金融支持住房租賃市場相關問題研究

摘 要：十九大報告中提出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！弊》孔赓U市場的發(fā)展需要大量資金支持，且其收益的變現(xiàn)周期長，因此迫切需要金融支持。然而，由于多種原因制約了我國住房租賃市場目前發(fā)展不夠規(guī)范，導致了金融對其支持面臨許多挑戰(zhàn)和困難，這又制約了該市場的進一步發(fā)展。因而，金融如何支持住房租賃市場健康發(fā)展是當下迫切需要解決的課題。

關鍵詞：住房租賃；金融支持；平臺建設

我國住房租賃市場需求巨大，發(fā)展前景廣闊，住房租賃市場的良好發(fā)展，離不開金融的有力支持。然而，目前我國住房租賃市場亂象叢生，近期租房價格過快上漲、多家長租公寓公司經(jīng)營出現(xiàn)問題，尤其是杭州市一家名為鼎家網(wǎng)絡科技有限公司的長租公寓公司宣布破產(chǎn)引發(fā)的一系列債權債務糾紛，再次牽引了人們對房地產(chǎn)市場的敏感神經(jīng)，引發(fā)了人們對金融如何支持我國住房租賃市場健康發(fā)展的探討。

一、 我國住房租賃市場需求巨大

（一） 高房價背景下，租房剛需進一步加大

高房價疊加相關的房貸政策收緊，購買首套房首付最低兩成提高到三成，加上近來在銀行連續(xù)9次上調(diào)首套房貸利率，不管是首付款還是償還購房貸款，對購房者來說壓力都增加了不少。而在有些城市開發(fā)商賣房都已經(jīng)開始要求五成首付或者八成首付了，在這種情況之下之前有購房需求的剛需者只能觀望，甚至短期之內(nèi)也基本不會再次考慮賣房。專家也表示，如今還沒有買房子的人群短期難以承受買房壓力了，只能靠國家的保障性住房建設來改變，顯然一時半會兒這一舉措難以滿足剛需，那么短期之內(nèi)買不起房的人更多的選擇就是租房居住。

（二）人口遷徙規(guī)模大，租房需求強烈

當前，我國城鎮(zhèn)流動人口規(guī)模已達2.5億，占全國總人口的 18%，其中超過80%為農(nóng)業(yè)轉移人口。按照《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》的進程，至2020年，我國繼續(xù)向沿海、沿江、沿主要交通線地區(qū)聚集的流動人口仍有2億以上。流動人口呈現(xiàn)出長期居留意愿強烈的特征?？傮w來看，流動人口在流入地平均居住年限接近5年，其終身居留的意愿明顯，終身居留的態(tài)勢已然顯現(xiàn)。最新的區(qū)域性調(diào)查顯示，部分流動人口明確表示不再回老家，年老后會在流入地“定居”。以往流動人口年輕時出來打工、中老年后回老家生活的模式正在被打破。

（三）目前市場規(guī)模小，未來發(fā)展前景廣闊

與美國、德國、日本等發(fā)達國家相比，我國的租賃市場還存在巨大的發(fā)展空間。據(jù)統(tǒng)計，我國目前房地產(chǎn)租賃市場年租金規(guī)模在萬億元左右，僅為房屋銷售規(guī)模的7%左右，而美國、英國則高達31.97%和41.35%。據(jù)鏈家研究院預測，2030年，房地產(chǎn)租賃市場租金交易額將高達4.6萬億元，租賃人口規(guī)模將高達2.7億人。以深圳為例，2017年末，賃用房市場缺口就有十幾萬套，租賃用房的市場供給還遠遠不足，一個龐大的租賃市場有待開發(fā)。

二、 我國金融支持住房租賃市場存在的問題

住房租賃是一個過程較為復雜、產(chǎn)業(yè)鏈較長的行業(yè)，包括前期開發(fā)、建成運營、租后管理及融資等，因而住房租賃行業(yè)對金融支持有較大的需求，但目前我國金融支持住房租賃市場存在著諸多問題。

（一）住房租賃市場租賃市場服務專業(yè)化、品牌化程度不高導致難以符合銀行信貸門檻

由于缺乏成熟的盈利模式，導致租賃市場缺乏專營租賃企業(yè)，市場規(guī)模小，市場品牌優(yōu)勢不明顯，整個市場供給主體以散戶狀態(tài)為主。表示據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2018年7月末我國出租房約有1億套，其中近9千萬套為個人出租，機構化率不足10%，而美國和日本高達30%和80%。分散經(jīng)營的個體房東自身對金融的支持需求并不強烈，而租賃機構中大多難以滿足銀行傳統(tǒng)的貸款門檻。

