房地產(chǎn)企業(yè)自持物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理探索

摘 要：隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)監(jiān)管，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，政府出臺(tái)了自持物業(yè)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著新的商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型，當(dāng)前，對(duì)自持物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)需要重點(diǎn)管理的地方，目前出現(xiàn)的長(zhǎng)租公寓和線下社區(qū)自營(yíng)的商業(yè)模式是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要探索，房地產(chǎn)企業(yè)仍需不斷尋找自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的更加多元的商業(yè)模式。

關(guān)鍵詞：自持物業(yè)；長(zhǎng)租公寓；線下社區(qū)自營(yíng)商

引言

隨著政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自持一定比例物業(yè)的規(guī)定出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨新的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自持物業(yè)的持有方式是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)還是重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，對(duì)自持物業(yè)如何進(jìn)行有效的經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)這些自持物業(yè)的現(xiàn)金流如何管理，面對(duì)當(dāng)前商業(yè)模式收益率較低的現(xiàn)狀如何選擇合適的證券化方式提升自持物業(yè)的價(jià)值和現(xiàn)金流，成為了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃重點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)自持物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

（一）長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式分析

當(dāng)前，長(zhǎng)租公寓是房地產(chǎn)企業(yè)自持物業(yè)管理的一種重要的商業(yè)模式，是符合政策對(duì)發(fā)展我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)的政策導(dǎo)向的一種模式，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到當(dāng)前的階段，已經(jīng)無(wú)法再依靠開發(fā)更多的土地實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，行業(yè)開始轉(zhuǎn)向向已有的存量進(jìn)行長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的階段。在此背景下，長(zhǎng)租公寓這種模式近些年來(lái)發(fā)展非常迅速，隨著租賃市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，各大投資機(jī)構(gòu)、各類資本進(jìn)駐，國(guó)家對(duì)租賃市場(chǎng)的扶持，建立有利的政策條件，更多有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入租賃市場(chǎng)，投入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，多方面的因素推動(dòng)了國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的迅速發(fā)展。

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展仍處于成長(zhǎng)期，對(duì)該模式的創(chuàng)新和探索是當(dāng)前和未來(lái)一定階段各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷思考和探索的地方。目前，長(zhǎng)租公寓發(fā)展的模式分類主要有兩大類，第一類是按照物業(yè)的劃分進(jìn)行分類，主要有兩種模式，集中式和分散式，集中式是指公寓的物業(yè)位置比較集中，這種模式的公寓房源往往來(lái)自一整棟大廈或者距離較近的成片住宅區(qū)，將這些較為集中的房源整合裝修改造成為功能完善的公寓，這種集中式的長(zhǎng)租公寓容易集中管理，可以共用相關(guān)的設(shè)備設(shè)施，便于管理。而分散式的公寓則將公寓的房源分散在不同的地方，將這些分散的公寓進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的改造提供出租服務(wù)，由于公寓位置較分散，這樣公寓的服務(wù)半徑更大，服務(wù)的客戶更加廣泛，但同時(shí)，分散式的公寓出租導(dǎo)致的管理成本較高。第二類劃分標(biāo)準(zhǔn)時(shí)依據(jù)公寓運(yùn)營(yíng)商的資產(chǎn)類型來(lái)劃分，分為重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)兩種類型，重資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式主要通過(guò)自行建造、收購(gòu)等形式獲取大量房屋，對(duì)這些房屋進(jìn)行改造整合對(duì)外出租，獲取出租收入和服務(wù)收入，在重資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式下，企業(yè)需要承擔(dān)大量的資產(chǎn)壓力，資金被大量占有，需要企業(yè)擁有雄厚的資金實(shí)力才能獲得長(zhǎng)期可持續(xù)的收入，同時(shí)這種自有資產(chǎn)模式又可以充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，因?yàn)榉吭磳儆谄髽I(yè)自有，所以企業(yè)可以提升公寓資源的獲取效率，能夠靈活的進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，有助于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商長(zhǎng)期的發(fā)展。輕資產(chǎn)的公寓模式是通過(guò)充分利用已有房源，企業(yè)自身并不持有這些房屋，而是通過(guò)長(zhǎng)期租賃或者進(jìn)行受托管理等形式長(zhǎng)期獲得房屋資源，通過(guò)對(duì)這些房屋進(jìn)行整合和改造后進(jìn)行出租，這種輕資產(chǎn)的模式主要依靠長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)商的品牌、服務(wù)、管理等獲得收入，這種輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式能夠?qū)⑵髽I(yè)從大量資金壓力中釋放出來(lái)，專業(yè)提供服務(wù)，進(jìn)行服務(wù)的升級(jí)。

