企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理淺析

邱惠

中國(guó)石化集團(tuán)西南石油局有限公司 云南昆明 650021

所謂企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，主要指企業(yè)因盈利為目的而持有、且實(shí)際也具有盈利能力的資產(chǎn)，大致上指流動(dòng)資產(chǎn)加固定資產(chǎn)（房屋、建筑物、設(shè)備）以及無(wú)形資產(chǎn)（土地）。但在現(xiàn)有企業(yè)中，主要指用于從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)基本是以房屋為主，輔以倉(cāng)庫(kù)、寫(xiě)字樓等，較大型的企業(yè)的可經(jīng)營(yíng)租賃房屋達(dá)一定規(guī)模，資產(chǎn)面積較大，年度收入達(dá)千萬(wàn)元，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的一塊重要收入，因此加強(qiáng)其管理是企業(yè)管理效益中一個(gè)舉足輕重的環(huán)節(jié)。但是現(xiàn)有的企業(yè)可租賃房屋基本屬于硬件條件不足的情況，即分布區(qū)域較為分散、局部規(guī)模小，房屋老舊（大多建成在80-90年代左右，房屋質(zhì)量和結(jié)構(gòu)不好），對(duì)承租人的吸引力不大，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較差，租賃價(jià)格不高，租賃價(jià)值提升有限；而且可租賃房屋配套設(shè)施及周邊環(huán)境差，如停車(chē)位嚴(yán)重不足影響寫(xiě)字樓出租、道路交通不通暢及商業(yè)市場(chǎng)淡化影響倉(cāng)庫(kù)出租等。

為進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)性房屋資產(chǎn)管理，提高運(yùn)營(yíng)效率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)保值增值，需要加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理。對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的租賃工作，需要高度重視并認(rèn)真分析市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)行情進(jìn)行正確判斷、提前謀劃、多方協(xié)調(diào)，完成年度租賃計(jì)劃，確保無(wú)安全事故發(fā)生。本文針對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)租賃管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行剖析，然后從企業(yè)合同管理、承租人管理、綜合管理、安全管理等方面闡述了提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理與使用的措施與對(duì)策，提出一些體會(huì)和建議。

1 目前企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理中的不足

企業(yè)在進(jìn)行對(duì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的管理過(guò)程中，往往會(huì)涉及到很多的部門(mén)，而且管理的過(guò)程比較復(fù)雜與繁瑣?？傊?，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理是一項(xiàng)難度比較高的管理活動(dòng)[1]。而房屋租賃是企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理中的重要組成部分，目前企業(yè)的房屋租賃管理中存在一些不足，主要有以下四個(gè)方面：

（1）由于網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)發(fā)展迅速非?？?，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)沖擊較大，加之市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)整體不景氣，經(jīng)營(yíng)成本高，承租人時(shí)有出現(xiàn)拖欠租金的情況。

（2）房屋轉(zhuǎn)租難以控制，由于承租人經(jīng)營(yíng)方向錯(cuò)誤或者管理不善等原因造成經(jīng)營(yíng)性虧損，不能交付房租時(shí)，禁止轉(zhuǎn)租會(huì)造成租金難以收取，而放任轉(zhuǎn)租又會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值難以提高。

（3）房屋租賃合同租期過(guò)短，造成難以留住資信較好的承租戶。

（4）承租戶對(duì)安全管理投入有限，不按期整改安全隱患和拒絕整改的情況時(shí)有發(fā)生，增加了安全管理風(fēng)險(xiǎn)。

2 對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)租賃管理的分析

企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理所涉及的內(nèi)容眾多，諸如合同管理、承租人管理、綜合管理、安全管理等都是其中的重要內(nèi)容。只有做好自有經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)與可靠管理，才能夠保證資產(chǎn)的增值，才能夠不斷提升企業(yè)的管理水平，才能夠改善經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.1 企業(yè)租賃合同管理

