房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)小區(qū)會所的成本核算與涉稅處理

摘 要：小區(qū)會所作為小區(qū)配套設(shè)施的重要組成部分，本質(zhì)上與普遍意義的配套設(shè)施有著很大的差異性，這是其本身產(chǎn)權(quán)既可以屬于業(yè)主，同時也可以屬于房地產(chǎn)企業(yè)，這種產(chǎn)權(quán)規(guī)范問題造成房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)小區(qū)會所進(jìn)行成本核算和涉稅會計處理時會產(chǎn)生較多的問題，因此房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)小區(qū)會所的成本核算和涉稅會計處理時首先要明確產(chǎn)權(quán)，在此基礎(chǔ)上再進(jìn)行成本核算。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；開發(fā)小區(qū)會所；成本核算與涉稅處理

引言

為提高小區(qū)的品質(zhì)和檔次，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)的時候通常將會所作為配套設(shè)施來建造，因此房地產(chǎn)企業(yè)會所的成本核算與涉稅處理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算的重要內(nèi)容。小區(qū)會所的成本是否能夠在企業(yè)所得稅前扣除、是否能夠?qū)⑵湟暈橥恋卦鲋刀惖目鄢椖?，如何進(jìn)行成本核算與涉稅處理，成了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作的一個重點(diǎn)和難點(diǎn)。

一、會所的產(chǎn)權(quán)歸屬

所謂“會所”是指中、高檔住宅中為業(yè)主、租客提供休閑、娛樂、健身、餐飲的一種配套設(shè)施，一般是指在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)用于小區(qū)居民進(jìn)行公共活動的建筑物，具體表現(xiàn)為商場、幼兒園、健身場所等，其中很多新建起來的小區(qū)和開發(fā)商都在銷售大樓當(dāng)中賣力的宣傳，其目的是為了可以實(shí)現(xiàn)為入住的業(yè)主提供一些休閑的建設(shè)娛樂場地等，并且也很容易將購買的用戶認(rèn)為所有的小區(qū)公共設(shè)施都可以隨意應(yīng)用，但很多真正入住的居民之后，卻發(fā)現(xiàn)了一些不同之處，企業(yè)在開發(fā)時出租以及開辦商店當(dāng)應(yīng)用在其他的管理中。物體權(quán)法案件當(dāng)面針對所有的歸屬權(quán)制定了詳細(xì)的制度，但是在相關(guān)的法律規(guī)范當(dāng)中，很多會所的歸屬的規(guī)定都被直接否定，而且規(guī)定上所說的建筑區(qū)域當(dāng)中規(guī)劃的公共會所以及公共設(shè)施等，都是沒有任何的權(quán)利效益。因此，新建小區(qū)內(nèi)的虧所是否存在其他公共場所，這些情況是否如業(yè)主所說屬于公共措施的，本文詳細(xì)分析結(jié)果統(tǒng)一認(rèn)定為，新建小區(qū)的公共管理應(yīng)該屬于一個公共性建設(shè)，此外，來自公共應(yīng)用管理制度外，更加主要的目標(biāo)就是占據(jù)土地面積和設(shè)施成本的措施，以及占據(jù)土地和建筑成本經(jīng)濟(jì)都有很多的挫折。面對小區(qū)公共會所等建筑的占據(jù)應(yīng)用土地面積和建設(shè)成本已經(jīng)完全通過統(tǒng)一形式的內(nèi)部人員進(jìn)行管理，根據(jù)新建小區(qū)當(dāng)中的建筑投資者，應(yīng)該采取有利的依法措施。

會所的權(quán)屬確定在法律上有許多方面都是含糊的，怎么去確定會所的權(quán)屬，進(jìn)而解決會所的成本歸集與涉稅處理，可以依據(jù)政府相關(guān)文件規(guī)定，按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則去確認(rèn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)小區(qū)會所成本核算和涉稅處理類型

按照我國相關(guān)的法律法規(guī)來分析，企業(yè)單位在進(jìn)行建筑公共場所或是物業(yè)管理場所等，都需要進(jìn)行配套建筑，例如每個新建的小區(qū)都存在一些物業(yè)管理、電力供熱、水管等，按照非盈利性并且產(chǎn)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)完全是屬于業(yè)務(wù)所有，其每個業(yè)主要根據(jù)自家的面積進(jìn)行繳費(fèi)，或是無償贈與當(dāng)?shù)卣约肮彩聵I(yè)機(jī)關(guān)單位等，這樣一來，建筑都可以被稱之為公共配套設(shè)置，并且建筑的費(fèi)用要依照公共配套費(fèi)用相關(guān)的法律執(zhí)行，一定要做到嚴(yán)格處理。針對長期盈利性的建筑體系，或是產(chǎn)權(quán)管理都需要?dú)w屬企業(yè)單位所有權(quán)，但未得到證明的產(chǎn)權(quán)歸屬是需要無償歸納政府或是機(jī)關(guān)單位所有。

（一）會所成本的歸集與分配。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)小區(qū)會所的配套設(shè)施成本核算及涉稅處理需要根據(jù)稅法規(guī)定歸入土地和商品房成本的分類中。企業(yè)單位是屬于單獨(dú)作為過渡性成本，其成本的的主要內(nèi)容為：土地應(yīng)用以及拆遷的補(bǔ)償費(fèi)用、前期的工程費(fèi)用和建筑安裝管理工程費(fèi)用等，其基礎(chǔ)的設(shè)施建造費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)和借款費(fèi)用等。主要的歸集每項支出時，借記開發(fā)成本和某會所建筑配套設(shè)施等補(bǔ)充費(fèi)用。屬于分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

（二）會所建造成本的預(yù)提、沖減

依據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第四章“第三十二條除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。

