)定向房東分期或一次性支付房租。房東和包租人之間、包租人和房客之間都是租賃合同關(guān)系。

第四種情形是房東、房客和信托公司參與下的房屋信托業(yè)務(wù)。2006年中信信托公司聯(lián)手房屋租賃機(jī)構(gòu)推出房屋信托業(yè)務(wù),我國的信托是從外國法移植過來的,很多學(xué)者認(rèn)為信托其實(shí)就是行紀(jì)合同[4],但行紀(jì)合同與信托業(yè)務(wù)是有本質(zhì)區(qū)別的。從《合同法》第414條和《信托法》第2條基本規(guī)定上來看行紀(jì)合同與信托業(yè)務(wù)的概念不同。行紀(jì)合同是指行紀(jì)人以自己的名義為委托人從事貿(mào)易活動,委托人支付報酬的合同;信托是指委托人基于對受托人的信任,將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人,由受托人按照委托人的意愿,以自己的名義為受益人的利益或者特定目的,進(jìn)行財產(chǎn)管理或者處分的行為。兩者的法律關(guān)系不同。前者為合同關(guān)系,后者為財產(chǎn)管理關(guān)系。兩者所參與的當(dāng)事人也不同,前者的當(dāng)事人為行紀(jì)人與委托人,后者的當(dāng)事人則有信托人、受托人和信托受益人三方。兩者的成立要件不同。前者中不以交付財產(chǎn)為成立要件,并且委托人的財產(chǎn)所得利益歸委托人享有;而后者則須以財產(chǎn)交付給受托人為成立要件,且取得該財產(chǎn)利益的是受益人而非財產(chǎn)授予人。兩者的法律責(zé)任也不同。違反行紀(jì)合同,承擔(dān)違約責(zé)任;受托人違反了信托合同約定,要對投資者的本金和收益負(fù)責(zé)。“房屋信托業(yè)務(wù)”中房東和信托公司之間不是行紀(jì)合同關(guān)系,房屋信托業(yè)務(wù)中房客和信托公司就是信托關(guān)系。

第五種情形是房東、房客、房屋租賃機(jī)構(gòu)參與下的房屋銀行業(yè)務(wù)。房屋租賃機(jī)構(gòu)是專門從事房產(chǎn)買賣或租賃的專門機(jī)構(gòu),掌握大量的資源,能夠及時將房產(chǎn)出租,并且得到較為合理的房屋租金。房東將自有的房產(chǎn)委托給房屋租賃機(jī)構(gòu)出租,房東與房屋租賃機(jī)構(gòu)簽訂《委托代理存房合同業(yè)務(wù)書》,房屋租賃機(jī)構(gòu)代理房東將房屋出租,并與房客簽訂《房屋租賃合同》,行使房屋租賃管理事宜的相關(guān)權(quán)利。房屋租賃機(jī)構(gòu)從房東的手中承租房產(chǎn),再將該房產(chǎn)出租,約定每年房東要給房屋租賃機(jī)構(gòu)一定時間的空窗期(一般為一個月或一個半月),其余時間的租金由房屋租賃機(jī)構(gòu)支付給房東,而房屋租賃機(jī)構(gòu)賺取空窗期租金作為利潤。不管房屋能不能夠出租,房屋租賃機(jī)構(gòu)均需向房東支付全部租金。從簽訂的委托代理存房合同業(yè)務(wù)書的形式上看,這是一個委托合同,根據(jù)《合同法》的規(guī)定,委托合同是委托人和受托人約定,由受托人處理委托人事務(wù)的合同。委托合同的特點(diǎn)是以為他人處理事務(wù)為目的的合同，并以委托人和受托人之間的相互信任為前提,委托合同可無償也可有償。從簽訂的合同內(nèi)容可以看出其更具有租賃合同的性質(zhì),房東將房屋委托給房屋租賃機(jī)構(gòu)出租,房屋租賃機(jī)構(gòu)不管有沒有租出房屋,都需將全部租金交給房東。一般的委托合同,在房屋未租出去的情況下,房東是沒有租金的,所以說房屋銀行業(yè)務(wù)的性質(zhì)更具有租賃合同的性質(zhì)。

在房東、租客、銀行、房屋租賃機(jī)構(gòu)四方參與下的存房業(yè)務(wù)中四方究竟是何種法律關(guān)系?存房業(yè)務(wù)是房東把閑置的、合適的房源存到銀行,銀行一次性支付全部租金給房東,再交給專門的房屋租賃機(jī)構(gòu)運(yùn)營；銀行需要通過房屋租賃機(jī)構(gòu)把房屋租出去,并且支付房屋租賃機(jī)構(gòu)報酬,這種模式實(shí)際上是“房屋銀行”和“房屋中介”的結(jié)合,銀行與房東之間的存房業(yè)務(wù)是“房屋銀行”的行為。我們從上述分析得知“房屋銀行”的性質(zhì)是租賃合同,銀行和房東之間為租賃合同關(guān)系。銀行交給房屋租賃機(jī)構(gòu)運(yùn)營實(shí)際上是房東與中介之間的關(guān)系,那么銀行和房屋租賃機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)是居間合同關(guān)系,租賃機(jī)構(gòu)和房客之間也是居間合同關(guān)系。既然知道了存房業(yè)務(wù)中銀行和房東之間為租賃合同關(guān)系,那么銀行能夠獲得租賃權(quán)的說法是準(zhǔn)確的。

