租賃合同中承租方不完全履行下的法律應(yīng)對(duì)

朱麗君

中國(guó)海洋置業(yè)有限公司，北京 100029

本文主要以租賃合同關(guān)系中，承租方的不完全履行的幾種情形入手進(jìn)行法律分析，圍繞企業(yè)實(shí)際應(yīng)用提示幾點(diǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)并提出具有可操作性的法律應(yīng)對(duì)措施。

一、承租方不完全履行的法律分析

不完全履行是指?jìng)鶆?wù)人雖已履行債務(wù)，但其履行不完全符合約定的本旨，以瑕疵行為或者加害行為給債權(quán)人造成損害的結(jié)果。租賃合同關(guān)系中，對(duì)于雙方來(lái)說，其主要債務(wù)亦不相同，出租方的主要債務(wù)是為承租方提供符合約定的房屋并保證房屋在租賃期內(nèi)能夠正常使用，而承租方的主要債務(wù)是向出租方支付租金。但是，承租方的不完全履行不僅僅包括不按約定支付租金或不能足額支付租金，還包括不按約定房屋性質(zhì)及用途使用、擅自轉(zhuǎn)租、不返還租賃物等等情形。下面筆者將針對(duì)幾種常見的承租方不完全履行的情形分別展開法律分析及探討：

(一)承租方延遲支付及不足額支付租金的法律分析

1、承租方有權(quán)延遲履行的除外條款

承租方按照約定向出租方支付租金是其主要義務(wù)之一，租賃合同中承租方不完全履行最常見的便是不按約定支付租金(即延遲交付)及不能足額支付。承租方無(wú)正當(dāng)理由不支付或延遲支付租金的，出租方可以在合理時(shí)間內(nèi)對(duì)承租方進(jìn)行催告，逾期仍不支付的，出租方有權(quán)請(qǐng)求解除合同。但是注意有兩種情形除外：一是因第三人主張權(quán)利，致使承租方不能對(duì)租賃物進(jìn)行使用或收益的；二是因不可歸責(zé)于承租方的原因，致使租賃物全部或部分損毀、滅失的。在此兩種情形下，承租方可以要求部分減少或不付租金。比如出現(xiàn)不可抗力情形、出租方交付租賃物不符合合同約定的使用條件導(dǎo)致合同目的的無(wú)法實(shí)現(xiàn)、租賃物出現(xiàn)質(zhì)量問題，出租方拒不維修，承租方可援引同時(shí)履行抗辯權(quán)拒付房屋租金。但在適用同時(shí)履行抗辯權(quán)是有一定條件的限制，其一，須雙方互負(fù)的債務(wù)均已屆清償期，因此如果出租人不肯維修房屋，而承租人拒絕支付租金時(shí)，可以援用同時(shí)履行抗辯權(quán)，但是出租人以此為理由，要求取回其已交付的租賃物，這種行為就違反了同時(shí)履行抗辯權(quán)的要件，因?yàn)槌凶馊酥挥性谧赓U關(guān)系期滿或終止時(shí)，才負(fù)有返還租賃物的義務(wù)。其二，雙方債務(wù)須具有對(duì)價(jià)性，也就是說需要雙方基于同一合同產(chǎn)生，建立在同一個(gè)合同關(guān)系上，反之則不能成立同時(shí)履行抗辯權(quán)。如承租人向出租人要求返還其曾為租賃物支付的保養(yǎng)維護(hù)等費(fèi)用，顯然這兩種債務(wù)分屬不同的合同關(guān)系更不具有對(duì)價(jià)關(guān)系，故此不能援引同時(shí)履行抗辯權(quán)拒絕返還租賃物。

另外需要說明的是，《合同法》第二百三十三條規(guī)定“租賃物危及承租方的安全或者健康的，即使承租方訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租方仍然可以隨時(shí)解除合同?！贝颂幰彩菍?duì)出租方租賃物的重大瑕疵而為承租方作出的一種瑕疵擔(dān)保。

2、關(guān)于租賃合同中租金訴訟時(shí)效的適用

作為出租方，追索租金首先要注意的是訴訟時(shí)效?！睹穹ㄍ▌t》第一百三十六條第三款規(guī)定，延付或者拒付租金的訴訟時(shí)效期間為一年。但在租賃合同中經(jīng)常約定分期支付租金的情形，因此訴訟時(shí)效中所謂的“一年”究竟從何時(shí)開始起算的問題一直以來(lái)存有爭(zhēng)議。最高院2008年9月1日頒布的《關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》第五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算?！贝艘?guī)定一經(jīng)出臺(tái)看似平息了諸多爭(zhēng)議和困惑，似乎也統(tǒng)一了裁判標(biāo)準(zhǔn)。何為“同一債務(wù)”？何為“同一債務(wù)分期履行”？為何最高院就租賃、借貸、買賣合同中分期履行訴訟時(shí)效問題會(huì)有不同答復(fù)？諸如此類問題給我們帶來(lái)了理論上可探討和思考的空間。