1.公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。”當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)小區(qū)會所的配套設(shè)施交付后，需要根據(jù)實(shí)際發(fā)生的成本沖減掉已經(jīng)計提的配套設(shè)施費(fèi)。而配套設(shè)施的實(shí)際成本與計提配套設(shè)施費(fèi)的差額，需要根據(jù)差額的多少以及小區(qū)會所的進(jìn)度進(jìn)行涉稅處理，差額較小的情況下不需要調(diào)整已經(jīng)驗收的小區(qū)會所建設(shè)場地成本，并且要將其成本核算科目計入已經(jīng)開工的小區(qū)會所開發(fā)總成本之中，而實(shí)際的配套設(shè)施成本如果大于計提數(shù)的差額情況下，則要追加在建小區(qū)會所的配套設(shè)施成本，如果實(shí)際成本小于計提數(shù)的差額情況下，則對已經(jīng)在建的小區(qū)會所開發(fā)成本進(jìn)行沖減。

2.會所建成后權(quán)屬屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的視具體情況分為以下幾種類型：一種是建筑區(qū)劃中的小區(qū)會所，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照自建固定資產(chǎn)單獨(dú)立項，報建手續(xù)齊全，產(chǎn)權(quán)歸屬清晰，則小區(qū)會所的開發(fā)成本屬于開發(fā)成本分類中的在建工程科目，因此需要單獨(dú)設(shè)立成本對象，獨(dú)立進(jìn)行成本核算。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的小區(qū)會所在產(chǎn)生銷售收入以及完成交付手續(xù)后，則成本核算從開發(fā)小區(qū)會所的成本科目結(jié)轉(zhuǎn)到銷售成本或經(jīng)營成本之中，對持有期間的經(jīng)營所得，應(yīng)按“權(quán)責(zé)發(fā)生制”原則，在發(fā)生的當(dāng)期確認(rèn)經(jīng)營收入所得，計算交納企業(yè)所得稅。另一種是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)小區(qū)會所手續(xù)齊全但是沒有單獨(dú)作為立項的小區(qū)會所，在銷售許可證或其他相關(guān)資料中標(biāo)注為可售的，應(yīng)當(dāng)視為開發(fā)產(chǎn)品，作為獨(dú)立的計稅成本對象進(jìn)行成本核算，隨著開發(fā)產(chǎn)品的出售，將會所開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)為銷售成本。

3.待小區(qū)建筑成功之后，無償轉(zhuǎn)移給政府或是公用企業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本和費(fèi)用需要相對扣除，也是屬于無償贈與與當(dāng)?shù)卣凸彩聵I(yè)企業(yè)的，也可以將其視為公共配套設(shè)備，其建筑的經(jīng)濟(jì)費(fèi)用需要按照公共配套經(jīng)濟(jì)來進(jìn)行規(guī)定處理。

4.合資建設(shè)有償移交的，經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償直接抵扣該項目的建造成本。建成后有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。在我國企業(yè)單位開發(fā)區(qū)內(nèi)部建設(shè)管理，其主要是的建筑物有學(xué)習(xí)、醫(yī)院、銀行等企業(yè)單位需要單獨(dú)計算經(jīng)濟(jì)成本，此外，由企業(yè)和國家相關(guān)的業(yè)務(wù)管理部門進(jìn)行融合組建，待完成之后，需要進(jìn)行有償?shù)霓D(zhuǎn)移和針對抵押之后的經(jīng)濟(jì)差額計算一共需要向上交納的稅務(wù)額度。

5.屬于公益性捐贈視同銷售，支出準(zhǔn)予計算扣除或結(jié)轉(zhuǎn)扣除。我國企業(yè)即將開啟了產(chǎn)品贈與和贊助等一些基本的利益行為，在法律的角度上統(tǒng)稱為銷售，針對開發(fā)產(chǎn)品的所有應(yīng)用權(quán)利和轉(zhuǎn)移權(quán)利，或是實(shí)際取走的利益權(quán)利時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)單位出現(xiàn)相關(guān)的開發(fā)產(chǎn)品效益成本不可以少于原收入的一半，但具體的分析是要根據(jù)主管稅務(wù)的相關(guān)政府來決定。我國企業(yè)所發(fā)生的公益性和捐贈支出等活動都需要有法律效益，在企業(yè)單位年度利潤額度的部分中，準(zhǔn)確的分析出應(yīng)該交納的稅務(wù)點(diǎn)位，其額度的總比例要超過企業(yè)年收入的利潤，并且需要在企業(yè)盈利三年后重新核對稅務(wù)總額。

三、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)小區(qū)會所成本核算和涉稅處理的關(guān)鍵是準(zhǔn)確界定所開發(fā)的小區(qū)會所的權(quán)屬，權(quán)屬的劃分首要依據(jù)是會所的銷售許可證、銷售公示、銷售合同、測繪成果報告等資料，當(dāng)上述資料無法界定時，可以依據(jù)“誰投資誰受益”原則去界定。要準(zhǔn)確核算會所的建造成本、恰當(dāng)?shù)剡M(jìn)行涉稅處理，規(guī)避稅收風(fēng)險，一方面要求政府相關(guān)部門進(jìn)一步完善公共配套設(shè)施相關(guān)法律規(guī)范，另一方面要求財務(wù)不斷提升業(yè)務(wù)水平。

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[3]王樹兵.房企公共配套設(shè)施企業(yè)所得稅前扣除解決之道.智慧源.

[4]高山流水.房地產(chǎn)企業(yè)配套實(shí)施核算分析.新浪博客.

作者簡介：馬紅美，南京黃和科技實(shí)業(yè)有限公司（南京江山）。