《房屋租賃合同》是出租人與承租人就房屋租賃事宜所簽訂的合同，其中的內(nèi)容對(duì)于雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)予以了明確規(guī)定，促使雙方建立正式的租賃關(guān)系。租賃合同作為雙方當(dāng)事人承租房屋的重要依據(jù)，需要做好相應(yīng)的管理，通過(guò)租賃合同的管理達(dá)到資產(chǎn)管理的目的。并不是合同簽訂完成了就可以了事，而是要在合同簽訂完成后，要嚴(yán)格地按照合同中的內(nèi)容進(jìn)行各項(xiàng)活動(dòng)的開(kāi)展，針對(duì)合同實(shí)施有效的管理，在合同簽訂前以及簽訂后的各項(xiàng)條款都要進(jìn)行有效的管理。

企業(yè)房屋租賃管理是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，其涉及到很多社會(huì)的關(guān)系等。做好租賃市場(chǎng)前期調(diào)研，了解當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境、租賃市場(chǎng)飽和程度、租賃資產(chǎn)的位置、周邊資產(chǎn)租賃行情，以作參考。再就是對(duì)大額、重要資產(chǎn)，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)評(píng)估公司，對(duì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)進(jìn)行租金評(píng)估，采取掛牌交易方式，確保資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益。在租賃的過(guò)程中，要對(duì)承租人有詳細(xì)的了解，對(duì)其政治素質(zhì)以及綜合實(shí)力做好深入的調(diào)查，在此基礎(chǔ)上，還要優(yōu)先地選擇一些整體實(shí)力比較雄厚的承租人，從而有效地避免因承租人整體素質(zhì)問(wèn)題而影響租賃質(zhì)量的現(xiàn)象[2]。

企業(yè)與承租人就房屋承租事宜談判確定一致之后，填寫(xiě)談判會(huì)議記錄表，由企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)提供《房屋租賃合同》文本，填寫(xiě)租賃內(nèi)容提交合同管理系統(tǒng)并完善相關(guān)手續(xù)。

為了更好地對(duì)企業(yè)《房屋租賃合同》予以管理，則需要配備專(zhuān)門(mén)的合同管理人員，建立合同管理臺(tái)賬，依照一定的類(lèi)別或者一定的順序編號(hào)，從而做到查詢有序，在需要使用合同或者查詢時(shí)能夠及時(shí)予以查找和使用。如有必要的情況下，還可以對(duì)合同進(jìn)行公證，提升合同的應(yīng)用效力。

2.2 租金催繳管理

企業(yè)房屋出租之后需要就租金予以落實(shí)，只有保證租金的準(zhǔn)時(shí)到位，才能夠切實(shí)讓房屋的經(jīng)濟(jì)價(jià)值予以展現(xiàn)。因此，在進(jìn)行房屋租賃管理過(guò)程中尤其需要注意做好房屋租金的管理。對(duì)于租金的管理來(lái)說(shuō)，其主要包括兩個(gè)方面。一方面是承租方對(duì)于租金的繳納情況良好，另一種情況則是承租方不按時(shí)繳納租金，這時(shí)就需要涉及到租金的催繳?？刹扇『炗喓贤瑫r(shí)就繳納租金和押金，這樣可以避免租金收繳困難的出現(xiàn)。

對(duì)于承租方自覺(jué)繳納租金的情況來(lái)說(shuō)，其需要經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)按照租金流轉(zhuǎn)程序做好租金的管理，一方面是需要對(duì)承租方所繳納租金的日期予以明確，制定承租人租期、租金管理臺(tái)賬，能夠做到及時(shí)查詢，信息準(zhǔn)確。在此方面可以引入信息化管理，通過(guò)現(xiàn)代化的信息管理手段提升承租方繳租日期的確切性；另一方面，要保證租金流轉(zhuǎn)的安全性和金額準(zhǔn)確。

對(duì)于承租方不及時(shí)繳納租金的情況，則需要采取相應(yīng)的催繳手段，通過(guò)催繳的方式促使承租方繳納租金。首先，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)需要出具相應(yīng)的催繳通知，對(duì)承租方不繳納租金的情況予以說(shuō)明，以及所可能采用的必要手段。其次，必要的情況下，經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)可以與承租方予以談判，就租金予以催繳。再者，若承租方拒不繳納租金，則可以采取必要的司法手段對(duì)承租方予以強(qiáng)制執(zhí)行，從而保證房屋租金的落實(shí)。

