小區(qū)“養(yǎng)老錢(qián)”該怎么用

相惠蓮 朱弢

43歲的陳振華還沒(méi)有反應(yīng)過(guò)來(lái)，火苗就躥到了廚房的天花板，驚到了家中的老人和孩子。消防人員到場(chǎng)后，控制不住泄漏的煤氣，尋找整棟樓的總閥門(mén)卻無(wú)果。又過(guò)了數(shù)十分鐘，小區(qū)的物業(yè)人員前來(lái)，告知他們總閥門(mén)位于一樓一戶人家的廚房?jī)?nèi)。由于敲門(mén)后無(wú)人應(yīng)答，他們不得不強(qiáng)行入戶。陳振華最終付出400元為一樓住戶的損失買(mǎi)單，又花了3萬(wàn)元簡(jiǎn)單重修了廚房。

發(fā)生在10月23日深夜的這場(chǎng)火災(zāi)，如今痕跡已經(jīng)消除，同住北京朝陽(yáng)區(qū)國(guó)美家園小區(qū)的業(yè)主卻心有余悸。

八個(gè)月前，物業(yè)曾貼出建議書(shū)，欲動(dòng)用近800萬(wàn)的小區(qū)公共維修基金（下稱公維金），維修、更新、改造小區(qū)的消防系統(tǒng)，引發(fā)了不小的爭(zhēng)議。業(yè)主郝文在微信公眾號(hào)上發(fā)文稱，希望物業(yè)能夠落實(shí)本應(yīng)有的日常消防維護(hù)責(zé)任。在他看來(lái)，10月底的火災(zāi)暴露出小區(qū)燃?xì)夤芫€老化、應(yīng)急能力不足的問(wèn)題，近期管線的維護(hù)已經(jīng)開(kāi)始，盡管此事在三年前就被提出。

小區(qū)的公維金由全體業(yè)主繳納形成，根據(jù)物權(quán)法，只有在征得占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主、占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，才可以動(dòng)用這筆資金。對(duì)于國(guó)內(nèi)動(dòng)輒擁有上千戶的大型小區(qū)來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)巨大的難題。不少業(yè)主將房屋出租，難以聯(lián)系;底層住戶未必關(guān)心上層住戶面對(duì)的電梯失靈、房頂漏水問(wèn)題;部分業(yè)主未繳納公維金，也使流程變得更為復(fù)雜。

為推進(jìn)房屋維修的進(jìn)程，各地住建部門(mén)大開(kāi)方便之門(mén)，在一定范圍內(nèi)，允許物業(yè)公司繞開(kāi)雙“三分之二”同意的難題。公維金的使用看似趨向便捷，但在一些小區(qū)卻跌入更深的質(zhì)疑漩渦中。

“應(yīng)急使用”爭(zhēng)議

“小區(qū)二期所有的道路，包括樓宇之間和地面停車(chē)位的磚，兩年前開(kāi)始全部更換，費(fèi)用超過(guò)了100萬(wàn)元，更換外部和樓道內(nèi)的監(jiān)控花了70多萬(wàn)元。這些維修本可以使用公維金，但我們不想動(dòng)它，所以花的都是電梯廣告等帶來(lái)的小區(qū)公共收益?！北本┖５韰^(qū)一個(gè)小區(qū)的業(yè)委會(huì)主任告訴《財(cái)經(jīng)》記者。

許多業(yè)主對(duì)公維金抱有相似的看法。它是小區(qū)的“養(yǎng)老錢(qián)”，平時(shí)小區(qū)內(nèi)公共部位小規(guī)模的保養(yǎng)和維修可以先使用物業(yè)費(fèi)，不得已時(shí)才使用公維金。畢竟，這筆資金一般被視為小區(qū)全體業(yè)主的私有財(cái)產(chǎn)，如果消耗得太快，未來(lái)見(jiàn)底后需要續(xù)費(fèi)，增加業(yè)主負(fù)擔(dān)。

公維金的首次繳納發(fā)生在購(gòu)買(mǎi)新房時(shí)，過(guò)去的繳納比例約為購(gòu)房款的2%-5%，目前分情況每平方米需繳納100元-200元。這意味著購(gòu)買(mǎi)一套100平方米左右的住宅，需繳1萬(wàn)-2萬(wàn)元的公維金，北京的許多小區(qū)都積累著數(shù)千萬(wàn)元的公維金，全國(guó)總體超過(guò)萬(wàn)億元。轉(zhuǎn)賣(mài)房屋時(shí)，這筆資金無(wú)需額外手續(xù)，即可過(guò)戶給購(gòu)買(mǎi)二手房的業(yè)主，即錢(qián)隨房走。

