城市住宅小區(qū)停車位權(quán)屬問題探究

梁曉丹

經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)步促進(jìn)了我國人民生活水平和生活品質(zhì)的提升，而城市化進(jìn)程的加快帶動了我國交通事業(yè)的快速發(fā)展。在這種背景下，我國越來越多的居民，尤其是城市居民開始選擇添置機(jī)動車來確保出行的方便，這就大大提高了對機(jī)動車的需求，從而使得我國機(jī)動車增長量越來越高。但是，與城市住宅小區(qū)的停車位相比，機(jī)動車的增長量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了其配建數(shù)量和速度，從而導(dǎo)致城市住宅小區(qū)停車位出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，進(jìn)而引發(fā)了停車位權(quán)屬糾紛問題。要想解決這一問題，就必須深入剖析城市住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬問題，并在此基礎(chǔ)之上不斷完善相關(guān)法律法規(guī)，從而形成合理有效的停車位權(quán)屬制度。因此，本文將以城市住宅小區(qū)停車位為研究對象，重點對其權(quán)屬問題進(jìn)行分析和研究。

一、城市住宅小區(qū)停車位概述

城市住宅小區(qū)停車位是經(jīng)過規(guī)劃整齊之后用來專門停車的位置，其隸屬于住宅小區(qū)的配套設(shè)施。車庫則是用于存放車輛，具有獨立空間的附屬建筑物，其也隸屬于住宅小區(qū)。與停車位不同，車庫實質(zhì)上是一種建筑物，其一般具有較為封閉的空間，同時也具有建筑物的一般特點，因此其與一般的停車位不同。實際上，車庫是停車位的合集，而作為車庫的一種具體化表現(xiàn)形式，停車位屬于車庫的一部分。就目前來看，我國城市住宅小區(qū)停車位類型較為復(fù)雜，而且針對停車位的類型，各地法律法規(guī)的規(guī)定有所差別。現(xiàn)階段，業(yè)主和開發(fā)商在停車位歸屬方面的問題和矛盾大部分是因停車位不同的分類方法而帶來不同的權(quán)屬問題引起的。因此，對城市住宅小區(qū)停車位現(xiàn)有類型的分析顯得十分重要。從目前來看，我國城市住宅小區(qū)的停車位主要有四大類型，即獨立車庫、地面停車位、建筑屋頂平臺和首層架空層停車位以及規(guī)劃用于停放汽車的停車位。

首先，對于獨立車庫來說，小區(qū)的室內(nèi)室外都比較常見，其具有明確的界限，在購房合同以及其他權(quán)利證明書中一般都對其權(quán)屬給予了明確記載，即絕大部分都為各自業(yè)主所有。因此，這種類型的停車位在實務(wù)中發(fā)生的糾紛比較少。

其次，對于地面停車位來說，按照我國《物權(quán)法》中的規(guī)定，其具體指的是占用業(yè)主共有的場地用于停放車輛的車位，這就明確了地面停車位的權(quán)屬，即其歸業(yè)主所有。但是，對于建筑區(qū)劃內(nèi)用于停放車輛的車位或者車庫來說，其并不屬于我國《物權(quán)法》規(guī)定的地面停車位的范疇。

再次，對于建筑屋頂平臺以及首層架空停車位來說，由于這兩個場地并不計入建筑容積率，因此其權(quán)利主要依附于計算容積率的主建筑物上。換句話說，住宅小區(qū)在銷售之前，該類型停車位歸開發(fā)商所有，而一旦小區(qū)房屋全部售完，則上述停車位則歸全體房屋買受人所共有。因此，對于該類型的停車位來說，其并沒有相對應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，因此其所有權(quán)依附于計算容積率的主建筑物上。

另外，對于小區(qū)規(guī)劃用于停放汽車的停車位來說，按照我國《物權(quán)法》規(guī)定，其具體指的是建筑區(qū)劃內(nèi)具體規(guī)劃的用于停放車輛的車位以及車庫。針對該種類型的停車位，學(xué)界存在很多不同的觀點，而且其權(quán)屬方面的糾紛也比較多。

