房地產(chǎn)企業(yè)施工合同的風險及規(guī)避

鐘巍威

大連新榮安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 遼寧大連 116000

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要支柱行業(yè)，其具有資金密集、開發(fā)建設周期長、過程復雜等特點。因此，房地產(chǎn)項目的開發(fā)從土地的獲得、施工的建設、房屋的售賣等，需要涉及到各種類型的合同。在這些合同中，不同的付款方式、不同的結(jié)算方式、不同的計量方式，甚至有時候僅僅的一字之差都會改變原本合同條款所想要表達的意思，都會對企業(yè)產(chǎn)生不同利益后果和法律后果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)合同內(nèi)容是否嚴謹，是否可以完整表述簽訂雙方所要表達的意思，對企業(yè)的盈利有著至關重要的關系。

而占據(jù)房地產(chǎn)項目開發(fā)成本很大比例的施工成本同樣值得我們關注。其合同中所涉及到的承包范圍、價款結(jié)算、技術要求、質(zhì)保維修等條款都是在后期施工過程中容易產(chǎn)生糾紛的地方。我們需要對此進行了解分析，盡可能的規(guī)避可能出現(xiàn)的風險，以達到利益最大化的結(jié)果[1]。

1 施工合同的定義

施工合同指建設單位和施工單位為完成商定的建筑安裝工程施工任務，明確相互之間權利、義務關系的書面協(xié)議。

簽訂施工合同之前，建設單位必須已取得國家有關部門的批準，有相應的建設計劃和具體的設計文件。在施工過程中，如果原項目計劃的功能需要變更，則必須上報有關部門重新審核同意。承包人必須具有相應的建設工程承包資質(zhì)，并在經(jīng)工商部門核準的經(jīng)營范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動。

施工合同是由各個協(xié)議或相關文件組成的。在借鑒了國際上廣泛使用的FIDIC土木工程施工合同條款的基礎上，我國的《建設工程施工合同》由《協(xié)議書》、《通用條款》、《專用條款》三部分組成，并附有三個附件：《承包人承攬工程項目一覽表》、《發(fā)包人供應材料設備一覽表》、《工程質(zhì)量保修書》。其主要內(nèi)容包括：工程范圍、建設工期、工程開工和竣工時間、工程造價、工程質(zhì)量、技術要求、竣工驗收、質(zhì)量保修范圍和質(zhì)量保證期、相互協(xié)作條款及違約責任等。

通過上述施工合同的定義，我們可以看出其合同所涉及到的內(nèi)容十分復雜，從而也最容易產(chǎn)生各種糾紛。因此，在簽訂施工合同之前，我們應該詳細了解其將會涉及到的風險類型并掌握相對適用的規(guī)避手段，以盡量減少風險的發(fā)生。

2 房地產(chǎn)企業(yè)施工合同容易出現(xiàn)的風險

2.1 技術方面的風險

在項目的施工過程中，施工的技術水平的高低對項目的質(zhì)量和項目的成本起到至關重要的作用。施工圖紙設計的是否合理，是否會產(chǎn)生許多變更和簽證，這些會致使到項目結(jié)束時承包方對我們進行索賠。

承包方的技術能力是否適合項目的開發(fā)，其所提供的材料是否真實有效，這關系到項目是否可以按時完工，保證質(zhì)量。

2.2 經(jīng)濟方面的風險

投標文件中的工程清單報價是否合理，對后期可能增加或減少的工程量是否合理報價。市場中的人工、材料、設備價格的上下浮動，以及材料設備的質(zhì)量是否合格，是否能及時供應。國家相關政策是否會在項目開發(fā)階段做出調(diào)整。這些都是合同中所涉及到的關于經(jīng)濟方面的風險。

2.3 合同簽訂和履行方面的風險

合同文字的是否嚴謹，合同條款是否全面，關系著合同中可被對方利用的漏洞的多少。不平等的約束條款，或表達意思不完整的條款會造成雙方后期過多不必要的爭議和糾紛。

沒有或者不嚴謹?shù)膿?、索賠、保險等相應合同條款，缺少因第三方影響造成工期延誤或經(jīng)濟損失的條款，都會對合同的雙方造成不必要的后期爭議[2]。

3 房地產(chǎn)企業(yè)施工合同風險的規(guī)避

根據(jù)上面的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)施工合同所存在的風險有很多，因此我們需要采取相應對策，以避免或減輕風險可能造成的損失。

3.1 做好合同簽訂前期準備工作

在合同簽訂前，要全面分析工程情況，做好招標文件的填寫，盡量將后期施工階段會產(chǎn)生的問題想全。并對投標單位做好信息收集，確保其具有相應施工能力。

建立企業(yè)內(nèi)部風險評估機制，對項目所要面臨的各種風險加以分析、評估。以便提前有效的進行風險的規(guī)避工作。

3.2 采用合同范本，明確合同條款

在合同簽訂時，盡量采用合同范本防止缺項少項，明確雙方的權利與義務。對工程范圍、施工時間、計價方式、技術要求、風險范圍等要準確描述。在合同條款里可以通過相應的履約保證、工程保險和工程分包等方式來向第三方轉(zhuǎn)移風險[3]。

3.3 加強對合同履行的管理

在施工合同的履行中，發(fā)包方需要加強對施工方合同履行的管理。做好合同履行過程中所產(chǎn)生的各種資料的收集保管。對工程的變更和簽證等要嚴格把控，減少變更和簽證等對工程的工期及造價的影響，以便減少后期索賠的產(chǎn)生。

房地產(chǎn)企業(yè)應規(guī)范相關文件的簽字、接收程序。確保每一份文件的產(chǎn)生都有理有據(jù)，有相關人員監(jiān)督確認。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)建設項目的施工合同是項目市場化運作的基礎，是發(fā)包方與承包方合作的重要依據(jù)。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應該在合同簽訂前，提高風險意識，加大防范措施，組建相應的合同管理團隊。要做到既要重視技術又要重視造價，既要重視法律又要重視管理，達到全面平衡的狀態(tài)。

進行合理有效的合同風險規(guī)避，能夠更加有效的促進合同的全面履行，減少互相推諉扯皮，維護自身利益，確保工程的進度和質(zhì)量。從而使企業(yè)達到利益最大化的目的，使企業(yè)更加健康穩(wěn)步的發(fā)展。