（二）線下社區(qū)自營(yíng)商業(yè)模式分析

隨著新零售業(yè)態(tài)的發(fā)展，各大地產(chǎn)企業(yè)開始對(duì)社區(qū)網(wǎng)點(diǎn)布局，整合社區(qū)網(wǎng)點(diǎn)資源，進(jìn)行線下社區(qū)自營(yíng)。比如在2018年9月份，京東生鮮品牌7fresh與全國(guó)多家商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商合作布局社區(qū)自營(yíng)生鮮零售超市，這種業(yè)態(tài)正成為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)商探索新的自持物業(yè)運(yùn)營(yíng)的新的模式。線下網(wǎng)點(diǎn)的運(yùn)營(yíng)通過(guò)為社區(qū)居民以及服務(wù)半徑內(nèi)的消費(fèi)者提供一站式的生活體驗(yàn)，包括生鮮產(chǎn)品、快遞等等，通過(guò)提供服務(wù)獲取消費(fèi)者大數(shù)據(jù)、提升自持物業(yè)的運(yùn)營(yíng)水平，獲得自持物業(yè)運(yùn)營(yíng)更好的經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理探索

（一）自持物業(yè)商業(yè)模式探索

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自持物業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式的分類主要有兩個(gè)方向，根據(jù)資產(chǎn)類型分為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式和重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，根據(jù)運(yùn)營(yíng)模式舉例主要有長(zhǎng)租公寓和線下社區(qū)自營(yíng)等模式。

重資產(chǎn)模式主要有以較低的稅額進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的完全轉(zhuǎn)移、企業(yè)自行開發(fā)自持物業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，自有物業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)歸屬商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司或者是商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司根據(jù)經(jīng)營(yíng)效益和資產(chǎn)質(zhì)量提出自有物業(yè)資產(chǎn)融資規(guī)劃，以資產(chǎn)證券化的途經(jīng)盤活資產(chǎn)這些運(yùn)營(yíng)模式。輕資產(chǎn)模式主要有商業(yè)公司參與到房產(chǎn)公司取得自有物業(yè)資產(chǎn)決策時(shí)，根據(jù)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)模型測(cè)算商業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，商住混合項(xiàng)目堅(jiān)持同步開發(fā)原則，實(shí)現(xiàn)商業(yè)推動(dòng)住宅價(jià)格的提升，增加住宅的銷售利潤(rùn)，通過(guò)住宅增額利潤(rùn)來(lái)彌補(bǔ)一部分商業(yè)的投資成本或者通過(guò)應(yīng)收租金的租金ABS業(yè)務(wù)和發(fā)行REITs來(lái)進(jìn)行資產(chǎn)證券這些運(yùn)營(yíng)模式。