2013年12月19日《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》(以下簡(jiǎn)稱“北京高院租賃糾紛解答”)認(rèn)為：“房屋租賃合同約定分期支付租金，承租方未按期支付的，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從最后一期租金約定支付期間屆滿的次日起計(jì)算，適用一年的訴訟時(shí)效”；而《上海高院對(duì)于租賃合同糾紛中租金訴訟時(shí)效的規(guī)定》也曾對(duì)此作過解答，即“訴訟時(shí)效應(yīng)從債權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租方欠交租金或者拒付租金之日起計(jì)算，適用1年的訴訟時(shí)效?！鄙虾Ｊ懈呒?jí)人民法院民一庭關(guān)于下發(fā)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛辦案要件指南》的通知(滬高法民一〔2010〕13號(hào))中也指出：“約定分期支付租金的，承租方未按期支付的，訴訟時(shí)效應(yīng)從每期租金約定支付之日起計(jì)算，適用一年的訴訟時(shí)效，因?yàn)槊科谧饨饦?gòu)成獨(dú)立的債務(wù)?！惫P者認(rèn)為，每次欠租所形成的債務(wù)具有一定獨(dú)立性，因?yàn)樽赓U合同中租金是一種繼續(xù)性的給付之債，發(fā)生欠租租金是相對(duì)于一段時(shí)期內(nèi)出租方讓渡的使用權(quán)所形成的獨(dú)立債務(wù)，每次給付的租金也是不同筆的債務(wù)，所以司法認(rèn)定每期均視為獨(dú)立完整的債權(quán)債務(wù)起算點(diǎn)為該期債務(wù)履行屆滿之日次日起算是有據(jù)可依的。但是如果將訴訟時(shí)效分別計(jì)算也會(huì)有割裂同一租賃合同的整體性之嫌。再援引一起司法判例【最高院(2011)民提字第304號(hào)民事判決書】的裁判要旨中指明該案訴訟時(shí)效應(yīng)從最后一期租金履行期限屆滿之日起開始計(jì)算。也是基于保護(hù)債權(quán)人的合理信賴?yán)?，促進(jìn)交易，節(jié)約訴訟成本上考慮，同時(shí)只要當(dāng)事人在訴訟時(shí)效期間內(nèi)主張過權(quán)利也可以發(fā)生中斷的情形，況且，在承租人發(fā)生多次不支付租金的情況下，出租人還可通過約定提前解除合同條款等救濟(jì)方式維護(hù)自身權(quán)益。

綜上，無(wú)論是因?yàn)樽罡咴喊咐哂幸欢ǖ呐欣笇?dǎo)性還是在司法實(shí)踐中均傾向性的認(rèn)定分期支付租金糾紛的訴訟時(shí)效應(yīng)自最后一期租金約定支付期間屆滿次日計(jì)算。

(二)承租方擅自改變租賃物的用途和現(xiàn)狀的法律分析

寫字樓租賃合同只是轉(zhuǎn)讓租賃物使用或收益的權(quán)利，承租方對(duì)該租賃物享有的僅為使用權(quán)，而非所有權(quán)，無(wú)權(quán)對(duì)租賃物進(jìn)行處分，否則就是侵犯了出租方的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，需要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

1、司法實(shí)踐上的法律認(rèn)定

2009年9月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱“城鎮(zhèn)房屋租賃司法解釋”)第七條明確指出：“承租方擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租方要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租方請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理?！焙贤▽?duì)承租方未正當(dāng)使用租賃物的責(zé)任也進(jìn)行了約定，承租方未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物遭受損毀的，出租方可以解除合同并要求賠償損失。《城鎮(zhèn)房屋租賃司法解釋》第十三條也規(guī)定了“承租方未經(jīng)出租方同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租方負(fù)擔(dān)。出租方請(qǐng)求承租方恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持?！?/p>

2、承租方經(jīng)出租方同意的除外情形

此外，要注意承租方經(jīng)出租方同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的情形下，人民法院處理意見一般為：(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租方負(fù)擔(dān)；(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。