公維金的使用主要都由小區(qū)的物業(yè)公司發(fā)起申請(qǐng)。2018年2月，國(guó)美家園二期和三期貼出了兩份“應(yīng)急使用維修資金建議書(shū)”，稱小區(qū)的消防系統(tǒng)投入使用已逾十年，經(jīng)區(qū)消防支隊(duì)鑒定符合維修和更新、改造條件，相加后共需花費(fèi)800余萬(wàn)元。

按照北京市的規(guī)定，“應(yīng)急使用”意味著申請(qǐng)人需要事先告知業(yè)主，但無(wú)需得到雙“三分之二”同意，區(qū)房管局需要在兩個(gè)工作日內(nèi)審批符合要求的材料。遇到屋面防水、電梯故障、供水中斷、消防障礙等六個(gè)方面的情況，可按應(yīng)急使用程序使用。

公示的這天是臘月二十八，郝文注意到，物業(yè)張貼的材料包括建議書(shū)、工程費(fèi)用匯總表和預(yù)算書(shū)的首頁(yè)。預(yù)算書(shū)的落款日期為2016年10月。

在郝文看來(lái)，物業(yè)公司需要主動(dòng)向業(yè)主明確消防系統(tǒng)出現(xiàn)哪些問(wèn)題、出現(xiàn)何種隱患和隱患形成的原因和消防升級(jí)的計(jì)劃，以及消防部門(mén)的整改意見(jiàn)書(shū)。他后來(lái)看到的整改書(shū)落款為2016年初，同時(shí)，他了解到，小區(qū)的消防系統(tǒng)有復(fù)雜的歷史矛盾，業(yè)主曾與開(kāi)發(fā)商有訟訴，商業(yè)部分和住宅部分的系統(tǒng)不同，由此物業(yè)更應(yīng)給出詳細(xì)說(shuō)明。

今年10月，位于北京通州區(qū)的珠江逸景家園小區(qū)業(yè)主也收到物業(yè)公司通知，將動(dòng)用609萬(wàn)元用于消防緊急維修。該小區(qū)業(yè)委會(huì)的一名委員稱，已向區(qū)住建部門(mén)致函，叫停了公維金的支取。

“物業(yè)不作為造成的問(wèn)題，讓業(yè)主買(mǎi)單，業(yè)主們不會(huì)同意的，還是讓物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任吧?！彼f(shuō)。

程序合法背后的分歧

業(yè)主們對(duì)動(dòng)用公維金的敏感不乏來(lái)由。許多小區(qū)不是第一次維修，業(yè)主對(duì)過(guò)去的結(jié)果感到不滿，隨之而來(lái)的是戒備心，而非信任感。

62歲的劉旭是北京華紡易城小區(qū)一個(gè)業(yè)主維修群的群主，他時(shí)常提起2016年的一次經(jīng)歷。物業(yè)當(dāng)時(shí)張貼的公告稱，17號(hào)樓屋面防水維修對(duì)應(yīng)的房屋面積為2萬(wàn)多平方米，需耗資49萬(wàn)元。在獲得該樓的規(guī)劃圖后，劉旭發(fā)現(xiàn)，屋面的實(shí)際面積不到1400平方米，按此計(jì)算，物業(yè)給出的每平方米實(shí)際的維修單價(jià)是市場(chǎng)價(jià)格的3倍。劉旭后向相關(guān)部門(mén)投訴。

2018年4月，區(qū)房管局回復(fù)稱，劉旭的訴求應(yīng)與物業(yè)公司通過(guò)協(xié)商或司法途徑解決。市房管局也指出了司法途徑，另稱區(qū)房管局根據(jù)相關(guān)文件規(guī)定，對(duì)應(yīng)急支取公維金進(jìn)行了審核，信訪人可申請(qǐng)信息公開(kāi)、查詢相關(guān)合同和文件。物業(yè)公司則堅(jiān)稱，工程的定價(jià)、監(jiān)管和驗(yàn)收均由區(qū)小區(qū)辦指定的監(jiān)理公司完成。華紡小區(qū)的業(yè)委會(huì)在過(guò)去幾年里沒(méi)能順利組建，以業(yè)主名義發(fā)起訴訟并不容易。

諸多小區(qū)都面臨著類(lèi)似的情形：維修程序中提出的種種問(wèn)題，業(yè)主很難得到相應(yīng)的回復(fù)。公維金修了監(jiān)控和門(mén)禁，之前說(shuō)得高大上，現(xiàn)在就纏點(diǎn)膠布，合適嗎？還花了200多萬(wàn)元?！?p>

業(yè)主們對(duì)動(dòng)用公維金的敏感不乏來(lái)由。許多小區(qū)不是第一次維修，業(yè)主對(duì)過(guò)去的結(jié)果感到不滿，隨之而來(lái)的是戒備心，而非信任感。圖/ 視覺(jué)中國(guó)