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)同傳統(tǒng)的產(chǎn)品生命周期產(chǎn)品處于成長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)激烈程度較低的情況相比，由于各大房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入該領(lǐng)域，長(zhǎng)租市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)從創(chuàng)立起就非常激烈，運(yùn)營(yíng)商既有擁有出租業(yè)務(wù)的租賃企業(yè)，也有新進(jìn)入租賃市場(chǎng)的傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)，在市場(chǎng)中還沒(méi)有建立起行業(yè)壟斷企業(yè)，對(duì)市場(chǎng)份額的競(jìng)爭(zhēng)仍是未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)期的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)應(yīng)該發(fā)展更加多元化的業(yè)務(wù)模式，增加競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，增獲利點(diǎn)，在長(zhǎng)租的基礎(chǔ)上發(fā)展更加復(fù)雜的業(yè)態(tài)。比如，在房屋租賃為主的業(yè)務(wù)中，運(yùn)營(yíng)商可以提供更加豐富多樣化的業(yè)務(wù)，為租戶提供全方位的租住服務(wù)，從打造智能化物業(yè)管理、將長(zhǎng)租公寓與線下自營(yíng)體驗(yàn)相結(jié)合、打造主題商業(yè)廣場(chǎng)等業(yè)態(tài)開始，形成圍繞長(zhǎng)租公寓的生活服務(wù)體系，為租戶提供完整的生活休閑體驗(yàn)，獲得可持續(xù)的利潤(rùn)增長(zhǎng)。企業(yè)對(duì)自持物業(yè)的運(yùn)營(yíng)并不必須由本企業(yè)完成，可以尋找更加專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)或者更加合適的專業(yè)型企業(yè)進(jìn)行委托運(yùn)營(yíng)，這樣講運(yùn)營(yíng)活動(dòng)外包可以大大降低企業(yè)自身的運(yùn)營(yíng)成本和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而且可以交由更加專業(yè)的運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)，提升對(duì)企業(yè)自持物業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率。探索新的自持物業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的過(guò)程中，地產(chǎn)企業(yè)可以充分借鑒現(xiàn)有業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)模式，比如，通過(guò)和其他的相關(guān)業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)商建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，通過(guò)對(duì)不同的自持物業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的整合，形成具有整合效應(yīng)的鏈模式，比如，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商與物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)、線下零售店運(yùn)營(yíng)商、寫字樓、創(chuàng)業(yè)工場(chǎng)等自持物業(yè)運(yùn)營(yíng)商建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，打造出完整的生活工作區(qū)，提升租戶的租住體驗(yàn)。

（二）自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理策略分析

地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入自持物業(yè)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)，應(yīng)該進(jìn)行深入的市場(chǎng)分析和業(yè)態(tài)分析，對(duì)這個(gè)新興的市場(chǎng)擁有全面的了解才能更好的運(yùn)營(yíng)。首先，運(yùn)營(yíng)商可以通過(guò)各種分析方法對(duì)市場(chǎng)、行業(yè)和企業(yè)自身進(jìn)行分析，包括運(yùn)用SWOT法對(duì)市場(chǎng)環(huán)境和企業(yè)自身進(jìn)行細(xì)致分析，了解企業(yè)在自持物業(yè)運(yùn)營(yíng)方面有哪些優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)，市場(chǎng)環(huán)境中對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)自持物業(yè)存在哪些機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)，在分析的基礎(chǔ)上，采用合適的策略，充分發(fā)揮企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，把握市場(chǎng)機(jī)遇，趨利避害，擁有詳細(xì)科學(xué)的分析，企業(yè)才能對(duì)市場(chǎng)有更好的把控，能夠更科學(xué)有效的防范風(fēng)險(xiǎn)，抓住機(jī)遇獲得自持物業(yè)運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)份額。再比如運(yùn)用PEST分析方法，對(duì)宏觀環(huán)境進(jìn)行政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和技術(shù)多維度的分析，尤其是對(duì)新的自持物業(yè)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)，企業(yè)更要重視對(duì)宏觀環(huán)境的分析，對(duì)政策的解讀要科學(xué)清晰，實(shí)時(shí)了解政府對(duì)自持物業(yè)的相關(guān)規(guī)定和政策，做好政策解讀才能更好的把握機(jī)遇，對(duì)社會(huì)的分析可以幫助企業(yè)更好的了解客戶群體，更好的進(jìn)行品牌、營(yíng)銷等活動(dòng)。其次，地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入自持物業(yè)市場(chǎng)要制定更加合理的商業(yè)模式，商業(yè)模式的選擇企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、已有業(yè)態(tài)和所在市場(chǎng)情況、既有客戶群與潛在客戶群以及企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)等多種因素進(jìn)行商業(yè)模式的選擇，這種選擇應(yīng)該建立在企業(yè)詳盡周密科學(xué)的分析的基礎(chǔ)上，保證選擇的商業(yè)模式符合企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。