(三)承租方擅自將租賃物轉(zhuǎn)租他人

《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租方經(jīng)出租方同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租方轉(zhuǎn)租的，承租方與出租方之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租方應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租方未經(jīng)出租方同意轉(zhuǎn)租的，出租方可以解除合同?！薄冻擎?zhèn)房屋租賃司法解釋》第十八條規(guī)定，“房屋租賃合同無(wú)效，履行期屆滿或者解除，出租方請(qǐng)求負(fù)有騰退房屋義務(wù)的次承租方支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持?！碑?dāng)然，出租方未同意承租方轉(zhuǎn)租的情形下，承租方與次承租方的租賃關(guān)系并不一定是無(wú)效的，但是出租方有權(quán)解除與承租方的租賃合同，也可要求次承租方支付房屋占有使用費(fèi)。

1、出租方默示行為的法律后果

為了維護(hù)租賃權(quán)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的安定性，發(fā)揮穩(wěn)定和促進(jìn)交易的作用。一般來(lái)講，同意轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)由出租方作出明示表示。默示能否成為同意轉(zhuǎn)租的形式呢？最高院《城鎮(zhèn)房屋租賃司法解釋》第十六條對(duì)此進(jìn)行了規(guī)定：出租方知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租方轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租方未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

2、擅自轉(zhuǎn)租情形下，出租方對(duì)次承租人采取救濟(jì)手段的法律分析

對(duì)于承租方未經(jīng)出租方同意轉(zhuǎn)租房屋，出租方得知承租方擅自轉(zhuǎn)租后對(duì)次承租方采取斷水?dāng)嚯姷仁侄问欠窈戏ㄓ行?？根?jù)合同相對(duì)性原則，出租方有權(quán)解除其與承租方之間的租賃合同，次承租方可以依據(jù)《合同法》第二百二十八條的規(guī)定：“因第三人主張權(quán)利，致使承租方不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租方可以要求減少租金或者不支付租金?！毕蜣D(zhuǎn)租人或承租方要求解除轉(zhuǎn)租合同，并有權(quán)要求轉(zhuǎn)租人或承租方承擔(dān)履約不能的違約責(zé)任。出租方向承租方或轉(zhuǎn)租人行使合同解除權(quán)時(shí)，次承租方原生效的轉(zhuǎn)租合同隨著出租方合同解除權(quán)的行使而發(fā)生終止的法律后果。在出租方與承租方未能解除租賃合同的情況下，出租方對(duì)次承租方不能行使返還請(qǐng)求權(quán)。出租方只能在解除其與承租方之間的租賃關(guān)系后，行使請(qǐng)求返還租賃物的權(quán)利，屆時(shí)方可采取斷水電氣等手段。

(四)承租方返還租賃物應(yīng)盡到相應(yīng)的義務(wù)

租賃合同屆滿時(shí)，承租方應(yīng)按合同約定返還租賃物，這是承租方的基本義務(wù)，否則，承租方需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，在實(shí)踐中，承租方應(yīng)注意在約定的租賃物用途下合理使用并應(yīng)盡到妥善保管及注意義務(wù)，返還租賃物時(shí)無(wú)需對(duì)損耗進(jìn)行賠償，對(duì)租賃物進(jìn)行了裝飾裝修及改造擴(kuò)建，承租方應(yīng)當(dāng)予以恢復(fù)原狀。但經(jīng)出租方同意的，可不予恢復(fù)。

二、承租方不完全履行下的法律救濟(jì)及風(fēng)險(xiǎn)提示

(一)通知義務(wù)

一旦承租人拒繳租金或者延遲交付租金，出租方均有權(quán)與其解除租賃關(guān)系，但從法務(wù)人員實(shí)操方面來(lái)看，需提示出租方行使通知義務(wù)，也就是說必須在出租方給予承租方合理期限后通知承租方支付租金，且在仍不能履行時(shí)出租方可解除租賃合同。通知的形式多種多樣，但通過掛號(hào)信、郵政特快專遞等郵寄信函通知方式或通過媒體公告通知方式在司法實(shí)踐上被認(rèn)定證據(jù)力最強(qiáng)。因?yàn)榇朔N形式的證據(jù)最容易收集舉證。需要說明的是如果是郵寄方式通知，就需要明確在特快專遞郵寄物品欄內(nèi)注明信函內(nèi)容，如限期騰退通知書等字樣。故此而言，此類證據(jù)要盡可能詳盡具體且多次(建議至少三次)，避免承租方以出租方未盡到通知義務(wù)督促其繳納租金為由，持續(xù)占有使用租賃物，進(jìn)一步擴(kuò)大出租方的租金損失。