二、城市住宅小區(qū)停車位權(quán)屬爭議及其評價

（一）業(yè)主共有說

關(guān)于城市住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬問題，部分學(xué)者持業(yè)主共有說，具體理由主要有三點：首先，作為住宅小區(qū)的一種配套設(shè)施，小區(qū)停車位主要是完成支付房款并簽訂相關(guān)合同之后，業(yè)主所購買的特定住宅，屬于其專有部分享有所有權(quán)，因此在開發(fā)商售完所有住宅，且業(yè)主購買完成之后，小區(qū)內(nèi)的共有部分包括停車位的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)移交給全體業(yè)主共有。其次，停車位的建造成本實際上已經(jīng)在開發(fā)商建設(shè)過程中計入到小區(qū)的總體建設(shè)成本之中，而業(yè)主在購買小區(qū)住宅的過程中已經(jīng)對停車位的成本進(jìn)行了分?jǐn)?，因此其也?yīng)當(dāng)享有停車位的所有權(quán)。另外，在住宅買賣過程中，開發(fā)商一般占據(jù)優(yōu)勢地位，其如果通過制定霸王條款來對停車位的權(quán)屬進(jìn)行約定的話，則業(yè)主就會處于弱勢地位，從保護(hù)弱者的角度來說，停車位的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于業(yè)主。

關(guān)于業(yè)主共有說，雖然其維護(hù)了業(yè)主的權(quán)益，但是該種觀點也有待商榷。因為，第一，開發(fā)商投資建設(shè)了停車位；第二，并不是所有的業(yè)主都需要停車位，如果簡單的將其所有權(quán)歸為業(yè)主共有，也會打擊開發(fā)商投資建設(shè)停車位的積極性。根據(jù)《物權(quán)法》第74條規(guī)定，本文認(rèn)為對于城市住宅小區(qū)的停車位來說，如果開發(fā)商將其轉(zhuǎn)賣給業(yè)主之外的人，那么業(yè)主有權(quán)向法院申請開發(fā)商與其他人簽訂的停車位購買合同為無效。

（二）約定歸屬說

持約定歸屬說的學(xué)者認(rèn)為，城市住宅小區(qū)停車位涉及私法領(lǐng)域問題，因此其具體權(quán)屬問題也應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人之間進(jìn)行自由約定。首先，在實際所有權(quán)權(quán)屬確定方面，一般都是通過約定的方式來進(jìn)行確定和轉(zhuǎn)讓的。其次，對于小區(qū)停車位來說，有的業(yè)主需要兩個或者兩個以上的停車位，而有的業(yè)主則不需要停車位。對于這種情況，如果單純的將停車位分配給每一位業(yè)主，則容易引發(fā)部分業(yè)主的不滿。而通過約定停車位的歸屬這種方法，就能夠解決這一問題，同時還能夠有效提升小區(qū)的管理效率。另外，為了解決停車位供不應(yīng)求的問題，對于開發(fā)商還要進(jìn)行鼓勵，從而讓其主動建設(shè)更多停車位。但是，如果不允許開發(fā)商進(jìn)行停車位的租賃或買賣，則會影響其建設(shè)停車位的積極性。

關(guān)于約定歸屬說，本文認(rèn)為其既符合我國《物權(quán)法》的規(guī)定，同時也遵循了私法自治精神，因此應(yīng)當(dāng)是目前城市住宅小區(qū)停車位權(quán)屬問題的最佳解決方法。但是，由于開發(fā)商在住宅小區(qū)房屋買賣中處于優(yōu)勢地位，其掌握著房屋的定價權(quán)和話語權(quán)，因而使得業(yè)主處于弱勢地位。因此，對于約定歸屬說，這種方法的立足點是讓開發(fā)商與業(yè)主處于平等地位上進(jìn)行協(xié)商，同時還要完善市場競爭機(jī)制，不斷規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)。

