關于房地產(chǎn)企業(yè)地下車位所得稅處理的實務問題分析

摘 要：針對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務中地下車位類別多、產(chǎn)權政策不統(tǒng)一等原因，而產(chǎn)生的車位稅務處理中存在的各類問題，筆者通過對車位和產(chǎn)權政策的分類梳理，分析了各種情況下稅務處理的差異，并對由此可能導致的問題進行了闡述，最終提出了規(guī)范性建議。

關鍵詞：房地產(chǎn)；地下車位；企業(yè)所得稅

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，地下車位的企業(yè)所得稅處理歷來是極易引發(fā)稅企爭議的熱點與難點問題。究其原因，筆者認為主要是地下車位類別多、產(chǎn)權政策不統(tǒng)一、所得稅政策模糊、計算車位成本涉稅變量多，造成了車位問題的稅企爭議現(xiàn)狀。

一、地下車位類別及產(chǎn)權政策

雖然目前國家已出臺《物權法》，但在實踐中，各地區(qū)不動產(chǎn)登記部門對小區(qū)地下車位的具體處理卻仍然大相徑庭。加之地下車位中又包括：機械車位/非機械車位、人防車位/非人防車位等情況，使得局面更為復雜。

首先，對于非機械且非人防車位，各地不動產(chǎn)登記政策就有3種可能的情況：

政策a、按照含過道等公攤面積+車位占地面積辦理產(chǎn)權登記，車位產(chǎn)權證載面積約40㎡；

政策b、僅按照車位占地面積辦理產(chǎn)權登記，車位產(chǎn)權證載面積約13㎡；

政策c、車位一律不予辦理產(chǎn)權登記，無車位產(chǎn)權證；

結合是否機械、人防等因素，車位產(chǎn)權政策見下表：

對于非人防區(qū)域的機械車位，在可以辦理產(chǎn)權的地區(qū)，通常只能夠統(tǒng)一辦理一份產(chǎn)權證，證載產(chǎn)權面積為全部機械車位的占地面積，該產(chǎn)權一般不得轉(zhuǎn)讓（包括整體轉(zhuǎn)讓），產(chǎn)權證僅為證明房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主收取機械車位租金的合法性使用。

二、所得稅政策模糊

（一）根據(jù)國家稅務總局關于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)【2009】第031號）第三十三條“企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理”的規(guī)定，筆者認為單獨建造的停車場所可以理解為取得規(guī)劃部門單獨規(guī)劃的許可文件，并與地面建筑無關聯(lián)的停車場所。反言之，凡沒有取得規(guī)劃部門單獨規(guī)劃的許可文件或與地面建筑有關聯(lián)的停車場所，均可作為公共配套設施進行處理。

（二）然而，國稅發(fā)【2009】第031號第十七條卻要求，開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，如屬于營利性的，或產(chǎn)權歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。不少地區(qū)的稅務機關會以此要求企業(yè)，將地下車位單獨核算，分攤開發(fā)成本。雖然該條規(guī)定中并未單獨列舉地下車位，但稅務機關往往使用行政裁量權，以合理性為理由，要求將地下車位比照產(chǎn)權歸企業(yè)所有的配套設施進行同樣的稅務處理。

因為以上規(guī)定的不明確，導致稅企之間對車位的計稅方法產(chǎn)生了不同理解并由此引發(fā)大量爭議，筆者建議稅務總局盡快予以界定。

三、地下車位成本計稅變量

計算地下車位的計稅成本時，雖然具體計算公式有所不同，但均可以用“成本基數(shù)*面積權數(shù)”來概括，如下表：

由于車位類別及產(chǎn)權政策具有多種情況（詳見上節(jié)內(nèi)容），使得車位計稅成本的面積權數(shù)也有多種口徑，加之確定成本基數(shù)口徑的各種情況，導致地下車位計稅成本的具體公式可謂多種多樣，眼花繚亂。

筆者認為，因為各地車位產(chǎn)權政策沒有統(tǒng)一標準，所以企業(yè)所得稅方面無法基于產(chǎn)權政策給出兼顧公平性與合理性的稅收規(guī)定。例如：某房地產(chǎn)項目按照當?shù)禺a(chǎn)權政策，車位產(chǎn)權面積40㎡/個，如稅務機關要求其按照產(chǎn)權面積計算分攤含土地成本在內(nèi)的全部開發(fā)成本，一方面地下車位40㎡/個的產(chǎn)權面積中僅有約13㎡為實際占地面積，另有27㎡實際是過道、坡道等公共區(qū)域的公攤面積，將過道燈公共區(qū)域面積“擠入”車位產(chǎn)權面積并分攤了大量成本，明顯影響了分攤方法的合理性；另一方面，車位銷售往往晚于地上住房，并且容易出現(xiàn)車位分攤的成本大于其銷售價格的“倒掛”現(xiàn)象，大量成本最終無法稅前扣除，導致企業(yè)實際稅負加重。

四、車位稅務處理的規(guī)范建議

筆者建議可參考部分地區(qū)土地增值稅做法（如蘇州地區(qū)），依據(jù)房地產(chǎn)項目的測繪報告，計算地下車位的實際占地面積，作為面積權數(shù)。成本基數(shù)方面，考慮到車位銷售情況與地上住房存在較大差異，可以將土地以外的開發(fā)成本作為車位計稅成本的基數(shù)。以兼顧各地區(qū)車位所得稅處理的統(tǒng)一性、公平性、合理性。

參考文獻：

[1]朱光磊.房地產(chǎn)稅收面對面[M].北京：機械工業(yè)出版社，2015.

[2]曹君.基于企業(yè)銷售地下車位應如何納稅的探討[J].現(xiàn)代商業(yè)，2015，（24）.

[3]程偉生.無產(chǎn)權車位變相銷售土地增值稅收入確認探討[J].北方經(jīng)貿(mào)，2016，（08）.

[4]何丹.房地產(chǎn)企業(yè)車位營銷的財稅處理探討[J].中外企業(yè)家，2014，（33）.

[5]王廣銳.房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓車位的會計和稅務處理[N].海峽財經(jīng)導報，2012-11-28（019）.

注釋：江蘇地區(qū)適用政策a城市有常州、南通，適用政策b城市有南京，適用政策c城市有無錫、蘇州.

作者簡介：

卜晶（1982-），女，江蘇南京，漢，碩士研究生，研究方向：會計學（財務管理）。