2.3 企業(yè)出租房屋安全管理

房屋租賃安全管理是租賃業(yè)務(wù)工作一項(xiàng)重要工作，為了保證出租房屋價(jià)值的持續(xù)增值，或者說(shuō)保證房屋經(jīng)濟(jì)價(jià)值的不貶值，則需要就房屋的安全管理予以保障，切實(shí)保證房屋的安全可靠性，提升房屋的安全使用效果?？梢灾贫ㄏ鄳?yīng)的安全管理制度規(guī)定安全責(zé)任。因此，在進(jìn)行出租房屋安全管理過(guò)程中，則需要從細(xì)節(jié)入手，關(guān)注房屋和承租人的使用情況，切實(shí)做好房屋安全隱患防范和整治工作。

（1）承租雙方在簽訂規(guī)范格式租賃合同中，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)。對(duì)于房屋的使用事項(xiàng)同樣需要在合同中予以明確體現(xiàn)，明晰雙方之間的權(quán)利義務(wù)。

（2）在簽訂《房屋租賃合同》的同時(shí)可以簽訂《安全承諾書(shū)》，明確承租的房屋不準(zhǔn)用于生產(chǎn)、儲(chǔ)存、經(jīng)營(yíng)易燃、易爆、有毒等危險(xiǎn)物品以及違反國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和行為。對(duì)于此內(nèi)容有必要向承租方說(shuō)明，并落實(shí)到合同內(nèi)容之中。

（3）房屋承租人必須如實(shí)向出租人提供身份證戶口簿、營(yíng)業(yè)執(zhí)照及人員狀況等有效證件。出租方對(duì)于承租人所出具的證明等需要予以核實(shí)核查，切實(shí)保證其所出具的戶口簿、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、人員狀況等符合實(shí)際情況。

（4）企業(yè)在承租人入住之前需要就房屋的實(shí)際情況予以查看、核實(shí)，對(duì)于可能出現(xiàn)的房屋安全隱患則需要做到補(bǔ)充、修補(bǔ)、維護(hù)，切實(shí)將房屋可能出現(xiàn)的安全隱患扼殺在搖籃之中。同時(shí)，必要的情況下，還需要讓承租人進(jìn)入房屋予以實(shí)際情況的核查，并對(duì)房屋附屬設(shè)施及相關(guān)物品予以登記確認(rèn)。

（5）出租的房屋必須符合安全生產(chǎn)、消防、治安、城建、環(huán)保、衛(wèi)生等安全條件。

（6）企業(yè)應(yīng)制定出租房屋巡回檢查制度，定期對(duì)出租房屋進(jìn)行檢查，查出的安全隱患要及時(shí)制止，提出整改意見(jiàn)和限期整改，對(duì)拒不整改的承租戶下發(fā)《隱患整改通知書(shū)》進(jìn)行警告和責(zé)令整改，如承租戶還是拒絕整改的，可以按合同約定終止合同，從而保證租賃房屋安全狀態(tài)可控。并在后期進(jìn)行回訪，做好安全隱患整改的閉環(huán)管理。

（7）按照安全管理制度，經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)可每月開(kāi)展一次安全檢查，要求承租方開(kāi)展消防設(shè)備安全巡檢，定期開(kāi)展應(yīng)急預(yù)案演練等安全活動(dòng)。