（三）面積公攤說

關(guān)于城市住宅小區(qū)停車位權(quán)屬問題，很多學(xué)者還持有面積公攤說，其認(rèn)為只有根據(jù)開發(fā)商和業(yè)主雙方的房屋買賣合同中關(guān)于停車位面積問題的具體闡述，才能夠確定停車位的歸屬。如果合同中明確了小區(qū)停車位面積計入公攤面積，同時業(yè)主也支付了公攤面積費用，則業(yè)主享受小區(qū)停車位的所有權(quán)；如果合同中規(guī)定停車位面積不計入公攤面積，則開發(fā)商享有停車位的所有權(quán)。

關(guān)于面積公攤說，本文認(rèn)為城市住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬問題并不能通過簡單的面積公攤這種方法來確定，因為首先城市住宅小區(qū)的公攤面積是需要專業(yè)人員來進(jìn)行精確計算的，這對于業(yè)主來說，不僅實際操作較為困難，而且專業(yè)性太強(qiáng)；其次，開發(fā)商掌握著停車位建設(shè)過程中的具體費用等信息，而相關(guān)管理部門和法院很難對其進(jìn)行核實，因而也無法確認(rèn)停車位是否要計入到小區(qū)建設(shè)的總體費用之中。

三、我國現(xiàn)行法律對城市住宅小區(qū)停車位權(quán)屬規(guī)定存在的不足和完善對策

（一）法律對城市住宅小區(qū)停車位權(quán)屬規(guī)定存在的不足

1、沒有明確區(qū)分城市住宅小區(qū)不同類型停車位的權(quán)屬問題

對于城市住宅小區(qū)內(nèi)的獨立車庫來說，其屬于專有部分，權(quán)屬已經(jīng)在法律中明確規(guī)定，因此不存在爭議。但是，對于小區(qū)地面停車位、規(guī)劃用于停放汽車的停車位來說，其屬于全體業(yè)主共有的部分，因此其權(quán)屬并不能具體劃分到具體的某一位業(yè)主上。我國《物權(quán)法》也沒有明確規(guī)定和區(qū)別住宅小區(qū)停車位的專有與共有，僅僅是對占用業(yè)主共有場地進(jìn)行建設(shè)的車位進(jìn)行了籠統(tǒng)的規(guī)定，規(guī)定其屬業(yè)主共有。因此，在實踐過程中，對于住宅小區(qū)共有部分的停車位，尤其是地下停車位的權(quán)屬問題仍然存在很多糾紛，而對于這一問題，目前我國在立法方面尚處于空白。

2、法律規(guī)定的可操作性不理想

我國《物權(quán)法》規(guī)定住宅小區(qū)的停車位必須以滿足業(yè)主需要為首要條件。但是，針對業(yè)主無法承擔(dān)過高的車位買賣或租賃價格這一問題，我國法律并沒有明確規(guī)定業(yè)主優(yōu)先權(quán)保障方面的問題，從而造成業(yè)主的停車位優(yōu)先權(quán)無法得到保障。同時，對于住宅小區(qū)停車位約定歸屬說，法律的相關(guān)規(guī)定也不全面，沒有詳細(xì)規(guī)定具體的法律后果。另外，雖然我國出臺了相關(guān)法律對“首先滿足業(yè)主需要”這一法律條例進(jìn)行了具體細(xì)化和解釋，但是并沒有明確規(guī)定對車位具體按照怎樣的配置比例來進(jìn)行處置，由此可見其可操作性并不理想。

3、城市住宅小區(qū)停車位權(quán)屬登記制度不完善

雖然我國《物權(quán)法》在住宅小區(qū)停車位權(quán)屬登記方面有明確規(guī)定，但是由于我國很多城市住宅小區(qū)是在《物權(quán)法》出臺之前建設(shè)的，這些住宅小區(qū)的停車位存在不健全的登記制度，從而造成其停車位權(quán)屬不明確的狀況。