（二）住房租賃市場盈利前景不足，導致金融支持動力不足

與房地產(chǎn)銷售相比，租賃業(yè)務投資大、資金周轉慢、回收期長，住房租賃效益不高，接受調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)表示，目前銀行基準利率4.9%，如果按上浮10%計算，則貸款利率為5.34%，如果用貸款建成公寓出租，則回報率不高于1.5%，遠低房地產(chǎn)出售回報。比如若剔除政策性人才住房面積，深圳市首宗“只租不售”地塊實際的樓面用地價格達 1.93 萬元/平方米；北京市開發(fā)商100%自持的地塊中，樓面用地價格甚至高達兩三萬，如按目前的租金水平來估算，預期收益率非常低。住房租賃資金回籠速度慢、回報率低，傳統(tǒng)金融機構對信貸投放持謹慎態(tài)度。

（ 三） 金融支持住房租賃有限

目前由于我國住房租賃市場尚未形成規(guī)模經(jīng)濟，以分散經(jīng)營為主，主要通過消費信貸、個人儲蓄或者民間借貸等方式來滿足資金需求，而廉租房與公租房的建設主要依賴財政資金和政策性金融機構貸款。在供給側結構性改革，“降杠桿”的背景下，住房租賃企業(yè)類債券發(fā)行規(guī)模均較小，ABS也剛起步。目前我國25家上市銀行中，只有建行介入對住房租賃市場的支持以為，其他銀行機構介入尚少。

（四）監(jiān)管缺失導致租房金融野蠻創(chuàng)新

近期，自如、蛋殼、鼎家等多家長租公寓公司經(jīng)營出現(xiàn)問題已經(jīng)租賃市場房價哄抬，引起人們對“金融+長租公寓模式”的關注。以杭州一家名為鼎家網(wǎng)絡科技有限公司（以下簡稱“鼎家”）的長租公寓公司的經(jīng)營模式為例，租客交租房時，鼎家許諾繳納房租的方式為租客“押一付一”，而實際上卻讓租客在完全不知情的情況下使用了網(wǎng)絡借貸。租戶們通過一個名為“51返唄（現(xiàn)更名為“愛上街”）的APP”網(wǎng)貸平臺一次性把租金付給了這家公司，再每月返還給網(wǎng)貸平臺相應的金額。也就是說，租戶和這家公司簽的并不是租賃合同，而是貸款合同，租客以個人信用做擔保，獲取銀行等金融一年的租金貸款，網(wǎng)貸公司（或銀行）一次性全給返回給中介；租客都是每月還錢，而5.8%的“服務費”，實際上是利息。這種方式帶來兩種后果。

一是租賃中介破產(chǎn)，租戶不僅拿不到預先支付的租房押金，卻依然要每月按時還款，而房東也未收到租賃中介應給的后續(xù)租金，一些房東已經(jīng)準備收回出租房源，引發(fā)了租客和房東之間的糾紛。二是鼎家的經(jīng)營模式本質(zhì)是利用租客的信用，給自己提供擴張資金，拿到租客一次性支付一年的租金之后，并不會一下全給房東，而是按季度給，剩下的錢全在自己手里，然后再利用這筆資金，不惜一切代價爭搶房源，再通過資產(chǎn)證券化（ABS）到市場上募集資金，通過哄抬房租爭搶房源，獲取區(qū)域壟斷地位，最后導致房租暴漲！目前，許多其他中介機構也采用這種模式作為支付方式，相關業(yè)內(nèi)人士認為“長租公寓爆倉，一定比P2爆雷更厲害”。

三、 關于金融支持住房租賃市場發(fā)展的相關對策建議

（一）出臺鼓勵優(yōu)惠扶持政策，培育和引進租賃服務專業(yè)化機構

通過出臺土地、金融、稅收等一系列政策鼓勵培育租賃服務專業(yè)化機構。一是給予利息方面的補貼。比如長期持有租賃住房的開發(fā)企業(yè)和住房租賃機構，政府給予貸款利息部分補貼，鼓勵和允許通過基金、信托、企業(yè)債券等方式從市場上募集建設資金。二是稅收優(yōu)惠。比如推動政府在稅收上，對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構、個人在房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等方面給予適度優(yōu)惠，進而增加可租房源供應，調(diào)節(jié)住房租賃市場供求關系。三是土地優(yōu)惠。為更好地促進租賃市場發(fā)展機構化、專業(yè)化，政府應通過土地管理、土地交易環(huán)節(jié)稅收政策調(diào)整，讓更多的住房租賃機構能夠通過合理的可承擔的成本獲得房屋或土地用于經(jīng)營，以實現(xiàn)合理的預期收益，提供比散租更為優(yōu)質(zhì)和專業(yè)租賃服務，吸引更多的專業(yè)化機構入駐住房租賃市場。另外，進一步盤活存量土地，多方式增加租賃住房建設用地的有效供應；引導和鼓勵開發(fā)商出租庫存的商品住房，租售并舉，在規(guī)劃建設、用地政策上進一步加大扶持力度。

（二）創(chuàng)新租賃住房運營模式，增加可租房源供給

進一步編制我國《2017-2020年住房建設規(guī)劃》，積極創(chuàng)新租賃住房運營模式，建立、整合國有企業(yè)作為安居運營機構，著力打造特色安居運營模式。從長遠看，住房租賃市場規(guī)范健康發(fā)展將改變長期以來我國以售為主的住房供應模式，促進住房回歸“居住屬性”，構建以人才住房、商品住房和保障性住房等實物房源為有效供應，以培育和發(fā)展住房租賃市場、積極推進去庫存為重點的住房建設體系。各地結合自身實際制定優(yōu)惠政策，增加住房租賃供給。

