淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

摘 要：本文基于財(cái)務(wù)管理、公司戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)知識(shí)，采用案例分析法、理論聯(lián)系實(shí)際的方法，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制展開(kāi)研究。研究表明，自房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售制取消，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制被放在空前重要的位置。本文從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀問(wèn)題出發(fā)，結(jié)合萬(wàn)科集團(tuán)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)控制的案例，總結(jié)出房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的措施。

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)管理；公司戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)管理；房地產(chǎn)企業(yè)；風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

引言

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，是指在房地產(chǎn)企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，因?yàn)閮?nèi)部外部各種不確定的因素發(fā)揮作用，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)收到的利潤(rùn)無(wú)法達(dá)到預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)。而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)僅可以依靠各種有力措施防范控制在安全范圍以內(nèi)，無(wú)法完全避免。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)自身具有資金投入量大且密集、房產(chǎn)價(jià)值高、建設(shè)周期長(zhǎng)、資金回收慢等特點(diǎn)。目前，受國(guó)家政策調(diào)控房?jī)r(jià)、取消預(yù)售制等各種外界因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制的難度加大，因而也被放在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理空前重要的位置。

本文從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀問(wèn)題出發(fā)，結(jié)合萬(wàn)科集團(tuán)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)控制的案例，總結(jié)出房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的措施。希望房地產(chǎn)企業(yè)可以在經(jīng)濟(jì)下行、房?jī)r(jià)調(diào)控措施增多的情況下，做好全面財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制，提高房地產(chǎn)企業(yè)自身抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述及現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

房地產(chǎn)企業(yè)因其自身為資金密集型企業(yè)，財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)尤其重要，主要包括以下幾個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)中包括借入資金和所有者投資的籌資風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)比其他一般企業(yè)投資建設(shè)所需的資金更多，而且房產(chǎn)價(jià)值高，回收期長(zhǎng)，這就造成大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的啟動(dòng)資金多半依靠向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)的借入資金或者其他所有者投資的籌資?；I資風(fēng)險(xiǎn)主要包括房地產(chǎn)企業(yè)是否能按時(shí)還本付息或者向其他所有者投資支付的收益不確定性。第二，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)選擇僅僅將資產(chǎn)配置到房地產(chǎn)行業(yè)中，涉足不熟悉的行業(yè)就很容易出現(xiàn)投資回報(bào)率無(wú)法達(dá)到預(yù)期的投資風(fēng)險(xiǎn)，這容易影響房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流、盈利能力、償債能力，對(duì)企業(yè)造成無(wú)法挽回的損失。第三，在房產(chǎn)出售后，由房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金再轉(zhuǎn)化為貨幣資金，需要經(jīng)歷較長(zhǎng)的時(shí)間，無(wú)法避免的轉(zhuǎn)化時(shí)間和金額存在不確定，這就造成了資金回收風(fēng)險(xiǎn)。第四，來(lái)源于對(duì)收益確認(rèn)時(shí)和對(duì)投資者分配收益形式、時(shí)間、金額把握不清的收益分配風(fēng)險(xiǎn)。收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)收到利潤(rùn)成果后，對(duì)其進(jìn)行收益利潤(rùn)分配，如果投資者對(duì)于收益分配方式不當(dāng)，很容易影響投資者的積極性，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)籌資也會(huì)產(chǎn)生影響。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

目前，由于受國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)、取消預(yù)售制的影響，投資者會(huì)轉(zhuǎn)而投資其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在籌資方面會(huì)更加困難。房?jī)r(jià)供過(guò)于求，震蕩下降，市場(chǎng)預(yù)期降低，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)轉(zhuǎn)而投資其他行業(yè)，投資風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)加大。取消預(yù)售制意味著房地產(chǎn)企業(yè)以后需要先蓋好房產(chǎn)，銷售后再實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)向結(jié)算資金再向貨幣資金轉(zhuǎn)化，意味著資金回收期會(huì)增加，資金回收風(fēng)險(xiǎn)增加。在這種情況下，資金回收風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之加大。

除此之外，不可忽視房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。因交付完工產(chǎn)品時(shí)點(diǎn)不同產(chǎn)生的涉稅風(fēng)險(xiǎn)、采取視同買斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品存在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)生的支出應(yīng)歸集為費(fèi)用或成本的涉稅風(fēng)險(xiǎn)、毛地竟掛所涉及的動(dòng)遷補(bǔ)償及動(dòng)遷支出稅收處理風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)提相關(guān)費(fèi)用涉及的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提或繳納的稅金涉及所得稅稅前扣除風(fēng)險(xiǎn)等。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)常被企業(yè)忽略，在后期財(cái)務(wù)管理過(guò)程中要加大對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的重視，違反稅法不僅會(huì)對(duì)企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失，也會(huì)給企業(yè)的聲譽(yù)造成不可估量的損失。

二、案例分析

從上文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述及現(xiàn)狀分析中，可以看出房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不僅僅包括大多數(shù)企業(yè)共同面對(duì)的籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金回收風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)容易受政策風(fēng)險(xiǎn)影響，以及由于其自身施工時(shí)間較長(zhǎng)、不動(dòng)產(chǎn)核算項(xiàng)目較多而造成的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。一直被房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)價(jià)為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低的房地產(chǎn)公司，從其2017年財(cái)報(bào)可以看出，其2017年全年的負(fù)債率為8.8%，而最新公布的2018年半年報(bào)，其凈負(fù)債率為32.7%，繼續(xù)保持在行業(yè)最低水平。