（二）完善城市住宅小區(qū)停車位權(quán)屬的對策

1、法定分類設(shè)定城市住宅小區(qū)停車位

將城市住宅小區(qū)停車位分為法定和增設(shè)兩種停車位。首先，對于法定停車位來說，就是住宅小區(qū)開發(fā)商被法律規(guī)定強(qiáng)制進(jìn)行建造的停車位，該停車位必須按照住宅戶數(shù)的一定比例來進(jìn)行具體建設(shè)。對于這類停車位來說，其建設(shè)成本計入到小區(qū)建設(shè)的總體成本中，也就是計入小區(qū)公攤面積中，因此，對于法定停車位業(yè)主享有所有權(quán)，且不允許開發(fā)商對外進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或買賣。其次，對于增設(shè)停車位來說，就是開發(fā)商在法定停車位之外增設(shè)的停車位，該種停車位建設(shè)成本不計入小區(qū)總體建設(shè)成本中，因此其所有權(quán)屬于開發(fā)商，開發(fā)商有權(quán)進(jìn)行出售和租賃，但是必須堅持本小區(qū)業(yè)主首先購買權(quán)。另外，按照因地制宜的原則，針對北上廣這種車輛較多的大型城市，其住宅小區(qū)法定停車位的比例應(yīng)當(dāng)適當(dāng)調(diào)高，從而滿足業(yè)主對停車位的大量需求。針對車輛相對較少的二三線城市，則可以適當(dāng)調(diào)低住宅小區(qū)法定停車位的比例。

2、不斷完善《物權(quán)法》中關(guān)于城市小區(qū)停車位的權(quán)屬規(guī)定

首先，明確《物權(quán)法》中關(guān)于“首先滿足業(yè)主需要”的具體規(guī)定。一方面，法律應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定開發(fā)商在進(jìn)行住宅房屋的出售時，應(yīng)當(dāng)對業(yè)主履行告知義務(wù)，即告知業(yè)主如果在規(guī)定的期限內(nèi)放棄購買本小區(qū)停車位，則開發(fā)商可以對該停車位進(jìn)行自由處置，需要注意的是，開發(fā)商必須要規(guī)定一定的時限，而且在車位處置方面也要做到合理。另一方面，針對開發(fā)商沒有按照法律規(guī)定比例進(jìn)行停車位配置的問題，應(yīng)當(dāng)明確相應(yīng)的處罰措施。同時，針對開發(fā)商在沒有滿足業(yè)主對于停車位需求之前而將其出售給小區(qū)之外的人的情況，法律應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定業(yè)主對于自身權(quán)益的合法維護(hù)，例如業(yè)主有權(quán)申請宣告上述合同無效等。

3、構(gòu)建統(tǒng)一的城市住宅小區(qū)停車位權(quán)屬登記制度

首先，由土地管理部門對城市住宅小區(qū)停車位權(quán)屬進(jìn)行統(tǒng)一登記，并按照《物權(quán)法》第10條中對于不動產(chǎn)實施統(tǒng)一登記的制度來對城市住宅小區(qū)停車位權(quán)屬進(jìn)行統(tǒng)一登記，而具體的登記范圍、辦法和實施機(jī)構(gòu)則根據(jù)我國現(xiàn)有的法律法規(guī)來規(guī)定。其次，設(shè)立專門機(jī)關(guān)對城市住宅小區(qū)停車位權(quán)屬進(jìn)行統(tǒng)一管理，對停車位權(quán)屬的查閱、相關(guān)文書的發(fā)放等進(jìn)行統(tǒng)一管理

四、結(jié)束語

綜上所述，隨著停車位需求量的增大，關(guān)于停車位的歸屬問題，業(yè)主與開發(fā)商之間容易發(fā)生糾紛，而且這種糾紛產(chǎn)生的原因也較多，例如，相關(guān)法律法規(guī)不健全以及土地資源有限與機(jī)動車數(shù)量不斷增加之間的矛盾等等。雖然《物權(quán)法》在一定程度上明確了城市小區(qū)停車位的所有權(quán)問題，但是由于該法律的司法解釋不夠具體，而且也過于原則化，在實際運用中存在很多分歧，實務(wù)操作也較為困難。因此，為了減少停車位權(quán)屬糾紛問題的出現(xiàn)，今后應(yīng)當(dāng)從各個角度加大對城市住宅小區(qū)停車位權(quán)屬問題的分析和研究，從而為創(chuàng)建滿意的城市生活環(huán)境，構(gòu)建和諧社會奠定基礎(chǔ)。