二、房屋保險解決存房業(yè)務(wù)糾紛

存房業(yè)務(wù)中,房東和實(shí)際承租人之間并不直接發(fā)生關(guān)系,甚至不見面,這樣一來,如果發(fā)現(xiàn)房屋或設(shè)施被損壞、欠繳相關(guān)費(fèi)用的情形,房東難以向?qū)嶋H承租人主張權(quán)利?；诜繓|和銀行之間是租賃合同的關(guān)系,銀行屬于二房東的角色。《合同法》規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。根據(jù)該規(guī)定,銀行將承擔(dān)賠償損失的風(fēng)險。

承租人遇到麻煩時首先想到的是銀行或者房屋租賃機(jī)構(gòu)。如房屋設(shè)施的維修問題,一般房屋租賃中出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù),而在存房業(yè)務(wù)中房東和房客之間有銀行和房屋租賃機(jī)構(gòu),房東和房客并不認(rèn)識,房屋出現(xiàn)了問題由誰來維修？另外，出租房一般都是老舊房屋,需要經(jīng)常維修,如果時常通知房東來承擔(dān)維修義務(wù),較為麻煩。

存房業(yè)務(wù)中的房屋給承租人或者其他人帶來人身財產(chǎn)的損害,誰來承擔(dān)?銀行或者房屋租賃機(jī)構(gòu)可能要面臨的訴訟糾紛很多。存房業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)加入房屋租賃保險來解決問題。既能保障房東和房客權(quán)益,也能保障銀行和房屋租賃機(jī)構(gòu)的權(quán)益。

存房業(yè)務(wù)中,銀行和房屋租賃機(jī)構(gòu)將要面臨的糾紛太多,房屋租賃保險有用武之地[5]?，F(xiàn)在經(jīng)營房屋租賃保險的公司有多家，如平安出租無憂家居保險,沃保保險、太平保險、大地保險等。房屋租賃保險有專門為房東提供的,如臺風(fēng)、暴雨、火災(zāi)等自然災(zāi)害的保障，房屋、室內(nèi)財產(chǎn)、裝修、租金損失、租屋聲譽(yù)受損和房東責(zé)任的保障等。房屋租賃保險還有專門為房客提供的,如室內(nèi)財產(chǎn)、搬家損失和意外傷害的保障。房屋租賃保險可以解決存房業(yè)務(wù)中房東、房客、銀行、房屋租賃機(jī)構(gòu)之間的法律糾紛。

三、征信系統(tǒng)防范租賃風(fēng)險

房東在出租房屋時, 除了希望高價格出租外, 還希望能把房屋租給信得過的房客,存房業(yè)務(wù)中房東與房客不照面,至于什么人租了房子,幾人租了房子,甚至有的房客做違法的事情,房東無從知曉。最近,北京朝陽區(qū)司法機(jī)關(guān)揭秘了房屋黑中介違規(guī)出租,辦理了多起“黑房屋中介”涉嫌強(qiáng)迫交易案件,曝光了房屋租賃市場的黑幕。為防止租賃亂象和租賃風(fēng)險的發(fā)生,應(yīng)使用征信系統(tǒng)為房屋租賃行業(yè)的發(fā)展提供信用保障，對出租人、承租人、房屋租賃機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查,這樣，可以較好地防范不良房屋租賃機(jī)構(gòu)以及承租人的不法行為。

存房業(yè)務(wù)中，銀行的征信系統(tǒng)仍存在很多漏洞。目前，我國的銀行征信系統(tǒng)總體數(shù)量少、規(guī)模小、發(fā)展慢與不均衡,征信服務(wù)單一。2017年，在加快培育和發(fā)展住房租賃試點(diǎn)工作的促進(jìn)下,各個城市也在建立租房管理平臺,正在與公安、工商、征信等系統(tǒng)對接,如杭州、鄭州等地,杭州做得比較超前。杭州由房管局牽頭,聯(lián)合阿里巴巴集團(tuán)、螞蟻金服集團(tuán)研發(fā)了杭州市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺。該平臺通過芝麻信用,全新打造租客、房東、銀行及租賃機(jī)構(gòu)的信用體系,租客、房東、銀行以及租賃機(jī)構(gòu)都將對應(yīng)一套完善的信用體系。我們得知銀行的征信系統(tǒng)和阿里巴巴的芝麻信用體系都不能獲取全面的信用體系,只是單一的征信系統(tǒng)和地方性的征信系統(tǒng),房屋租賃業(yè)需要一個完整的征信系統(tǒng),房屋租賃業(yè)應(yīng)該積極投入相關(guān)力量，聯(lián)合銀行以及其他各地市征信系統(tǒng),建立起自己的征信系統(tǒng)[6]。房東可以選擇信用良好的房客,房客也可以選擇信用良好的租賃機(jī)構(gòu),如果房客長期欠繳房租或在租屋內(nèi)從事違法活動，可以將其不良記錄記入征信系統(tǒng)。

四、結(jié)語

存房業(yè)務(wù)是銀行的一項(xiàng)新型業(yè)務(wù),法律關(guān)系較為復(fù)雜,在該業(yè)務(wù)開展后還需進(jìn)一步的推敲。只有厘定房東、房客、銀行、房屋租賃機(jī)構(gòu)四方法律關(guān)系，規(guī)范各方權(quán)利義務(wù),妥善解決潛在糾紛,建立完善的征信系統(tǒng),才能進(jìn)一步防范租賃風(fēng)險,促進(jìn)存房業(yè)務(wù)房屋租賃市場的健康發(fā)展。