在這種情況下，萬(wàn)科集團(tuán)在9月份月度例會(huì)上表明，萬(wàn)科要實(shí)現(xiàn)全年6300億的回款目標(biāo)。隨之而來(lái)，例會(huì)大喊“活下去”的口號(hào)，這無(wú)疑給房地產(chǎn)行業(yè)敲響了警鐘。一方面，面對(duì)國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)政策的頒布，萬(wàn)科的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)加強(qiáng)，此時(shí)回籠資金，是保證在房?jī)r(jià)整體受挫的情況下，企業(yè)依舊有抗擊財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力，保證充足的現(xiàn)金流，以及正常的日常運(yùn)營(yíng)。另一方面，回籠資金也是防范和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施，企業(yè)需要回款后償還金融機(jī)構(gòu)貸款利息、實(shí)現(xiàn)投資人的預(yù)期目標(biāo)，也需要保證充足的資金對(duì)新興行業(yè)展開(kāi)投資和運(yùn)營(yíng)。因此。及時(shí)采取有力措施防范和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)十分重要。下文將根據(jù)案例分析，繼續(xù)探討房地產(chǎn)企業(yè)防范和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體措施。

三、房地產(chǎn)企業(yè)防范和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體措施

（一）財(cái)務(wù)人員需增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控觀念

財(cái)務(wù)人員需增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控觀念，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要完善管理體系，加強(qiáng)內(nèi)部控制。不僅僅需要健全財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員及其資金賬號(hào)、業(yè)務(wù)往來(lái)，建立嚴(yán)格的檢查考核和監(jiān)督制度，還要定期培訓(xùn)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的敏感程度。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要完善財(cái)務(wù)監(jiān)督、獨(dú)立的審計(jì)機(jī)制。為了實(shí)現(xiàn)預(yù)期財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，減少不可控的損失，必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督，保證企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立獨(dú)立的審計(jì)機(jī)構(gòu)，制定專門的審計(jì)程序和確定具體的審內(nèi)容，配備專業(yè)審計(jì)人員，定期對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排查，并將結(jié)果上報(bào)給管理層和董事會(huì)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行多元投資以分散風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不可避免，但是通過(guò)有效的措施可以進(jìn)行降低，比如像萬(wàn)科集團(tuán)一樣回籠房地產(chǎn)企業(yè)中的資金，轉(zhuǎn)而向高新技術(shù)行業(yè)投資。多元化的投資戰(zhàn)略可以有效地幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)以及政策風(fēng)險(xiǎn)的影響。不過(guò)要對(duì)新涉及的行業(yè)做到合理預(yù)估，防止因?yàn)樾骂I(lǐng)域人才、技術(shù)儲(chǔ)備不足導(dǎo)致資產(chǎn)浪費(fèi)，影響企業(yè)的現(xiàn)金流。比較好的方案是房地產(chǎn)企業(yè)利用自身資金優(yōu)勢(shì)對(duì)已經(jīng)有一定基礎(chǔ)的高新技術(shù)行業(yè)進(jìn)行投資，或者采用兼營(yíng)、并購(gòu)、企業(yè)聯(lián)盟等多元化投資戰(zhàn)略，與合作企業(yè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)多元化投資以分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立一套財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)建立一套財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，可以在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的早期，識(shí)別并采取有效措施將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在合理的范圍內(nèi)，或者在預(yù)先設(shè)定負(fù)債值的基礎(chǔ)上提前規(guī)劃好應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的方案，減少出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的協(xié)調(diào)成本和時(shí)間成本，給企業(yè)造成損失。房地產(chǎn)企業(yè)建立一套財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)全面監(jiān)測(cè)企業(yè)現(xiàn)金流的流通情況、投資回報(bào)率高低、涉稅財(cái)務(wù)核算等，通常企業(yè)出現(xiàn)籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)較大的情況下，通過(guò)系統(tǒng)可以對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警，財(cái)務(wù)人員和企業(yè)管理者應(yīng)謹(jǐn)慎分析數(shù)據(jù)，采取有效措應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，防止房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)一步惡化。

四、結(jié)束語(yǔ)

本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀分析和對(duì)萬(wàn)科集團(tuán)及時(shí)回籠資金應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的案例分析，總結(jié)出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是現(xiàn)代企業(yè)不可回避的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，更應(yīng)該采取有效措施，積極應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在合理的區(qū)間內(nèi)，可以保證企業(yè)現(xiàn)金流的正常流動(dòng)、提高資金的運(yùn)用效率、防范財(cái)務(wù)危機(jī)波及企業(yè)內(nèi)部其他業(yè)務(wù)板塊的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，使企業(yè)可以健康、穩(wěn)定、良性的發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：張建（1974-），男，大學(xué)學(xué)歷，會(huì)計(jì)師，連云港市住房保障中心副主任，主要研究方向：房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)監(jiān)管、財(cái)務(wù)管理、投融資、資產(chǎn)管理、單位內(nèi)控、工程審計(jì)等。