2.4 企業(yè)出租房屋涉訴措施

企業(yè)出租房屋因出租所形成的糾紛一般情況下可以通過(guò)出租方和承租方之間的協(xié)商予以解決，一旦出現(xiàn)矛盾不可調(diào)和的情況，就可能會(huì)涉及到訴訟程序。為了更好地保證訴訟的勝訴可能性，就需要經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)做好日常工作。一方面，對(duì)日常出租房屋過(guò)程中所涉及的票據(jù)、合同等材料予以存檔備案，做好“證據(jù)”的留存，以備訴訟之用。如果涉及到房屋的損毀情況，還需要房屋損毀的情況予以證據(jù)備案，便于訴訟過(guò)程中賠償數(shù)額的確定。另一方面，為了更好地發(fā)揮訴訟作用，還應(yīng)當(dāng)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的法律部門(mén)，從源頭上做好風(fēng)險(xiǎn)管控，對(duì)于租賃合同予以細(xì)致審查，對(duì)于租金催繳過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)予以嚴(yán)格把控，從而減少因?yàn)榉课葑赓U所可能涉及的訴訟概率，減少房屋租賃過(guò)程中所存在的其他諸多風(fēng)險(xiǎn)，從而提升房屋的租賃價(jià)值。

2.5 建議

現(xiàn)就做好企業(yè)房屋租賃業(yè)務(wù)、提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的租賃價(jià)值，談?wù)剛€(gè)人的建議：

（1）在簽訂《房屋租賃合同》時(shí)，承租人就繳納租金和押金，避免發(fā)生租金催繳難的情況，大客戶、大金額可采取限期分次繳納的方式，一般采取兩次付清，不超過(guò)10個(gè)工作日。

（2）做好房屋招租宣傳，可通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊、房屋中介公司等平臺(tái)向外發(fā)布租房信息，擴(kuò)大信息流通量。

（3）與承租方簽訂時(shí)間相對(duì)長(zhǎng)的合同期限，吸引承租方投資，激活閑置資產(chǎn)。

（4）修繕老舊房屋，改善周邊環(huán)境，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（5）對(duì)相對(duì)路段較好、較大房屋租賃，實(shí)行竟租，以提高資產(chǎn)效益。

（6）對(duì)資信較好的承租戶簽訂合同時(shí)可采取多年一簽，每年按時(shí)收繳租金，同時(shí)可在合同中約定次年上浮一定比例的租金，提高房屋出租率及效益。

（7）逐漸取締拖欠租金、安全環(huán)保意識(shí)差、社會(huì)公益態(tài)度差、信譽(yù)差等各方面較差且引起住戶及其他租賃戶強(qiáng)烈反響的承租人，以維護(hù)單位的信譽(yù)和形象。

（8）對(duì)承租人提出合同要約范圍內(nèi)的安全管理方面的合理訴求，應(yīng)及時(shí)履行出租方的安全保障義務(wù)。

（9）按照安全管理制度相關(guān)規(guī)定及季節(jié)特殊性，定期和不定期的開(kāi)展安全檢查和安全活動(dòng)，不斷提高管理人員及承租人的安全意識(shí)和管理水平，做好安全基礎(chǔ)資料管理，確保租賃業(yè)務(wù)安全生產(chǎn)，不發(fā)生安全事故。

3 結(jié)語(yǔ)

總而言之，企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理工作是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工作任務(wù)，企業(yè)必須要提升經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的管理意識(shí)、不斷完善資產(chǎn)管理制度、設(shè)置專(zhuān)職管理部門(mén)和人員開(kāi)展資產(chǎn)管理工作，并且要求相關(guān)工作人員在工作中不斷摸索，樹(shù)立資產(chǎn)管理新理念，最大程度提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，充分利用資產(chǎn)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益最大化[3]。管好、用好經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，使其發(fā)揮最大效益，需要管理人員找準(zhǔn)資產(chǎn)管理中存在的問(wèn)題，采取有針對(duì)性的措施，形成科學(xué)完善的資產(chǎn)管理體系，健全合理高效的管理機(jī)制，針對(duì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理中的問(wèn)題給予合理的解決辦法，采取科學(xué)有效的管理方式，并獲得上級(jí)部門(mén)的正確領(lǐng)導(dǎo)及支持，依靠相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)和員工，從而合理配置經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)提升其使用效率，使其為企業(yè)的發(fā)展和良好運(yùn)行創(chuàng)造價(jià)值。