（三）引導金融機構創(chuàng)新業(yè)務模式，有效鏈接住房租賃市場金融需求

我國住房租賃市場在發(fā)展的過程中供應主體將會越來越多樣化，各種專、兼營住房租賃經(jīng)營企業(yè)會陸續(xù)入駐市場。金融機構應根據(jù)這些企業(yè)的運行特點和盈利模式，不斷創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務，進而有效支持住房租賃市場發(fā)展。大力發(fā)揮金融信貸產(chǎn)品和服務對住房租賃市場的支持和引領作用，鼓勵金融機構在獲得金融支持準入門檻、開展業(yè)務流程、獲取信貸授信、增加信貸資源、豐富信貸產(chǎn)品及提升風險容忍度等方面加強探索和創(chuàng)新，適時先行先試，鼓勵金融機構在符合國家相關法律、法規(guī)及風險可控的前提下，加大對住房租賃市場的金融支持。尤其要運用與發(fā)揮好開發(fā)性金融機構“融資+融智”優(yōu)勢，優(yōu)先選擇與國有住房租賃機構或轉型后的平臺公司開展業(yè)務合作，通過直接融資與間接融資相結合、短期融資與中長期融資相配套的方式，不斷創(chuàng)新市場化運作。采用PPP等融資模式，加快REITs、創(chuàng)投債、融資租賃、ABS等創(chuàng)新產(chǎn)品的研究，進一步豐富和拓寬住房租賃企業(yè)的融資渠道。同時，進一步完善REITs退出機制。鼓勵商業(yè)銀行試點發(fā)放集體用地抵押貸款，支持專業(yè)化住宅租賃機構發(fā)行企業(yè)債券，實施租約證券化，逐步擴大住宅REITs試點，為租賃機構提供更靈活的融資方式和退出機制，加速機構化趨勢，推動租賃市場規(guī)范化建設。同時，地方政府設立住房租賃信貸專項風險補償基金，合理分散金融機構信貸風險。另外，對于金融機構在住房租賃方面獲得的收益，在稅收上給予一些減免優(yōu)惠。

（四）細分住房租賃市場需求主體，有針對性提供金融支持

金融機構助力住房租賃業(yè)務，從需求主體來劃分，可分為政府主管部門、租賃企業(yè)、租戶等三方的需求，需要有針對性對不同的需求主體提供適合的金融產(chǎn)品和服務。政府部門方面，金融機構應助力政府部門加強與發(fā)揮對住房租賃市場的規(guī)范與管理作用。如協(xié)助其加快建設資金監(jiān)管平臺，要求租賃企業(yè)設立租房資金監(jiān)管專戶，并依據(jù)相應監(jiān)管要求，提供全流程押金的存入、轉出業(yè)務，以確保租賃雙方交易的安全性。二是對于各類租賃企業(yè)，可以通過提供信貸融資等資金支持，解決包括國有企業(yè)、一般民營企業(yè)和村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織等的融資需求。三是對于普通租客，要細分不同群體，提供多樣化金融產(chǎn)品服務。如公積金提取、融資產(chǎn)品、支付結算、信托保險等。

（五）加快住房租賃平臺建設

專業(yè)化的住房租賃平臺有利于在客戶信用審核、賬戶結算、資金監(jiān)管、住房租賃企業(yè)及個人客戶金融需求方面，提供更高效便捷的服務。與購房市場客戶相比，租賃市場客戶信用資質(zhì)相對低，且缺乏有效抵押。因此要做好租賃征信平臺的搭建，一方面有利于金融機構對業(yè)主及租戶信息進行篩選，以有效規(guī)避違約可能帶來的損失。另一方面，住房租賃平臺應具備提供租賃房源登記、發(fā)布、審核、交易、監(jiān)管等多種功能服務，并在試點住房租賃建設、金融產(chǎn)品創(chuàng)新等方面深化合作，逐步實現(xiàn)“政府主導、銀行融資、社會參與、合作共贏”。

（六）做好風險防范和風險監(jiān)管

由于與購房市場客戶相比，租賃市場客戶信用資質(zhì)相對低，且缺乏有效抵押，因而與個人住房抵押貸款匹配的風險策略不同，租賃貸款業(yè)務要更加依賴基于人的、實時跟進的風控手段，金融機構需做好租賃業(yè)務的風險防范。另外，在業(yè)務發(fā)展不確定的早期嘗試階段，可以考慮成立專門的子公司獨立運營以隔離風險。金融支持能夠促進住房租賃市場的發(fā)展，但是金融的過度創(chuàng)新和野蠻生長，將帶來巨大的風險。因而，住房租賃的金融創(chuàng)新應探索與監(jiān)管并重。

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作者簡介：吳玲（1981-），女，漢族，海南樂東，中國人民銀行三亞市中心支行經(jīng)濟師碩士研究生。