這場(chǎng)溝通會(huì)并不輕松。7月下旬，業(yè)主們就與物業(yè)公司有過(guò)一輪溝通，但對(duì)結(jié)果并不滿意，認(rèn)為整個(gè)招投標(biāo)和故障評(píng)估的流程不透明，在8月時(shí)征集了500多人的簽名，反對(duì)公維金的使用。

業(yè)主們后來(lái)還發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司以每年9萬(wàn)元聘請(qǐng)的消防維保公司，過(guò)去兩年多出具的定期報(bào)告上，都指出消防主機(jī)備電有問(wèn)題、多線盤(pán)損壞等，卻一直沒(méi)有修復(fù)。2017年12月區(qū)公安消防支隊(duì)的責(zé)令整改通知書(shū)上指出的同樣是消防設(shè)施、器材存在損壞。業(yè)主們質(zhì)疑，本次大修與物業(yè)長(zhǎng)期的不當(dāng)養(yǎng)護(hù)有關(guān)。

在場(chǎng)的物業(yè)經(jīng)理堅(jiān)稱自己在過(guò)去的問(wèn)題上沒(méi)有責(zé)任。他表示，對(duì)于消防系統(tǒng)的問(wèn)題，物業(yè)沒(méi)有義務(wù)報(bào)告給業(yè)主，維修內(nèi)容和定價(jià)要算出來(lái)以后才能公示，程序合理合法。他指出，消防系統(tǒng)陸陸續(xù)續(xù)都會(huì)有一些毛病，過(guò)去能正常運(yùn)行所以沒(méi)有維修。

張知平搬來(lái)小區(qū)十年，是小區(qū)最早的一批住戶，全程參與了這次動(dòng)用公維金的討論。他有一連串疑問(wèn)，這些設(shè)施是何時(shí)壞的、是否正常運(yùn)行過(guò)、為什么會(huì)損壞、是否有必要全部更新改造一遍、不修會(huì)有什么后果？在業(yè)委會(huì)發(fā)函、現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)后，他也沒(méi)有得到確切的解答。物業(yè)曾爽快答應(yīng)過(guò)幾天安排第三方機(jī)構(gòu)來(lái)給業(yè)主答疑，在一個(gè)月后草草收?qǐng)觥?/p>

10月下旬，部分維修資金被劃走。小區(qū)業(yè)主的相關(guān)討論也漸漸止歇。

今年9月初才在北京市住建委幫助下成立起來(lái)的這個(gè)業(yè)委會(huì)還在“抵抗”。物業(yè)通知業(yè)委會(huì)去核查維修物料，但被拒絕了。業(yè)委會(huì)認(rèn)為維修的前期工作不透明，不認(rèn)可目前的結(jié)果，沒(méi)有專業(yè)人員，也無(wú)法有效核查。如何處理這次“危機(jī)”是對(duì)這個(gè)新生的業(yè)委會(huì)的第一個(gè)考驗(yàn)。

小區(qū)“養(yǎng)老錢(qián)”該怎么用

在當(dāng)前的條件下，轉(zhuǎn)向司法程序成為了許多對(duì)公維金使用心存質(zhì)疑的業(yè)主的唯一選項(xiàng)。在這個(gè)高壁壘的物業(yè)維修系統(tǒng)中，如果未來(lái)的公開(kāi)透明程度能切實(shí)地提高，可避免諸多麻煩。

常年活躍于業(yè)主維權(quán)領(lǐng)域的專家陳鳳山對(duì)事后追責(zé)頗為悲觀。他曾幫一個(gè)小區(qū)要回過(guò)被物業(yè)公司套走的330多萬(wàn)元公維金，但他認(rèn)為這是很個(gè)別的現(xiàn)象。一些維修后效果不佳的工程在程序上沒(méi)有紕漏，大修工程的痕跡容易被后續(xù)的維修覆蓋，故障是由維護(hù)不善引發(fā)，還是自然老化導(dǎo)致，也會(huì)引發(fā)口舌之爭(zhēng)。

工程維修本身的專業(yè)性強(qiáng)、壁壘高，整個(gè)維修鏈條涉及到的定價(jià)、監(jiān)理等機(jī)構(gòu)都具有類(lèi)似特性，由業(yè)主或業(yè)委會(huì)在平時(shí)參與監(jiān)督物業(yè)的養(yǎng)護(hù)和維修工作，盡量避免大修，或防范在大修時(shí)出現(xiàn)不可控的資金風(fēng)險(xiǎn)，是更值得強(qiáng)調(diào)的措施。