另外，為了防止訴訟時(shí)效期滿，在承租方欠租之日起每次將到一年期屆滿之前向其發(fā)出催繳通知書或者欠租確認(rèn)函。同樣，作出解除合同決定也需要通過前述的方式告知承租方解除合同。

(二)出租方采取斷電(水、氣)等救濟(jì)手段的合法性分析

在承租方出現(xiàn)延遲支付及不能足額支付租金時(shí)，出租方能否有權(quán)以此為由采取斷電(水、氣)等行為，并要求承租方并承擔(dān)在此期間的租金呢？這也要區(qū)分幾種不同的情形來(lái)看，如果合同有明確約定，出租方對(duì)承租方采取斷電(水、氣)等手段不違反法律性強(qiáng)制性規(guī)定，并且承租方經(jīng)出租方催告并事先告知將采取斷電(水、氣)等行為的情況下，在合理期限內(nèi)仍未依約支付租金(目的僅為要求承租方支付租金)，則出租方采取前述行為屬于行使合同履行抗辯權(quán)的行為，是合法有效的。承租方還應(yīng)當(dāng)支付斷電(水、氣)期間的租金。

然而，在司法實(shí)踐中，出租方拖欠租金的行為往往達(dá)到合同解除的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致出租方要求解除合同，近而采取斷電(水、氣)等手段，是否合法有效呢？同樣也需要區(qū)分不同情況：如果雙方已達(dá)成合同解除協(xié)議，或在法院的裁定下解除，又或者在合同到期后出租方不再續(xù)租的情況下，承租方拒不騰退并返還房屋，出租方采取斷電(水、氣)等手段屬于合法手段，不承擔(dān)任何法律責(zé)任；如果合同并未解除，承租方欠租屬于違約行為，應(yīng)追究其相應(yīng)違約責(zé)任，但是出租方斷水、氣等行為亦是對(duì)承租方違約，應(yīng)承擔(dān)由此給承租方造成的損失。

承租方是否還應(yīng)當(dāng)支付斷電(水、氣)期間的租金呢？司法實(shí)踐中亦有不同處理。如果斷電(水、氣)根本影響到承租方的使用，不能實(shí)現(xiàn)合同目的，承租方有權(quán)要求不支付該期間的租金；否則，只能要求減少租金支付。但是在拖欠租金以達(dá)到出租方解除合同的條件時(shí)，承租方在斷電(水、氣)后仍占有拒不交還房屋，依據(jù)出租方是否解除合同，并給予合理的騰退期限等原因，給予出租方合理的補(bǔ)償且仍需支付租金。

(三)合同需根據(jù)實(shí)際和綜合考量后加以約定

各地司法實(shí)踐的不盡相同提示我們，在雙方訂立合同時(shí)需要更為周詳嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目剂?，盡可能全面約定違約責(zé)任和處理方式，如約定出租方的單方解除權(quán)為承租方拖欠租金達(dá)多少月以上或拖欠某類費(fèi)用達(dá)多少元以上；約定可用停水停電的方式催收拖欠租金；也可約定承租方在租賃合同屆滿后故意拖延不交還租賃物，出租方有權(quán)封存、拍賣房?jī)?nèi)物品等。但需要注意的是，在租賃合同到期后，承租方拒不騰退房屋，出租方清理房?jī)?nèi)物品時(shí)，即便合同中明確約定有權(quán)進(jìn)行處置，也要做好物品清點(diǎn)記錄及物品保管工作，全程留有影像資料或其他視聽證據(jù)，最為穩(wěn)妥的方式是聘請(qǐng)公證處的公證人員到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行物品提存公證。提存公證是可作證據(jù)使用的一種法律手段。否則可能“轉(zhuǎn)化”為侵權(quán)就得不償失了。

隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化、雙方合作關(guān)系的波動(dòng)以及整體社會(huì)大眾法治意識(shí)的增強(qiáng)，租賃合同糾紛的概率總體是呈上升趨勢(shì)，如果因合同訂立的不嚴(yán)謹(jǐn)或法律應(yīng)對(duì)不準(zhǔn)確很有可能給企業(yè)造成較大的經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)于法務(wù)工作而言“減少損失就是變相的增加利潤(rùn)”。因此，對(duì)于合同簽訂過程中法律風(fēng)險(xiǎn)的把控是企業(yè)經(jīng)營(yíng)中以及企業(yè)法律顧問最應(yīng)注意的重要控制環(huán)節(jié)。