（三）自持物業(yè)資金管理分析

地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自持物業(yè)的運(yùn)營(yíng)離不開大量的資金管理，包括投資、融資、資金運(yùn)營(yíng)等多方面的資金管理活動(dòng)。首先，從投資角度分析，地產(chǎn)企業(yè)大多實(shí)力非常雄厚，制定自持物業(yè)商業(yè)模式后，就進(jìn)入投資階段，對(duì)該自持物業(yè)的投資會(huì)進(jìn)入到周期較長(zhǎng)的投資階段，大量的自持物業(yè)屬于企業(yè)的重資產(chǎn)，這樣投資的時(shí)間就非常長(zhǎng)，而且對(duì)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)退出機(jī)制不完善，退出很難，加劇了企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，自持物業(yè)運(yùn)營(yíng)的投資回報(bào)率較低，作為發(fā)展初級(jí)階段的業(yè)態(tài)，行業(yè)整體還未能盈利，比如長(zhǎng)租公寓的租金收入較低，利潤(rùn)率也較低，而該盈利率低并不是短期的低水平，當(dāng)前行業(yè)中大多數(shù)企業(yè)還沒(méi)有對(duì)自持物業(yè)的盈利模式有明確的結(jié)論，盈利模式較模糊也是自持物業(yè)發(fā)展的一大阻礙。其次，從融資角度分析，地產(chǎn)企業(yè)的自持物業(yè)融資可以采用多種融資模式，比如運(yùn)用資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，根據(jù)不同的商業(yè)模式選擇合適的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)全部持有物業(yè)所有權(quán)的情況下，可以采用房地產(chǎn)信托投資基金的方法，將固定資產(chǎn)融資證券化或者將固定資產(chǎn)抵押貸款證券化，依靠租金收入和房地產(chǎn)的升值獲得收益，依靠多樣化的融資手段，運(yùn)營(yíng)商可以獲得更多的資金來(lái)源，減輕自身資金壓力，降低風(fēng)險(xiǎn)，融資的靈活性也可以大大拓展企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率。最后，從資金運(yùn)營(yíng)的角度分析，運(yùn)營(yíng)商的大量現(xiàn)金必須得到充分的利用，對(duì)資金的高效的管理關(guān)系到自持物業(yè)初期的生存，企業(yè)必須降低資金成本，提升資金運(yùn)營(yíng)能力。運(yùn)營(yíng)商對(duì)資金的運(yùn)營(yíng)需要把握住三條基本的原則，保證資金運(yùn)營(yíng)的安全性、收益性和流動(dòng)性，同時(shí)對(duì)資金運(yùn)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)要進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，對(duì)資金收益與資金運(yùn)營(yíng)中遇到的風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)作出準(zhǔn)確的評(píng)估，對(duì)二者進(jìn)行比較衡量，找到收益風(fēng)險(xiǎn)的平衡，對(duì)資金的運(yùn)營(yíng)管理控制在合理健康的水平，保證自持物業(yè)運(yùn)營(yíng)資金的高效使用。

三、結(jié)束語(yǔ)

在地產(chǎn)自持物業(yè)快速發(fā)展的背景下，地產(chǎn)企業(yè)要把握機(jī)遇，充分發(fā)揮自持物業(yè)的優(yōu)勢(shì)，找到適合的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，不斷完善對(duì)自持物業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)資金的運(yùn)營(yíng)管理能力，提升企業(yè)的綜合服務(wù)水平，為地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，更加健康可持續(xù)的發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持。

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作者簡(jiǎn)介：李敏，浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。