“很難?！北本┠承^(qū)的業(yè)委會(huì)主任說(shuō)，他所在的小區(qū)即將與新物業(yè)公司簽約。在他看來(lái)，在監(jiān)督和制約物業(yè)公司行為時(shí)，業(yè)委會(huì)的作用有限。維修時(shí)很可能遇到報(bào)價(jià)高、工程品質(zhì)低的狀況，一部電梯可能10萬(wàn)元能修，5萬(wàn)元也能修，但業(yè)主無(wú)法當(dāng)時(shí)就了解情況。為避免問(wèn)題，他找到小區(qū)內(nèi)各方面維修專業(yè)的業(yè)主，經(jīng)常咨詢他們的意見(jiàn)。

一名物業(yè)公司高管告訴《財(cái)經(jīng)》記者，小區(qū)設(shè)備的維護(hù)跟物業(yè)費(fèi)有一定關(guān)系，如果物業(yè)費(fèi)高，物業(yè)人手多、維修及時(shí)率高、排查勤快一些，設(shè)備會(huì)保持得較好。“如果物業(yè)費(fèi)低，都不到每平方米1元，可能就不怎么管了。”

許多地方政府都建立了應(yīng)急維修通道，降低使用公維金的門(mén)檻。物業(yè)公司必然傾向于走應(yīng)急程序來(lái)做維修，包括上報(bào)住建部門(mén)、審批確認(rèn)、招投標(biāo)、定價(jià)、走流程批錢(qián)，大約三個(gè)月到半年就能批下來(lái)。走普通的維修程序，還要給業(yè)主做工作，一般要等一兩年以上。

而對(duì)于應(yīng)急維修，各地政策的開(kāi)口大小并不一致。比如，福建省2014年的規(guī)定在10種情況下可繞過(guò)“三分之二”同意使用小區(qū)公維金。與北京相比，多出了排水設(shè)施不能正常使用、被主管部門(mén)要求清洗建筑外墻等情況。從今年7月起，武漢將公維金使用從審核制改為備案制，辦理時(shí)間從10個(gè)工作日縮短為3個(gè)，最快當(dāng)天就可以動(dòng)用。

隨著不少商品房小區(qū)房齡漸長(zhǎng)以及相關(guān)應(yīng)急通道的存在，公維金使用進(jìn)入增長(zhǎng)期。2013年，曾有媒體指出，北京的公維金使用率為1.55%，廣州和天津則不到1%。2014年后，北京每年使用的公維金超過(guò)6億元，截至2018年4月底，使用率達(dá)到7.53%。

在陳鳳山看來(lái)，應(yīng)急制度的存在跨過(guò)了《物權(quán)法》，使業(yè)主失去了保護(hù)自身財(cái)產(chǎn)安全的權(quán)利。通過(guò)簽字表達(dá)同意與否幾乎是業(yè)主唯一保護(hù)自己的機(jī)會(huì)。許多業(yè)主并非抗拒使用公維金，只是追求充分知情、充分監(jiān)督。“三分之二”是一道保證業(yè)主無(wú)爭(zhēng)議的高門(mén)檻。每一筆公維金的具體使用情況、相關(guān)的招標(biāo)信息應(yīng)該事前就加以公開(kāi)。

事實(shí)上，即使在原本嚴(yán)苛的公維金使用條件下，業(yè)主的權(quán)利也曾被侵犯。2015年，《北京晚報(bào)》曾報(bào)道，北京豐臺(tái)區(qū)的6個(gè)小區(qū)存在偽造業(yè)主簽名、冒領(lǐng)公維金的情況，金額達(dá)3842萬(wàn)元，截至當(dāng)年11月，僅有一個(gè)小區(qū)的560萬(wàn)元被追回。有業(yè)內(nèi)人士稱，有豐臺(tái)區(qū)房管局的工作人員因此事被拘捕。事后，豐臺(tái)區(qū)房管局在官網(wǎng)上發(fā)布通知，要求各物業(yè)公司做好專維金的項(xiàng)目自查和數(shù)據(jù)核對(duì)工作，并以書(shū)面形式進(jìn)行詳細(xì)回復(fù)。

北京大學(xué)法學(xué)院教授薛軍認(rèn)為，公維金由小區(qū)業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)時(shí)繳存，業(yè)主擁有絕對(duì)的使用權(quán)，地方法規(guī)讓公維金能使用起來(lái)，幫助改善小區(qū)設(shè)施的質(zhì)量、提升安全性，有積極意義。為避免業(yè)主擔(dān)憂的資金使用過(guò)程中可能出現(xiàn)的暗箱操作、跑冒滴漏、虛報(bào)高價(jià)等現(xiàn)象，使用公維金的機(jī)構(gòu)應(yīng)該處于公開(kāi)透明的狀態(tài)，其賬目需要接受審計(jì)，讓小區(qū)業(yè)主代表能夠參與到使用過(guò)程中，但不能因?yàn)榭赡艽嬖趩?wèn)題而拒絕正常的資金使用，為小區(qū)帶去安全風(fēng)險(xiǎn)。

（文中業(yè)主皆為化名）